物業經理人

Z物業設施設備綜合管理規定

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Z物業設施設備綜合管理規定

  Z物業設施設備綜合管理規定

  1 目的

  從總體上確立各類設施設備的管理要求,確保各類設施設備管理工作的統一、完整和完善。

  2 適用范圍

  適用于公司各部門對設施設備的綜合管理。

  3 引用標準和文件

  3.1 ISO9001:2000 6.1 資源提供

  6.3 基礎設施

  6.4 工作環境

  3.2 公司《質量手冊》第六章第一節 資源的提供與管理

  4 職責

  4.1 各小區/大廈管理處具體負責本小區設施、設備的管理。

  4.2 工程技術部負責對小區的設施設備管理工作進行組織、指導和協調。

  4.3 維修中心和各小區維修組負責責任范圍內設施設備維修和維護,建立設備臺帳。

  5 程序要求

  5.1 設施設備管理流程圖(附后)

  5.2 設施設備的交接驗收

  5.2.1 公司在接管新物業時,主管責任部門負責按國家的法律法規、設備使用說明書和設施設備移交清單等相關資料對接管區域的設施設備進行驗收。對達不到要求的,應通知有關單位進行整改。設備的接管由主管責任部門辦理相應手續,相關資料由主管責任部門復核存檔。(設施設備管理納入維修中心管理的小區或大廈,維修中心為設施設備管理的責任部門;未納入維修中心管理的設施設備管理的責任部門為小區或大廈管理處。)

  5.2.2 設施設備正式接管后,由主管責任部門進行清點,并分別在《設施/設備臺帳》上登記。

  5.2.3 新接管物業設施設備的交接驗收操作具體見《設施設備交接驗收制度》。

  5.3 設備的購置

  5.3.1 設備的決策與選擇

  5.3.1.1 使用部門根據需要提出購置申請,由該部門組織進行可行性論證后呈報總經理審閱??偨浝砼鷾屎?,由工程部對同類多家產品做出經濟技術性能綜合評價提交總經理決策。具體操作詳見《設備購置規程》。

  5.3.1.2 工程部負責對設備進行綜合評價。

  必要時應采取以下措施:

  a) 了解國內外市場信息,如生產廠家、價格、質量、性能等;

  b) 向經初步挑選的供貨方索取報價單、技術說明書等有關資料。

  5.3.2 設備采購的審批

  5.3.2.1總經理根據工程部提交的綜合評價及申請的實際情況對設備采購進行審批。

  所有權屬于業主的設備在經過總經理審核后由管理處呈報給業主委員會審批。

  5.3.3 設備的采購

  設備在辦妥購置審核手續后,按“公開、公平、公正”原則采用詢價、議價、招標等形式, 由相關部門進行采購。

  5.3.4 設備的驗收

  5.3.4.1 外購設備到貨后,應由工程技術部、采供部門和設備使用部門一起參加開箱驗收,并將驗收情況記錄在“設備開箱驗收單”中,有關技術資料由工程技術部收集存檔。

  5.3.4.2 在驗收中,如發現問題,應及時向有關方面查詢或向責任方索賠,如設備驗收不合格,由采購人員與供貨方進行交涉和處理。

  5.3.4.3 對技術要求比較復雜,且公司無法進行驗收的,由工程技術部報告總經理批準后,委托第三方驗收,工程部及相關部門協同參加。

  5.3.5 安裝、調試和移交

  5.3.5.1 需要安裝的設備,如水泵、巡更設備等,其安裝工作由工程技術部負責組織實施,工程部可獨立完成該項工作,也可委托專業單位進行檢查、調試,確信達到技術規定的要求后,即可提交驗收。

  5.3.5.2 工程技術部、安裝單位會同使用部門對設備進行安裝驗收,驗收合格后,必須填寫“設備安裝驗收交接報告 ”移交給使用部門。詳見《設備驗收、安裝與移交規程》。

