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物業區域內的設施設備維護與管理

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物業區域內的設施設備維護與管理

  物業區域內的設施設備維護與管理

  隨著人們消費觀念的不斷變化,現在業主買房不單是看價格、看環境、看質量,同時也看物業管理。先進的物業管理不僅為業主提供生活上的便利和保障,也是物業能否保值、升值維護業主根本利益的關鍵所在,然而在物業區域內,設施設備的維護與管理又是物業管理活動中重要的一環。人們對物業的工程維修工作常常有這么一個誤區,認為工程維修只要出現問題就去維修。這是片面的,物業工程維修人員的工作不僅是發現問題及時處理解決。實際工作中更需要工程人員有綜合管理能力,既要會日常維修,更要精通工程設施設備的管理,同時具有良好的客戶服務意識、服務理念,有認真負責的工作態度以及強烈的責任感和溝通表達能力。我們不僅僅要在出現問題時維修,更重要的是對設施設備進行有效維護與管理,制定合理的工程維修養護計劃,并遵照計劃去實施開展工作。作為一名物業工程人員不是等出現了問題再去做亡羊補牢的事,還要有防患于未然的工作意識。凡事預則立,無預則廢。主動的做好設備設施維保工作,既能節省設備維修成本,增加其使用壽命,使設施設備處于一種良好的運行狀態。我們百市物業美林東苑管理處每年12月份開始就制定第二年詳細的全年維保計劃,小到一個燈頭、一個閥門都有詳細檢查及維保計劃,然后按照計劃不折不扣實施維保,漸漸地養成了一種好的工作習慣,并從習慣到自然。在具體工作中我們是按以下幾點操作的:

  1、制定詳細的工程維保管理計劃有了計劃,工作才有目標,我們首先把區域內所有設備、設施都列入維保計劃之中,需要維保的分一類需要檢查的分一類,設備按月份維保,比如一月份維保配電房,二月份維保消防泵房,依次類推,維保的設備必須全年覆蓋。針對運行頻率較高的設備比如生活泵房、配電房等24小時都運行的設備,我們列入季度保養。一年做四次維保。一般運行較低的設備比如潛水排污泵、假山、橋廊泵等一年維保一次,每月檢查一次。設施類我們小區重點的是排水部分和游樂設施。排水部分如果不暢通直接影響到業主的正常生活,游樂設施檢查不到位直接給業主帶來安全隱患。所以我們把排水部分定為每季度一次,游樂設施每月檢查四次。針對其他設施(公共照明、電控單元門等)每月檢查一次。我們在制定維保計劃時會根據小區的設備設施具休情況,因地制宜的制定計劃,重點的設施我們增加維保的頻率和檢查次數,具體編制的有年維保計劃、計劃實施方案、設施設備檢查記錄等等,同時我們在維保設備設施的時候,必須定好維保月份和檢查時間,比如電動伸縮門我們制定每年的七月份做維保,每月20日檢查一次。公共照明每月檢查4次(8、16、24、30日各檢查一次)。

  2、按照編制的年度計劃嚴格實施維保工作,并在日常工作中檢查其落實情況。根據我們制定的工作計劃,工程部有條不紊的對小區設施設備進行維護與管理。在工作中我們把所有的計劃表全部掛在我們的工作室墻上,以便及時提醒我們去完成工作計劃,我們的計劃定的也比較詳細,落實到每季,每月、甚至每天,并根據各類設備的技術參數制定一個實施方案。比如小區使用頻率較高的電動伸縮門在保養項目上我們制定了5點 1、各節點、機械部位做潤滑 2、手動運行和物探頭靈敏性檢查 3、各固定件和接線處螺絲緊固 4、機頭銀屏顯示、照明和前驅動檢查 5、軌道清潔再比如生活泵房我們制定了8點 ① 變頻控制柜內一、二次線路螺絲緊固 ② 小故障排除(信號燈、按鈕、繼電器異響等) ③ 電壓和電機電流檢測 ④ 雙電源切換箱和水箱浮球閥可靠性檢查 ⑤ 管道、閥門接頭處螺絲緊固和油漆修補 ⑥ 出水口和吸水口止回閥檢查和閥芯除垢 ⑦ 柜內和墻地面衛生 ⑧ 水箱清洗(每年二次,定于3月、9月份)并制定了具體的清洗要求。在實際的設施設備維護工作中,管理處工程主管每周進行三次以上的監督檢查和指導,管理處經理每周至少一次進行檢查,由于采取了行之有效的層層監督管理機制,從而使我們的設施設備維保工作能有效的扎扎實實開展下去。

