物業經理人

關于貫徹《重慶市物業服務收費管理辦法》有關問題的通知(2017)

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關于貫徹《重慶市物業服務收費管理辦法》有關問題的通知(2017)

  重慶市綦江區發展和改革委員會

  重慶市綦江區國土資源和房屋管理局

  關于貫徹《重慶市物業服務收費管理辦法》有關問題的通知

  綦發改價〔20**〕35號

  區內各房地產開發企業、物業服務企業及有關單位:

  為進一步規范物業服務收費行為,保護廣大業主和物業服務企業合法權益,根據《重慶市物業服務收費管理辦法》(渝府辦發〔20**〕36號,以下簡稱《辦法》)、《關于貫徹<重慶市物業服務收費管理辦法>有關問題的通知》(渝價〔20**〕68號)、《關于印發<重慶市物業服務收費管理辦法實施方案>的通知》(渝國土房管〔20**〕260號)文件精神以及綦江區第二屆區人民政府第21次常務會議精神,現將有關事項通知如下:

  一、物業服務收費價格管理形式

  物業服務收費根據不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。在《重慶市住宅物業服務等級標準》(見附件1)(以下簡稱《等級標準》)規定范圍內提供服務的住宅及配套停車場的前期物業服務收費實行政府指導價,除此以外及住宅改變用途的物業服務收費實行市場調節價。

  二、物業服務等級及收費標準

  為體現物業服務收費與服務水平對等的原則,市政府相關部門根據服務管理、人員配置、維修維護、秩序維護、衛生保潔、綠化養護等不同內容和標準,建立了以服務為主的住宅物業服務等級評定體系即《等級標準》,服務等級由低到高劃分為一、二、三、四級。區發改委會同區國土房管局制定了與之相對應的物業服務收費等級標準即《重慶市綦江區物業服務收費政府指導價標準》(見附件2)。

  三、規范住宅前期物業服務招投標

  按照《辦法》規定,區國土房管局會同區發改委制定了《住宅前期物業服務超過<重慶市住宅物業服務等級標準>的服務標準》(見附件3)。

  實施前期物業服務的住宅及配套停車場,各房地產開發建設單位應在銷售前擬定物業服務方案,選擇物業服務等級。在《等級標準》規定范圍內提供服務的,建設單位應在政府指導價范圍內,以招投標方式與物業服務企業確定具體收費標準,簽訂前期物業服務合同;超過《等級標準》達到附件3要求提供服務的,建設單位應將物業服務方案報區國土房管局,以招投標方式與物業服務企業確定具體收費標準,簽訂前期物業服務合同。未達到附件3要求的,建設單位不得超過政府指導價進行招標。

  四、前期物業服務合同的規范

  建設單位與中標物業服務企業簽訂前期物業服務合同時,應將《等級標準》內規定的各項服務內容、服務標準,收費標準、計費方式及計費起始時間等內容約定在合同中。物業服務收費實行“一費制”,物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用已計入物業服務成本,物業服務合同不得另行約定電梯費和公攤水電費。

  五、物業服務收費備案

  按《辦法》規定,各物業服務企業與建設單位或業主大會簽訂前期物業服務合同或后期合同后,從簽訂之日起十五日內須填制《重慶市綦江區物業服務收費基本情況表》(見附件4)報區發改委備案后方能合法收費。

  六、物業服務收費實行公示制度

  凡在我區從事物業服務管理的收費企業,均應實行收費公示制度。公示內容及樣式詳見《重慶市綦江區物業服務收費公示牌(表)》(見附件5),公示形式按照“看得清、標得準、內容齊、留得住”的原則設置在住宅樓、小區等樓房顯著位置。對不按規定進行公示的,價格主管部門將按照價格管理的法律、法規進行查處。

  七、其他規定

  新《辦法》實施后,新簽訂前期物業服務合同的,按照《辦法》和本文件執行;新《辦法》實施前已簽訂前期物業服務合同尚未到期的,在重新簽訂物業服務合同前仍按原收費標準執行。

  八、執行時間

  本通知自20**年12月1日起執行。

  附件:1.重慶市住宅物業服務等級標準

  2.重慶市綦江區物業服務收費政府指導價標準

  3.住宅前期物業服務超過《重慶市住宅物業服務等級標準》的服務標準

  4.重慶市綦江區物業服務收費基本情況表

  5.重慶市綦江區物業服務收費公示牌(表)

  重慶市綦江區發展改革委重慶市綦江區國土房管局

  20**年11月21日

  附件1

  重慶市住宅物業服務等級標準

  一、基本要求

一級

二級

三級

四級

1.日常服務應符合國家《物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》的有關規定以及物業服務合同的約定。服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。公布物業服務內容、標準及物業服務收費標準。

1.日常服務應符合國家《物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》的有關規定以及物業服務合同的約定。服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。公布物業服務內容、標準及物業服務收費標準。

1.日常服務應符合國家《物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》的有關規定以及物業服務合同的約定。服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。公布物業服務內容、標準及物業服務收費標準。

1.日常服務應符合國家《物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》的有關規定以及物業服務合同的約定。服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。公布物業服務內容、標準及物業服務收費標準。

2.管理人員、專業技術人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。管理服務人員佩戴標志,文明服務。

2.管理人員、專業技術人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。管理服務人員統一著裝、佩戴標志,儀表整潔規范,文明服務。

2.管理人員、專業技術人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書,且小區經理有一年以上小區經理任職經歷。管理服務人員統一著裝、佩戴標志,儀表整潔規范,文明服務。

2.管理人員、專業技術人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書,且小區經理有兩年以上小區經理任職經歷。管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。

3.科學合理配備物業管理服務人員,人均管理面積3501-4000平方米。

3.科學合理配備物業管理服務人員,人均管理面積3201-3500平方米。

3.科學合理配備物業管理服務人員,人均管理面積2901-3200平方米。

3.科學合理配備物業管理服務人員,人均管理面積2500-2900平方米。

4.有物業管理方案和質量管理、財務管理、檔案管理、秩序維護等制度。

4.建立物業管理方案和質量管理、財務管理、檔案管理、秩序維護等制度。

4.建立健全物業管理方案和質量管理、財務管理、檔案管理、秩序維護等制度。

4.建立健全物業管理方案和質量管理、財務管理、檔案管理、秩序維護等制度。

5.按規劃要求使用物業管理用房,不擅自改變用途。

5.按規劃要求使用物業管理用房,不擅自改變用途。

5.按規劃要求使用物業管理用房,不擅自改變用途。

5.按規劃要求使用物業管理用房,不擅自改變用途。

6.小區有固定的辦公地點及辦公家具。周一至周五每天8小時在小區管理處進行業務接待,受理業主和物業使用人的咨詢和投訴,答復率95%,有效投訴處理率98%。

6.小區有固定的辦公地點及辦公家具。周一至周五每天8小時在小區管理處進行業務接待,其他節假日每天6小時在小區管理處進行業務接待,受理業主和物業使用人的咨詢和投訴,答復率100%,有效投訴處理率100%。

6.設有服務接待中心,配置辦公家具及電話、計算機等辦公設施設備。每天10小時有管理人員在管理處進行業務接待,處理物業服務合同范圍內的公共性事務,受理業主和物業使用人的咨詢和投訴,答復率100%,有效投訴處理率100%。

6.設有服務接待中心,配置辦公家具及電話、傳真機、計算機等辦公設施設備。每天12小時有管理人員接待業主和物業使用人,處理物業服務合同范圍內的公共性事務,受理業主和物業使用人的咨詢和投訴,答復率100%,有效投訴處理率100%。

7.公示24小時應急服務電話。急修、報修按雙方約定時間到達現場,回訪率50%以上。

7.實行24小時報修值班制度。公示24小時應急服務電話。急修30分鐘內到達現場,其他報修按雙方約定時間到達現場,回訪率75%以上。

7.實行24小時報修值班制度。公示24小時應急服務電話。急修30分鐘內到達現場,其他報修按雙方約定時間到達現場,回訪率85%以上,有報修、維修和回訪記錄。

7.實行24小時報修值班制度。公示24小時應急服務電話。急修20分鐘內到達現場,其他報修按雙方約定時間到達現場,回訪率100%,有完整的報修、維修和回訪記錄。

8.提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,應公示服務項目與收費價目。

8.提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,應公示服務項目與收費價目。

8.提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,應公示服務項目與收費價目。

8.提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,應公示服務項目與收費價目。

9.按規定使用專項維修資金,公布專項維修資金使用情況。

9.按規定使用專項維修資金,公布專項維修資金使用情況。

9.按規定使用專項維修資金,公布專項維修資金使用情況。

9.按規定使用專項維修資金,公布專項維修資金使用情況。

10.每年進行1次業主滿意度測評,覆蓋率達到66%以上,履約滿意率達到66%以上,對管理服務中的薄弱環節適時整改。

10.每年進行1次業主滿意度測評,覆蓋率達到70%以上,履約滿意率達到70%以上,對管理服務中的薄弱環節適時整改。

10.每年進行1次以上(含1次)業主滿意度測評,覆蓋率達到75%以上,履約滿意率達到75%以上,對管理服務中的薄弱環節適時整改。

10.每年進行2次以上業主滿意度測評,覆蓋率達到85%以上,履約滿意率達到85%以上,對管理服務中的薄弱環節適時整改。

11.公示共用部位收益和使用情況。

11.公示共用部位收益和使用情況。

11.公示共用部位收益和使用情況。

11.公示共用部位收益和使用情況。

12.能提供并公示1種以上(含1種)便民(無償)服務;重大節假日進行專題布置,每年組織1次以上(含1次)社區活動。

12.能提供并公示2種以上(含2種)便民(無償)服務;重要節假日進行專題布置,每年組織2次以上(含2次)社區活動。

12.能提供并公示3種以上(含3種)便民(無償)服務;重要節假日進行專題布置,每年組織3次以上(含3次)社區活動。

  二、共用部位、共用設備設施維修維護

一級

二級

三級

四級

1.建立共用部位、共用設施設備檔案,對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養護,有檢修和保養等記錄。

1.建立共用部位、共用設施設備檔案,對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養護,有運行、檢修和保養等記錄。

1.建立共用部位、共用設施設備檔案,對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養護,運行、檢修和保養等記錄齊全。

1.建立共用部位、共用設施設備檔案,對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養護,運行、檢修和保養等記錄齊全。

2.定期檢查、巡查房屋共用部位、共用設備設施的使用狀況,發現損壞,按規定維修。

2.定期檢查、巡查房屋共用部位、共用設備設施的使用狀況,發現損壞,按規定維修。

2.定期檢查、巡查房屋共用部位、共用設備設施的使用狀況,發現損壞,按規定維修。

2.定期檢查、巡查房屋共用部位、共用設備設施的使用狀況,發現損壞,按規定維修。

3.每月巡查1次小區房屋樓棟單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗等,發現問題主動及時維修養護;每季度巡查1次房屋外檐、門窗,保持樓內共用部位玻璃、配件基本完好;每季度巡查1次圍墻、樓內墻面、頂面,遇有損壞,按規定修補;每年檢查1次雨水井、污水井、化糞池;共用雨、污水管道每年檢查1次,保持基本暢通;化糞池每年清淘1次;每半年巡查1次場地、道路平整通暢,發現損壞按規定修復。

3.每周巡查1次小區房屋樓棟單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗等,發現問題主動及時維修養護;每月巡查1次房屋外檐、門窗,保持樓內共用部位玻璃、配件基本完好,開閉基本靈活;每月巡查1次圍墻、樓內墻面、頂面,遇有損壞,及時修補;每半年檢查1次雨水井、污水井、化糞池,保持暢通;化糞池每年清淘2次;每季度巡查1次場地、道路平整通暢,發現損壞按規定修復。

3.每兩日巡查1次小區房屋樓棟單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗等,發現問題主動及時維修養護;每半月巡查一次房屋外檐、門窗,保持樓內共用部位玻璃、配件完好,開閉靈活;每半月巡查1次圍墻、樓內墻面、頂面,遇有損壞,及時修補;每季度檢查1次雨水井、化糞池,保持暢通;化糞池每年清淘2次;每月巡查1次場地、道路平整通暢,發現損壞按規定修復。

3.每日巡查1次小區房屋樓棟單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗等,發現問題主動及時維修養護;每周巡查1次房屋外檐、門窗,保持樓內共用部位玻璃、配件完好,開閉靈活;每周巡查1次圍墻、樓內墻面、頂面,遇有損壞,及時修補;每月檢查1次雨水井、化糞池,保持暢通;化糞池每年清淘2次;每周巡查1次場地、道路平整通暢,發現損壞按規定修復。

4.按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立住宅裝飾裝修管理制度。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象,應及時勸阻,勸阻無效應及時報告業主委員會和有關主管部門。

4.按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立住宅裝飾裝修管理制度。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象,應及時勸阻,勸阻無效應及時報告業主委員會和有關主管部門。

4.按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立住宅裝飾裝修管理制度。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象,應及時勸阻,勸阻無效應及時報告業主委員會和有關主管部門。

4.按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立住宅裝飾裝修管理制度。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象,應及時勸阻,勸阻無效應及時報告業主委員會和有關主管部門。

5.對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為,要求責任人停止侵害、恢復原狀,對拒不改正的,書面報告有關部門處理。

5.對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為,要求責任人停止侵害、恢復原狀,對拒不改正的,書面報告有關部門處理。

5.對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為,要求責任人停止侵害、恢復原狀,對拒不改正的,書面報告有關部門處理。

5.對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為,要求責任人停止侵害、恢復原狀,對拒不改正的,書面報告有關部門處理。

6.有安全標識、管理標識。危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

6.有安全標識、管理標識,主要路口設有路標。危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

6.有安全標識、管理標識,標識完好。小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)和公共配套設施、場地有明顯標志。危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

6.有安全標識、管理標識,標識完好。小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)和公共配套設施、場地有明顯標志。危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

7.載人電梯按物業服務合同約定運行(正常維保和檢修期間除外)。

7.載人電梯24小時運行(正常維保和檢修期間除外)。

7.載人電梯24小時運行(正常維保和檢修期間除外)。

7.載人電梯24小時運行(正常維保和檢修期間除外)。

8.消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通;設備房保持整潔、通風。

8.消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通;設備房保持整潔、通風。

8.消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通;設備房保持整潔、通風。

8.消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通;設備房保持整潔、通風。

9.路燈、樓道燈完好率不低于85%。

9.路燈、樓道燈完好率不低于90%,接到業主或物業使用人報修后24小時修復。

9.路燈、樓道燈完好率不低于93%,接到業主或物業使用人報修后4小時修復。

9.路燈、樓道燈完好率不低于95%,接到業主或物業使用人報修后2小時修復。

  三、公共秩序維護

一級

二級

三級

四級

1.人員要求:佩戴統一標志,語言文明;身體健康,工作負責。

1.人員要求:統一著裝,佩戴統一標志,語言文明規范;專職保安人員,50周歲以下的占總數的50%以上,身體健康,工作認真負責。

1.人員要求:統一著裝,佩戴統一標志,儀容儀表整潔規范,語言文明規范,配備對講裝置;專職保安人員,45周歲以下的占總數的50%以上,身體健康,工作認真負責并定期接受培訓。