  5.4 設施設備的檔案管理

  5.4.1 技術資料的管理

  5.4.1.1 公司自有設備(所有權屬于公司)的技術資料應集中交工程技術部歸檔,并進行統一管理。工程部可對技術資料進行備份,視情況在統一登記后分發給使用部門。

  5.4.1.2業主所有設備(所有權屬于業主)的技術資料由小區管理處歸檔,并進行統一管理。

  5.4.2 設備的檔案管理

  工程技術部負責對設備進行統一分類和編號,并建立設備臺帳由專人負責保管。各管理處應建立設備分類臺帳。具體操作詳見《設施設備檔案管理制度》。

  5.5 設施設備的使用、維護與維修

  5.5.1 設施設備的維護保養和維修

  5.5.1.1 各小區維修組應對設施設備進行日常巡檢,發現問題及時排除,具體操作詳見《設施設備日常巡檢制度》。

  5.5.1.2設備的定期維護保養由專職維修人員完成,具體操作詳見《設施設備維修保養規程》。

  5.5.1.3電梯、水泵、鍋爐、冷水機組等重要設備必須由專人管理、維護、檢修,并建立相應的機房管理制度。

  5.5.1.4發生設備事故后,事故發生部門應填寫“設備事故報告書”,經工程技術部經理簽署意見后,送總經理批示,轉由工程部和相關部門處理。

  5.5.1.5維修中心、各小區維修組負責指定責任范圍內設施、設備的年度維修保養計劃,報工程技術部審核后實施,具體操作詳見《設施設備維修保養規程》

  5.5.1.6設施設備如發生故障或損壞,則應由使用部門報維修組或維修中心進行維修。具體操作詳見《日常報修規程》。

  5.5.1.7業主需要維修、安裝等服務的,由小區維修組提供,具體操作詳見《日常報修規程》。

  5.5.2 監視和測量裝置的管理

  5.5.2.1 工程技術部負責建立監測設備的定期校準計劃,并做好各類校準、鑒定記錄。

  5.5.1.2 工程技術部負責監測設備的校準、鑒定,本公司無法鑒定或國家規定的應送國家專門檢測機構進行“外檢”,其余設備則由工程部負責進行“內檢”,具體操作詳見《監視和測量裝置控制規程》。

  5.5.3 設備的封存和啟封

  5.5.3.1 各部門根據需要停用某設備或新購未使用達三月以上的設備,由維修中心或維修組對設備進行封存處理,并在設備檔案中予以記錄。

  5.5.3.2需要重新使用封存設備時,應由維修中心或維修組進行啟封檢查和試運行,確認合格后方可投入使用,并在原檔案中注明啟封日期和相關事項。

  5.5.4 維修零備件管理

  維修中心負責組織維修零備件管理,各小區維修組負責本小區的維修零部件管理。具體操作詳見《維修零部件管理制度》。

  5.6 設施設備的改造和更新

  當原有設施設備已不能適應需要時,可由使用部門提出申請,經工程部簽署意見后,報總經理審批。所有權屬于業主的還需報業主委員會審批。如果屬于改造范疇,則由工程技術部會同有關部門實施,具體操作見《設備更新改造和大修管理規程》和《共用設施大中修管理規程》;如果屬于更新范疇,則由使用部門按《設備購置程序》辦理。

  5.7 設備的報廢

  5.7.1 設備的報廢應由使用部門提出申請,由工程部負責進行技術鑒定,確認符合報廢要求后,填寫“設備報廢申請單”,經總經理批準后由使用部門作報廢處理(所有權屬于業主的還需經業主委員會批準),設備作報廢處理后,財務部應注銷設備資產,各建帳部門應注銷設備臺帳。

  5.7.2 報廢設備有多種處理方法

  具體可作如下處理:

  a) 出售;

  b) 零拆,對可利用零部件進行拆除備用;

  c) 無用部件作廢品處理;

  d) 處理資金交財務部作設備殘值處理。

  5.8 意外事件處理預案

  5.8.1 電梯緊急援救預案

  維修組接到報告后,立即派人前往電梯機房,切斷機房主電源并對曳引機進行手動操作,使電梯轎廂移至最近層平層處,打開廳門、轎門放人或卸貨。具體操作見《電梯應急處理規程》

  5.8.2 斷電預案

  當發現停電時,配電房值班人員應首先確認是外線停電還是內部故障。如果是外線停電,應立即進行倒閘操作,將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內部跳閘,則應先把分開關拉開,進行檢查。沒有異常情況就試送總開關,再試送各分開關。如果發現異常,應迅速派出維修人員搶修。具體操作見《供電系統應急處理規程》

  5.8.3 斷水預案

  如果是內部水管爆裂或其他故障而導致停水,維修組應迅速派出人員搶修。如果是外部停水,維修組應立即通知水廠搶修并切斷所有公共區域用水,以保證業主用水得以暫時維持。具體操作見《給排水系統應急處理規程》

  6 相關文件

  《設施設備日常巡檢制度》

  《設施設備維修保養規程》

  《維修零部件管理制度》

  《維修工具管理制度》

  《供電系統應急處理規程》

  《給排水系統應急處理規程》

  《電梯應急處理規程》

  《日常報修規程》

  《設備事故處理規程》

  《設備更新改造和大修管理規程》

  《共用設施大中修管理規程》

  7 流程圖

采編:www.satnat.net

篇2:小區工程維修部計量設備管理程序

  公司程序文件 版 號: A

  修改號: 0

  小區工程維修部計量設備管理 頁 碼:

  1.目的:

  加強計量設備的校驗管理,確保測量工作的準確性。

  2.適用范圍:

  適用小區工程維修部及需有測量工作的部門。

  3.引用文件:

  3.1 ISO9002標準第4.11章

  3.2質量手冊第4.11章

  4.職責:

  4.1工程維修部負責計量設備的校驗、發放的管理工作。

  4.2維修班負責計量設備的校準、校驗、測量工作。

  5.工作程序:

  5.1工程維修部對計量設備的購買作出計劃安排。

  5.2購置計劃要明確計量設備的名稱,規格與型號,數量,購置用途及要求。(本小區主要計量設備是:測溫表、萬用表)

  5.3采購員根據購置計劃,選擇儀器儀表專營店,進行購買。

  5.4計量設備的發放:

  5.4.1工程維修部負責計量設備的發放、檢查和登記。

  5.4.2冬季供暖測溫表,供暖前由維修班長負責領取,供暖結束后交回工程維修部。工程維修部要檢查測溫表是否損壞,并在發放記錄上登記。

  5.4.3萬用表由維修班長或維修電工領取,并在發放記錄上登記。

  5.5計量設備的正確使用:

  5.5.1冬季供暖測溫時,測溫人員首先要校準測量準確度。

  5.5.2測溫要在正確位置測量:(房屋中間距地面1.5米處)測溫表數字,升至一定溫度后,不再上升后保持3分鐘沒有變化后,即認為是此時,此地的準確溫度。

  5.5.3電工維修電氣設備時,首先要將萬用表打到電阻檔,效準萬用表,方可測量。

  5.5.4測量不同項目,要將萬用表打到相應檔位,并且根據經驗,選擇量程范圍,以免損壞萬用表。

  5.5.5測量人員正確使用計量設備,愛護計量設備,不得損壞,如使用不當,人為損壞計量設備,由本人負責賠償。

  5.5.6測量人員要正確使用計量設備,使用時首先檢查計量設備準確度,如計量設備不準確;例:測溫表量程范圍是在0℃-30℃,經過調整旋扭達不到量程范圍,萬用表打到電阻檔,正負表筆相觸經調正旋扭不回零時或其它情況,即認為計量設備不準,不能用此設備進行測量,應交回工程維修部更換,領取新表并當場檢查校驗。

  5.6計量設備的校驗:

  5.6.1測溫表在每年供暖結束后,由工程維修部指派人將測溫表送交國家計量部門進行校驗,校驗合格后,將校驗合格標志貼于測溫表上。

  5.6.2如校驗不合格,應將儀表送儀器儀表維修部門修理,然后再次經國家計量部門校驗。

  5.6.3萬用表每年校驗一次,由工程維修部派專人將萬用表送交計量局校驗。校驗合格后,將校驗合格標志貼于萬用表上。如不合格,處理方法同測溫表。

  5.6.4工程維修部要將校驗情況詳細在《計量設備校驗登記表》上登記。

  5.6.5對于經過再校驗不合格的計量設備應貼上《設備停用證》上報公司申請報廢。

  6.支持性文件與質量記錄:

  6.1《計量設備校驗登記表》 EJ-QR-QP-7.1-01

  6.2《計量設備發放記錄表》 EJ-QR-QP7.1-02

  6.3《設備停用證》 EJ-QR-QP7.1-03

  6.4《報廢申請表 》 EJ-QR-QP7.1-04

篇3:物業轄區給排水設備設施運行管理標準作業程序

  物業轄區給排水設備設施運行管理標準作業程序

  一、目的

  規范給排水設備設施運行管理工作,確保給排水設備設施良好運行。

  二、適用范圍

  適用于物業轄區內給排水設備設施的運行管理。

  三、職責

  1、工程部主管負責檢查給排水設備設施運行管理工作的實際情況。

  2、工程部水泵房組長負責給排水設備設施運行管理工作的組織實施。

  3水泵房機電維修員具體負責給排水設備設施的運行管理。

  四、程序要點

  1、巡視監控

  (1)水泵房機電維修員應每兩個小時巡視一次小區內水泵房(包括機房、水池、水箱),每周巡視一次小區內主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。

  (2)巡視監控內容如下:

 ?、偎梅坑袩o異常聲響或大的振動;

 ?、陔姍C、控制柜有無異常氣味;

 ?、垭姍C溫升是否正常(應不燙手),變頻器散熱通道是否順暢;

 ?、茈妷罕?、電流表指示是否正常,控制柜上信號燈顯示是否正確,控制柜內各無器件是否工作正常;

 ?、輽C械水壓表與PC上顯示的壓力要求(正常值為4.5kgf/cm2);

 ?、匏?、水箱水位是否正常;

 ?、唛l閥、法蘭連接處是否漏水,水泵是否漏水成線;

 ?、嘀鞴┧苌祥l閥的井蓋、井裙是否完好,閘閥是否漏水,標識是否清晰;

 ?、嶂够亻y、浮球閥、液位控制器是否動作可靠;

 ?、馀R時接駁用水情況;

  雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現象。

  (3)水泵房機電維修員在巡視監控過程中發現給排水設備設施有不正常情況時,應及時采取措施加以解決;處理不了的問題,應及時詳細地匯報給工程部水泵房組長或主管,請求協助解決。整改時,應嚴格遵守《給排水設備設施保養標準作業程序》。

  2、給排水設備設施異常情況的處理

  (1)主供水管理爆裂的處置:

 ?、倭⒓搓P閉相關連的主供水管上的閘閥;

 ?、谌绻P閉了主供水管上相關連的閘閥后仍不能控制大量泄水,則應關停相應的水泵房;

 ?、哿⒓赐ㄖ聞詹考肮こ滩恐鞴?。工程部主管聯絡供水公司進行搶修;事務部負責通知相關的用水單位和用戶關于停水的情況;

 ?、茉诠こ滩克梅拷M長或工程部主管的組織下,盡快開挖出所爆部位水管;

 ?、莨┧拘藓盟课凰芎髴伤脵C電維修員開水試壓(用正常供水壓力試壓),看有無漏水或松動現象;

 ?、薮_認一切正常后,回填土方,恢復水管爆裂前的原貌。

  (2)水泵房發生火災時按《火警、火災應急處理標準作業程序》處置。

  (3)水泵房發生水浸時的處置:

 ?、僖曔M水情況關掉機房內運行的設備及設施并拉下電源開關;

 ?、诙伦÷┧?

 ?、廴绻┧^大,應立即通知機電處主管,同時盡力阻滯進水;

 ?、苈┧炊伦『?,應立即排水;

 ?、菖鸥伤?,應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等;

 ?、薮_認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后,開機試運行;如無異常情況出現則可以投入正常運行。

  3、“市電”停時,水泵房機電維修員應按《柴油發電機操作標準作業程序》立即啟動柴油發電機,并按《柴油發電機運行管理標準作業程序》進行巡視監控。從“市電”停到重新正常供水規定時間為15分鐘。

  4、水泵房管理

  (1)非值班人員不準進入水泵房,若需要進入,須經機電處主管同意并在值班人員的陪同下方可進入水泵房。

  (2)水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品。

  (3)水泵房內應備齊消防器材并應放置在方便、顯眼處。水泵房內嚴禁吸煙。

  (4)每班打掃一次水泵房的衛生,每周清潔一次水泵房內的設備設施,做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物,油漆完好、整潔光亮。

  (5)水泵房內應當通風良好,光線足夠,門窗開戶靈活。

  (6)水泵房內應當做到隨時上鎖,鑰匙由當值水泵房機電維修員保管,水泵房機電維修員不得私自配鑰匙。

  5、交接班要求

  (1)接班人員應準時接班。

  (2)接班人員應認真聽取交班人交代,并查看《給排水設備設施運行日記》,檢查工具、物品是否齊全,確認無誤后在《給排水設備設施運行日記》上簽名。

  (3)有下列情況之一者不準交班:

 ?、偕弦话噙\行情況未交代清楚;

 ?、谟涗洸灰幏?、不完整、不清晰;

 ?、鬯梅坎桓蓛?

 ?、芙影嗳宋吹綅?

 ?、菔鹿收谔幚碇谢蚪话鄷r發生故障,此時應由交班人負責繼續處理,接班人協助進行。

  6、水泵房機電維修員應將給排水設備設施的運行數據(環境溫度、電壓、電流、運行頻率)及運行狀況完整、規范地記錄在《給排水設備設施運行日記》表內,于每月的3日前由水泵房組長將上一個月的記錄整理成冊后交機電處存檔,保存期為二年。

  五、記錄

  《給排水設備設施運行管理日記》

  六、相關支持文件

  1、《給排水設備設施維修保養標準作業程序》

  2、《火警火災應急處理標準作業程序》

篇4:住宅給排水設備設施的維修養護管理

  住宅給排水設備設施的維修養護管理

  一、給排水設備設施維修養護管理計劃的制定與職責

  物業管理公司為了規范給排水設備設施的維修養護工作,確保給排水設備設施各項性能良好,延長設備設施的使用壽命,避免發生意外事故,工程部要制定《給排水設備設施維修養護標準作業規程》,并制定年度維修養護計劃,通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養護年度計劃》并組織監督該計劃的實施。在制定過程中,要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況,合理地安排時間等因素。工程部經理負責審核《給排水設備設施維修養護年度計劃》并檢查該計劃的執行情況,維修組負責實施給排水設備設施的維修養護,公共事務部負責向有關用戶通知停水情況,以便用戶作好準備,遇突發事故停水,應向用戶作出解釋。

  二、維修組的運作程序

  維修組的成員負責按管理組編制的維修養護計劃對設施設備進行維修養護工作并巡視檢查,發現問題及時處理,對于運行組不能完成的維修保養工作,經管理組調動后,由維修組負責,運行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發情況報告后,應迅速集中人員趕到現場,進行搶修;維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向,以便緊急情況下緊急調動。

  三、水泵機組的維修養護

  1.水泵的維修養護

  生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養護。養護內容主要有:檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現象,應加注潤滑油,如有異常摩擦聲響,則應更換同型號規格軸承,如有卡住、碰撞現象,則應更換同規格水泵葉輪,如軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規格水泵軸,檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根,清潔水泵外表,若水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應徹底鏟除脫落層油漆,重新刷油漆,檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞,如損壞則應更換,檢查機組螺栓是否緊固,如松弛則應擰緊。