  3、完善維保檢查后的記錄我們在維保和檢查設備、設施結束后,必須詳細記錄在設備、設施維保記錄表中。在工作中,常常有的工程維修人員對維保工作記錄的重要性缺乏深刻的認識,實際上工程的維保后的記錄也是我們工作中的重要部份,它為給我們的工作留下痕跡,規范我們工程維保與管理工作,同時區域內的的設施設備出現問題和故障時,也能提供可靠的依據。例如:按照我們的服務標準,單元排污設備半年做一次維保,但根據小區的實際情況為了使我們的工作做的更細致,我制定的是每季度一次維保清理,工作完畢后進行詳細的記錄(時間、具體雨、污水口的編號,地點,清理污水井內異物的情況、清理人等)如果因業主使用不當,造成管道堵塞,甚至污水漫溢給業主造成的財產損失,我們拿出定期清理的記錄依據,也可規避物業公司的法律責任。

  根據以上幾點去對區域內的設施設備進行維護與管理,我們的工作就有了一定的條理性,并逐漸地養成一個好的工作習慣,習慣成自然。當然在實際工作中,我們既要按制定的計劃去做,但是也不能教條,俗話說;計劃不如變化,遇到特殊的情況,特殊季節也可能增加維保和檢查的次數,同時在按照計劃正常維保中,會發現制定的計劃有些方面還不夠完善,我們會及時記錄下來,及時補充和調整,通過日常工作經驗的積累,細致、完善我們的工程設施設備維護工作。另外我們的工程人員不僅能有效的維護和管理好物業的設備,同時在實際工作中,還有開源節流,廢物利用,改革創新的意識,例如我們小區的污水處理裝置沉沙池常常會有很多異物,長時間的積淀會使化糞池堵塞,就必須請環衛部門清理,增加了小區的成本費用,我們工程人員動腦筋,想辦法,在沉沙池前面的一個喑井口增加了過濾網,并定期對過濾網進行清理,有效的控制了沉沙池堵塞的現象,幾年來小區化糞池一直處于暢通的狀態。寶劍鋒從磨礪出,梅花香自苦寒來,經過我們不懈努力的工作,特別是在小區設施設備的維護管理工作中,在全面細致的工作計劃指導下,認真的開展工作,并有完善的記錄,加上工程維修主管及管理處經理的監督管理,使得三年多來美林東苑物業區域內的設施設備始終處于良好的運行狀態。完善細致的工程設備管理工作不僅得到了美林東苑小區業主委員會的高度評價,在去年通過的市優秀物業管理小區的考評中也得到了檢查小組成員的一致贊揚。

  在今后的物業服務工作中,我們將一如既往的繼續做好物業區域內的設施設備的維護與管理工作,事前控制,結合小區配套設施設備使用情況,制定詳細、完備的計劃;事中控制,制定設施設備故障及突發事件處理程序,并根據需要不斷調整、改進工作;事后控制,完善維保記錄,并不斷總結經驗及教訓,持續改進服務。為廣大業主提供物有所值的貼心服務。

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篇2:機關物業中心設施設備維護工作質量標準

  機關物業中心設施設備維護工作質量標準

  一、維修時限

  急修15分鐘內到位,8小時內修復,若不能,要有緊急處理措施,并對服務對象做出合理解釋,做出限時承諾。小修2日內修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。

  二、房屋、共用設施、設備維護與管理

  1、巡檢

  每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設施設備完損狀況,對完損程度做出評價。

  每半年檢查巡視1次房屋主體結構,發現質量問題及時向產權單位或服務對象報告與建議。根據產權單位或服務對象的委托,組織維修工作。

  冬、雨季和天氣異常時,安排組織房屋設施巡視,對質量較差,易出問題的部位重點檢查。每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等。

