小區物業2023年度工作計劃
一、基本服務計劃
1、按國家相關法規、《住宅物業服務三級標準》、《物業管理服務合同》、《業主公約》及業主大會決議等文件精神制定管理服務方案，提供管理服務;
2、審核各分包單位資質，服務質量，監督分包單位(電梯：優力維特;監控、對講、門禁：盛世恒安;保潔：潔雅;綠化：)管理服務工作;
3、復核、公示2023年度特約服務收費標準、特約服務管理辦法;
4、簽訂專項服務委托合同;
5、根據政府要求，堅持作好新冠疫情防控工作;
6、根據國家政策、法律法規，小區設施設備現狀，擬定消防報警聯動系統更新改造、熱水供回水管道更新改造及小區空調機臺圍欄更新改造方案，協同業主委員會，申請使用住宅專項維修資金，實施上述更新改造工程。
二、共用部分、共用設備設施維修服務
(一)第一季度工作計劃
一月份
1、每月進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、觀察各樓戶內暖氣溫度;重點關注各樓宇之間、各單元之間、各戶型之間二次水流量平衡，為達到供暖溫度標準和鍋爐房節能工作創造條件;檢查樓豎井供暖立管工作情況，及時排除故障隱患，保證采暖系統正常運行。
二月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、排查各樓外圍排水管線，及時疏堵，保證正常運行;
4、春節前對小區內各污水井、化糞池排查一次，清除可能產生的沼氣;
5、掛燈籠、彩旗，布置園區，營造節日氣氛。
三月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、停暖后對小區采暖系統檢查、檢修樓內各閥門和水管井各接口以及各樓外圍管線和閥門，關閉局部供暖微循環，為下年度的供暖工作打下良好的基礎;
4、停暖前后重點關注B區熱水系統，與鍋爐房配合重點解決生活熱水系統循環問題，保證小區熱水正常供應;
5、對小區外圍排水管線進行疏通檢查;
6、化糞池檢查、清掏;
7、對在供暖季無法解決的問題制定出具體方案，爭取在非供暖季予以解決;
8、安排組織房屋結構安全檢查，記錄、排除安全隱患。
(二)第二季度工作計劃
四月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔，檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障; 核查抄錄水電表;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;核查抄錄水電表;
3、空調冷凝水管排水管進行疏通，保證暢通;
4、頂層平臺、首層平臺雨水口清掃，漏水點打膠封堵;
5、對各樓變壓器維護保養，為夏季用電高峰做準備;
6、π接室、配電室穿墻孔密封檢查、封堵;
7、景觀水池蓄水。
五月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識，完整清晰、記錄清晰準確;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
3、外圍管井檢查(雨后抽水);
4、外圍井蓋除銹防腐和給水管道除銹防腐;檢查熱力小室，除銹防腐;
5、檢查小區內排水系統，淸陶排雨水水井於積，保證汛期到來前小區排水系統通暢;
6、臨時供電系統維護，準備夏季供電系統應急搶修所需備品備件;
7、防雷系統檢測;
8、安排組織房屋結構安全檢查，記錄、排除安全隱患。
六月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔，檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;檢查水泵潤滑情況，補充潤滑脂，保養水泵;
3、雨后外圍管井抽水;
4、準備防汛工具(編織袋、沙子)，重點檢查排水泵情況;
5、安排組織房屋結構安全檢查，記錄、排除安全隱患;
6、應急處理屋面防水。
(三)第三季度工作計劃
本季度工作重點是保證小區雨水管路及排水管路暢通。
七、八月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔檢查道路、樓梯扶手，及時維修，巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表 ;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
3、每日兩次監測各樓變壓器電流，兩次巡查供電設備設施運行情況，及時應急處理設備故障，保證供電系統正常運行;
4、極端天氣后，外圍管井排水，檢查雨水排水口，保證通暢;
5、雨后檢查外圍雨水管路;
6、生活水箱管理員身體檢查，辦理合格的健康證。