  2.控制柜的維修養護

  維修組對控制柜每半年進行一次全面養護。維修養護內容主要有:清潔柜內所有元器件、清潔外殼,務必使柜內無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭,對于銹蝕嚴重的接線頭應更換,檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰,有否脫落,及時整改,對于交流接觸器,應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒,清除觸頭表面的污物,不能正常工作的觸頭應更換;檢查復位彈簧是否正常工作,然后擰緊所有緊固件;自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5MΩ,否則應進行干燥處理;外殼接地可靠,如有松脫或銹蝕則應做除銹處理,然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應完整無損,導線接頭有無過熱痕跡或燒傷,如有則維修或更換;自動空氣開關電阻應不低于100MΩ,否則應烘干,在開關閉合或斷開過程中,應無卡位現象,觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查動作是否可靠,信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常,如有偏差應調整或更換;運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕,如有則重新焊接或更換。

  3.電機的維修養護

  外觀檢查應整潔、銘牌完好,接地線連接良好,用搖表檢測絕緣電阻,電阻應不低0.5MΩ,否則應烘干處理,電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密,電動機軸承有無阻滯或異常聲響,電動機風葉有無碰殼現象,清潔外殼,外殼是否脫漆嚴重,若嚴重應重新油漆。

  4.相關閥門、管道及附件的維修養護

  閘閥密封膠墊是否漏水,如有則應更換,黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應重新加壓黃油麻繩,對閥桿加黃油潤滑,銹蝕嚴重者應重新油漆。止回閥的維修養護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞,彈簧彈力是否足夠,油漆是否脫落。浮球閥的維修養護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換,清除壓力室內污物,疏通控制水道,檢查控制桿兩端螺母是否緊固,緊固所有螺母。

  四、水池、水箱的維修養護

  水池、水箱的維修養護每半年進行一次,若遇特殊情況可增加清洗次數,清洗時的程序如下:

  1.首先關閉進水總閥,關閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,抽空水池、水箱中的水。

  2.泄水閥處于開啟位置,用鼓風機向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進新鮮空氣。

  3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅,以確定空氣是否充足。

  4.打開水池、水箱內照明設施或設臨時照明。

  5.清洗人員進入水池、水箱后,對池壁、池底洗刷不少于三遍,并對管道、閥門、浮球按上述維修養護要求進行檢修保養。

  6.清洗完畢后,排除污水,然后噴灑消毒藥水。

  7.關閉泄水閥,注入清水。

  五、室外給排水設施的維修保養

  室外給排水管道每半年全部檢查一次,水管閥門完好,無滲漏,水管通暢無阻塞,若有阻塞,應清除雜物,若管道坡度不正確,應重新鋪設,明暗溝每半年全面檢查一次,溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次,半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹,保持雨污水井蓋標識清楚,路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養一次,要求噴水設施完好,噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查,每半年養護一次,主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標識是否齊全,對水帶的破損、發黑、發毒與插接頭的松動現象進行修補、固定,更換變形的密封膠圈,將水帶展開換邊折疊卷好,將閥門桿上油防銹,抽取總數的5%進行試水,清掃箱內外灰塵,將消防栓玻璃門擦凈,最后貼上檢查標志,標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次,每次雨季前檢查一次,每4年水管油漆一次,要求水管無堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無裂縫。

  六、室內給排水設備設施的維修養護

  1.消防設備的維修養護

  室內普通消防栓的維修養護內容及程序見上面室外消防栓的保養內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統的維修養護,其維修養護內容如下:

 ?、倜刻煅惨曄到y的供水總控制閥,報警控制閥及其附屬配件,外觀檢查,確保處于無故障狀態。

 ?、诿刻鞕z查一次警鈴,啟動是否靈活,打開試警鈴閥,水力警鈴應發出報警信號,如果警鈴不動作,應檢查整個警鈴管道。

 ?、勖吭聦婎^進行一次外觀檢查,不正常的噴頭及時更換。

 ?、苊吭聶z查系統控制閥門處于開啟狀態,保證閥門不會誤關閉。

 ?、菝績蓚€月對系統進行一次綜合試驗,按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥,試驗系統靈敏性。

  當系統因試驗或因火災啟動后,應在事后盡快使系統重新恢復到正常狀態。

  2.住戶室內給排水管道及附件的維修及養護

  住戶在使用過程中,由于使用不當或前期隱患,會出現各種各樣的問題,需要進行及時維修和正常養護,所涉及的維修養護內容如下:

 ?、賯€別樓層停水。要先關掉總閥,打開支管閥門,檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處,以便派專業人員前來檢查維修。

 ?、诰S修墻內水管。關閉室內所有用水閥門,查看水表,如轉動說明墻內水管破損漏水,然后關閉水表前閥門,打通漏水處墻面,取出破損水管,裝入新水管,再打開總閥看是否漏水,如無漏水,補好水泥,恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。