  每日巡視1次辦公樓和住宅小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等。每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次。

  巡檢做到有記錄,有反饋。巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告產權單位或服務對象。

  2、油漆粉飾

  木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾。5年油飾1次。

  鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾。鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉。上述部件應3年油飾1次。

  樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年應粉刷1次。

  3、給水設施

  飲用水水池(箱)每年消毒1次,操作人員具有相應操作資格,按照程序操作,清洗時無二次污染。表面和支架不銹蝕,漆膜脫落處及時修補,保持池體結構完好,無滲漏。每3個月檢查保養1次水池(箱)人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門。

  保持泵房清潔衛生,地面排水暢通,每3個月(結合清洗水池)清洗1次泵房。水泵運行正常,各種儀表指示穩定正常,閥門開關靈活,發現滴漏及時維修。消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵,每月啟動1次,保持水泵能正常運行,每月檢查1次消防泵及管道閥門,使之處于完好和正常開啟狀態。水泵運轉部件經常加油,保持潤滑靈活。

  樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復。

  4、排水設施

  化糞池每年清理1次,出入口暢通,井內無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物。

  樓面落水口等開裂、破損等及時更換。

  每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內生長的雜草。排水暢通,無積水。

  地下管井堵塞及時疏通。

  5、供配電系統

  建立和完善有關規章制度,包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度。

  值班人員具備變配電運行知識和技能,具備上崗資格,持有上崗證書。

  保持配電房清潔衛生,每周清掃地面及擦拭配電柜表面,要求地面干燥無積灰,配電柜表面無污漬。

  每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況,并定時抄表做好記錄,出現異常及時處理。

  每年委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行1次測試、試驗等項目的維修保養。每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養。保證正常電力供應,限電、停電按規定時間通知服務對象。每年檢測1次保安接地電阻。每年檢測1次配電房主要電器設備的絕緣強度。每年檢測2次配電房內消防器材,保持消防器材完好。妥善保管高壓操作工具,并每年送供電部門檢測1次。

  潮濕天氣時,采用安全有效措施,保持配電房內主要電器設備干燥。

  每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害,如發現馬上采取措施杜絕。

  每日填寫運行記錄,建檔備查。

  6、弱電系統

  操作人員受過專業培訓,持證上崗。

  工作時認真負責,精神集中,對異常情況能及時識別。發現異常,及時處理。

  有切實可行的維修保養計劃。保養、檢修及時。

  對相關設備、設施定期進行調試,使系統處于最佳工作狀態。

  工作、維修、養護有記錄,特殊系統、設備的進入經過授權,密碼有有效保護。

  分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態,定期對各類信息、數據進行統計分析,形成日、月報表。

  7、避雷接地系統

  每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統進行檢查維護。在大雷雨過后也要及時對系統檢查,發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

  8、電梯運行與管理

  安裝、維修、保養人員均應持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗,并定期參加復審。建立健全電梯管理制度,至少包括:《崗位安全操作規程》、《維修保養制度》、《崗位責任制度》、《交接班制度》、《設備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養計劃》。

  電梯及其安全設施每周不少于1次,進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養。每年電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試。年度檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告。每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗,負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。

  保持電梯機房清潔,每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面,地面無積灰,控制柜、主機表面無污漬。保持電梯機房消防設施完好。每年檢查2次電梯井底,清除垃圾雜物。

  9、共用空調系統

  保持主機房及主機清潔,至少每周清潔1次,要求主機和控制柜表面無污漬。

  根據運行及設備狀況,對空調系統及其附屬設施進行清潔、保養和維護。

  每年清潔2次出風口機,每年全面檢查2次主機房消防設備,保持消防設備完好,控制柜內線路每年吸塵2次。

  空調維護及運行時每日填寫運行記錄,建檔備查。

  10、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施加強道路維修與養護,制定詳細的道路維修養護計劃,按照合同約定實施。

  保持管轄區內道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通。

  設立報修渠道,并有巡查制度,專人負責,發現損壞及時修補。

  停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修計劃。

  停車場內照明設施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設備,符合停車場規范要求,便于管理和車主停放車輛。