1.人員要求:統一著裝,佩戴統一標志,儀容儀表整潔規范,語言文明規范,配備對講裝置;專職保安人員,以中青年為主,45周歲以下的占總數的60%以上,身體健康,工作認真負責并定期接受培訓。

2.小區主出入口24小時值班看守,邊門定時開放,門衛有交接班記錄。

2.小區主出入口24小時值守,邊門定時開放并專人看管,門衛有交接班記錄;對外來機動車實行詢問登記。

2.小區主出入口24小時值守,其中8∶00-18∶00立崗,不倚不靠,并有詳細的交接班記錄;對外來機動車實行詢問登記。

2.小區各出入口24小時值守,其中主出入口7∶00-19∶00立崗,不倚不靠,并有詳細的交接班記錄;對外來機動車實行詢問登記。

3.每天不定時在小區內巡邏,做好巡邏記錄。

3.按照規定路線和時間每4小時巡查一次,做好巡查記錄。對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。

3.按照規定路線和時間每3小時巡查一次,做好巡查記錄。重點部位應設巡更點,監控中心有巡更記錄。對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次;實施24小時監控。

3.按照規定路線和時間每2小時巡查一次,做好巡查記錄。重點部位應設巡更點,監控中心有巡更記錄。對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次;實施24小時監控。

4.小區設有監控中心的,24小時開通,監控視頻保存半月以上。

4.小區設有監控中心,24小時開通,監控視頻保存一月以上。

4.小區設有監控中心,應具備3項技防設施,如錄像監控(監控點應至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講、周界報警、門禁系統等,24小時開通,并有人駐守,注視各設備所傳達的信息,監控視頻保存一月以上。

4.小區設有監控中心,應具備4項技防設施,如錄像監控(監控點應至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講、周界報警、門禁系統等,24小時開通,并有人駐守,注視各設備所傳達的信息,監控視頻應保存一月以上。

5.對進出小區的車輛進行管理疏導,對大型物件搬出實行記錄;阻止小商小販、外來人員隨意進入小區。

5.對進出小區的車輛進行管理和疏導,對大型物件搬出實行記錄,保持出入口環境整潔、有序、道路基本暢通。

5.對進出小區的車輛實施證、卡管理,地面墻面按車輛道路行駛要求設立簡要的指示牌和地標,車輛行駛有規定路線,車輛通行和停放基本有序。

5.對進出小區的車輛實施證、卡管理,地面墻面按車輛道路行駛要求設立完善的指示牌和地標,車輛行駛有規定路線,引導車輛有序通行和停放。

6.對進出小區的裝修人員實行臨時出入證管理。

6.對進出小區的裝修人員實行臨時出入證管理。

6.對進出小區的裝修人員實行臨時出入證管理。

6.對進出小區的裝修人員實行臨時出入證管理。

7.建立火災、治安、公共衛生等突發事件應急預案,接到火警、警情等異常情況時,采取相應的應對措施。

7.建立火災、治安、公共衛生等突發事件應急預案,接到火警、警情和住戶緊急求助等異常情況時,15分鐘內趕到現場,并采取相應的應對措施。

7.建立火災、治安、公共衛生等突發事件應急預案,接到火警、警情和住戶緊急求助等異常情況時,10分鐘內趕到現場,并采取相應的應對措施。

7.建立火災、治安、公共衛生等突發事件應急預案,接到火警、警情和住戶緊急求助等異常情況時,5分鐘內趕到現場,并采取相應的應對措施。

  四、保潔服務

一級

二級

三級

四級

1.按棟設置垃圾收集點,每日清運1次,垃圾袋裝化。

1.按樓層或棟設置垃圾收集點,每日清理1次,垃圾袋裝化,垃圾點周圍地面無散落垃圾、無明顯異味。

1.按樓層或棟設置垃圾收集點,每日清理1次,垃圾袋裝化,垃圾點周圍地面無散落垃圾、無異味。

1.按樓層設置垃圾收集點,每日清理1次,垃圾袋裝化,垃圾點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。

2.室外果皮箱、垃圾桶合理設置。每日清理1次,每周擦拭1次,箱(桶)無滿溢,無明顯異味。

2.室外果皮箱、垃圾桶合理設置。每日清理1次,每周擦拭1次,箱(桶)無滿溢,無明顯異味。

2.室外果皮箱、垃圾桶合理設置。每日清理1次,每兩日擦拭1次,箱(桶)無滿溢,無異味。

2.室外果皮箱、垃圾桶合理設置。每日清理2次、擦拭1次,箱(桶)無滿溢、無污跡、無異味。

3.小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;電梯廳、一層共用大廳每日拖拭1次;樓道每日清掃1次,每周拖拭1次;消防通道每周清掃1次,每月拖拭1次;共用部位玻璃每半年清潔1次;樓道燈、庭院路燈每年清潔1次。

3.小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;電梯廳、一層共用大廳每日拖拭1次;樓道每日清掃1次,每兩日拖拭1次;消防通道每周拖拭1次;共用部位玻璃每季度清潔1次;樓道燈、庭院路燈每季度清潔1次。

3.小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;電梯廳、樓道、一層共用大廳每日拖拭1次;消防通道每三日拖拭1次;共用部位玻璃每月清潔1次;樓道燈每季度清潔1次;庭院路燈每月清潔1次。

3.小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次;電梯廳、樓道、一層共用大廳每日拖拭2次;消防通道每兩日拖拭1次;共用部位玻璃每月清潔1次;樓道燈每兩月清潔1次;庭院路燈每月清潔1次。

4.樓梯扶手、宣傳欄、信報箱每半月擦拭1次;電梯轎廂等部位每周擦拭1次,目視無灰塵;室外標識每季度擦拭1次。

4.樓梯扶手、宣傳欄、信報箱每周擦拭1次;電梯轎廂等部位每日擦拭1次,目視無灰塵、明亮清潔;室外標識每月擦拭1次。

4.樓梯扶手、宣傳欄、信報箱每兩日擦拭1次;電梯轎廂等部位每日擦拭1次,目視無灰塵、明亮清潔;室外標識每周擦拭1次。

4.樓梯扶手、室外標識、宣傳欄、信報箱、電梯轎廂等部位每日擦拭1次,目視無灰塵、明亮清潔;電梯操作板每日消毒1次。

5.消毒滅害,每季度對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水1次,每半年滅鼠1次。

5.消毒滅害,每季度對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水1次,每半年滅鼠1次。

5.消毒滅害,每季度對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水1次,每季度滅鼠1次。

5.消毒滅害,每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水1次,每季度滅鼠1次。

6.小區內主干道、廣場、一層共用大廳等公共區域日常設專人循環保潔。

6.小區內主干道、廣場、一層共用大廳等公共區域日常設專人循環保潔,保持干凈整潔無雜物。

6.小區內主干道、廣場、一層共用大廳等公共區域日常設專人循環保潔,保持干凈整潔無雜物。

  五、綠化養護管理

一級

二級

三級

四級

1.綠地保存率80%以上。

1.綠地保存率90%以上,綠地基本無裸露。

1.綠地保存率95%以上。

1.綠地保存率100%。

2.實施綠化養護管理。

2.實施綠化養護管理。草坪生長良好,每年普修3遍以上,草面基本平整,無大面積雜草。

2.有專業人員實施綠化養護管理。草坪生長良好,每年普修4遍以上,草面基本平整,雜草、雜物面積不大于10%。

2.有專業人員實施綠化養護管理。草坪生長良好,及時修剪和補栽補種,每年普修5遍以上,雜草、雜物面積不大于5%。

3.定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。

3.定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。

3.定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。

3.定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。

4.預防病蟲害,控制大面積病蟲害發生。

4.預防病蟲害,每年噴灑藥物不少于2次,控制大面積病蟲害發生。

4.定期噴灑藥物,預防病蟲害,每年噴灑藥物不少于3次。

4.定期噴灑藥物,預防病蟲害,每年噴灑藥物不少于3次。

5.花卉、綠籬、樹木根據其品種和生長情況,及時修剪整形。

5.花卉、綠籬、樹木根據其品種和生長情況,按規范及時修剪整形,每年2遍以上。

5.花卉、綠籬、樹木根據其品種和生長情況,及時修剪整形,保持觀賞效果,無枯枝死杈。

6.花卉布置一年不少于1次。

6.花卉布置一年不少于2次(含2次)。

6.花卉布置一年不少于3次(含3次)。

  附件2

  重慶市綦江區物業服務收費政府指導價標準

物業類別

金額單位

基 準 價

浮動幅度

一級

二級

三級

四級

有電梯住宅

元/平方米.月

0.90

1.15

1.40

1.70

4萬平方米以上可上浮10%;

無電梯住宅

元/平方米.月

0.55

0.75

1.00

1.20

4萬平方米(含)以下可上浮15%。

特級停車場

元/位.月

80.00

半機械停車場可按特級標準上浮20%;

普通級停車場

元/位.月

70.00

全機械停車場可按特級標準上浮30%。

備注:1.住宅收費等級按《重慶市綦江區住宅物業服務等級標準》劃分,物業服務未達到一級標準的,物業服務收費標準不得超過一級基準價;

2.停車場收費等級按《重慶市綦江區公共停車場等級標準》劃分。

  附件3

  住宅前期物業服務超過《重慶市住宅物業服務

  等級標準》的服務標準(試行)

  住宅前期物業服務在達到《重慶市住宅物業服務等級標準》四級標準基礎上,并提供以下服務:

  一、必須具備的服務:

  1.公共區域內的管道、護欄、燈桿每兩年做1次全面維護,室外鐵藝、金屬欄桿、消火栓每兩年做1次刷漆、防護。

  2.外墻每兩年做1次清洗。

  3.實施精細化管理,人均服務面積小于2500㎡(<2500㎡)的,或因引進科技技術(如巡邏車、掃地車、APP等)提高相應服務標準的。

  4.按規劃設計配置的室外健身設施(如兒童游樂設施、籃球場、網球場、游泳池、羽毛球場等)三個(含)以上的,每一年做1次養護。

  5.按規劃設計配置的公用附屬設施(如照明設施等)的用水、用電等必需能耗,在扣除電梯能耗、清潔用水、綠化用水外,仍超過0.15元/(月·㎡)標準的。

  6.服務中心每天14小時有服務人員接待。業主報修后15分鐘內到達現場。

  7.公共區域保潔服務時間冬季到晚上8點,夏季到晚上9點。

  二、可以選擇的服務(不少于3項):

  8.小區主入口四季設置鮮花。

  9.石材養護面積占小區總建筑面積0.5%以上的,每年做1次養護。

  10.每年開展2次消防安全演練,并邀請業主參與。

  11.每年開展1次電梯困人應急演練,并邀請業主參與。

  12.每年組織4次(含)以上業主社區活動的。

  備注:實際服務中可包含但不限于以上要求。

附件4

重慶市綦江區物業服務收費基本情況表

填報日期:**年*月*日

物業服務企業:

法人:***

建設單位(業主委員會):

聯系人:***

***(加蓋公章)

辦公電話:***

***(加蓋公章)

聯系人:***

聯系電話:***

聯系電話:***

物業名稱:***

物業類型:***(住宅、非住宅、商住混合)

物業地址:***

物業管理面積:***

物業管理區域:

東至

南至

西至

北至

***

***

***

***

物業服務內容、服務標準:詳見物業服務合同(合同附后)

住宅物業服務等級:***(一、二、三、四級或一級以下、四級以上,四級以上的需附報房地產行政主管部門的服務內容)

物業服務收費標準:

物業類別

住宅 (元/㎡.月)

商場(元/㎡.月)

門面(元/㎡.月)

寫字樓(元/㎡.月)

配套停車位
(元/位.月)

***

***

價格管理形式

政府指導價(市場調節價)

市場調節價

市場調節價

市場調節價

政府指導價(市場調節價)

***

***

收費標準

 

 

 

 

 

 

價格主管部門簽收情況:

收件編號

**年**月**日

***號

  說明:1、物業服務企業應如實填報本表,上述內容若有變更,須重新填報。

  2、本表一式兩份,留存價格管理和監督部門。

  附件5

  重慶市綦江區物業服務收費公示牌(表)

  項目名稱:物業服務企業:

物業類別

住宅

商場

門面

寫字樓

配套停車位

***

***

金額單位

元/㎡.月

元/㎡.月

元/㎡.月

元/㎡.月

元/位.月

***

***

收費標準

***

***

***

***

***

***

***

價格管理形式

***

***

***

***

***

***

***

服務內容

服務標準

具體服務內容和服務標準經雙方簽訂的物業服務合同為準

合同執行時間

***年***月-***年***月

  收費單位投訴電話:重慶市綦江區物價檢查所監制

  價格舉報電話:12358

物業經理人網 www.satnat.net

篇2:亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則(2012)

  亳州市物價局、房產局關于印發《亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》的通知

  亳價服[20**]72號

  各縣區物價局、房產局,亳州市城區各物業管理企業:

  為規范我市物業服務收費行為,保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和省物價局、建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》等規定,結合我市實際,修訂《亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》,現印發給你們,請認真貫徹執行。

  附件:亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則

  亳州市物價局 亳州市房地產管理局

  20**年12月17日

  亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則

  第一章 總 則

  第一條 為進一步提高物業服務水平,規范物業服務收費行為,維護業主、物業使用人和物業服務企業合法權益,促進物業服務行業健康發展,根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和省物價局、建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》等規定,結合我市實際,制定本細則。

  第二條 本細則適用于亳州市范圍內的物業服務收費及其管理工作。

  第三條 本細則所稱物業服務收費,是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區物業管理區域內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護管理區域內的環境衛生和秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。

  第四條市物價局會同市房地產管理局負責全市物業服務收費的監督管理,各縣物價局和物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。

  第五條物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的有關法律法規,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務。

  第六條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭形成。

  第二章收費范圍

  第七條 物業服務收費根據物業服務內容的性質和不同特點,分別實行政府指導價和市場調節價。

  住宅小區物業服務收費中的物業綜合服務費、車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。

  非住宅的物業服務費、別墅(含獨棟、雙拼、聯排、疊加)和實行酬金制的住宅小區的物業綜合服務費、物業服務企業接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。

  第八條 住宅小區物業綜合服務費實行分等級定價。市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門,根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等,制定相應的基準收費標準和浮動幅度,并適時向社會公布。