 ?、坶y門接頭漏水。關閉自來水總閥,查找原因,若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水,應拆下閥門接頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門接頭裝上扭緊,如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶,應愛護使用,旋扭閥門不要用力過度。

 ?、芩堫^漏水。若是水龍頭未上緊而漏水,應先拆下水龍頭,在外絲上旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊,如是內芯斷裂應更換內芯,如是水龍頭自身有沙泥而漏水,應更換水龍頭,檢修完畢后,打開總閥門,反復開關水龍頭,開關自如不漏水即可,然后告知用戶,旋扭開關不要用力過度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,應打破飾面,取下排水管重新安裝,完畢后,往浴缸內蓄水,到一定水量存放5min,查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面,然后告知用戶,使用時注意清潔。

 ?、奘柰ǖ芈?。先用抽子試通,不能查明原因則打開檢查口檢查,不通時再使用疏通機直至通暢為止,然后用膠管試水檢驗,并告知用戶,使用時不要向管道亂丟雜物。

 ?、呦床?臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴重更換彎管,不嚴重可用生膠帶密封接口契損處,達到不漏水為止。告知用戶,不要隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水,不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。

  當然室內各類衛生器具除了以上所舉例子之外,還會出現各種各樣的情況,住戶(使用者)除了使用時動作規范,注意清潔之外,一旦出現情況不要擅自進行修改,應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修,以確保維修效果和維修時間。

  七、室內給排水設備設施維修程序

  為了保證維修工作規范、合理及維修工作及時進行,室內維修應遵循一定的程序進行:

  1.住戶(使用者)向管理處申請。

  2.值班人員填寫“維修登記表”。

  3.維修組組長(班長)派工,并填寫“派工單”。

  4.維修工準備好工具,帶上“派工單”上門維修,進門時,應首先出示工作牌,用語禮貌,查看現場后,按公司規定的收費標準報價,經業主同意后進行維修。

  5.維修過程應遵守操作規程,注意安全。

  6.維修完畢后,請住戶(使用者)驗收,驗收后,請業主在“派工單”上寫下意見,并簽名。

  7.派工單一式三份,維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。

  八、室內維修服務標準

  為了使物業管理公司所管轄的各部分給排水設備設施能安全、有效、長久的使用,確保住戶(使用者)提出的服務要求能得到滿足,特制定維修服務過程中的一些標準及要求,主要包括以下幾個方面:

  1.預約維修時間

  接到維修申請后無特殊情況,30min內到達,按住戶(或使用人)約定時間,如暫時沒有維修人員應向住戶解釋,另約時間。

  2.維修時間

  原則上小故障30min內,一般故障2h內(不超過8h),較難故障不超過3天。廚房、衛生間、陽臺等設施出現堵、漏、滲或無水等,維修時間一般不超過2h,水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內,最長不超過8h,如需改管視實際情況由班長確定,廚房、衛生間等樓板滲水到樓下,一般在4h內,如大面積或難以處理的最長不超過3天,并在維修后2周內,每周不少于1次回訪;房間沒水、除市政停水或供水系統較大維修,水池定期清洗外,定期保養要提前1天通知,臨時停水要寫出停水告示。

  3.提供材料

  維修過程中提供的材料應100%合格。

  4.服務態度

  維修人員上門服務或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。

  九、給排水設備設施的維修養護的檢驗

  無論是室外給排水設備設施的維修養護,還是室內給排水設施的維修養護,為了保證維修養護工作的正常進行,也為了保證維修養護工作達到用戶滿意,同時使給排水各種設備設施延長使用壽命,避免出現故障,因此,必須按標準要求對維修養護工作進行檢驗。其檢驗職責及檢驗內容如下:

  1.檢驗職責

  一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗,并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責每月維修工作的回訪,工程部經理及工程師負責周檢。

  2.檢驗內容

  檢驗內容主要包括服務及時性的檢驗,維修時間應根據預定時間,目的地的遠近,維修工作工藝復雜程度而定,一般性維修一般不超過8h,對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72h;維修質量的檢驗,先進行外觀性檢查,然后對各種不同的設備利用目測、耳聽、儀器等檢查,檢查是否達到要求標準。

篇5:物業工程培訓:給排水設備設施的維修養護管理

  物業工程培訓:給排水設備設施的維修養護管理

  一、給排水設備設施維修養護管理計劃的制定與職責

  物業管理公司為了規范給排水設備設施的維修養護工作,確保給排水設備設施各項性能良好,延長設備設施的使用壽命,避免發生意外事故,工程部要制定《給排水設備設施維修養護標準作業規程》,并制定年度維修養護計劃,通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養護年度計劃》并組織監督該計劃的實施。在制定過程中,要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況,合理地安排時間等因素。工程部經理負責審核《給排水設備設施維修養護年度計劃》并檢查該計劃的執行情況,維修組負責實施給排水設備設施的維修養護,公共事務部負責向有關用戶通知停水情況,以便用戶作好準備,遇突發事故停水,應向用戶作出解釋。