篇3:濱海新城設施設備運行維護保養方案

  濱海新城設施設備運行、維護保養方案

  為了給濱海新城業主營造高標準、高品質的健康生活、居住環境,確保各類設備及相關配套設施的正常運行,使各項物業管理服務得到有力的保證。為延長設備設施的使用壽命,減少維修費用,使物業得到保值升值。根據我司多年來對住宅物業管理積累的豐富管理經驗,擬對濱海新城所屬系統之設備設施,進行全方位精心維護管理,以實現"降耗節能"、"增收節支"和各類設備科學、安全、可靠、高效運行之目的。具體實施方案如下:

  一、人員的配備

  根據濱海新城的物業特點和設施設備維護需求,擬在濱海新城設立專業的工程部,負責小區的設施設備維護保養及一些小修、零修服務,工程部下設運行班和維修班,運行班主要負責設施設備的運行、維護保養,維修班主要負責小區的水電維修工作。

  根據工作的需要,擬配備主任1人,領班1人,技工3人,工程部共配備5人。

  為確保所屬設施設備正常運行和滿足業主維修服務需求,須嚴格工程設備管理要求,把好招聘人員的政審關,并根據公司的用人制度、用人標準對面試合格的人員進行上崗前培訓并考試,同時,為了使新招聘的員工適應新的工作環境和管理體制,提高工作積極性,對新進員工進行物業管理知識培訓及專業技術技能培訓,并通過有效的培訓、提高員工的綜合素質,成為合格的物業管理從業人員。工程從業人員必須有較高的專業技術技能,并做到一專多能,以實現人員精簡。因此要對員工進行專業技術技能培訓,使其掌握各系統設備的工作原理、運行管理知識,維護保養作業規程以及從事物業管理相應崗位所要求的技術技能。

  二、設施設備運行管理和維護保養

 ?。ㄒ唬┪飿I設施設備維護保養范圍

  1、房屋本體維護保養范圍:

  1)房屋的承重結構部件(包括基礎、屋面、梁、炷、墻體等);

  2)搞震結構部位(包括構造柱、梁、墻等);

  3)外墻面、幕墻玻璃、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋面;

  4)機電設備;

  5)本體消防設施;

  6)本體上下水管道;

  7)智能化系統等防盜監控設施等。

  2、公用設施維護保養范圍:

  1)區內道路(市政道路除外);

  2)路燈、溝、渠、池、井;

  3)園林綠化地、地下排水管道、文化娛樂、體育場所;

  4)停車場等公用設施。

 ?。ǘ┚S護保養內容

  1、加強設施、設備運行環境的管理。

  1)供配電系統設備房環境的管理,包括:高低壓配電房、樓層配電室及其他專用配電室(含配電專用管井)、備用發電機組機房等。

  2)給排水系統設備間環境的管理,包括:生活水泵房、減壓閥房、水表房、樓層管井房、排污泵房等。

  3)消防系統設備間環境的管理,包括:消防中心、氣體滅火設備間、樓層設備間、消防水泵房、室外消防栓等設備。

  4)通信設備機房環境的管理,包括:通信總機房和通信管井房等。

  5)監控系統設備間環境的管理。

  6)電梯機房環境的管理。

  2、加強設施設備的運行管理,保障設備安全運行。

  包括供配電系統、給排水系統、消防系統、通信系統、電梯系統、監控系統等八大系統的運行管理。要求:各系統的標識齊全、標識位置準確、恰當;系統運行記錄完整;設備保證完好;定期對各系統運行情況進行技術分析,并提交各設備系統運行分析報告。

  3、建立健全的設備臺帳。

  設備臺帳要求能全面、完整地反映該小區的全部設備、設施的原始情況和動態變化情況,即設備臺帳應包括以下方面的項目內容:

  1)設備設施的原始技術參數:設備類型、品牌、型號、生產廠家、生產時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯系人、聯系電話,原購買合同編號、購買合同原件或復印件的存放位置、原安裝調試記錄資料的存放位置、設備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。