  第九條實行市場調節價的物業服務收費標準,由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定,不得強行服務,強行收費。

  第十條物業服務管理一般包括以下內容:  (一)物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理;

  (二)物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理;

  (三)公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理;  (四)車輛停放管理;

  (五)做好安全防范和秩序維護工作;

  (六)做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作;

  (七)物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理;

  (八)業主委托的其他公共性服務內容。

  第十一條業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業服務收費標準。

  包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

  酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制的物業服務收費按合同約定辦理。

  第十二條 物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

  物業服務成本構成一般包括以下部分:

  (一)服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

  (二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用,電梯檢測費用;

  (三)物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;  (四)物業服務企業辦公費用;

  (五)物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊;

  (六)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;  (七)經業主或業主委員會同意的其他費用?! ∥飿I共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,符合專項維修資金使用規定的,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務成本。實行政府指導價的物業服務收費,其利潤率不得超過物業服務成本的5%。

  第十三條物業服務企業應當每年不少于一次向全體業主公布住宅小區內的服務項目和服務工作開展情況,聽取業主委員會或業主大會的意見?! ∥飿I服務企業收取物業服務費用情況,應接受物業項目所在地街道辦事處監督。

  第三章收費管理

  第十四條新建住宅小區的開發建設單位應當在辦理《商品房預售許可證》前,參照《亳州市住宅小區物業服務等級標準》(附件3)、《亳州市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準》(附件1),擬定前期物業服務方案,確定物業服務等級標準,在收費標準范圍內,按規定實行公開招投標,中標價格即為前期物業綜合服務收費標準。中標的物業服務企業在與開發建設單位簽訂正式前期物業服務合同的10個工作日內,將物業綜合服務收費標準報價格主管部門備案并申領《服務價格登記證》。

  物業服務企業備案前期物業服務收費標準時,物業服務企業應當向價格主管部門提供以下資料:1、物業服務項目、服務等級標準的書面申請;2、經規劃部門批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖;3、成本核算資料;4、物業服務企業的資質證書、營業執照復印件(加蓋公章);5、物業招標的標書和物業招標結束后的中標通知書; 6、開發建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同;7、《亳州市普通住宅小區物業服務費備案登記表》(附件4)8、其他需報送的資料。

  價格主管部門和物業行政主管部門應加強對招標過程中及之后價格行為的監督和管理,及時糾正和依法查處各種違規違法收費行為。

  第十五條前期物業服務住宅小區因開發建設單位分期開發、分批交付使用等原因,造成小區配套設施和綠化未全部完工的,業主交納的物業服務費應低于約定收費標準的20%,差額部分由開發建設單位承擔,待小區配套設施和綠化全部完工,再按約定的物業費標準執行。

  開發建設單位與業主(物業買受人)簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,作為商品房買賣合同附件,經業主(物業買受人)簽字確認。前期物業服務合同應當明確物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間等內容。

  第十六條 住宅小區入住率達50%以上、首批物業交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業交付滿3年,具備此三個條件之一的,應當召開業主大會,成立業主委員會,業主委員會由業主大會選舉產生。

  第十七條 業主委員會成立后,由業主大會決定續聘或重新選聘物業服務企業;在新簽訂物業服務合同時,要在街道辦事處(鄉鎮人民政府或開發區管委會下設的管理區)的指導、組織下,通過召開業主大會(或書面征求意見)的形式征求業主意見,確定本小區物業服務等級、物業服務收費標準、停車收費標準、物業服務內容等,并在物業管理區域顯著位置予以不少于10日的公示,公示期間未提出書面發對意見的視為同意,公示后物業管理企業到價格主管部門辦理收費備案并申領《服務價格登記證》。

  物業服務企業備案物業服務收費標準時,物業服務企業應當向價格主管部門提供以下資料:1、物業服務項目、服務等級標準的書面申請; 2、經規劃部門批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖;3、成本核算資料;4、物業服務企業的資質證書、營業執照復印件(加蓋公章);5、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同;6、新建住宅符合交付使用綜合驗收備案材料;7、《亳州市普通住宅小區物業服務費備案登記表》(附件4);8、其他需報送的資料。

  價格主管部門對申報手續、資料齊全的,在20個工作日內批復。

  第十八條 住宅小區應當成立業主委員會但是尚未成立或業主委員會不能正常運轉的,由小區所在的社區居委會代行業主委員會職責,在調整或延期執行普通住宅物業公共服務收費標準時,物業服務企業在社區居委會監督下按前款方式征求意見并公示,社區居委會代業主委員會在收費備案相關資料中予以明確意見,物業服務企業到價格主管部門辦理收費備案并申領《服務價格登記證》。

  第十九條物業綜合服務費(含住宅躍層或閣樓的),以房屋所有權證登記的建筑面積計算。

  未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算,未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。

  第二十條 已交付業主的物業,物業服務費自交付之日起次月由業主承擔。業主半年以上未入住且月用電量不足2度的,其物業服務費按房屋所在小區相應等級中“多層”物業費收費標準的90%計收。未交付業主的物業,物業服務費由開發建設單位承擔?! 〗桓妒侵冈诜课葙I賣合同約定的時間內,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。開發建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關交付手續為準。

  第二十一條業主與物業服務企業約定預收物業服務費的,預收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外,但約定的期限不得超過物業服務合同期限。對五保戶和實行生活低保的住戶,經業主委員會和物業服務企業雙方商定,可以減收或者免收物業綜合服務費用。

  出租或以其他方式交他人使用的物業,業主應及時到物業服務企業登記備案,物業服務費由業主或使用人按規定交納。

  第二十二條 實行政府指導價的物業服務實行服務價格登記證制度。物業服務企業在收費前,應當向物業所在地價格行政主管部門辦理備案和申領《服務價格登記證》,亮證收費,收費時使用稅務票據。

  第二十三條物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置或收費地點,按照物業服務收費明碼標價規定,公布物業服務收費標準、等級標準(附件5)。

  第四章停車收費

  第二十四條住宅小區內符合規劃配置要求的共用車位、車庫(含地下、地面)、地面停車場由物業服務企業人員提供管理服務的,按規定標準可以收取車輛停放管理費(見附件2)。

  業主對車輛有保管要求的,由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。住宅物業管理區域內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要,業主、物業使用人要求承租車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。

  第二十五條 實施物業管理區域車輛停放服務收費的物業服務企業,應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度,做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視(或監視)和日常維護等服務工作。

  第五章共用設施設備收費

  第二十六條住宅小區內共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監控系統、單元防盜門等設施設備運行、檢測等費用,納入物業綜合服務費,不得另行分攤收取。二次供水用電可據實分攤,張榜公布、接受監督。合同沒到期的物業小區收費,仍按原合同執行。重新簽訂物業服務合同的住宅小區,物業收費必須實行“一費制”。除法律、法規規定外,物業企業不得以任何名義向業主收取裝修押金、保證金、車輛出入證押金、辦證費等費用,不得向裝修人員收取出入證費等。

  第二十七條 非城市集中供暖(冷)單位直收到戶的集中供暖(冷)系統、中央空調的物業小區,按照“以收抵支、收支平衡”的原則,由物業服務企業提出收費方案,經業主大會同意后收取。業主委員會成立前,由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中合理約定,并在銷售物業時告知物業買受人。同時,實施收費前應將具體收費標準報價格主管部門備案。

  第二十八條物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

  物業服務企業接受委托代收上述費用的,可向委托方收取手續費,具體標準在雙方委托合同中約定;物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用?! 〉诙艞l利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收

  益30%用于補貼物業綜合服務費,70%納入專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

  第六章裝飾裝修收費

  第三十條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業服務企業清運裝飾裝修垃圾的,應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標準按建筑面積每平方米不高于1.5元收取?! 〉谌粭l 因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的,恢復、維修費用按實際發生額,由業主(使用人)或裝修單位(裝修人)承擔,并承擔相關法律責任。

  第七章 責任與義務

  第三十二條 物業服務企業必須按照物業服務合同約定的服務內容提供服務。物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務,除法律法規規章另有規定外,服務收費由雙方約定。

  第三十三條 業主、物業使用人和開發建設單位,應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的,應按照物業服務合同約定承擔違約責任,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法追繳。

  業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

  物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。未按規定結清物業費用的,房屋權屬登記部門不予受理房屋權屬轉移登記。

  第三十四條 物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的,不得降低服務質量,減少服務內容,提高收費標準。

  第八章監督管理

  第三十五條 市、縣價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門加強對轄區內的物業服務收費項目、收費標準、收費行為和服務內容、服務質量、服務標準進行監管。

  第三十六條 物業服務等級實行年度考核制度,對服務達不到現行等級標準的物業服務企業降低服務等級。物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的法律法規,嚴格履行物業服務合同,對物業服務企業無證收費、證照超期收費、收費不公示、超標準收費、自立項目收費等違規行為由價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》等法律、法規的規定予以處罰。

  第三十七條未選聘物業服務企業提供物業服務的住宅小區、單位宿舍、業主自行組織的物業管理,可參照本辦法自行協商,并在物業所在街道辦事處(鄉鎮人民政府或開發區管委會下設的管理區)的指導下具體實行。

  第三十八條 市轄三縣價格主管部門和房地產行政主管部門,可結合本地實際參照本細則執行。

  第三十九條本細則由市價格主管部門會同市房地產主管部門負責解釋。

  第四十條 本細則自20**年元月1日起施行。本細則實施前,已簽訂物業服務合同尚未到期的,物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行,合同到期后按本細則規定執行。原市物價局、房產局下發的《亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》(亳價〔20**〕67號)同時廢止。

  附件1:《亳州市住宅小區物業管理服務費等級收費標準》

  附件2:《亳州市住宅小區車輛停放管理費收費標準》

  附件3:《亳州市住宅小區物業服務等級標準》

  附件4: 亳州市普通住宅小區物業服務費備案登記表

  附件5:××小區物業服務收費公示(式樣)

  二〇一二年十一月日

  附件1

亳州市住宅小區物業管理服務費等級收費標準

  (政府指導價格)

級 別

基準價(元/㎡.月)

備 注

多層(無電梯)

高層(有電梯)

上下浮

動幅度

標 準

標 準

一級

0.60

1.10

20%

二次供水未移交給供水部門的供水設備,其增壓水泵運行費用據實合理分攤收取。

二級

0.50

0.90

三級

0.40

0.70

四級

0.30

0.40

  附件2

亳州市住宅小區車輛停放管理費收費標準

  (最高限價)

  (一)室內停車(元/月·輛)

自行車

輕騎(電動、電摩、燃油助力車)

摩托車

小汽車

備注

10

15

20

90

室內固定車位,專人24小時看管

  (二)室內臨時停車:自行車每輛每次0.5元,過夜每輛每次2元;摩托車、電瓶車、三輪車等車輛每輛每次2元,過夜每輛每次3元;小汽車每輛每次5元,過夜每輛每次10元。

  (三)小區內場地停車(機動車)

 

臨時停車(元/次.輛)

過夜停車(元/天.輛)

長期停車(元/月·輛)

小型車

5

10

70

中型車

8

15

100

  說明:1.停車場需有專人定時巡查; 2.長期停車或有特殊約定的雙方簽定服務協議;3.搬家臨時停車不得收費;4.大型車輛和危險標志車輛不得在住宅區內停車。

  附件3:

亳州市住宅小區物業綜合服務等級標準

  (一級)

序號

服務要求

1

管理處

設置

(1)小區內設置管理處,并設客服接待中心,公示服務電話;管理人員每日巡查小區兩次以上,發現問題及時處理。

(2)辦公場所整潔有序,有專門的業主或使用人接待區域。

2

管理

人員

要求

(1)小區項目經理持證上崗,有五年以上物業管理工作經歷。

(2)管理人員、專業操作人員按規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

(3)管理人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,行為規范,服務主動熱情。

3

服務

時間

周一至周日在小區管理處進行業務接待,并提供服務。

4

日常

管理

與服務

(1)24小時受理業主或使用人報修,急修半個小時內到現場處理,一般修理一日內完成(預約除外)。

(2)對業主或使用人的投拆在二天內答復處理。

(3)制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度,建立業主或使用人房屋裝修檔案,對不符合規定行為,現象及時勸阻、制止或報告。

(4)建立健全的財務管理制度,對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理,做到運作規范,賬目清晰。

(5)建立小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案(含業主或使用人房屋裝修檔案)等實行微機查閱]。

(6)制定小區物業管理與物業服務工作計劃,并組織實施。

(7)按有關規定和合同約定規范管理、使用專項維修資金。

(8)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通,每年的溝通不低于小區住戶的90%。

(9)制定管理處內部管理制度和考核制度,并按有關規定和合同約定公布物業服務費的收支情況和物業經營性收支情況

(10)廣泛運用計算機進行管理(含業主檔案、收費管理、設備管理房屋檔案、日常管理等)

(11)在小區醒目位置設立公示牌公示服務內容、服務等級、收費項目和收費標準、監督電話、公告停水、停電及其它服務信息。

(12)每年對業主或使用人進行一次滿意情況測評,對測評結果進行分析并及時整改。

(13)能提供四種以上特約服務(有償)和四種以上便民(無償)服務;節假日有專題布置,每年組織兩次以上的社區活動。

(14)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。

(15)對違反“(臨時)管理規約”或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。

(16)小區主出入口設有小區平面示意圖,各組團、棟、單元(門)戶有明顯標志。

5

公共區域衛生保潔服務

一、樓內公共區

(1)地面:地面每日拖掃一次,門廳每日清掃一次,地面每日拖洗一次以上;大堂、門廳花崗石、大理石每月保養一次,保持材質原貌,干凈、無灰塵。全天候保潔。

(2)樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹3次,保持無灰塵。

(3)消防栓、指示牌等公共設施:每周擦抹一次,外表基本無灰塵、無污漬。

(4)天花板、公共燈具:每周除塵一次,目視無灰塵、無蜘蛛網。

(5)天臺、屋頂、雨蓬:保持清潔、無垃圾。

(6)垃圾收集:根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱,垃圾清運日產日清。

(7)公用防盜門等每日擦拭一次。

(8)電梯轎廂:每日擦拭、清掃一次以上,保持目視干凈無污跡。

二、樓外公共區域

(1)道路地面、綠地、陰溝:每日清掃二次以上,目視地面、綠地清潔無雜物;明溝每周清掃二次,明溝無雜物、無積水。廣場地面磚每半月沖洗一次,全天候保潔。

(2)公共燈具、宣傳欄、小品等:每周擦抹二次,目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。

(3)垃圾箱(房):有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放,垃圾箱(房)每日清理、沖洗二次以上,垃圾箱(房)整體清潔、無異味,滅害措施完善。