九月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔，檢查道路、樓梯扶手，及時維修;每月進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、完成下一個供暖季供暖工作的前期準備;
4、各采暖管道除污器檢查清理;
5、合理安排國慶節的員工休假，保證節日期間各項工作正常行;
6、化糞池檢查清掏;
7、組織房屋結構安全檢查，記錄、排除安全隱患。
(四)第四季度工作計劃
十月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔檢查道路、樓扶手，及時維修;每月進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、按衛生健康委員會規范要求對二次供水水箱清洗消毒，保證水質符合國家生活飲用水衛生標準;檢查各種衛生設施運行情況，保證完好;
4、外圍管井清除積水、閥門及流量調節閥調整;
5、景觀水池排水，清理水池積水。
十一月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識，完整清晰、記錄清晰準確;
3、做好采暖準備工作，擇期進行系統冷循環，調試系統參數;
4、采暖系統末端排氣，觀察各樓管井閥門及末端壓力，做好采暖工作。
十二月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔，檢查道路、樓梯扶手，及時維修;每月進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、檢查樓宇公共區域采暖情況，采取設備設施防凍措施，開啟車庫熱風幕;
4、檢查水泵潤滑情況，補充潤滑脂，保養水泵;
5、安排組織房屋結構安全檢查，記錄、排除安全隱患;
6、園區元旦節日布置，烘托節日氣氛。
三、電梯維保計劃
眾所周知，電梯與其它機電設備一樣，需要定期檢查、保養和維護。通過對電梯設備的定期保養、維護，可以使電梯最大限度地達到并符合原設計、制造的標準和技術要求;并可保證電梯設備的安全可靠運行，降低故障率和延長電梯設備的使用壽命。
應制訂專門的適用于各種具體型號電梯的定期循環檢查保養計劃，并嚴格地執行，才能從技術上有效地保證電梯設備的定期檢查、保養和維護工作的質量。
電梯設備和其它機電設備一樣，需針對其使用環境、使用頻次等不同情況，采取不同的保養周期，才能最大限度地保證電梯設備的安全可靠運行、降低故障率。
通常電梯的定期循環保養周期，有日檢、半月檢、月檢、季檢、半年檢、年檢等方式，針對不同型號電梯的特點和用戶具體使用的情況，制訂專門的檢查保養工作內容或計劃，是必要的。物業管理圈。因為每種保養制度、方式，都有其各自的重點和具體內容，在前后環節上，都是互相緊扣和密切聯系的，保養人員須根據電梯的現有狀況和使用頻次等情況，制定該梯具體的保養方式，然后認真、嚴格地按技術規程和制訂的保養計劃執行，才能真正地保證電梯的安全可靠運行。
所以根據本小區電梯運行時間、運行頻率以及電梯安裝日期特制訂2023年電梯維護保養計劃書。
1、每日檢查，保養的重點部位放在電梯運行的可靠性上(即電梯運行動作的正確性、電梯運行速度的穩定性和有無故障)，確保電梯不帶故障、安全運行。在電梯運行動作的正確性方面，主要檢查各按鈕、信號指示、平層、電梯運行是否正常，并做好記錄。
每周檢查保養，每周檢查保養工作的重點應放在檢查保養電梯的安全裝置，以及電梯運轉零部件的靈活性方面。在電梯運行安全裝置的安全可靠性方面，主要需檢查保養電梯各層門鎖、電氣聯鎖觸點和安全回路各安全開關的可靠，以及制動器制動性能和轎門安全保護裝置的情況。對電梯運轉零部件靈活性方面，主要需檢查保養轎層門滑輪滑塊和門機各運動部件的靈活性，以及電機、蝸輪蝸桿、導向輪等轉動清潔潤滑狀況。
2、每月檢查保養，每月檢查保養工作的重點是，檢查電梯因頻繁運行而可能易松動、易磨損的部件(如轎層門)的牢固性和完好性，使電梯在整體結構上，處于完整無損、牢固、安全可靠的良好工作狀態。在電梯各緊固部位牢固性方面，須檢查保養的內容主要是轎層門各處的螺栓、層門自復門裝置、導軌支架壓板螺栓、曳引繩繩頭、平衡補償裝置、控制柜中各電氣緊定螺釘、井道信息裝置等。
3、對因滑移滾動易磨損部位的完整、可靠性方面，須檢查保養或更換的內容主要是轎層門滑輪滑塊、門機傳動帶、導靴的靴襯、各熔斷器熔芯曳引、曳引鋼絲繩等，且對電梯進行一次較全面清潔衛生和定期檢查、保養的維護工作。
4、季度檢查保養，季度檢查保養工作的重點，應放在影響電梯工作可靠性的各部件之間的配合間隙或相對尺寸的檢查、調整和保養上，并兼顧日檢、周檢、月檢時疏忽、遺漏的地方。季度保養中，對電梯各運動部件之間的配合間隙或相對尺寸進行檢查、調整的主要內容有檢查調整自動門機系統、門刀與各層廳門地坎間距、轎層門電氣聯鎖觸點的可靠嚙合性，以及曳引鋼絲繩各繩之間的漲緊度、制動器的間隙、轎廂對重裝置的撞板與緩沖器頂面的距離、安全嵌楔塊與導軌兩側間隙和平層精度等。