  2)運行、維護及系統保養動態記錄:設備每月、每季度、每半年、每年的運行情況(故障率、運行正常率),為保證設備正常運行所進行的維護、換件、故障情況記錄和分析,以及在執行系統維護保養計劃后,對該設備的系統保養結果的記錄。

  4、制定系統的各設備月度、季度、半年、年度維護保養計劃,并分別詳細列明各設備的維護保養項目和保養要求。

 ?。ㄈ┰O施設備維護管理措施

  對供配電系統的運行管理和維護保養措施

  1、建立嚴格的配送電制度和電氣維修制度。

  2、值班人員、維修人員必須接受過業務培訓,持證上崗。

  3、加強日常維護檢修及定期保養,用電設備、照明,指示、顯示燈等確

保完好。所管轄范圍內的電氣線路安裝要符合設計、施工技術規范要求,并保證用電安全,確保配電設備安全高效運行。

  4、加強公共區域照明、外圍照明設備的日常檢查維護、更換燈具等工作。

  5、搞好應急發電設備的維修保養,確保發電設備能隨時投入運行。

  6、合理輪換使用供配電設備,減少空載損耗及延長使用壽命。

  7、遇火災、地震、水災等災害時,建立及時切斷電源等有關搶險、救援措施,并協助供電部門做好安全用電的有關工作。

  發電機設備管理措施

  建立嚴格的發電機設備管理制度和設備維修保養制度。

  1、發電機房管理規定

  (1) 由機電技術人員全面負責應急發電機房的機電設備,禁止無關人員進入。

  (2)當發生市電故障或停電,值班人員應在最短時間內啟動發電機,按操作規程配電、供電。

  (3)當市電恢復時,要按操作票做好轉電操作,停發電機并進行必要的維護保養工作。

  (4)室內照明、通風良好,控制室溫在40℃以下。

  (5)每周檢查啟動電瓶、電壓、電流比重及液位高度,如低于規定值,應及時添加蒸餾水、充電,并進行日常維護保養。

  (6)每月檢查發電機的潤滑油、燃油、冷卻水等,并做好維護保養。

  (7)每月應啟動發電機一次試運行10-20分鐘,以確保發電機處于隨時可用的備用狀態。

  (8)做好發電機各項日常維護、定期保養及啟動運行之相關記錄備查。

  2、發電機運行管理規程、操作規程等,可根據我司質量管理的設備管理工作之有關管理規程、操作規程結合實際情況具體修訂后實施,設備維修保養計劃需根據具體設備、說明書、資料做出計劃。

  給排水系統

  1、 給排水系統設備管理、維修保養基本內容

 ?。?)建立正常用水、供水、排水的管理制度, 制定操作規程及維修保養計劃并嚴格執行。

 ?。?)供水管道、水表、水池、閥門進行經常性維護和定期檢查,確保供水安全;定期對排水管道、化糞便池進行維護、清渣、清通(由市政環衛清運),防止阻塞。

 ?。?)每班1次巡查給排水設施,并記錄設施相關情況。

 ?。?)每月檢查維護給排水設施,確保設施正??煽窟\行。

 ?。?)每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒,并出具經衛生防疫檢驗合格的報告,防止二次供水污染。

 ?。?)節約用水,防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發生。

 ?。?)制定事故處理應急措施,當發生跑水、斷水故障時,及時處理,防止事故范圍擴大。

  2、排水系統操作、保養和維修的基本制度

  消防監控系統

  l、操作、保養和維修的基本內容

 ?。?)建立消防管理制度、操作規程、消防設備設施日常檢查維修保養制度及火警應急方案等。

 ?。?)制定應急搶險措施,當發生火災報警時,應能按應急方案的要求采取現場撲救、緊急疏散、對外聯系協調等有效措施,并在規定的時間內啟動應急電源,控制事態發展,將損失降到最低。

 ?。?)做好消防系統各類設備設施的日常檢查維護保養(控制計算機除外),并做好有關記錄備查。

  2、監控中心管理規定、操作規程等,要結合監控設備配置具體情況修訂后實施。

  電梯系統

  電梯系統的日常運作管理及其維護保養均采取外包的形式委托給專業電梯公司進行,我司擬采取如下措施進行監督管理:

  1、建立健全電梯維護保養的監管制度。

  2、制定電梯維護保養檢查計劃表,物業管理中心工程部人員根據檢查計劃表做好日常巡查及監管工作,并作好記錄。

  3、物業管理中心相關主管人員將定期及不定期地對電梯維護保養工作進行監督檢查,發現存在問題,擬以書面形式要求限期進行整改。

  4、物業管理中心工程部人員會同外包電梯公司制定電梯困人等電梯安全方面的緊急處理程序。

  三、工程維修服務

  工程維修服務是一項大量而又重要的工作。我司將各維修技工在維修服務中的服務意識、服務規范等提出具體要求并承諾如下:

  (一)維修服務規范要求

  要求各維修技工到業主室內進行維修保養時,著裝整齊,維修工作時盡量減少噪音,嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩,以免影響業主。到房間內維修時還應注意如下事項:

  1、敲門:接到報修,30分鐘內派各維修技工到達現場維修處理。進入室內維修,需按門鈴或輕輕叩門三聲,等待開門。

  2、介紹:各維修技工應首先自我介紹: "對不起,打攪了,我是本小區物業管理維修人員×××,前來為您服務"。

  3、進門:如果室內十分整潔,鋪地毯,員工應將鞋脫在門外,赤腳進入,或穿好自備鞋套。經業主許可后進門維修服務。進入室內步子要輕,工具袋背在肩上,如拎在手中應高于地面一定距離,不能在地上拖著工具袋。

  4、鋪布:走到工作地點后,將干凈的帆布或塑料布鋪在室內人員指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。

  5、維修:維修工作中手腳要輕,盡可能減少發出的噪聲。實在無法避免時,應事先向業主說明,并說一聲"非常對不起"。

  6、整理:維修完畢,用自備專用擦布將維修地點擦干凈,收好維修工具,將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應負責清掃干凈。

  7、填寫維修工作單(包括費用),請業主對修理質量,服務態度等進行評價并簽名。

篇4:校區物業設施設備維修維護使用運行管理技術要求

  校區物業設施設備的維修、維護、使用、運行管理技術要求

  1.1房屋建筑物本體、共用部位及共用設施設備:

 ?。?)按規定建立校區區內房屋本體及配套設施等的物業管理資料檔案,并妥善使用與保管。

 ?。?)建立房屋本體及配套設施維修養護檢查制度,檢查記錄完整。

 ?。?)校區樓內外無違章亂張貼、亂搭建、亂拉管線等現象。

 ?。?)無擅自改變房屋用途行為。

 ?。?)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落污漬;室外招牌、霓虹燈整潔統一無安全隱患,外墻裝飾無破損。

 ?。?)確保房屋、門窗等共用設施的完好和正常使用;及時完成各項零星維修任務,零修合格率100%;

 ?。?)確保室外場地、道路等公用設施的完好和正常使用;及時完成各項零星維修任務,零修合格率100%。

 ?。?)保證公共照明、水電設施、校園廣播系統等公共設施正常運行。公共設施、水電每天檢查一遍,發現故障或損壞應在20分鐘內到場,12小時內維修完畢。

  1.2機電設施設備

 ?。?)綜合要求:

 ?、僦贫ㄔO備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理及維修檔案等管理制度,并嚴格執行;

 ?、谂鋫渌鑼I技術人員,由專業人員管理(開啟、關閉、保潔、維修),嚴格執行操作規程;

 ?、墼O備及機房環境整潔、無雜物、灰塵,無鼠蟲害發生,機房環境符合設備要求。

 ?、鼙3衷O備良好,運行正常,合同期限內無重大管理責任事故,無設備運行事故隱患。如發現設備異?;蚬收?,應停止使用以防止故障擴大并立即派人檢修至完好為止。

 ?。?)供電系統:

 ?、俦WC正常供電,限電、停電有明確的審批權限并提前48小時通知招標方和物業使用人;

 ?、谥贫ㄅR時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行;

 ?、酃舱彰飨到y應根據使用日的季節與氣候情況掌握提前開啟時間,用畢應立即關閉,避免浪費。

 ?。?)弱電系統:

 ?、侔匆幎藴使ぷ鲿r間排除故障,保證各弱電系統正常工作;

 ?、诒O控系統等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規定期限保存。

 ?。?)電梯系統:

 ?、匐娞轀视米C、年審合格證、維修保養合同完備;

 ?、陔娞莅匆幎〞r間運行,安全設施齊全,無安全事故;通風、照明及附屬設施完好;

 ?、坜I廂、進道、機房保持清潔;

 ?、茈娞萦蓪I隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗;

 ?、蓦娞葸\行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修;

 ?、迲信懦娞葸\行險情的應急處理措施。

 ?。?)給排水系統:

 ?、俳⒂盟?、供水管理制度,積極協助招標方安排合理的用水和節水計劃;

 ?、谠O備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏現象;

 ?、郯匆幎▽Χ喂┧钏卦O施設備進行清潔、消毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染;

 ?、芨邏核?、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患;

 ?、菹匏?、停水按規定時間通知招標方和物業使用人;

 ?、夼潘到y通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水和浸泡發生;

 ?、哂鲇惺鹿?,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水和長時間停水現象;

 ?、鄳须U情的應急處理措施。

 ?。?)供熱系統、中央空調系統及末端設備:

 ?、俦WC末端設備運行正常;

 ?、诙ㄆ谶M行清潔及保養;

 ?、壑朴啺l生故障應急處理方案。

  1.3小型維修(單項200元以下,包工包料)

 ?。?)宿舍水、電、衛浴設備、門鎖維修不過夜;

 ?。?)遇電路故障沒電,水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞,要隨叫隨修;

 ?。?)排水管、排污管要保持暢通,如有堵塞應立即疏通,廁所堵塞應當天疏通(需換廁盆的除外)。

 ?。?)維護維修閉路防盜裝置和電鈴設施。

 ?。?)公共照明、水電設施每天檢查一遍。

 ?。?)樓宇內門窗、衛浴設施、照明設施的檢查每學期3次。

篇5:金地國際花園設施設備維修維護方案

  金地國際花園設施、設備的維修與維護方案

  高層物業對機電設備維護管理要求很高,為保障金地國際花園的設備運行的安全、高效,我們將結合金地國際花園的實際情況,建立一套有效而完善設備管理模式。

  此外,我們將在金地國際花園的設備管理中導入環保、節能的管理理念,在降低運作成本的同時,盡可能為用戶創造一個舒適的綠色居住環境。為此,我們對金地國際花園設備管理與維護制定了以下管理方案。

  1、機電設備管理的基本原則

  (1)、金地國際花園設備設施的管理采用的管理模式

  A、建立完善的設備管理維護體系。使用部門依據管理體系對設備進行正常規范的使用,設備的基礎功能系統均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。

  B、制訂高標準的設備的維護保養計劃。設備維護保養分為日常保養和三級定期維修保養,設備設施的維護保養則均由工程部負責。設備的維護保養由相關單位根據《設備管理規定》和《巡視檢查記錄》開展工作,并作相關記錄。

  C、實施高效的設備維修規程。建立完善的設施設備維修保養規范是管好設備的基礎,我們對主要設備均將建立《設備修理保養情況記錄卡》作為履歷性質一直保留。對變、配電設備以及空調、電梯等特種設備進行專業化管理,對高壓開關柜以及低壓配電柜和無功補償柜由公司工程部進行中修和大修以及年度保養。電梯的維護保養將聘請專業公司。