(4)果皮箱、垃圾桶:每日清理二次,擦拭一次,箱(桶)無滿溢、無異味、無污。

(5)水 景:每周二次打撈漂浮雜物,保持水體清潔,水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理,保持水體無異味。

(6)消毒滅害:每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次,每半年滅鼠一次。

(7)二次供水水箱定期清洗,水質符合衛生要求。

6

公共區域秩序維護

總體要求:住宅小區實施封閉管理;做好安全防范和秩序維護工作。

人員要求

(1)專職秩序維護人員,身體健康,工作認真負責并定期接受培訓,協助公安部門做好小區安全防范工作。

(2)能處理和應對小區公共秩序維護工作,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備,能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。

(3)上崗時佩帶統一標志,穿戴統一制服(精致),裝備佩戴規范,儀容儀表規范整齊,當值時坐姿挺直,站崗時不倚不靠。

(4)配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。

(5)秩序維護人員以中青年為主45周歲以下的人數占總人數的80%以上。

門 崗

(1)各出入口24小時值班看守,其中主出入口雙人值勤,6:00-20:00立崗,并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

(2)對外來人員進入小區,進行登記。

(3)對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。

巡邏崗

(1)秩序人員手持巡更采集器,按指定的時間和路線每二小時巡查一次,重點部位(小區道路、單元出入口、樓層和地下車庫)應設巡更點,在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過二分鐘,監控中心有巡更記錄。

(2)接到火警、警情后三分鐘內到達現場,協助保護現場,并報告管理處與警方。

(3)在遇到異常情況或住戶緊急求助時,三分鐘內趕到現場,采取相應措施。

技防設施和救助(監控崗)

(1)小區設有監控中心,應具備錄像監控(監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界報警(全封閉)、住戶(100%安裝)報警(對講功能)、門鎖智能卡等五項以上技防設施,24小時開通,并有人駐守,注視各設備所傳達的信息。

(2)監控中心接到報警信號后,秩序維護人員三分鐘內趕到現場進行處理,同時中心應接受用戶救助的要求,解答用戶的詢問。(3)小區應有火警、水警、警情應急預案,并在監控中心控制室內懸掛;每年應組織不少于1次的應急預案演習。

車輛管理

(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標,車輛行駛有規定路線,車輛停放有序。(2)有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。(3)收費管理的車庫應24小時有專人管理,車輛停放有序,車庫內配置道閘和錄像監視,地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標,照明、消防器械配置齊全,車庫場地每日清潔一次,無滲漏,無積水,通風良好,無易燃、易爆及危險物品存放。

7

公共區域綠化日常養護服務

基本要求

(1)小區綠地率達40%以上

(2)綠地總體布局合理,滿足居住環境的需要,集中綠地率10%以上。(3)利用植物、山石、水景等設置景點,且與環境協調。(4)喬、灌、地被、草配植合理,層次較豐富,景觀好?;▔?、花境面積占綠地總面積的0.5%以上。(5)綠地保存率100%,喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。

修剪草坪保持平整,草高不超過8cm;隨時清除雜草,目視無雜草;常年保證有效供水,有低洼及時整平,基本無積水;按肥力、草種、生長情況及時施肥,每年二遍以上;及時做好病蟲害防治;草地生長正常,斑禿黃萎低于5%。

修剪喬、灌木修剪每年四次以上,基本做到無枯枝、萌蘗枝;蘺、球、造型植物及時修剪,每年不少于六遍,做到枝葉緊密、圓整、無脫節;地被、攀緣植物修剪及時,每年不少于四次,基本無枯枝;適時中耕除草,做到基本無雜草,土壤疏松;按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍;防治結合、及時滅治,無病蟲害發生;樹木基本無傾斜;喬灌木生長良好,樹冠完整;花灌木按時開花結果;球、籬、地被生長良好,無缺枝、空檔。

花壇花境:

一年中有二次以上花卉布置;保持有效供水,無積水;缺枝倒伏不超過三處;及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;每年施基肥一次,每次布置前施復合肥一次;適時做好病蟲害防治。

8

共用設備設施日常運行、保養、維修

基本要求

(1)房屋外觀(包括層面、露臺)完好、整潔;公共墻面及樓梯間墻面,地面不破損;外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序。

(2)根據房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位、共用設施設備的使用情況,需要維修,屬于小修范圍內,及時組織修復;屬于大、中修范圍內,按規定使用專項維修資金。

(3)共用設施設備照項目配套建設,管理責任分工運轉正常,維護良好,保養檢修制度完備,有設備運行記錄,對設備故障及重大事故有處理記錄。

(4)載人電梯24小時運行。

(5)消防通道暢通,消防設施設備完好,可隨時啟用。

路燈、樓道燈、景觀燈:路燈、公共樓道、景觀燈完好率98%

房層結構:每年二次以上對房層結構、涉及使用安全的部位每季檢查一次,并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主,使用人。

窗:每日一次巡視房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護。

樓內墻面、頂面、地面:墻面、頂面粉刷層無剝落、無滲漏;面磚、地磚平整不起殼、無缺損。

管道、排水溝、屋頂、窨井、化糞池:每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通,并有記錄。(6月至9月每半月檢查一次),每半年檢查一次屋頂,發現防水層有氣臌、碎裂,隔熱材料有斷裂、缺損的,應及時修理。窨井、化糞池每半年清掏一次。

墻:每日一次巡查圍墻,發現損壞立即修復;鐵柵欄圍墻表面無銹蝕,保持圍墻完好,并有記錄。

道路、場地等:循環巡查道路、路面、側石、井蓋等,發現損壞及時修復,保持路面基本平整、無破損、無積水,側石平直無缺損,并有記錄。

休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品:循環巡查休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查,發現損壞立即修復,保持原有面貌,保證其安全使用,并有記錄。

室外健身設施,兒童樂園等:循環巡查,發現損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用(如需更換的除外),并有記錄。

安全標志:對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每周檢查一次,保證檢查清晰完整,設施運行正常。

亳州市住宅小區物業綜合服務等級標準

  (二級)

序號

內 容

服務要求

1

管理

處設置

(1)小區內設置管理處,并設客服接待中心,公示服務電話,管理人員每日巡查小區兩次以上,發現問題及時處理。

(2)辦公場所整潔有序

管理人員要求

(1)小區項目經理持證上崗,有三年以上物業管理工作經歷。

(2)管理人員、專業操作人員按規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

(3)管理人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,行為規范,服務主動熱情。

服務

時間

周一至周五在小區管理處進行業務接待,并提供服務。周六、周日在指定地點進行業務接待。

日常管理與服務

(1)24小時受理業主或使用人報修,急修一小時內到現場處理,一般修理二日內完成(預約除外)。

(2)對業主或使用人的投拆在三天內答復處理。

(3)制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度,建立業主或使用人房屋裝修檔案,對不符合規定行為、現象及時勸阻、制止或報告。

(4)建立健全的財務管理制度,對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理,做到運作規范,賬目清晰。

(5)建立小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案(含業主或使用人房屋裝修檔案)等實行微機查閱]。

(6)制定小區物業管理與物業服務工作計劃,并組織實施。

(7)按照有關規定和合同約定規范管理、使用專項維修資金。

(8)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通,每年至少一次且溝通面不低于小區住戶的80%。

(9)建立管理處內部管理制度和考核制度,并按有關規定和合同約定公布物業服務收費的收支情況和物業經營性收支情況。

(10)運用計算機進行管理(含業主檔案、收費管理、設備管理等)

(11)在小區醒目位置設立公示牌公示服務內容、服務等級、收費項目和收費標準、監督電話、公告停水、停電及其它服務信息。

(12)每年對業主或使用人進行一次滿意情況測評,對測評結果進行分析并及時整改。

(13)能提供三種以上特約服務(有償)和三種以上便民(無償)服務;節假日有專題布置,每年組織一次以上的社區活動。

(14)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。

(15)對違反“(臨時)管理公約”或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。

(16)小區主出入口設有小區平面示意圖,各組團、棟、單元(門)戶有明顯標志。

5

公共區域衛生保潔服務

一、樓內公共區域

(1)地面:地面每兩日拖掃一次,其中門廳每日清掃一次,地面每日拖洗一次以上;大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養一次,保持材質原貌,干凈、無灰塵。全天候保潔。

(2)樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹2次,保持無灰塵。

(3)消防栓、指示牌等公共設施:每周擦抹一次,外表基本無灰塵、無污漬。

(4)天花板、公共燈具:每月除塵一次,目視無灰塵、無蜘蛛網。

(5)天臺、屋頂、雨蓬:天臺、屋頂 保持清潔、無垃圾。

(6)垃圾收集:根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱,垃圾清運日產日清。

(7)公用防盜門等每周擦拭一次。

(8)電梯轎廂:每日擦拭、清掃一次以上,保持目視干凈無污跡。

二、樓外公共區域

(1)道路地面、綠地、陰溝:道路地面、綠地每日清掃一次,目視地面,綠地清潔無雜物;陰溝每周清掃一次,陰溝無雜物,無積水。廣場地磚每月沖洗一次,全天候保潔。

(2)公共燈具、宣傳欄、小品等:每周擦抹一次,目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每月擦抹、除塵一次)。

(3)垃圾箱(房):有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放,垃圾箱(房)每日清理、沖洗一次以上,垃圾箱(房)整體清潔、無異味,滅害措施完善。

(4)果皮箱、垃圾桶:合理設置,每日清理一次,擦拭一次,箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。

(5)水 景:每周一次打撈漂浮雜物,保持水體清潔,水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理,保持水體無異味。

(6)消毒滅害:每兩月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次,每半年滅鼠一次。

(7)二次供水水箱定期清洗,水質符合衛生要求。

6

公共區域秩序維護

總體要求:住宅小區實施封閉管理;做好安全防范和秩序維護工作。

人員要求

(1)專職秩序維護人員,身體健康,工作認真負責并定期接受培訓;協助公安部門做好小區安全防范工作。

(2)能處理和應對小區公共秩序維護工作,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備,能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。

(3)上崗時佩帶統一標志,穿戴統一制服(精致),裝備佩戴規范,儀容儀表規范整齊,當值時坐姿挺直,站崗時不倚不靠。

(4)配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。

(5)秩序維護人員以中青年為主45周歲以下的人數占總人數的70%以上。

(1)各出入口24小時值班看守,其中主出入口雙人值勤,7:00-18:00立崗,并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

(2)對外來人員進入小區人員進行登記。(3)對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;

對大型物件

搬出實行記錄。

巡邏崗

(1)秩序維護人員手持巡更采集器,按指定的時間和路線每三小時巡查一次,重點部位(小區道路、單元出入口、樓層和地下車庫)應設巡更點,在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過五分鐘,監控中心有巡更記錄。

(2)接到火警、警情后五分鐘內到達現場,協助保護現場,并報告管理處與警方。

(3)在遇到異常情況或住戶緊急求助時,五分鐘內趕到現場,采取相應措施。

技防設施和救助(監控崗)

(1)小區設有監控中心,應具備錄像監控(監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界報警(全封閉)、住戶(100%安裝)報警(對講功能)、門鎖智能卡等四項以上技防設施,24小時開通,并有人駐守,注視各設備所傳達的信息。

(2)監控中心接到報警信號后,保安人員五分鐘內趕到現場進行處理,同時中心應接受用戶救助的要求,解答用戶的詢問。

(3)小區應有火警、水警、警情應急預案,并在監控中心控制室內懸掛;每年應組織不少于1次的應急預案演習。

車輛管理

(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標,車輛行駛有規定路線,車

輛停放有序。(2)有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。(3)收費管理的車庫應24小時有專人管理,車輛停放有序,車庫內配置道閘和錄像監視,地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標,照明、消防器械配置齊全,車庫場地每日清潔一次,無滲漏,無積水,通風良好,無易燃、易爆及危險物品存放。

7

公共區域綠化日常養護服務

基本要求

1)小區綠地率達35%以上

(2)綠地總體布局合理,滿足居住環境的需要,集中綠地率10%以上。(3)利用植物、山石、水景等設置景點,且與環境協調。(4)喬、灌、地被、草配植合理,層次較豐富,景觀好。

(5)綠地保存率100%,喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。

修剪草坪保持平整,草高不超過8cm;每年清除雜草七遍以上,雜草面積不大于5%;常年保證有效供水,有低洼及時整平,基本無積水;按肥力、草種、生長情況及時施肥,每年二遍以上;及時做好病蟲害防治;草地生長正常,斑禿黃萎低于5%。

適時中耕除草,做到基本無雜草,土壤疏松;按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍;防治結合、及時滅治,主要病蟲害發生低于5%;樹木基本無傾斜;喬灌木生長良好,樹冠完整;花灌木按時開花結果;球、籬、地被生長良好,無缺枝、空檔。

一年中有一次以上花卉布置;保持有效供水,無積水;缺枝倒伏不超過五處;及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;每年施基肥一次,每次布置前施復合肥一次;適時做好病蟲害防治。

8

共用設備設施日常運行、保養、維修

基本要求:

(1)房屋外觀(包括層面、露臺)完好、整潔;公共墻面及樓梯間墻面,地面不破損;外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序。

(2)根據房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位、共用設施設備的使用情況,需要維修,屬于小修范圍內,及時組織修復;屬于大、中修范圍內,按規定使用專項維修資金。

(3)共用設施設備照項目配套建設,管理責任分工明確、運轉正常,維護良好,保養檢修制度完備,有設施設備運行臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄;對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施,處理記錄。

(4)操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。

(5)載人電梯24小時運行。

(6)消防通道暢通。

路燈、樓道燈、景觀燈:路燈、公共樓道、景觀燈完好率不低于95%

房層結構:每年一次以上對房層結構、涉及使用安全的部位每季檢查一次,并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主,使用人。

窗:每半月一次房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護。

樓內墻面、頂面、地面:墻面、頂面粉刷層無剝落、無滲漏;面磚、地磚平整不起殼、無缺損。

管道、排水溝、屋頂、窨井、化糞池:每二個月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通,并有記錄。(6月至9月每半月檢查一次),每半年檢查一次屋頂,發現防水層有氣臌、碎裂,隔熱材料有斷裂、缺損的,應及時修理。窨井、化糞池每半年清掏一次。

墻:每半月一次巡查圍墻,發現損壞立即修復;鐵柵欄圍墻表面無銹蝕,保持圍墻完好,并有記錄。

道路、場地等:每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等,發現損壞及時修復,保持路面基本平整、無破損、無積水,側石平直無缺損,并有記錄。

休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品:每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查,發現損壞立即修復,保持原有面貌,保證其安全使用,并有記錄。

室外健身設施,兒童樂園等:每日一次巡查,發現損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用(如需更換的除外),并有記錄。

安全標志:對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每月檢查一次,保證檢查清晰完整,設施運行正常。