5、年度檢查保養，年度檢查保養工作內容同樣可作為專職質量檢驗人員在進行年度年檢維保工作質量檢驗時的必檢內容，年度檢查保養工作的重點是，對電梯的安全可靠性、易磨損零部件以及各系統部件重要相關尺寸，進行一次全面、系統的檢查、維護保養工作。對需年度檢查保養的電梯，須檢查保養的部位和主要內容有：電梯整機性能和安全可靠性進行檢查、測試，對易磨損零部件及其完整可靠性進行更換，對影響電梯工作可靠性的各運動部件之間的重要的配合間隙或相對尺寸進行檢查、調整等。
6、專項檢查維護保養。專項檢查保養工作內容可作為專職質量檢驗人員在進行專項維保工作質量檢驗時的必檢內容，電梯的專項檢查維保工作就是我們通常說的項目修理或大修，需要維保人員根據電梯具體狀況確定專項檢查維保的內容。但對涉及到的安全項目(如限速器安全鉗、安全回路各開關、門保護系統等)必須作為專項檢查維保的必檢項目，雖然電梯具體狀況不同，電梯的專項檢查維保即項目修理或大修工作的內容會各異，但常見專項修理項目內容有：曳引機制動器、各種繩輪、導軌、曳引鋼絲繩、轎層門、補償裝置、井道信息裝置、控制柜中的各電器元件的檢查保養或更換。(電梯具體保養及巡檢內容請見附表)
7、根據國家規定每年做兩次電梯困人救援演習。每年演習時間為當年4月與9月。
8、北京市海淀區質量監督局每年對逸成東苑小區68部電梯進行質量年檢，年檢合格后給與年檢合格報告及電梯檢驗合格證。電梯年檢具體時間為六月份、八月份 、九月份、 十月份 、十二月份。
四、園區秩序維護計劃
(一)園區秩序維護計劃
新的一年里，為了能保證保安部工作有條不紊的的進行，提高隊伍的整體素質，防止各種案件的發生，為業主提供更優質的服務，特制定以下具體的工作計劃：
1、職工隊伍建設
1.1 在現有各種保安規范的基礎上，增加新的保安員日常行為規范及紀律要求，并推行到隊伍的管理中。
1.2 每季度組織安全大檢查，及時整改隱患。
1.3 每半年演練各種計劃和突發事件處理方案。
1.4 對隊員進行兩次崗位職責的整體培訓。
1.5 對隊員進行兩次物業知識的整體培訓。
1.6 進行兩次突發事件處理程序的培訓。
1.7 進行消防安全檢查，學習消防知識。
1.8 出臺警情提示，由于夏季入室案件高發，提示業主外出及休息時關閉門窗，另天氣干燥，注意防火。
1.9 夏季天氣較熱，加強隊員的個人衛生，內務衛生及公共衛生的檢查，防止疾病的發生。
1.10 制定各種事件的應急方案，做好節前的各項培訓工作。舉行節日前的安全檢查，發現隱患限期整改或及時處理。
1.11 對隊員進行愛國主義教育，學習優秀員工事跡。
1.12 檢查消防設施設備，進行消防知識的培訓，迎接消防日的到來并舉行一次消防演習。
2、各崗位工作要求
2.1 園區封閉管理，主要出入口設專人 24 小時值守，管理外來行人、車輛出入園區。
2.2 完善巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至 22： 00 巡視 2 次、22：00 至次日 6：00 巡視 1 次。
2.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
2.4 安防控制室設專人 24 小時值守;監控影像資料、報警記錄，應留存 30 日備查;管理制度、應急預案張貼在顯著位置。
2.5 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。
2.6 每年進行 2 次專項應急預案演習，做好記錄。
2.7 備勤人員 24 小時待崗。
(二)安全防范系統服務計劃
1、報警控制管理主機每日巡查 1 次，檢查設備運行狀態;每 2 周表面清潔 1 次;每半年內部除塵 1 次。
2、對講門口機每月檢查 1 次按鍵、顯示屏等;每月表面清潔 1 次;每半年內部除塵 1 次。
3、圖像采集設備每周檢查 1 次監視畫面、錄像功能;每 2 周表面清潔 1 次;每半年內部除塵 1 次。
4、攝像機每季度檢查 1 次聚焦、接線、防水狀況等，進行相應的調試;每季度鏡頭表面清潔 1 次;每年防護罩內部除塵 1 次。
5、讀卡器每月檢查 1 次外觀;每月表面清潔 1 次，查看防水狀況。
6、電磁鎖門鎖每 2 月檢查 1 次吸力、外觀、接線。
7、出門按鈕每 2 月檢查 1 次開鎖功能、接線。
五、消防安全服務計劃
1、建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。
2、成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織 2 次消防演練。
3、設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每年對員工進行 2 次消防安全培訓。