  二、維修組的運作程序

  維修組的成員負責按管理組編制的維修養護計劃對設施設備進行維修養護工作并巡視檢查,發現問題及時處理,對于運行組不能完成的維修保養工作,經管理組調動后,由維修組負責,運行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發情況報告后,應迅速集中人員趕到現場,進行搶修;維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向,以便緊急情況下緊急調動。

  三、水泵機組的維修養護

  1.水泵的維修養護

  生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養護。養護內容主要有:檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現象,應加注潤滑油,如有異常摩擦聲響,則應更換同型號規格軸承,如有卡住、碰撞現象,則應更換同規格水泵葉輪,如軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規格水泵軸,檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根,清潔水泵外表,若水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應徹底鏟除脫落層油漆,重新刷油漆,檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞,如損壞則應更換,檢查機組螺栓是否緊固,如松弛則應擰緊。

  2.控制柜的維修養護

  維修組對控制柜每半年進行一次全面養護。維修養護內容主要有:清潔柜內所有元器件、清潔外殼,務必使柜內無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭,對于銹蝕嚴重的接線頭應更換,檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰,有否脫落,及時整改,對于交流接觸器,應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒,清除觸頭表面的污物,不能正常工作的觸頭應更換;檢查復位彈簧是否正常工作,然后擰緊所有緊固件;自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5MΩ,否則應進行干燥處理;外殼接地可靠,如有松脫或銹蝕則應做除銹處理,然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應完整無損,導線接頭有無過熱痕跡或燒傷,如有則維修或更換;自動空氣開關電阻應不低于100MΩ,否則應烘干,在開關閉合或斷開過程中,應無卡位現象,觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查動作是否可靠,信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常,如有偏差應調整或更換;運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕,如有則重新焊接或更換。

  3.電機的維修養護

  外觀檢查應整潔、銘牌完好,接地線連接良好,用搖表檢測絕緣電阻,電阻應不低0.5MΩ,否則應烘干處理,電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密,電動機軸承有無阻滯或異常聲響,電動機風葉有無碰殼現象,清潔外殼,外殼是否脫漆嚴重,若嚴重應重新油漆。

  4.相關閥門、管道及附件的維修養護

  閘閥密封膠墊是否漏水,如有則應更換,黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應重新加壓黃油麻繩,對閥桿加黃油潤滑,銹蝕嚴重者應重新油漆。止回閥的維修養護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞,彈簧彈力是否足夠,油漆是否脫落。浮球閥的維修養護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換,清除壓力室內污物,疏通控制水道,檢查控制桿兩端螺母是否緊固,緊固所有螺母。

  四、水池、水箱的維修養護

  水池、水箱的維修養護每半年進行一次,若遇特殊情況可增加清洗次數,清洗時的程序如下:

  1.首先關閉進水總閥,關閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,抽空水池、水箱中的水。

  2.泄水閥處于開啟位置,用鼓風機向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進新鮮空氣。

  3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅,以確定空氣是否充足。

  4.打開水池、水箱內照明設施或設臨時照明。

  5.清洗人員進入水池、水箱后,對池壁、池底洗刷不少于三遍,并對管道、閥門、浮球按上述維修養護要求進行檢修保養。

  6.清洗完畢后,排除污水,然后噴灑消毒藥水。

  7.關閉泄水閥,注入清水。

  五、室外給排水設施的維修保養

  室外給排水管道每半年全部檢查一次,水管閥門完好,無滲漏,水管通暢無阻塞,若有阻塞,應清除雜物,若管道坡度不正確,應重新鋪設,明暗溝每半年全面檢查一次,溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次,半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹,保持雨污水井蓋標識清楚,路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養一次,要求噴水設施完好,噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查,每半年養護一次,主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標識是否齊全,對水帶的破損、發黑、發毒與插接頭的松動現象進行修補、固定,更換變形的密封膠圈,將水帶展開換邊折疊卷好,將閥門桿上油防銹,抽取總數的5%進行試水,清掃箱內外灰塵,將消防栓玻璃門擦凈,最后貼上檢查標志,標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次,每次雨季前檢查一次,每4年水管油漆一次,要求水管無堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無裂縫。

  六、室內給排水設備設施的維修養護

  1.消防設備的維修養護

  室內普通消防栓的維修養護內容及程序見上面室外消防栓的保養內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統的維修養護,其維修養護內容如下:

 ?、倜刻煅惨曄到y的供水總控制閥,報警控制閥及其附屬配件,外觀檢查,確保處于無故障狀態。

 ?、诿刻鞕z查一次警鈴,啟動是否靈活,打開試警鈴閥,水力警鈴應發出報警信號,如果警鈴不動作,應檢查整個警鈴管道。

 ?、勖吭聦婎^進行一次外觀檢查,不正常的噴頭及時更換。

 ?、苊吭聶z查系統控制閥門處于開啟狀態,保證閥門不會誤關閉。

 ?、菝績蓚€月對系統進行一次綜合試驗,按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥,試驗系統靈敏性。