亳州市住宅小區物業綜合服務等級標準

  (三級)

序號

內 容

服務要求

1

管理處

設置

小區內設置管理處,管理人員每日巡查小區一次以上,發現問題及時處理。

管理人員要求

(1)管理人員、專業操作人員持證上崗。(2)管理人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,行為規范,服務主動熱情。

服務

時間

周一至周五在小區管理處進行業務接待。

日常

管理

與服務

(1)設有服務接待中心、公示服務電話,16小時受理業主或使用人報修。急修二小時內到現場處理,一般修理三日內完成(預約除外)。

(2)對業主或使用人的投拆在五天內答復處理。

(3)告知業主或使用人裝修須知,監督裝修過程,對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。

(4)建立財務管理制度,對物業服務費的收支進行財務管理,做到運作規范,賬目清晰。

(5)建立小區物業管理檔案(包括設備管理檔案、業主資料檔案等),實行微機查閱。

(6)制定小區物業管理與物業服務工作計劃,并組織實施。

(7)按有關規定和合同約定規范管理、使用專項維修資金。

(8)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通,每年至少一次且的溝通面不低于小區住戶的60%。

(9)在小區醒目位置設立公示牌公示服務內容、服務等級、收費項目和收費標準、監督電話,公告停水、停電信息。

(10)建立管理處內部管理制度和考核制度,并按有關規定和合同約定公布物業服務費的收支情況和物業經營性收支情況。

(11)每年對業主或使用人進行一次滿意情況測評,對測評結果進行分析并及時整改。

(12)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準,能提供特約服務。

(13)對違反“(臨時)管理公約”或政府有關規定的行為進行勸阻、

制止或報有關部門處理。

(14)小區主出入口設有小區平面示意圖、各組團、棟、單元(門)、戶有明顯標志。

(15)能提供二種以上特約服務(有償)和便民(無償)服務。

5

公共區域衛生保潔   

服務

一、樓內公共區域

(1)地面:每日清掃一次,每天保潔時間6:00--18:00(冬季7:00--16:30),地面無垃圾堆積。

(2)樓梯扶手、欄桿、窗臺:每周擦抹1次。

(3)消防栓、指示牌等公共設施:每月擦抹一次。

(4)天花板、公共燈具:每年除塵一次。

(5)天臺、屋頂、雨蓬:每年清掃一次。

(6)垃圾收集:根據小區實際情況合理布設垃圾根、果皮箱、垃圾清運日產日清。

二、樓外公共區域

(1)道路地面、綠地、陰溝:道路地面、綠地每日清掃一次,每日保潔時間6:00--18:00(冬季7:00--16:30),無衛生死角;明溝每周清掃一次。

(2)公共燈具、宣傳欄、小品等:每月擦抹一次。

(3)垃圾箱(房):每月清掃洗刷一次以上,保持垃圾廂(房)及其周圍清潔。

(4)消毒滅害:每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(6、7、8月每月噴灑一次)。

(5)水景:每月一次打撈飄浮雜物、保持水體清潔,水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或

進行其他處理,保持水體無異味。

6

公共區域秩序維護

總體要求:住宅小區實行封閉管理,不具備封閉條件的小區定時巡查;做好安全防范和秩序維護工作。

人員要求

(1)對小區日常護衛事項做出正確反應,能正確使用消防器材。

(2)上崗時佩帶統一標志,穿戴統一制服。

門 崗

(1)主出入口設有值班室。

(2)主出入口24小時值班看守,邊門定時開放并專人看管,門衛有詳細交接班記錄。

(3)對進出車輛進行管理和疏導,保持出入口暢通;阻止小商小販、外來人員隨意進入小區;對大型物件搬出實行記錄。

巡邏崗

(1)封閉小區白天巡邏不少于四次,夜間巡邏不少于兩次,并有巡羅記錄。未封閉

小區白天不少于五次,夜間重點部位巡邏每小時一次,并有巡邏記錄。

(2)在遇到突發事件時,采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。

(3)設有安全技防設施的實施24小時安全監控并記錄及時。

車輛管理

(1)地面、墻面設置簡易的交通標志。

(2)車輛按規定有序停放,對亂停車輛進行引導。

(3)收費管理的車庫(棚)應24小時有專人管理,車輛停放有序,備有必需的消防器械,車庫(棚)場地整潔,有照明,無滲漏,無明顯積水,無易燃、易爆及危險物品存放,車庫場地每日清潔一次,小型車輛有露天停車位。

7

公共區域綠化日常養護服務

基本要求

(1)以綠為主、植物選景,小區綠地率30%以上,綠地基本無裸露。

(2)綠地保存率90%,喬灌、草等保存率95%以上,大喬木保存率95%以上。

(3)有專業人員實施綠地養護管理或委托專業公司實施綠地管理。

每年普修二遍以上,切邊整理一次以上。每年除草四遍以上,無明顯雜草。干旱、高溫季節基本保證有效供水。有積水應及時排除。發現病蟲害及時滅殺。

喬、灌木按規范修剪每年二遍以上;籬、球年剪三遍以上;地被、攀緣植物每年修剪、整理二次以上。

每年中耕除草四次以上,及時拔除雜草,控制大面積雜草發生;每年普施基肥一遍;有針對性及時滅治,年噴藥不少于二次,控制大面積病蟲害發生;發生倒伏及時扶正、加固。

8

共用設備設施日常運行、保養、維修

基本要求

(1)房屋外觀(包括層面、露臺)完好、整潔;公共墻面及樓梯間墻面、地面基本無破損;外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序。

(2)根據房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位、共用設施設備的使用情況,需要維修,屬于小修范圍內,及時組織修復;屬于大、中修范圍內,按規定使用專項維修資金。

(3)共用設施設備按照項目配套建設,管理責任分工明確、運轉正常、維護良好、保

養檢修制度完備,有設備運行記錄,對設備維修及重大事故有處理記錄。

(4)消防通道暢通;消防設施設備完好,可隨時啟用。

(5)載人電梯24小時運行。

路燈、樓道燈、景觀燈:路燈、公共樓道燈完好率不低于90%,景觀燈完好率不低于90%

房層結構:每年對房層結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主,使用人。

窗:每月一次巡視房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護。

樓內墻面、頂面、地面:墻面、頂面粉刷層無明顯剝落;面磚、地磚平整不起殼、無缺損,墻面修補應保持與原墻面材質一致。

管道、排水溝、屋頂、窨井、化糞池:每半年一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通。

每年檢查一次屋頂,發現防水層有氣臌、碎裂,隔熱材料有斷裂、缺損的,應及時修理。窨井、化糞池每半年清掏一次。

:每月一次巡查圍墻,發現損壞立即修復;鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕,保持圍墻完好。

道路、場地等:每半月一次巡查道路、路面、側石、井蓋等,發現損壞及時修復,保持路面基本平整無積水,側石平直無缺損。

休閑椅、室外健身設施等:每周二次以上巡視,發現損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用(如需更換的除外)。

安全標志:對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每月檢查一次,保證檢查清晰完整,設施運行正常。

亳州市住宅小區物業綜合服務等級標準

  (四級)

  1、 服務項目按照三級指導標準約定。 2、服務內容和標準參照或部分達到三級的內容與標準,由當事人雙方在合同中約定。 3、管理服務年代較早的住宅小區,達不到三級服務內容與服務標準的等級為四級。

  附件4

亳州市普通住宅小區物業服務費備案登記表

  填寫日期:

小區名稱

小區地址

物業管理

企業名稱

企業資質

等級

聯系人

聯系電話

物業服務

質量等級

收費標準

(元/月·m2)

合同執行期限

年 月 日至 年 月 日

業主委員會或建設單位意見:

業主委員會主任:

或建設單位法人代表:

(蓋章)

年 月 日

物業管理行政主管部門意見

(蓋章)

年 月 日

物價局意見:

(蓋章)

年 月 日

  附件5

××小區物業服務收費公示(式樣)

  服務企業:企業資質:負責人: 辦公電話:

收費

項目

樓棟號

收 費 標 準

服務等級

備 注

物業

服務費

元/月.平方米

元/月.平方米

車輛

管理費

元/月.平方米

收費時效:××年×月×日至××年×月×日

  物業行政主管部門投訴電話:

  價格舉報電話:12358 ××物價局價格監督檢查分局監制

  附:亳州市住宅小區物業綜合服務級具體服務標準

篇3:成都市關于規范我市物業服務收費管理的通知(2012)

  成都市發改委 市房管局關于規范我市物業服務收費管理的通知

  成發改收費〔20**〕1344號

  為規范我市物業服務收費行為,保障物業服務各方的合法權益,維護物業服務市場秩序,根據中華人民共和國《價格法》、《物權法》、《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法律、法規的規定,結合我市實際,現就我市物業服務收費管理的有關事項通知如下:  各區(市)縣發改局(經發局)、物價局、房管局(規劃建設局),各建設單位,各物業服務機構:

  一、本通知所稱物業服務收費是指物業服務企業、物業服務其他管理人(以下統稱物業服務機構)按照物業服務合同的約定,對物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。

  物業服務收費應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則。

  二、市和各區(市)縣人民政府價格主管部門會同房產管理部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

  三、業主與物業服務機構可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業服務費用。

  四、普通商品住宅(不含別墅等高檔住宅)前期物業服務收費和保障性住房的物業服務收費采取包干制計費方式的,實行政府指導價;其他物業服務收費實行市場調節價。

  五、中心城區(錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、高新區)物業服務收費政府指導價標準,由市發改委會同市房管局依據物業服務的社會平均成本及經濟發展水平,按照住宅物業服務等級分級定價的原則制定,定期向社會公布。其他區(市)縣物業服務收費政府指導價標準由當地政府價格主管部門會同同級房產管理部門結合當地實際制定,并向社會公布。

  我市物業服務等級劃分、物業服務收費政府指導價標準及有關問題另文下發。

  六、物業服務收費實行政府指導價的,具體收費標準由建設單位與物業服務機構根據物業服務對應的等級標準和公布的政府指導價基準價和浮動幅度,在前期物業服務合同和保障性住房物業服務合同(以下統稱物業服務合同)中約定。

  物業服務收費實行市場調節價的,具體收費標準由建設單位或業主與物業服務機構在物業服務合同中約定。

  七、實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務機構的合理利潤。

  實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務機構的酬金。

  八、物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:

  (一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

  (二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用(不包括專項維修資金分攤費用);

  (三)物業管理區域清潔衛生費用;

  (四)物業管理區域綠化養護費用;

  (五)物業管理區域秩序維護費用;

  (六)辦公費用;

  (七)物業服務機構固定資產折舊;

  (八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

  (九)經業主同意的其它費用。

  九、物業服務收費的計價單位為每月每平方米建筑面積。未辦理房產證的,以房屋買賣合同記載的建筑面積為準;已辦理房產證的,以房產證記載的建筑面積為準,包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。物業服務收費原則按月計收,不得提前累計預收,另有約定的除外。

  十、物業服務機構應當遵守國家的法律、法規及有關政策的規定,嚴格履行物業服務合同,為業主或者物業使用人提供質價相符的物業服務。如未能履行物業服務合同約定,導致物業服務質量下降,使業主、物業使用人人身、財產安全受到危害的,應當依法承擔相應的責任。

  業主、物業使用人應當按照物業服務合同的約定,按時足額交納物業服務費用。業主、物業使用人違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費的,物業服務機構應當以書面形式催交,經書面催交,仍未交納物業服務費的,物業服務機構可以依法追繳。

  十一、建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的,物業服務費由業主承擔。已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業,物業服務費由建設單位承擔。

  十二、除物業服務機構收取物業服務費以外,其他任何單位和個人不得重復收取性質和內容相同的費用。

  十三、物業服務機構根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務,其服務收費由雙方約定。

  十四、物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用,由物業出讓人承擔;產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用,由物業買受人承擔;雙方另有約定的,從其約定。

  十五、住宅進行裝飾裝修前,裝修人或裝飾裝修企業應當與物業服務機構簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

  裝修期間收取的相關服務費用由物業服務機構按房屋建筑面積和裝修工期向裝修人或裝飾裝修企業收取。物業服務機構收取了以上費用,不得再收取裝修工出入證工本費、電梯使用費、樓道維護費等其他費用。造成共有部位、共有設施設備等損壞的,由責任人另行承擔相應的賠償。

  上述收費具體標準由市發改委會同市房管局另文下發。

  十六、集中供熱水、供暖氣以及業主專有部分空氣調節采用集中式空調系統的,其設施設備運行與維護費可依據實際支出,按相關的建筑物專有部分建筑面積或戶在物業服務費用外合理分攤,具體辦法由建設單位、相關業主、業主大會、物業服務機構協商確定。

  十七、物業管理區域內,供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當按照國家核準的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產權分割后的最終用戶計收有關費用,用戶應當按照相關規定按時足額交納費用。物業服務機構接受委托代收上述費用的,可向委托方收取3%以內的手續費,具體標準在雙方的委托合同中約定。任何單位和個人不得強制物業服務機構代收或墊支代繳上述費用或要求物業服務機構提供無償服務。物業服務機構不得向業主收取手續費等額外費用。

  十八、在業主、業主大會首次選聘物業服務機構前,建設單位選聘物業服務機構提供前期物業服務的,建設單位與選聘的物業服務機構應當簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同應當包括物業服務內容、服務標準、服務等級及收費依據、收費標準等內容,建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

  十九、物業服務費用實行酬金制的,應當定期公布收支情況,預收的物業服務支出屬于代管性質,為所交納的業主所有,物業服務機構不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

  二十、建設單位或物業服務機構應將物業服務內容、服務標準、服務等級及收費依據、收費標準等內容,在銷售場所及物業管理區域的顯著位置進行公示。

  二十一、物業服務收費標準應當在一定時期內保持相對穩定,確因物業服務內容和物業服務等級變動等原因需要調整物業服務收費標準的,應按照有關法律、法規及政策規定執行。

  調整物業服務收費標準產生糾紛時,物業服務合同雙方當事人可以向物業管理區域所在地縣級人民政府價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。

  二十二、業主、業主大會及其業主委員會、物業服務機構、專業經營單位之間因物業服務收費發生爭議的,可以申請當地人民調解機構調解,也可以依法向人民法院提起民事訴訟。

  二十三、物業管理區域所在地的區(市)縣價格主管部門應當加強物業服務收費的監督管理,對違法、違規收費的,由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等法律、法規及有關規定予以處罰。