4、每日防火巡查 1 次;每月進行防火檢查 1 次，按照規定每年檢測 1 次建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施器材符合消防安全要求;每月對消防水泵檢修、試運行，保證其完好，抽查消防栓、水龍帶的系統部件，確保齊全、有效。
5、發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。
6、消防控制室設專人 巡視，及時處理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初期火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。
7、滅火器每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器壓力和有效期，保證處于完好狀態。
8、對小區的滅火器進行檢測。
六、保潔工作計劃
第一季度：
1、疫情防控及消毒工作按原有計劃作業;
2、遇雨雪天氣時，根據冬季掃雪預案安排工作及時清掃積雪;
3、春節前，安排好員工春節探親假的往返時間及節日期間的安全工作，做好春節期間各項工作的安排以保證小區的衛生質量;
4、春節后及時招收新員工并抓好員工培訓工作，除日常保潔工作培訓之外疫情防護，垃圾分類，各種安全培訓也是培訓重點;
5、依據上年度的各種突發事件的預案，制定新的突發事件的預案，在突發事件發生時，做到及時有效地處理應對;
6、提高管理人員的專業素質，根據每個主管的不同個性和特點，拿出相應的管理方法，同時加大主管的巡查力度，力爭提高工作質量。
第二季度：
1、天氣轉暖后，逐項落實小區定保項目——樓道玻璃和一層大廳的高玻璃;
2、執行消殺計劃，申購消殺藥品，在去年消殺的基礎上加大消殺力度，根據季節具體實施，合理安排消殺人員及消殺時間;
3、夏季安排小區外圍員工進行輪流巡視加班工作，保障好因白天時長增加產生下班后污染的清理工作;
4、夏季生活垃圾增多、增重早晚投放垃圾多，調整清運垃圾員工的上下班時間以防垃圾桶滿溢。
第三季度：
1、針對季節性執行消殺計劃;
2、針對夏季雨水多，按照雨季汛期預案做好小區內雨水的清掃工作，做好歷年在雨季漏水位置的清掃預案;
3、夏季安排小區外圍員工進行輪流巡視加班工作，保障好因白天時長增加產生下班后污染的清理工作;
4、夏季生活垃圾增多早晚投放垃圾多，調整清運垃圾員工的上下班時間以防垃圾桶滿溢。
第四季度:
1、對本年度的消殺工作進行收尾;
2、安排小區內的定保項目;
3、按照預案做好小區內清掃積雪準備工作。
在做好每項工作的同時要加強與各部門的工作協調與溝通工作，對各部門提出的問題以積極的態度去執行，并對有關部門提出的問題處理完后及時向其反饋。
七、綠化養護計劃
一、年度養護計劃
1月：植物休眠期內，清理綠地內落葉雜物，修剪花灌木及大喬木的干枝死杈。
2月：春節假期結束，工人返崗，清理綠地衛生，修剪。月底至3月上旬用石硫合劑對綠地植物做一次普遍消殺，殺滅越冬蟲卵、蛹以及病原物。
3月：澆返青水，修剪龍爪槐，本月中旬開始是一年中種植的最好時間，可以進行綠地補植。返青水需澆足澆透，以保證植物春季返青生長需要。
4月：澆水，結合澆水對月季、玉蘭以及綠籬施肥，四月中旬開始第一次修剪綠籬，五一之前第一次剪草。4月20日以后開始根據情況打藥，防治蚜蟲、天幕毛蟲，大葉黃楊白粉病應在四月底第一次用藥防治。北京春季一向旱情嚴重，4月正是萬物生長，花開春暖的時節，一定要保證綠地植物對水分的需要。
5月：澆水，剪草，打藥防治蚜蟲、刺蛾，打藥防治大葉黃楊及月季白粉病(每30-40天用一次藥)5月下旬打藥防治紅蜘蛛，本月開始草坪修剪、病蟲害防治、雜草防除成為重點。
6月：澆水，剪草，除雜草(人工拔除、打除草劑)，打藥防治大葉黃楊及月季白粉病、草坪病害、防治紅蜘蛛。
7月：澆水、剪草，除雜草，打藥防治病蟲害，進行第二次修剪綠籬。本月雨季到來，高溫高濕，為草坪病害高發期，秋季雜草旺盛生長期，要適當增加用藥次數。
8月：澆水，剪草，除雜草，打藥防治大葉黃楊及月季葉斑病，防治紅蜘蛛刺蛾，注意觀察本年度最后一次美國白蛾是否爆發，必要時及時打藥，繼續重點防治草坪病害。8月中旬到9月上旬第三次修剪綠籬。
9月：澆水，剪草，除雜草，打藥防治大葉黃楊白粉病、月季黑斑病，打藥防治紅蜘蛛、蚜蟲。本月開始天氣轉涼爽，草坪病害基本消失，草坪生長加速，需要增加修剪次數，本月也是草坪播種的最佳時間(病害、雜草相對較少)，可以對夏季病害和雜草侵占造成斑禿的草坪進行補播。
10月：澆水，剪草，除雜草，打藥防治紅蜘蛛，蚜蟲，白粉病。對綠地內雜草進行最后的清理。物業管理圈。