  當系統因試驗或因火災啟動后,應在事后盡快使系統重新恢復到正常狀態。

  2.住戶室內給排水管道及附件的維修及養護

  住戶在使用過程中,由于使用不當或前期隱患,會出現各種各樣的問題,需要進行及時維修和正常養護,所涉及的維修養護內容如下:

 ?、賯€別樓層停水。要先關掉總閥,打開支管閥門,檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處,以便派專業人員前來檢查維修。

 ?、诰S修墻內水管。關閉室內所有用水閥門,查看水表,如轉動說明墻內水管破損漏水,然后關閉水表前閥門,打通漏水處墻面,取出破損水管,裝入新水管,再打開總閥看是否漏水,如無漏水,補好水泥,恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。

 ?、坶y門接頭漏水。關閉自來水總閥,查找原因,若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水,應拆下閥門接頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門接頭裝上扭緊,如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶,應愛護使用,旋扭閥門不要用力過度。

 ?、芩堫^漏水。若是水龍頭未上緊而漏水,應先拆下水龍頭,在外絲上旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊,如是內芯斷裂應更換內芯,如是水龍頭自身有沙泥而漏水,應更換水龍頭,檢修完畢后,打開總閥門,反復開關水龍頭,開關自如不漏水即可,然后告知用戶,旋扭開關不要用力過度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,應打破飾面,取下排水管重新安裝,完畢后,往浴缸內蓄水,到一定水量存放5min,查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面,然后告知用戶,使用時注意清潔。

 ?、奘柰ǖ芈?。先用抽子試通,不能查明原因則打開檢查口檢查,不通時再使用疏通機直至通暢為止,然后用膠管試水檢驗,并告知用戶,使用時不要向管道亂丟雜物。

 ?、呦床?臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴重更換彎管,不嚴重可用生膠帶密封接口契損處,達到不漏水為止。告知用戶,不要隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水,不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。

  當然室內各類衛生器具除了以上所舉例子之外,還會出現各種各樣的情況,住戶(使用者)除了使用時動作規范,注意清潔之外,一旦出現情況不要擅自進行修改,應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修,以確保維修效果和維修時間。

  七、室內給排水設備設施維修程序

  為了保證維修工作規范、合理及維修工作及時進行,室內維修應遵循一定的程序進行:

  1.住戶(使用者)向管理處申請。

  2.值班人員填寫“維修登記表”。

  3.維修組組長(班長)派工,并填寫“派工單”。

  4.維修工準備好工具,帶上“派工單”上門維修,進門時,應首先出示工作牌,用語禮貌,查看現場后,按公司規定的收費標準報價,經業主同意后進行維修。

  5.維修過程應遵守操作規程,注意安全。

  6.維修完畢后,請住戶(使用者)驗收,驗收后,請業主在“派工單”上寫下意見,并簽名。

  7.派工單一式三份,維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。

  八、室內維修服務標準

  為了使物業管理公司所管轄的各部分給排水設備設施能安全、有效、長久的使用,確保住戶(使用者)提出的服務要求能得到滿足,特制定維修服務過程中的一些標準及要求,主要包括以下幾個方面:

  1.預約維修時間

  接到維修申請后無特殊情況,30min內到達,按住戶(或使用人)約定時間,如暫時沒有維修人員應向住戶解釋,另約時間。

  2.維修時間

  原則上小故障30min內,一般故障2h內(不超過8h),較難故障不超過3天。廚房、衛生間、陽臺等設施出現堵、漏、滲或無水等,維修時間一般不超過2h,水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內,最長不超過8h,如需改管視實際情況由班長確定,廚房、衛生間等樓板滲水到樓下,一般在4h內,如大面積或難以處理的最長不超過3天,并在維修后2周內,每周不少于1次回訪;房間沒水、除市政停水或供水系統較大維修,水池定期清洗外,定期保養要提前1天通知,臨時停水要寫出停水告示。

  3.提供材料

  維修過程中提供的材料應100%合格。

  4.服務態度

  維修人員上門服務或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。

  九、給排水設備設施的維修養護的檢驗

  無論是室外給排水設備設施的維修養護,還是室內給排水設施的維修養護,為了保證維修養護工作的正常進行,也為了保證維修養護工作達到用戶滿意,同時使給排水各種設備設施延長使用壽命,避免出現故障,因此,必須按標準要求對維修養護工作進行檢驗。其檢驗職責及檢驗內容如下:

  1.檢驗職責

  一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗,并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責每月維修工作的回訪,工程部經理及工程師負責周檢。

  2.檢驗內容

  檢驗內容主要包括服務及時性的檢驗,維修時間應根據預定時間,目的地的遠近,維修工作工藝復雜程度而定,一般性維修一般不超過8h,對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72h;維修質量的檢驗,先進行外觀性檢查,然后對各種不同的設備利用目測、耳聽、儀器等檢查,檢查是否達到要求標準。

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