  二十四、凡因未按規定進行明碼標價、亂收費等行為被價格主管部門依法查處的,區(市)縣房產管理部門應對相關物業服務機構予以相應的信用記分處理。

  二十五、本通知自20**年1月10 日起施行,有效期5年。

  本通知施行之前,普通商品住宅前期物業服務合同中約定的物業服務等級標準及物業服務收費標準仍按原《成都市物價局、成都市房產管理局關于進一步規范物業服務收費的通知》(成價費〔20**〕268號)中的有關規定執行;本通知施行后,新開盤銷售的普通商品住宅,簽訂的前期物業服務合同須符合本通知規定。原《成都市物價局、成都市房管局關于進一步規范物業服務收費的通知》(成價費〔20**〕268號)中有關規定與本通知不一致的,以本通知規定為準。

  二十六、本通知由市發改委、市房管局負責解釋。

  特此通知。

  市發改委 市房管局

  20**年12月10日

篇4:連云港市物業服務收費管理實施辦法(2014)

  連云港市物業服務收費管理實施辦法(連價規[20**]1號)

  第一章

  第一條為規范我市物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定,結合我市實際,制定本實施辦法。

  第二條本辦法適用于連云港市行政區域內的物業服務收費行為及監督管理活動。

  第三條市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作,制定物業服務收費管理辦法,指導全市物業服務收費的管理工作。

  第四條本辦法所稱物業服務收費,是指建設單位或業主、業主大會通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序,向業主或物業使用人所收取的費用。

  物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、車位(庫)租金、特約服務費、代辦服務費等。

  第五條政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

  第六條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循公開、合理的原則,堅持服務內容、服務質量、收費標準相適應,根據服務成本、法定稅費和合理利潤確定,分別實行政府指導價和市場調節價。

  普通住宅前期物業(指業主、業主大會、物業管理委員會選聘物業服務企業或成立自治組織接管物業前)公共服務收費、普通住宅物業管理區域的汽車停放費、車位(庫)租金等實行政府指導價。

  業主大會或物業管理委員會成立后,普通住宅物業公共服務收費標準,由業主大會、業主大會授權的業主委員會或物業管理委員會決定,通過物業服務合同約定執行。

  業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準,由業主共同決定,約定執行。

  滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托開展的特約服務等其他物業服務收費,以及非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價。具體收費標準由業主、物業使用人與開發建設單位或物業服務企業在物業服務合同中約定。

  第七條物業管理區域內已竣工但尚未售出或者因建設單位原因,未按時交給物業買受人的物業,其物業公共服務費和代收代交費用由建設單位全額交納。

  已符合房屋交付使用條件,但因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后6個月(含)以上未入住的或入住后連續6個月(含)以上未使用的空置物業,業主應在空置前向物業服務企業書面備案,其物業公共服務費和代收代交費用按合同約定標準的70%交納。業主在裝修裝飾期間應全額交納物業公共服務費和代收代交費用。業主大會或物業管理委員會成立后,由業主大會或物業管理委員會與物業服務企業約定。

  第二章

  第八條物業公共服務費,是指物業服務企業或物業自治組織按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務,向業主或物業使用人收取的費用。

  第九條實行政府指導價的普通住宅物業公共服務收費,由價格主管部門會同物業管理行政主管部門,綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況,按住宅類型和托管面積制定相應的物業公共服務等級標準以及基準價與浮動幅度,并向社會公布(見附件1、附件2)。

  價格主管部門應會同物業管理行政主管部門每三年內對物業公共服務收費基準價和浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。

  第十條在業主、業主大會或物業管理委員會選聘物業服務企業前,普通住宅的建設單位應在本辦法公布的政府指導價范圍內,通過公開招投標等合法方式,選聘具有相應資質的物業服務企業,并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準以及收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的,由建設單位承擔。

  價格主管部門應對開發建設單位、物業服務企業通過招投標等合法形式確定的物業服務價格行為進行監督,物業服務企業應在簽訂前期物業服務合同后30日內分別到價格主管部門、物業管理行政主管部門備案,并提供物業服務企業的資質證書、營業執照、中標通知書、物業服務合同、合同備案證明、備案申請等材料。

  第十一條業主大會、業主代表大會或物業管理委員會(以下統稱業主大會)成立前,普通住宅物業公共服務收費標準因服務成本變化需要調整,或政府指導價標準調整的,物業服務企業應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下,公開真實、完整、有效的物業服務成本信息,向業主征詢意見,經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意,形成業主共同決定,在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

  第十二條業主大會成立后,普通住宅物業公共服務收費標準,由業主大會、業主大會授權的業主委員會或物業管理委員會決定,通過物業服務合同約定執行。物業服務企業應將收費標準向價格主管部門申請備案,并提供物業服務企業的資質證書、營業執照、物業服務合同、合同備案證明、成立業主委員會或物業管理委員會相關資料、備案申請等材料。

  第十三條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費的,從其約定,業主負連帶交納責任。

  第十四條物業公共服務費的計費面積,以產權登記面積為準,尚未登記的暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算,未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

  業主、物業使用人應當按照房屋買賣合同(符合竣工驗收條件)、入住通知書約定的房屋交付之日起交納物業公共服務費用。

  物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用,但預收的期限最長不得超過一年。

  第十五條物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式,具體收費方式由物業服務合同約定。

  包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

  酬金制是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

  第十六條物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成:

  (一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

  (二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;

  (三)清潔衛生費用;

  (四)綠化養護費用;

  (五)秩序維護費用;

  (六)辦公費用;

  (七)物業服務企業固定資產折舊;

  (八)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

  (九)管理費分攤;

  (十)經業主大會同意的其他費用;

  (十一)法定稅費以及合理利潤。

  物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當由住宅專項維修資金支出的,不得重復計入物業服務支出或物業服務成本。

  第十七條對已實施物業管理的小區,物業服務企業負責區域內的環境衛生保潔工作,住戶垃圾處理費用列入物業管理公共服務費,不另收取,環衛部門從物業公共服務費中按實際入住戶數每戶每月2元的標準提取,用于垃圾的收集、清運等后續費用支出。

  第十八條業主在辦理新房交付手續時,應當按產權面積向物業服務企業交納每平方米2.5元的房屋裝飾裝修管理服務費。

  非普通住宅和非住宅房屋裝飾裝修管理服務費收取標準,由物業服務企業與業主或使用人、裝修單位協議約定。

  房屋裝飾裝修管理服務主要包括:裝修垃圾(不含拆除墻體)的清運,對裝修人員出入的管理,對裝修車輛的管理,對共用部位和共用設施設備的保護和管理,協助裝修過程中涉及的各相關主管部門告知房屋改造中的禁止行為和注意事項等。裝修人員出入證等不得收費。

  在法律法規許可的范圍內,需變動房屋結構的,可按裝修房屋實際拆除墻體面積收取建筑垃圾清運費用,具體收費標準由物業服務企業與房屋裝修業主協商確定。

  業主對普通住宅二次及以上裝修,房屋裝飾裝修管理服務費按規定標準收取。

  第十九條住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行,但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

  物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

  非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

  第三章

  第二十條物業管理區域內經規劃許可或業主大會依法增設的車位(庫),按照類別和專屬權益,分為業主共有車位(庫)、業主專有車位(庫)、人防車位、建設單位車位(庫)等。物業管理區域內用于停放汽車的車位(庫),應當首先滿足本小區內業主的停車需要。

  物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位(庫),應當區別車位(庫)的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和車位(庫)租金,收費項目應當與服務內容相適應。

  第二十一條占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,業主大會成立前,應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后,應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

  第二十二條建設單位車位(庫)可通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位(庫),應當優先出租給本小區內業主;業主要求承租車位(庫)的,建設單位不得只售不租。

  第二十三條依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,出租的租賃期限不得超過3年,不得將停車位出售、附贈。

  利用人民防空工程收取的租金、汽車停放費收入應當依照有關規定,用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法按照省、市有關規定執行。

  第二十四條汽車停放費是指物業服務企業或專業管理機構(以下簡稱物業服務企業)接受業主委托,對公共、共用的車位(庫)及其配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用,包括用于車位(庫)的公共設施設備運行能耗及維護保養、清潔衛生、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

  車位(庫)租金是指車位所有權人或管理者將車位(庫)采取租賃方式,出租給使用人所收取的費用。

  第二十五條住宅小區汽車停放費和車位(庫)租金實行政府指導價。由價格主管部門會同物業管理行政主管部門按照價格管理權限,制定普通住宅汽車停放費和租金基準價及浮動幅度,并向社會公布(見附件3)。

  業主對汽車停放有保管或其他服務要求的,應當與物業服務企業另行簽訂服務合同,自主約定服務內容、服務標準和收費標準。

  第二十六條汽車停放費由物業服務企業根據物業服務合同約定收取,約定的收費標準應當符合政府指導價的規定。

  需要調整收費標準的,應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定,在政府指導價范圍內與物業服務企業合同約定執行。

  第二十七條車位(庫)租金由車位(庫)所有權人或管理者根據合同約定收取,也可委托物業服務企業代收,約定的收費標準應當符合政府指導價的規定。

  需要調整租金標準的,由服務雙方在政府指導價范圍內合同約定執行。

  第二十八條在滿足業主停車需要的前提下,有條件的住宅小區可設立臨時停車位,供訪客等臨時停車使用。臨時停車收費由物業服務企業根據物業服務合同約定或業主共同決定收取,具體收費標準應當符合政府指導價的規定。

  對進入住宅物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛,以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛,物業服務企業不得收取任何費用。

  第二十九條占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,業主大會成立前,所得收益的70%納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業服務費。

  業主大會成立后,所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,按照前款規定使用。

  第三十條物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(卡)管理的,應當免費為車主配置1張出入證(卡),因用戶保管不善造成遺失、損壞等要求補辦的,每張工本費不得超過10元。

  物業服務企業應當在停車場入口處顯著位置設置價目牌,標明服務項目、服務內容、計費單位、收費標準、免費停放時間和監督舉報電話等內容,自覺接受社會監督。

  第四章

  第三十一條特約服務費,是指應業主或物業使用人要求,物業服務企業提供特約服務而收取的費用。

  特約服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

  第三十二條代辦服務費,是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托,提供代辦服務時,向委托人收取的費用。

  代辦服務費收費標準由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。特約服務、代辦服務、臨時停車及其它有償服務不得損害業主的合法權益。

  第三十三條物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,物業服務企業可以根據約定向委托單位收取代辦手續費,但不得向業主收取手續費等額外費用。

  第三十四條代收代交費用,是指物業管理區域內,共用的電梯、水泵(不含泵房移交自來水公司的)、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。

  代收代交費用由物業服務企業單獨列賬,按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤,已計入物業公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業服務合同約定,合同中沒有約定或約定不明確的,按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

  第三十五條新建住宅小區實行門禁出入證(卡)管理的,建設單位應當為業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡等),業主另有需求申請辦理的,可以收取工本費,但每張不得超過10元。業主大會成立后,實行出入證管理的,由業主大會與物業服務企業協商約定。

  第五章

  第三十六條物業服務企業應當遵守法律法規和有關政策規定,加強價格自律,規范服務行為,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務,并接受業主監督。業主對物業服務情況提出質詢時,物業服務企業應當及時答復。

  物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的,不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。物業服務企業承擔監督履行和最終履行物業服務合同的責任。

  第三十七條物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、服務項目、計費方式、收費標準以及收費依據,接受業主或物業使用人的監督,不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

  物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,在物業管理區域內顯著位置設立公示欄,每半年將物業公共服務費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤等情況如實公示,接受全體業主的監督,每次公示時間不少于15天。業主或者業主委員會對公布的公共水電費分攤情況提出異議的,物業服務企業應當答復。

  物業服務企業應當將汽車停放費單獨列帳,獨立核算。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督,并向業主大會報告。

  第三十八條業主、物業使用人應當按照物業服務合同的約定,按時交納物業服務費用,業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的,業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法追繳,直至向人民法院起訴。

  物業所有權發生轉移時,原所有權人應當與物業服務企業結清物業服務費用。

  第三十九條物業服務收費應當體現自愿委托、服務有償的基本要求,不得強制服務并收費或只收費不服務。

  第六章

  第四十條價格主管部門應當對政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。

  物業管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業公共服務標準,加強對物業服務企業服務行為的監管。

  物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門,加強對招投標價格行為及履行合同的監督和管理。

  第四十一條對于本辦法實施前,業主已與建設單位在商品房買賣合同中約定前期物業服務收費,或已與物業服務企業簽訂前期物業服務協議的,物業公共服務費可按原約定執行,需要調整物業公共服務費標準的按照本辦法第十一條規定執行。

  第四十二條各級價格主管部門、物業管理行政主管部門要定期對物業服務及收費情況進行監督檢查,物業服務企業有下列行為之一的,由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》和《江蘇省物業管理條例》等規定作出相應的處罰:

  (一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

  (二)不按照規定提供服務而收取費用的;

  (三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

  (四)強制或者變相強制服務并收費的;

  (五)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托,代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;

  (六)不按規定實行明碼標價的;

  (七)未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

  (八)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

  第四十三條價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務收費的,由上級價格主管部門和物業管理行政主管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任。

  第七章

  第四十四條屬地街道、社區或按規定設立的社區服務站等其他合法管理主體的物業服務收費可參照本辦法執行,各縣和贛榆區物業服務收費管理政策可參照本實施辦法執行;各縣和贛榆區行政區域范圍內的物業服務收費政府指導價,由各行政區在不超過市區物業服務收費政府指導價范圍內制定。

  第四十五條本辦法由市物價局、市住房保障和房產管理局在各自職權范圍內負責解釋。

  第四十六條本實施辦法自20**年1月10日起施行,有效期5年。原連價服字〔20**〕326號文件同時廢止。

  附件1:

市區普通住宅小區物業公共服務等級標準

項目 內容與標準
(一)
基本要求
1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收交接手續齊全。
3、小區內設置物業服務中心,管理人員、專業操作人員按照相關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、項目負責人應有三年以上物業管理同崗位經歷,持本市頒發的項目經理資格證書上崗;每6萬平方米地上建筑面積應配備客服人員不少于1名。
5、工作人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,服務規范。
6、物業服務中心周一至周日業務接待服務時間每天應不少于8小時,并在顯著位置公示24小時服務電話,投訴處理應在二天內給予答復。
7、物業服務中心應配置相應的辦公設施及辦公用品;小區主出入口設有小區平面示意圖,主要出入口應設有宣傳欄、公示欄及路標;各組團、棟及單元(門)、戶和共用設施設備、場地有明顯標志。
8、小區有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理制度健全,有年度和月度工作計劃,并按相關計劃實施管理。
9、物業服務中心應在小區顯著位置公示服務項目和收費標準;每半年在物業管理區域內顯著位置如實公示物業公共服務費、汽車停放費和利用物業共用設施設備經營的收支情況、公共水電費分攤等情況,接受全體業主的監督,每次公示時間不少于15天。
10、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和小區管理規約(臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度;裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
11、對裝修施工現場進行巡查,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會(物業管理委員會,下同)和相關主管部門。
12、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,留存勸阻、制止的圖片或文本資料,并報告業主委員會和相關主管部門。
13、對業主(使用人)反映的房屋問題要受理登記,屬保修范圍內的協助業主(使用人)報開發建設單位處理,非保修范圍內的按法律規定或物業服務合同約定處理。
14、物業服務中心可采取走訪、懇談會、問卷調查、第三方通訊調查等多種形式與業主或物業使用人進行溝通,每年的溝通面不低于小區交付總戶數的70%,滿意度85%以上。
15、根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,應在物業服務中心顯著位置公示服務項目與收費價目。
(二)房屋共用部位、共用設施設備維修養護 1、物業服務中心應對小區房屋共用部位、共用設施設備建立相關檔案,并進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外),定期做好設施設備的運行檢查、維修保養等記錄(臺帳)。
2、物業服務中心受理業主或物業使用人報修時,急修應在30分鐘內到達現場,一般維修二天內完成(需室外維修因天氣原因及預約除外),其他報修按照雙方約定時間到達現場,并有完整的報修、維修和回訪記錄。
3、設備機房應保持整潔通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象,設施設備標識
齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
4、房屋共用部位門窗每周巡視1次,保持玻璃、門窗配件完好。
5、小區圍墻每半月巡查1次,發現損壞及時修復,保持圍墻完好。
6、小區道路、路面、側石、井蓋等公共部位每月巡查1次(由專業運營部門負責的除外),保持路面平整、排水暢通。
7、共用明裝給、排水設施每半年進行2次全面檢查、維修,每月對排水明溝清掃2次,每月對室外共用水管道進行1次檢修。
8、公共照明完好率不低于90%(按規定移交相關部門的除外)。
9、消防設施設備的維修養護應符合消防管理相關規定,消防通道應保持暢通,發現問題及時處理,并報告有關主管部門。
10、電梯能夠正常安全使用,委托有專業資質的維保公司進行日常維護保養,做好日常檢查、維護保養記錄;電梯維護保養要提前一天通知業主(物業使用人),盡可能減少對業主(物業使用人)正常生活的影響;遇電梯發生一般故障的,專業維修人員兩小時內到達現場修理,發生電梯困人或其它重大事件的,物業管理人員10分鐘內到達現場應急處理,專業人員45分鐘內到場進行救助。
11、其它共用設施設備每兩日巡查1次,并及時維修養護,保持正常運行;小區主要道路及停車場交通標志、安全警示標志齊全、規范。
12、容易危及人身安全的設施設備,有明顯的警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發性設備故障有應急方案。
13、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位、共用設施設備的使用狀況,屬于小修范圍的應及時修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的事項(包括需要應急維修的事項),及時向業主大會或者業主委員會提出啟用物業維修資金的報告與建議,按相關規定實施。
(三)協助維護公共秩序 1、門崗根據規劃設計情況,一般小區開放主、次出入口各一個,主、次出入口24小時值守,主出入口每班不少于2人,次出入口每班不少于1人,每日主出入口立崗時間應不少于8小時,并有詳細交接班記錄。
2、對進出小區的大件物品、裝修材料要問詢、登記,要對疑似違規裝修用材料進行核實,阻止違規裝修用材料進入小區,阻止無效的及時向業主委員會(物業管理委員會)和有關部門報告;對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通(不可預見的突發事件除外),并對外來車輛的出入進行登記。
3、對重點區域、重點部位每1小時巡查不少于2次;配有安全監控設施的,實施24小時監控。
4、對進出小區的外來人員實行訪客登記,對進出小區的家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關主管部門,并協助采取相應措施。
(四)保潔服務 1、按小區樓棟合理設置垃圾收集點,每日清運2次。
2、垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味;果皮箱每日清理2次,每3日擦拭1次,每周清洗1次。
3、小區道路、廣場、停車場等公共部位每日清掃2次。
4、電梯廳、樓道每日清掃2次,每周拖洗2次;一層共用大廳每日拖洗1次;樓梯扶手每日擦洗1次(上述內容雨、雪天除外)。
5、共用部位玻璃每周清潔1次;路燈、樓道燈每月清潔1次。
6、小區內室外公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每月檢查1次,每年清掏1次,發現異常及時清掏。
7、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(五)綠化養護管理 1、有專業人員或聘請專業單位實施綠化養護管理。
2、草坪生長良好,及時修剪和補栽補種,無雜草、雜物。
3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況,及時修剪整形,保持觀賞效果。
4、定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。
5、定期噴灑藥物,預防病蟲害。

項目 內容與標準
(一)
基本要求
1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收交接手續齊全。
3、小區內設置物業服務中心,管理人員、專業操作人員按照相關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、項目負責人應有二年以上物業管理同崗位經歷,持本市頒發的項目經理資格證書上崗;每8萬平方米地上建筑面積應配備客服人員不少于1名。
5、工作人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,服務規范。
6、物業服務中心周一至周日業務接待服務時間每天應不少于8小時,并在顯著位置公示12小時服務電話,投訴處理應在三天內給予答復。
7、物業服務中心應配置相應的辦公設施及辦公用品;小區主出入口設置小區平面示意圖,主要出入口應設有宣傳欄、公示欄及路標;各組團、棟及單元(門)、戶和公共設施設備、場地有明顯標志。
8、小區有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理制度健全,有年度和季度工作計劃,并按相關計劃實施管理。
9、物業服務中心應在小區顯著位置公示服務項目和收費標準;每半年在物業管理區域內顯著位置如實公示物業公共服務費、汽車停放費和利用物業共用設施設備經營的收支情況、公共水電費分攤等情況,接受全體業主的監督,每次公示時間不少于15天。
10、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和小區管理規約(臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度;裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
11、對裝修施工現場進行巡查,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會(物業管理委員會,下同)和相關主管部門。
12、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,留存勸阻、制止的圖片或文本資料,并報告業主委員會和相關主管部門。
13、對業主(使用人)反映的房屋問題要受理登記,屬保修范圍內的協助業主(使用人)報開發建設單位處理,非保修范圍內的按法律規定或物業服務合同約定處理。14、物業服務中心可采取走訪、懇談會、問卷調查、第三方通訊調查等多種形式與業主或物業使用人進行溝通,每年的溝通面不低于小區交付總戶數的70%,滿意度80%以上。
15、根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,應在物業服務中心顯著位置公示服務項目與收費價目。
(二)房屋公共部位、共用設施設備維修養護 1、物業服務中心應對小區房屋共用部位、共用設施設備建立相關檔案,并進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外),定期做好設施設備的運行檢查、維修保養等記錄(臺帳)。
2、物業服務中心受理業主或物業使用人報修時,急修應在45分鐘內到達現場,一般修理三天內完成(需室外維修因天氣原因及預約除外),其他報修按照雙方約定時間到達現場,并有完整的報修、維修和回訪記錄。
3、設備機房應保持整潔通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象,設施設備標識齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
4、房屋公共部位門窗每半月巡視1次,保持玻璃、門窗配件完好。
5、小區圍墻每月巡查1次,發現損壞及時修復。
6、小區道路、路面、側石、井蓋等公共部位每月巡查1次(由專業運營部門負責的除外),保持路面平整、排水暢通。
7、共用明裝給、排水設施每半年進行1次全面檢查、維修,每月對排水明溝清掃1次,每季度對室外共用水管道進行1次檢修。
8、公共照明完好率不低于85%(按規定移交相關部門的除外)。
9、消防設施設備的維修養護符合消防管理相關規定,消防通道保持暢通,發現問題及時處理,并報告有關主管部門。
10、電梯能夠正常安全使用,委托有專業資質的維保公司進行日常維護保養,做好日常檢查、維護保養記錄;電梯維護保養要提前一天通知業主(物業使用人),盡可能減少對業主(物業使用人)正常生活的影響;遇電梯發生一般故障的,專業維修人員兩小時內到達現場修理,發生電梯困人或其它重大事件的,物業管理人員10分鐘內到達現場應急處理,專業人員45分鐘內到場進行救助。
11、其它共用設施設備每周巡查1次,并及時維修養護,保持正常運行;小區主要道路及停車場交通標志、安全警示標志齊全、規范。
12、容易危及人身安全的設施設備,有明顯的警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發性設備故障有應急方案。
13、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋公共部位、公共設施設備的使用狀況,屬于小修范圍的應及時修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的事項(及對需要應急維修的),及時向業主大會或者業主委員會提出啟用物業維修資金的報告與建議,按相關規定實施。
(三)協助維護公共秩序 1、門崗根據規劃設計情況,一般小區開放主、次出入口各一個,主、次出入口24小時值守,主出入口每班不少于2人,次出入口每班不少于1人,早晚高峰期間主出入口立崗時間應不少于4小時,并有詳細交接班記錄。
2、對進出小區的大件物品、裝修材料要問詢、登記,要對疑似違規裝修用材料進行核實,阻止違規裝修用材料進入小區,阻止無效的及時向業主委員會(物業管理委員會)和有關部門報告;對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通(不可預見的突發事件除外),并對外來車輛的出入進行登記。
3、對重點區域、重點部位每2小時巡查不少于1次;配有安全監控設施的,實施24小時監控。
4、對進出小區的外來人員實行訪客登記,對進出小區的家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關主管部門,并協助采取相應措施。
(四)保潔服務 1、按小區樓棟合理設置垃圾收集點,每日清運不少于1次。
2、垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味;果皮箱每日清理1次,每3日擦拭1次,每周清洗1次。
3、小區道路、廣場、停車場等每日清掃1次。
4、電梯廳、樓道每日清掃1次,每周拖洗1次;一層共用大廳每日清掃1次,每周拖洗2次;樓梯扶手每2日擦洗1次(上述內容雨、雪天除外)。
5、共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次。
6、小區內室外公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每2個月檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每2個月檢查1次,每2年清掏不少于1次,發現異常及時清掏。
7、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(五)綠化養護管理 1、有專業人員或聘請專業單位實施綠化養護管理。
2、草坪生長良好,及時修剪和補栽補種,無雜草、雜物。
3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況,及時修剪整形,保持觀賞效果。
4、定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。
5、定期噴灑藥物,預防病蟲害。

項目 內容與標準
(一)
基本要求
1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收交接手續齊全。
3、小區內設置物業服務中心,管理人員、專業操作人員按照相關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、項目負責人應有一年以上物業管理同崗位經歷,持本市頒發的項目經理資格證書上崗;每12萬平方米地上建筑面積應配備客服人員不少于1名。
5、工作人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,服務規范。
6、物業服務中心周一至周日業務接待服務時間每天應不少于8小時,并在顯著位置公示8小時服務電話,投訴處理應在四天內給予答復。
7、物業服務中心應配置相應的辦公設施及辦公用品;小區主出入口設置小區平面示意圖,主要出入口應設有宣傳欄、公示欄及路標;各組團、棟及單元(門)、戶和公共設施設備、場地有明顯標志。
8、小區有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理制度健全,有年度工作計劃,并按相關計劃實施管理。
9、物業服務中心應在小區顯著位置公示服務項目和收費標準;每半年在物業管理區域內顯著位置如實公示物業公共服務費、汽車停放費和利用物業共用設施設備經營的收支情況、公共水電費分攤等情況,接受全體業主的監督,每次公示時間不少于15天。
10、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和小區管理規約(臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度;裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
11、對裝修施工現場進行巡查,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會(物業管理委員會,下同)和相關主管部門。
12、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,留存勸阻、制止的圖片或文本資料,并報告業主委員會和相關主管部門。
13、對業主(使用人)反映的房屋問題要受理登記,屬保修范圍內的協助業主(使用人)報開發建設單位處理,非保修范圍內的按法律規定或物業服務合同約定處理。
14、根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,應在物業服務中心顯著位置公示服務項目與收費價目。
(二)房屋公共部位、共用設施設備維修養護 1、物業服務中心應對小區房屋共用部位、共用設施設備建立相關檔案,并進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外),定期做好設施設備的運行檢查、維修保養等記錄(臺帳)。
2、物業服務中心受理業主或物業使用人報修時,急修應60分鐘內到達現場,一般修理三天內完成(需室外維修因天氣原因及預約除外),其他報修按照雙方約定時間到達現場,并有完整的報修、維修和回訪記錄。
3、設備房設施設備標識齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
4、房屋公共部位門窗每月巡視1次,保持玻璃、門窗配件完好。
5、小區圍墻每季度巡查1次,發現損壞及時修復。
6、小區道路、路面、側石、井蓋等公共部位每季度巡查1次(由專業運營部門負責的除外),保持路面平整、排水暢通。
7、共用明裝給、排水設施每年進行1次全面檢查、維修,每季度對排水明溝清掃1次,每年對室外共用水管道進行1次檢修。
8、公共照明完好率不低于80%(按規定移交相關部門的除外)。
9、消防設施設備的維修養護符合消防管理相關規定,消防通道應保持暢通,發現問題及時處理,并報告有關主管部門。
10、電梯能夠正常安全使用,委托有專業資質的維保公司進行日常維護保養,做好日常檢查、維護保養記錄;電梯維護保養要提前一天通知業主(物業使用人),盡可能減少對業主(物業使用人)正常生活的影響;遇電梯發生一般故障的,專業維修人員兩小時內到達現場修理,發生電梯困人或其它重大事件的,物業管理人員10分鐘內到達現場應急處理,專業人員45分鐘內到場進行救助。
11、其它共用設施設備每月巡查1次,并及時維修養護,保持正常運行;小區主要道路及停車場交通標志、安全警示標志、齊全。
12、容易危及人身安全的設施設備,有明顯的警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發性設備故障有應急方案。
13、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋公共部位、公共設施設備的使用狀況,屬于小修范圍的應及時修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的事項(及對需要應急維修的),及時向業主大會或者業主委員會提出啟用物業維修資金的報告與建議,按相關規定實施。
(三)協助維護公共秩序 1、門崗根據規劃設計情況,一般小區開放主、次出入口各一個,主出入口24小時值守每班不少于1人,次出入口16小時值守每班1人,有詳細交接班記錄。
2、對進出小區的大件物品、裝修材料要問詢、登記,要對疑似違規裝修用材料進行核實,阻止違規裝修用材料進入小區,阻止無效的及時向業主委員會(物業管理委員會)和有關部門報告;對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通(不可預見的突發事件除外),并對外來車輛的出入進行登記。
3、對重點區域、重點部位每3小時巡查不少于1次。
4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關主管部門,并協助采取相應措施。
(四)保潔服務 1、按小區樓棟合理設置垃圾收集點,每日清運1次。
2、垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味;果皮箱每日清理1次,每月擦拭1次。
3、小區公共場所每日清掃1次。
4、電梯廳、樓道每2日清掃1次(雨、雪天除外)。
5、共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次。
6、小區內室外公共雨、污水管道每2年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次,每2年清掏1次,發現異常及時清掏。
7、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(五)綠化養護管理 1、有專業人員或聘請專業單位實施綠化養護管理。
2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪和養護。
3、定期清除綠地雜草、雜物。
4、適時組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。
5、適時噴灑藥物,預防病蟲害。