11月：澆凍水，剪草，清理部分樹木落葉。天氣轉冷，本月中下旬開始出現霜凍，植物開始落葉進入休眠期，需要對所有綠地植物灌一次透水，幫助植物安全越冬。有可能的話本月中旬對所有植物及地面用石硫合劑進行一次消殺，減少病原物越冬。
12月：花灌木冬季修剪，清理落葉。本月所有植物基本都進入休眠，應該對海棠、紫葉李、榆葉梅、紫薇、月季等植物進行修剪。大部分落葉樹木都開始落葉或者落葉結束，本月和下月上中旬落葉清理工作量很大。
二、修剪作業時間表
養護作業種類
作業內容(主要防治對象)
完成時間
綠籬色帶修剪
第一次修剪
5月10日
第二次修剪
7月15日
第三次修剪
9月10日
第四次修剪
10月15日
草坪修剪
第一次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，減緩生長，提高抗旱能力)
www.satnat.net-物業經理人
4月20-25日
第二次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，減緩生長，提高抗旱能力)
5月20-25日
第三次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，減緩生長，提高抗旱能力)
6月20-25日
第四次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，增加草坪抗病性)
7月20-25日
第五次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，增加草坪抗病性)
8月20-25日
第六次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，減緩生長，提高抗旱能力)
9月20-25日
第七次修剪
10月25-30日
修剪作業在工作日進行，按照北京市規定噪音作業時間段完成。
三、病蟲害防治時間表
防治時間
主要防治目標
主要用藥種類
主要用藥植物
3月上中旬
清園消殺
石硫合劑
所有綠地
4月下旬至五月初
蚜蟲，大葉黃楊白粉病
己唑醇
高效氯氰菊酯
碧桃、海棠、大葉黃楊、月季、柳樹、元寶楓、欒樹、松柏類等
5月下旬至六月初
蚜蟲，紅蜘蛛
草坪矮化提高抗病節水性
高效氯氰菊酯
阿維菌素
草坪矮化劑
冷季型草坪、碧桃、海棠、月季、紫葉李、欒樹、元寶楓、國槐等
6月下旬或7月上旬
紅蜘蛛
草坪矮化提高抗病節水性
草坪夏季病害
阿維菌素
草坪矮化劑
綠殺
碧桃、海棠、冷季型草坪等
7月下旬
紅蜘蛛
月季葉斑病
草坪矮化提高抗病節水性
草坪夏季病害
阿維菌素
草坪矮化劑
綠殺
碧桃、海棠、月季、冷季型草坪等
8月中下旬
紅蜘蛛
月季葉斑病
草坪矮化提高抗病節水性
草坪夏季病害
阿維菌素
草坪矮化劑
綠殺
碧桃、海棠、月季、冷季型草坪等
9月下旬
大葉黃楊、月季白粉病，月季黑斑病，海棠銹病
草坪矮化提高抗病節水性
己唑醇
草坪矮化劑
月季、海棠、大葉黃楊、冷季型草坪
10月下旬
蚜蟲
噻蟲嗪
碧桃、海棠、月季等
11月中旬
清園消殺
石硫合劑
所有綠地
以上是常規病蟲害防治，還有一部分病蟲害需要注意觀察，發現后及時用藥防治，如刺蛾、美國白蛾、天幕毛蟲、國槐尺蠖、玫瑰葉蜂等，地下害蟲，如蠐螬、金針蟲等大量發生時也要打藥防治，還有因外來植物材料帶入的病蟲害，也要在種植后注意觀察，及時防治。
雜草高發期，人工拔除來不及，需要使用選擇性除草劑防除。
篇2：物業安保人員年度工作計劃(篇4)
物業安保人員年度工作計劃(篇4)
一、加強巡邏警戒
雖然我們這里很少出現物品丟失情況，但是為了避免我會在以后的工作中做好巡邏工作，每天尤其是在大家不再的時候和休息時這兩個時間段，會加強安保工作，每天都會巡邏巡視做好工作安排，把工作及時做完，保證自己不會犯錯，不讓一些小偷之類的人進入到我的轄區之內。對于進出人員嚴格遵守上級的要求，必須要有通行憑證才會放行，如果沒有通行憑證是不會隨意放行的，避免一些閑雜人等進入道我們小區內避免出現失竊情況發生。
外來車輛必須要登記，外來人員必須要登記，做好車輛通過放行工作不讓一些其他人員進入，同時對于快遞車輛會嚴格查看，對他們也會做登記，同時也會提高警戒，遇到可以人員在我們周邊我及時上報給上級，并且也會做好監察工作，避免可疑人員混入進來。
二、對于視頻監控
在工作區內，有很多監控攝像頭這些能夠很好的代替我們巡視周圍的環境，遇到問題也能夠及時的做出應對，每天值班都會對當天的視頻監控做好調整，做好監控避。在上邊期間會堅守更為，不會隨意離開視頻監控屏幕，除非輪值離開到我巡邏，對于一些監控死角也會做好規范，盼人不定點巡邏守候防止出現其他問題。淡然了對于監控區域出現的一些可疑問題也會及時的上報通知，并且做好查看處理避免因為疏忽犯下大錯，一定會遵守保安的職責。
三、晚上巡查