  (2)、建立完善的設備編碼及標識系統

  A、根據金地國際花園圖紙資料的有關圖則及通用圖則,制定《設備編碼規則》

  B、制定含有設備編碼編號的《設備總覽表》。

  C、依《設備總覽表》設立設備管理卡《設備卡》執行設備責任人制度。

  D、將導入金地視覺標識系統。

  E、機電的編號編碼由公司工程部統一進行。

  F、對供配電、給排水系統繪制相應系統平面圖并懸貼于機房。

  (3)、主要設施設備將建賬冊、建立設備臺賬

  A、設備臺賬內設備均需建立相應的《設備修理保養情況記錄卡》,這 些表為履歷形式,將跟蹤設備至報廢。

  B、利用公司推進的信息平臺建設,逐步將設備和各項管理工作過渡到智能高效以工程部為核心輻射所有管理處的工程部門,接受公司的宏觀調控和監管。

  C、工程部建立內部例會制度,創造學習、討論.督促.建議的平臺,便各項工作均朝良性方向發展。

  (4)、建立完善的質量記錄體系

  A、適度貯備零配件,軟件備份二份以上,確立先換后修原則,并以此 作備件數量的依據,以確保各設備系統長期可靠運行。

  B、完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項。

  (5)、技術資料的管理

  A、對于設備設施技術資料管理,遵守“二級制’’模式。資料部門掌握所有的一手資料,工程部對于需要的技術資料以復印件(或原有兩套則可留一套)存檔于本工程部資料柜中,這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。

  B、工程部資料柜鑰匙管理,納入部門鑰匙管理體系中。

  (6)、有關設備類鑰匙的管理

  A、定義設備類鑰匙:所有設備功能鑰匙,及其門柜、門房鑰匙。

  B、設備類鑰匙均統一存放在工程調度室專用鑰匙箱,按每棟分層管理好防火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙箱。

  C、設立與金地國際花園相適應的鑰匙掌管制度,對內方便工作,對外防范破壞。

  2、設施、設備的維護管理

  金地國際花園的公共設施、機電設備的維護管理采用金地成熟完善的管理模式。

  A、設備的日常運行和使用由服務使用部門負責,消防中心、監控中心、停車場及停車收費系統由保安負責,其余功能性設施、設備由工程部負責日常的運行管理,并嚴格遵守各項制度和規程。

  B、設施、設備的維護保養分為日常保養、三級維護保養,設備設施的日常保養由使用單位和責任單位負責實施,三級保養則由工程部負責。并作好詳細的維修養護記錄。

  C、對電梯管理將聘請專業公司進行維護、保養。

  D、建立完善的設施、設備編碼和標識方案。根據金地國際花園的圖紙資料制定《設備編碼規則》和《設備總覽表》,并設立設備管理人和設備管理責任人。

  E、對設施、設備及有關場所、通道等將導入金地CI視覺標示系統,充分顯示金地的規范化管理。

  F、建立牢固的質量記錄體系。根據工程部內部管理有關制度,設施、設備的各項管理規定和設施、設備的作業指導書要求,認真細致地做好各種記錄,任何工作均做到有據可查,有制度可依。

  如:(1)、機電設備管理規定

 ?。?)、機電設備安全管理規定

 ?。?)、供配電房管理規定

 ?。?)、高壓環網柜、低壓配電柜等操作規程

 ?。?)、中央泵房管理規定

 ?。?)、各水泵系統操作規程

 ?。?)、電


梯維修保養管理規定

 ?。?)、工程維修值班管理制度

  3、增收節支,不斷提高管理水平

 ?。?)、增收節支措施

  A、加強成本管理,對材料采購入庫出庫進行嚴格控制,在確保服務質量的前提下,引進現代化的設備和手段,減少人力投入,減少人員開支。

  B、金地國際花園內外路燈、停車場照明采取控光措施,節約用電,減少公用電費支出。

 ?。?)、提高公共設施,機電設備管理水平的新設想。

  A、配備先進的維修工具和管理設備,實現管理微機化。

  B、繼續完善配件的供應商體系。

  C、配備用于高空作業的液壓升降臺。

  D、維修服務、公共設施、機電設備的管理參照國優小區的標準進行運作。

  E、建立激勵機制,每季度、年度評選優秀員工,并給予精神和物質獎勵,提高員工的積極性。

  F、實行公司、管理處工程例會制度,及時溝通解決工程中的技術難題。

  G、成立訓練有素的專業技術應急小組,以處理緊急情況下的設備故障。

  H、建立三級巡視檢查制度,并實施工程人員24小時值班,以保障設備完好率達97%以上。

  機電設備維修流程:

  日常巡視檢查--發申現報運維行修故障--填寫維修申報單--組織有關維修人員到現場維修/報業務助理、相關工程師至現場指導、監督維修--維修完畢試運行合格--做好維修記錄--歸檔保存

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