項目 內容與標準
(一)
基本要求
1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收交接手續齊全。
3、小區內設置物業服務中心,管理人員、專業操作人員按照相關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書,其中項目負責人應持有本市頒發的項目經理資格證書上崗。
4、工作人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,服務規范。
5、物業服務中心周一至周五業務接待服務時間每天應不少于8小時,并在顯著位置公示8小時服務電話,投訴處理應在一周內給予答復。
6、物業服務中心應配置相應的辦公設施;小區主出入口設置小區平面示意圖,主要出入口應設有宣傳欄、公示欄及路標。
7、物業服務中心應在小區顯著位置公示服務項目和收費標準;每半年在物業管理區域內顯著位置如實公示物業公共服務費、汽車停放費和利用物業共用設施設備經營的收支情況、公共水電費分攤等情況,接受全體業主的監督,每次公示時間不少于15天。
8、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和小區管理規約(臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度;裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
9、對裝修施工現場進行巡查,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會(物業管理委員會,下同)和相關主管部門。
10、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,留存勸阻、制止的圖片或文本資料,并報告業主委員會和相關主管部門。
(二)房屋公共部位、共用設施設備維修養護 1、物業服務中心應對小區房屋共用部位、共用設施設備建立相關檔案,并進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外),定期做好設施設備的運行檢查、維修保養等記錄臺帳,設施設備運行正常。
2、物業服務中心受理業主或物業使用人報修時,急修應90分鐘內到達現場,維修時間雙方約定,并有完整的報修、維修和回訪記錄。
3、房屋公共部位門窗每季度巡視1次,保持玻璃、門窗配件完好。
4、圍墻護欄發現損壞及時維修。
5、道路、路面、側石、井蓋等公共部位定期巡查(由專業運營部門負責的除外),保持路面平整。
6、共用明裝給、排水設施每年進行1次全面檢查、維修,每年對排水明溝清掃1次,每年對室外共用水管道進行1次檢修。
7、公共照明完好率不低于70%(按規定移交相關部門的除外)。
8、消防設施設備的維修養護符合消防管理相關規定,消防通道保持暢通,發現問題及時處理,并報告有關主管部門。
9、電梯能夠正常安全使用,委托有專業資質的維保公司進行日常維護保養,做好日常檢查、維護保養記錄;電梯維護保養要提前一天通知業主(物業使用人),盡可能減少對業主(物業使用人)正常生活的影響;遇電梯發生一般故障的,專業維
修人員兩小時內到達現場修理,發生電梯困人或其它重大事件的,物業管理人員10分鐘內到達現場應急處理,專業人員45分鐘內到場進行救助。
10、其它共用設施設備每季度巡查1次,并及時維修養護,保持正常運行。
11、容易危及人身安全的設施設備,有明顯的警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發性設備故障有應急方案。
12、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋公共部位、公共設施設備的使用狀況,屬于小修范圍的應及時修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的事項(及對需要應急維修的),及時向業主大會或者業主委員會提出啟用物業維修資金的報告與建議,按相關規定實施。
(三)協助維護公共秩序 1、門崗根據規劃設計情況,一般小區開放主、次出入口各一個,主出入口24小時值守,次出入口12小時值守,主、次出入口每班不少于1人,有詳細交接班記錄。
2、對進出小區的大件物品、裝修材料要問詢、登記,要對疑似違規裝修用材料進行核實,阻止違規裝修用材料進入小區,阻止無效的及時向業主委員會(物業管理委員會)和有關部門報告;對進出小區的車輛進行管理和疏導(不可預見的突發事件除外)。
3、對重點區域、重點部位每4小時巡查不少于1次。
4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關主管部門,并協助采取相應措施。
(四)保潔服務 1、按小區樓棟合理設置垃圾收集點,每日清運1次。
2、垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味;果皮箱每日清理1次,每季度擦拭1次。
3、小區公共場所每日清掃1次。
4、電梯廳、樓道每3日清掃1次(雨、雪天除外)。
5、共用部位玻璃每半年清潔1次;路燈、樓道燈每年清潔1次。
6、小區內室外公共雨、污水管道每2年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每半年檢查1次,每2年清掏1次,發現異常及時清掏。
7、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(五)綠化養護管理 1、實施綠化養護管理。
2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3、定期清除綠地雜草、雜物。
4、適時噴灑藥物,預防病蟲害。

服務項目按照二級指導標準確定,達不到其標準的確定為一級。

  附件2:

市區普通住宅物業公共服務收費政府指導價

住宅類型 服務等級 基準價(元/平方米·月)
無電梯 五級 0.80
四級 0.70
三級 0.60
二級 0.45
一級 0.30
有電梯 五級 1.10
四級 1.00
三級 0.90
二級 0.70
一級 0.60
注:
1.浮動幅度:托管面積5萬M2(含)以下最高可上浮20%,5-10萬M2(含)最高可上浮15%,10-15萬M2(含)最高可上浮10%,15-20萬M2(含)最高可上浮5%,20萬M2以上執行基準價格。下浮不限。
2.有電梯住宅物業公共服務費中包含電梯日常運行、維護保養費用,不包含電梯運行電費。

  








附件3:

市區普通住宅車輛停放收費政府指導價

類型 基準價(元/車位•月)
汽車停放費 車位(庫)租金
地面車位 100
地下車位(庫) 40 180
人防車位 60 160
機械車位 80 140
汽車臨時
停放費
4小時以內免費,4-12小時5元/次,12小時以上重新計收。
注:
1.上述標準為基準價,具體執行標準上浮不超過20%(不含臨時停放),下浮不限。
2.機械車位汽車停放費包含機械設備的維護保養、年檢、保險、運行能耗等費用,機械設備的修理、更新、改造由產權人負責。
3.本標準中所稱汽車專指藍牌車輛,其它車輛停放收費標準由物業服務企業與車輛停放人協商確定。
4.業主專有地下車位(庫),應交納汽車停放費,免交車位租金。
5.小區集中停放看管自行車停放服務費為5元/輛.月,摩托車、電動車及其他類型的非機動車12元/輛.月。充電設施和充電電費由物業服務企業向使用者按實分攤,約定收取。

  抄送:省物價局、省住建廳

  連云港市物價局辦公室20**年12月9日印發

篇5:江蘇省物業服務收費管理辦法(2013)

  江蘇省物業服務收費管理辦法

  蘇價規〔20**〕4號

  省物價局 省住房和城鄉建設廳關于印發《江蘇省物業服務收費管理辦法》的通知

  各市、縣物價局、建設局(委)、房產局:

  為促進我省物業服務行業健康有序發展,規范物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業及其他管理人的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》等規定,結合我省實際,在充分調研和廣泛征求意見的基礎上,對《江蘇省物業服務收費管理辦法》(蘇價服〔20**〕12號)進行了修改、補充和完善,現印發給你們,請認真貫徹執行。

  江蘇省物價局 江蘇省住房和城鄉建設廳

  20**年10月28日

  江蘇省物業服務收費管理辦法

  第一章 總則

  第一條 為規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合我省實際,制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于我省行政區域內物業服務收費行為。

  第三條 本辦法所稱物業服務收費,是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序,向業主或物業使用人所收取的費用。

  物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。其中物業公共服務費,是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務,向業主或物業使用人收取的費用。

  第四條 政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

  第五條 省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作,負責制定物業服務收費管理辦法和有關政策規定,指導全省物業服務收費的管理工作。

  省轄市、縣(市、區)價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限,負責本行政區域內的物業服務收費的監督管理工作。

  第六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定,分別實行政府指導價和市場調節價。

  普通住宅前期物業公共服務收費、物業管理區域的汽車停放費、車位租金等實行政府指導價。法律、法規另有規定的,從其規定。

  業主大會成立后,普通住宅物業公共服務收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定,通過物業服務合同約定執行。

  業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準,由業主共同決定,約定執行。

  滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托開展的特約服務等其他物業服務收費,實行市場調節價。具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

  非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價,具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

  改變用途用于經營的住宅,其物業公共服務收費標準由業主共同決定,合同約定執行。

  第二章 物業公共服務收費管理

  第七條 價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況,依據本地區物業服務等級標準制定相應的普通住宅物業公共服務費的基準價與浮動幅度,并向社會公布。

  價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。

  已對應物業服務標準分類分項分級收費管理的,應當依據本條規定制定、評估基準價及浮動幅度,并向社會公布。

  第八條 在業主、業主大會選聘物業服務企業前,普通住宅物業的建設單位應當在價格主管部門公布的政府指導價范圍內,通過公開招投標或協議方式,選聘具有相應資質的物業服務企業,并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準以及收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的,由建設單位承擔。前期物業服務合同由物業服務企業向當地價格主管部門、物業管理行政主管部門備案。

  業主大會、業主代表大會或物業管理委員會(以下統稱業主大會)成立前,普通住宅物業公共服務收費標準因服務成本變化需要調整,或政府指導價標準調整的,物業服務企業應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下,公開真實、完整、有效的物業服務成本信息,向業主征詢意見,經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意,形成業主共同決定,在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

  第九條 物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式,具體收費方式由物業服務合同約定。

  包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

  酬金制是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

  第十條 物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成:

  (一)管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

  (二)物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用;

  (三)清潔衛生費用;

  (四)綠化養護費用;

  (五)秩序維護費用;

  (六)辦公費用;

  (七)物業服務企業的固定資產折舊;

  (八)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

  (九)管理費分攤;

  (十)經業主大會同意的其它費用;

  (十一)法定稅費以及合理利潤。

  物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當由住宅專項維修資金支出的,不得重復計入物業服務支出或物業服務成本。

  第十一條 住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行,但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

  物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

  非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

  第十二條 物業公共服務收費按房屋所有權證登記的建筑面積計算;尚未辦理權屬登記的,按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

  第十三條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

  業主應當按照房屋買賣合同(符合竣工驗收條件)、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的,物業公共服務費用由建設單位承擔。

  物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用,但預收的期限最長不得超過一年。

  因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業,在一定時期內,其物業公共服務費按不低于合同約定標準的百分之七十交納,減免期限和具體標準由各省轄市價格主管部門確定。業主大會成立后,由業主大會與物業服務企業約定。

  第三章 汽車停放收費管理

  第十四條 汽車停放費和租金實行政府指導價,由省轄市、縣(市、區)價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限,制定、公布本地區執行的基準價與浮動幅度,并適時調整。

  汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

  租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式,出租給使用人所收取的費用。

  第十五條 占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,業主大會成立前,應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后,應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定汽車能否停放。

  汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取,也可委托物業服務企業代收,分別核算。

  第十六條 物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位、車庫,應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。

  同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致,地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

  第十七條 建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租,租金的基準價與浮動幅度由省轄市、縣(市、區)價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限制定。具體收費標準由建設單位在規定的基準價與浮動幅度范圍內與使用人合同約定。其汽車停放費按本辦法第十六條相關規定執行。

  第十八條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,其汽車停放費、租金實行政府指導價,具體收費標準在規定的基準價與浮動幅度范圍內確定。

  人防車位收取的汽車停放費、租金應當依照有關規定,用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法由省價格主管部門會同省物業管理、民防等行政主管部門另行制定。

  第十九條 對進入住宅物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛,以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛,物業服務企業不得收取任何費用。

  除前款規定以外,根據合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業管理區域臨時停車的,在約定時限內免交汽車停放費。

  第四章 其他服務收費管理

  第二十條 特約服務費,是指應業主或物業使用人要求,物業服務企業提供特約服務而收取的費用。

  特約服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

  第二十一條 代辦服務費,是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托,提供代辦服務時,向委托人收取的費用。

  代辦服務費收費標準由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

  第二十二條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,物業服務企業可以根據約定向委托單位收取代辦手續費,但不得向業主收取手續費等額外費用。

  第二十三條 代收代交費用,是指物業管理區域內,共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。

  代收代交費用由物業服務企業單獨列賬,按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤,已計入物業公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業服務合同約定,合同中沒有約定或約定不明確的,按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

  第二十四條 新建住宅小區實行門禁出入證(卡)管理的,建設單位應當為業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡等);業主大會成立后,實行出入證管理的,由業主大會與物業服務企業協商約定。業主另有需求申請辦理的,可以適當收取工本費。

  第五章 行為規范管理

  第二十五條 物業服務企業應當加強價格自律,遵守價格法律、法規、政策,嚴格履行物業服務合同,服務質量和收費標準應當質價相符。

  第二十六條 物業服務收費實行明碼標價,物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、服務項目、服務質量、計費方式、收費標準以及收費依據,接受業主或物業使用人的監督,不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

  物業服務企業應當將汽車停放費等單獨列賬,獨立核算。應當按照物業服務合同的約定,定期在物業管理區域內顯著位置分別公示物業服務費用、汽車停放費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤等情況,并向業主大會報告,接受全體業主、街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督。

  第二十七條 物業服務企業應當完善內部財務管理制度,強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的,服務成本和收支應按物業管理項目分別核算。鼓勵實行物業公共服務費用酬金制管理。

  實行包干制收費方式的,物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬,按照服務合同的約定公布財務收支狀況,接受監督。

  實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬,應當定期向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況,并接受業主委員會的核查。

  第二十八條 業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的,業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法追繳,向人民法院起訴。

  物業所有權發生轉移時,業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

  第二十九條 物業服務收費應當體現自愿委托、服務有償的基本要求,不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定,嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

  第六章 監督管理

  第三十條 價格主管部門應當對政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。

  物業管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業公共服務標準,加強對物業服務企業服務行為的監管。

  物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門,加強對招投標價格行為及履行合同的監督和管理。

  第三十一條 價格主管部門、物業管理行政主管部門應當加強對物業服務及收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的,由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等規定予以處罰:

  (一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

  (二)不按照規定提供服務而收取費用的;

  (三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

  (四)強制或者變相強制服務并收費的;

  (五)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托,代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;

  (六)不按規定實行明碼標價的;

  (七)未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

  (八)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

  第三十二條 價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務收費的,由上級價格主管部門和物業管理主管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任。

  第七章 附 則

  第三十三條 各地應依據本辦法結合當地實際制定具體實施辦法,并報上一級價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。

  第三十四條 其他管理人的物業服務收費可參照本辦法執行。

  第三十五條 本辦法由江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉建設廳在各自職權范圍內負責解釋。

  第三十六條 本辦法自20**年1月1日起施行,有效期5年。江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉建設廳20**年印發的《江蘇省物業服務收費管理辦法》(蘇價服〔20**〕12號)同時廢止。

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