因為晚上一般也是最容易發生意外的時間，所以在這段時間里面我們按照保安部的要求，兩人為一隊，對周圍區域做好巡邏工作，兩人看守監控屏幕，有事情及時傳喚，每天的巡邏時間不變，在到達凌晨之后就會關閉大門，同時大門也會有專門的人負責看守如果遇到了深夜有人回來，也好及時開門放心。這按照輪班制度來，我會遵從輪班的規則，輪到自己值班的時候一定會準時到工作現場工作不會私自離開工作崗位，如果沒有人來接班就不會提前下班，保證在任何時候都有一個人堅守在崗位上。
四、維護秩序
同樣為了保證工作順利，我們會調解大家的恩怨，避免發生沖突，尤其是住戶之間的矛盾，能夠調解的就調解，同時也會維護當地的安全避免出現問題，對于一些危險物品我們都會做好審查，避免出現問題，同時更會檢查每戶的消防設施保證安全。
篇3：物業管理處第三季度工作計劃篇5
物業管理處第三季度工作計劃篇5
__年物業管理處將在穩步發展的基礎上著重于“精細化”服務，從點滴小事、細節入手積極配合集團經營的戰略方針，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完成工作并以此為__年的工作重點和亮點，其計劃如下：
一、主導思想
以服務業主為重點，規范物業服務行為，推動物業管理行業精神文明建設，結合本部大樓實際情況創建物業管理模式，努力探索企業內部管理機制，將規范化物業管理服務深入每個“工作細節”的指導思想和“善于主動”的服務精神。
二、工作目標
緊密圍繞提高物業管理水平、展現“服務領先”的工作作風，并繼續貫徹執行節能降耗和為業主服務好的企業宗旨，以國優新標準提高自身工作，努力做到：工作細節“精”，設備設施“準”，保衛工作“實”的目標。
三、工作重點
(一)、內部管理
1.人員控制及企業凝聚力在新的一年中，管理處將減少人員的流動性，積極補充新員工，以評選、表彰優秀員工增強團隊的凝聚力，從而提高員工工作的積極性，促使員工彼此之間互相鼓勵、支持、學習、合作，同時倡導員工用團結協作、開拓創新、務實進取的信念去為企業的發展奉獻自己的力量。
2.規范庫房管理嚴格根據庫房管理制度執行庫房管理，庫房里的雜物需及時清理，做好各項防范措施，做到庫房整齊干凈整潔。
3.建立檔案室根據國優的要求建立檔案室，各部門檔案需要統一整理歸檔管理，并建立檔案室巡查制度，嚴格按照檔案管理規定進行存檔、借閱及銷毀，遵守保密制度，做好防鼠防潮等各項防范措施。
4.績效評價體系的完善與運行績效考核工作的根本目的不是為了處罰未完成業務量和不盡職盡責的員工，而是有效激勵員工不斷改善工作方法，建立公平的競爭機制，提高工作效率，培養員工工作的個人意識和責任心，及時查找工作中的不足并加以調整改善，從而推進企業的發展。
5.建立長效的消防安全機制，提高中控室值班員業務素質。
(1)健全消防檔案，各類消防記錄、檔案分類歸檔。
(2)增強中控室值班員業務素質的提高，提高突發狀況下的應急反應能力。
(3)總結以往消防演習中發現的問題，有重點的進行演練。演練重點如下：
☆應急滅火措施(滅火器、消防栓、正壓呼吸器)的使用操作，進行現場模擬操作培訓;
☆對跑點人員向中控報警用語的準確使用;
☆對中控值機員接報后使用消防主機開啟失火現場區域消防排煙機、正壓送風機、消防廣播及空調/新風機關閉、電梯歸首、非消防電源切斷等相應設備的熟練程度進行培訓;
(4)根據中控室倒班的特點，合理分配人員，采用以老帶新的方式，增強各班的業務能力。
(5)在堅持每日巡視檢查的基礎上，加強對樓層工程機房、餐廳后廚、熱力站、冷凍站、人防等重點區域的安全巡視檢查，做到發現問題，及時處理，將隱患消除在萌芽。
篇4：物業公司第三季度工作計劃篇2
物業公司第三季度工作計劃篇2
一、充分發揮__物業公司的團結協作精神，調動員工的主觀能動性和增強主人翁意識
1、每周召開一次工作例會，在總結工作的同時，積極充分聽取基層員工的呼聲、意見或合理化建議或批評。
2、不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛生、愛護小區周邊環境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。
二、轉變思想，端正態度，牢樹為業主(住戶)服務意識
為了提升服務水平，我們將推行"全員首接責任制"。每一位員工都有責任和義務接待業主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現。樹立以業主為中心，并在首接責任制的同時，推進"一站式"全新的服務理念。
三、激活管理機制
1、管理處實行內部分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向經理負責，同時各主管與管理處負責人簽訂《管理目標責任書》。
2、管理處實行定時值班制，改變工作作風，提高辦事效率，向業主公布管理處常設(報修)電話，全方位聆聽業主的聲音。
3、制定切實可行的管理措施，推行"首問責任制"。
4、健全完善管理處規章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、績效考核制度、內部員工獎懲制度等。
5、月績效考核工作盡量量化，建立激勵機制和健全績效考核制，根據員工工作表現、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。
6、完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現出色、能力出眾的員工提供發展的空間與機會。
7、加強內部員工隊伍管理，建設高效團隊，增強管理處員工的凝集力。
四、嚴格管理，提高管理水平和服務質量
1、小區業主向政府物業主管部門有效投訴為零。
2、小區業主對服務工作的滿意率達_%以上。
3、急修及時，返工、返修率不高于_%。
4、治安、車輛、消防管理無重大管理責任事故發生。
5、房屋本體及設施、設備按計劃保養，運行正常，無管理責任事故發生。
6、管理處擬成立社區文化活動小組，負責開展豐富多彩的社區活動;充分利用宣傳欄出一些內容涉及物業管理法規、典型個案、報刊摘要等內容的板報。
7、本年度記錄、資料保存完整，及時歸檔。
8、物業管理服務費收繳率達_%以上;物業管理報告每年度向業主公布一次。
五、加大培訓力度，注重培訓效果
管理處挑選精兵強將，成立以經理為主的培訓實施小組，對新入職及在職 員工進行培訓、
1、新入職培訓
為新招員工提供的.基本知識和基本操作技能的培訓。培訓的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業宗旨、企業精神、企業的歷史、現狀及發展趨勢)，熟悉公司的各項規章制度(如考勤制度，獎懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務知識(如職業思想、行為規范、語言規范、禮貌常識等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責任制、業務技能、工作流程與要求、操作要領等)。通過職前培訓可以使新招員工熟悉和適應新的工作環境并掌握必要的工作技能能。
崗前培訓內容、公司規章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規范》、公司的發展史、公司的規劃、經營理念、公司的組織機構、員工職業道德、敬業精神、消防安全知識、物業管理基礎知識等內容。
2、在職培訓
培訓內容
1、物業公司的各項規章制度
2、物業公司的《員工手冊》
3、企業發展、公司規劃、公司理念、組織機構
4、各部門相關的專業知識
通過以上培訓內容來加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力。
六、 提升_物業服務品牌，樹優質服務新形象
1、人力資源整合，根據管理處工作需要，適當將部分崗位職能合并，實現因才設崗，因才定崗的復合型人才管理機制。
2、客戶服務、繼續貫徹執行《員工手冊》，注重規范員工服務禮儀、工作效率和服務質量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優質服務。
3、設備設施維護、按機電運行和維修分工的原則，對小區所有的機電設施設備進行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質增質。確保小區的供配電、給排水、水泵、消防等正常運行，做到周、月、季度保養有計劃，有落實，杜絕發生重大安全責任事故。
4、清潔綠化管理、清潔綠化部門要發揚主人翁精神，增強責任心和使命感，形成團隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清潔綠化加大監管力度，力爭在此方面有較大的改觀。
5、資料管理、嚴格按照檔案管理規定。另外，擬想對業主資料、業委會資料進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實現規范化管理，同時制定完善資料的保密制度、借查等規章制度。
6、車輛管理、對進入小區的車輛進行嚴格管理，逐步實現業主車輛按固定車位停放;臨時車輛采用臨時收費管理;對需要保管的車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費。
7、安全、消防管理、加強對保安員應知應會、禮儀、管理技能、溝通技巧、應急突發事件的處理等的培訓，完善標識系統，對外來人員(裝修人員)進出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運、等管理工作，要求保安員對小區內的業主熟知度達_%左右。消防設施設備的檢查由保安員進行檢查，維修保養由維修工進行。
篇5：物業部工作計劃(篇5)
物業部工作計劃(篇5)
一、完善安全管理體系，建立長效管理機制
為了做好安全管理工作，物業部計劃在五月份成立保安組、保潔組、維修組歸口部門，在物業部的形式下，在公司副總經理管線領導下，負責公司的全盤安全工作。下設執行小組，物業部以物業經理為小組成員，保安、保潔主管、維修主管為組員。同時公司實行主管級以上人員夜間巡崗制度，使項目在夜間公司各項目的突發應急事件得以快速穩妥處理，安全隱患得以消除。具體到每人晚上在項目住宿并負責夜班的巡查工作。
二、實行半軍事化管理，培養保安精兵。
(一)嚴把進人關，狠抓基本功。
首先，在保安招聘過程中公司一直堅持“寧缺毋濫”的原則，建立了一套完整的保安員招聘、培訓和使用機制。對公開招聘和定點定向輸送來的男青年從身體素質、文化素質、政治素質等方面嚴格把關，經嚴格檢查后才能進入公司，在入職后試用期一個月，培訓期間滿后采用考核的方式，考核合格才能正式上崗。從此使上崗隊員能盡快的熟悉工作情況，進入工作狀態。
(二)有為才有位，實行帶班、隊長競爭上崗制度。
競爭上崗是一種科學選人用人機制，它有助于形成正確的用人選人導向，克服用人上的不正之風。過去挑選班長，實行的是一種“伯樂相馬”的用人方式，難免存在看關系、講來頭、憑交情、論親疏的情況。而公開的競爭上崗是一種“賽場比馬”的用人方式，它為廣大保安員提供了一試身手，一比高低的平等機會，這有助于保安員勤奮工作創出成績。今后只要努力工作，不斷提高自己，在公平競爭中就有獲得留用或晉升的機會。采取科學用人的機制。同時物業部將根據公司的要求，適當拉開保安員、班長、隊長的工資待遇，便宜層級管理，穩定員工。
(三)保安食宿訓練一體化。
為了便于日常管理，公司物業部將實行保安員統一住宿、統一就餐、統一訓練，達到了公司半軍事化管理的目標。內容具體化，要求每天定點、定時訓練，適時有序。
三、細化內部管理，提升安全服務品質。
(一)實施保安管理標準化。
面對目前輕紡城與建材城嚴峻的治安形勢，為了使安全管理進一步規范化、標準化，創建新城一流保安隊伍的管理目標。物業部將制定《員工手冊》和《保安管理制度》等，其標準化的主要內容包含了物業安全管理人員職責標準化;治安保衛管理制度執行標準化;保安服務管理工作執行標準化;安全應急事件處理工作標準化;安全管理工作考核及獎懲標準化等。標準化的實施有效的推動了整體安全工作的提升，使公司安全管理更加規范和細致。
(二)加強消防管理，減少火災隱患。
在消防管理過程中，以堅持“預防為主”、“防消結合”的思想。首先從物業服務的特點出發，在宿舍、辦公樓與房屋裝修巡檢等日常性工作中，始終把消防問題作為一個主要標準進行控制，確保防范在先。其次建立完善的公司保安管理檔案，落實目前租戶的緊急聯絡方式和聯絡人，使租戶在消防管理要有認識，在第一時間能與物業服務人員，特別是保安的聯系。第三，制定適應九園工業園區實際、實效性強的火災應急處理方案，使整個項目的滅火救災工作處于有序的運行狀態。第四由保安主管負責制訂消防月檢查的制度，對存在的問題隱患及時上報維修及更換、更新，使消防系統時刻處于完好狀態。
(三)強化技防系統運用，將人防、技防有機結合。
在做好人防管理的同時，物業部將運用各類技防系統做到操作規范、及時報修。對物業部的技防系統實行了統一管理，由姚主管主抓，建立各小區技防設施檔案，對規范操作、問題報修、維修養護等，使技防設施的有效利用率得到充分提高。同時為了使人防與技防的有機結合，要不定期組織進行各類綜合演練，通過演練與培訓增強保安員的實戰能力，保障了宿舍樓與辦公樓與在管區域內的財產安全和人身安全。
(四)成立專職巡邏監督崗。
為了加強保安崗位人員監督和夜間外圍巡查，物業部將根據公司進度成立巡邏監督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律，夜間負責各小區外圍巡查和突發事件的緊急處理。巡邏監督崗的成立，一方面對檢查過程中發現的保安員崗容風紀和值勤狀況等方面出現的問題及時糾正，并對違紀人員給予教育批評，嚴重者報公司給予處分，從而嚴整隊伍作風，有效提高值勤質量;另一方面由于巡邏監督崗良好的機動性使夜間項目的外圍安全得到了保障，保證了夜間突發事件及時調度、及時處理，使區域防范工作得到深化和加強。
綜上所述，物業部今年的重點工作放在安全管理上，包括對資產的重點清點與臺賬管理，同時在防汛、防寒上為了加強保安崗位人員監督和夜間外圍巡查，物業部將根據公司進度成立巡邏監督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律
開展工作。在安全管理工作中將根據新城公司這幾年的工作經驗，進行充分總結，吸取經驗教訓。同時，物業部充分認識到目前的管理安全工作距離現實的要求還存在較大差距，物業部將在今后的安全管理工作將仍以服務為重點，提高安全服務品質，在公司領導的指導下，使整體安全服務工作再上一個新臺階，爭取20__年以嶄新的面貌為新城貢獻為量。