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物業管理高層住宅設施設備管理

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物業管理高層住宅設施設備管理

設施設備管理的特點

  高層樓宇的出現,是人類有效利用土地資源的結果。近年來,各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起,與此同時,高層樓宇的物業管理問題也不容忽視地擺在了人們面前。中國當前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型,具有多種功能的綜合樓宇。其特點為:

  1.高層綜合樓高度高、層數多,功能復雜,人口稠密,管理復雜。要管理好高層綜合樓,確保大樓各部分正常運作,確保樓內使用人的生命財產安全,任務十分艱巨。

  2.高層綜合樓宇設施設備多,結構復雜,管理起點高,對物業管理隊伍的素質要求高。高層綜合樓設有中央空調系統,上水排水、排污系統,高低壓供電系統,煤氣供應系統,電梯系統,樓宇自動化系統,通信自動化系統,辦公、保安、消防自動化系統等,因此,物業管理公司需要建立一支素質較高的專業管理人員隊伍,運用先進的管理手段、方法,對大樓各系統進行維護、保養和管理,保證這些系統的正常運轉。

  3.房屋建筑主體的維修管理。物業管理應定期掌握房屋的基本情況,對大樓的露面、樓道等房屋進行經常的維修、養護和管理,使建筑物保持完好、整潔和美觀;對大樓的房屋裝修進行嚴格的監督管理,使大樓不因裝修而影響危及他人安全。為此大樓價值,創造增值潛力。

  4.大樓各系統設施設備的管理。物業管理人員要經常對大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用設施進行維護檢查,發現問題,及時處理,保證設施設備完好的運行狀態。

  設施設備管理是一門發展中的應用科學,它包括系統的理論和豐富的實踐經驗兩個有機組成部分。為了實現物業設施設備管理現代化的目的,從業人員必須學習和掌握設施設備管理的基本原理,樹立現代化科學管理的思想,結合物業設施的特征和具體實踐,完善科學的管理組織機構和管理制度,提高管理人員的素質水平,推廣先進的設施設備管理方法和管理技術手段,以促進物業管理供水的設施設備管理向著現代化方向發展。

設施設備管理的重要性

  現代物業的價值不但取決于坐落位置、建筑結構、空間布局和室內外裝潢,而且在很大程度上還取決于配備設施的品質性能、系統結構和運行狀況。隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入,物業對現代化設施設備的需求和依賴深度越來越高,設施設備的作用也越來越突出。事實上,設施設備管理幾乎涉及到物業管理經營過程的各個環節,歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

  (一)關系到聲譽和生存

  作為物業管理的重要組成部分,設施設備管理的好壞對保障房屋使用安全,保持和提高房屋設施的完好程度與使用功能及物業的保值、升值,對物業管理企業的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業設施一直處于良好狀態,人們能安心方便地生活和工作,物業管理企業則被認可,社會地位逐漸提高,競爭力得以加強,公司發展前景廣闊。反之,如果一些設施設備經常處于性能不良或停機待修狀態,直接影響整個物業的功能發揮,降低物業的使用價值和社會聲譽,物業管理企業便無法再取得人們的承認,就會丟掉市場,喪失生存的根本條件。

  (二)關系到服務的成本和資金的合理利用

  事實設備管理對服務成本的影響,除了表現在數量和質量上外,還有設施設備的投資效果、維修費用、能源和材料消耗等。

  機槍維護保養,能有效地延長設施設備的使用壽命和檢修周期,節省維修費用和減少損失。

  樹立經濟運行的意識,注意節約運行中的能耗費用、操作費用,通過嚴格、規范的管理來減少日常機器、備品、材料的使用量,杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷,以減少相關費用的開支,使設施設備一直處于最佳、最經濟的運行狀態。

  隨著現代化設施設備的不斷發展和普遍使用,設施設備所占資金在固定資產中的比例越來越高。雖然,要提高企業的經濟效益,就要設法提高資金的合理利用程度,而設施設備管理的科學化無疑是最關鍵的。具體地說,就是取決于設施設備管理的一系列環節是否達到最佳水平。

  (三)關系到技術安全和環境保護

  若設施設備的運行可靠性低,管理又不善,設備在運行中經常發生意外,這不僅會干擾物業管理的經營秩序,同時也使業戶遭受重大的經濟損失。

  若設施設備陳舊落后,排放有害物質或噪聲超標,就會污染環境、危害人體和生物生存,成為社會公害。

  因此,保證安全,消除環境污染,有效地預防設施設備引致人身事故及社會公害,是現代設施設備管理的重要課題。

  物業管理企業的迅猛發展,物業建設中的科技含量在迅速上升,網絡化、智能化管理服務已經成為當前物業管理企業競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力,就必須依靠技術進步,而先進的上升設備管理則是企業技術進步的根本保證。

設施設備管理標本要求

  設施設備的正常運行是寫字樓運作的核心,應對寫字樓水電設施(包括高低壓變電房,備用發電房,高低壓電纜、電線,上下水管道等各項設施)進行全面的管理和維修,供水、供電要有應急措施;應特別注重對電梯的保養與維修,注重對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養、維修;應有健全的檢查維修制度,對公用設備、公共場所,如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護;應對業戶的設備報修及時處理,并定期檢查;消防設施完好率應當達到100%。

  良好的設施設備管理要做到:

  (一)建立先進的設施設備管理體制

  1.按照物業管理區域的規模和所使用設施設備的數量、復雜程度及設施設備集中程度、管理人員業務水平、檢修人員技術力量與組織形式,結合企業的特性、功能及工作特點(運行班次、有無假日)等各種因素,實事求是地設置設施設備管理體制。管理體制力求理順關系,提高工作效率,體現先進性。

  2.設施設備管理人員必須熟悉國家的有關政策、法規、條例,熟悉設施設備的技術理論之時,具有一定的業務能力。

  3.加強設施設備管理人員的培訓教育工作,提高其職業道德及業務水平。對管理人員實行崗位責任培訓,對操作人員實行使用維護培訓,對檢修人員實行技能培訓,并把各項培訓工作列入設施設備管理工作計劃之中。

  (二)建立完善的設施設備管理規章制度

  制定嚴密的設施設備年、季、月、周保養計劃和保養內容、檢驗標準以及考核實施辦法,并不定期對實施設備的正常運行和完好情況進行抽檢,使其管理工作始終處于動態之中將突然性與計劃性、集中管理與分散管理相結合:

  1.設施設備管理崗位責任制度;

  2.設施設備基礎資料管理制度;

  3.設施設備運行和維護保養制度;

  4.設施設備檢修制度;

  5.固定資產管理制度;

  6.培訓教育制度;

  7.特殊設施設備管理及應急制度;

  8.各類機房的出入登記制度等。

  (三)做好設施設備管理的基礎資料工作

  基礎資料工作是設施設備管理工作的基本依據,基礎資料必須正確齊全。物業設施設備一般都是組成系統發揮作用的。例如,中央空調系統是由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設施設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設施設備及監控調節裝置等一系列設施設備組成,任何一種設施設備或傳導設施發生故障,系統都將不能正常制冷。因此,除了設施設備單機資料的管理之外,對系統的資料管理也必須加以重視。系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。

  利用現代手段,運用計算機進行管理,使基礎資料電子化、網絡化,以能迅速、及時地反映全部設施設備的基本情況,給設施設備管理工作提供方便,用于指導實際工作。

  (四)設施設備管理目標

  管好、用好、修好、改造好現有設施設備,提高設施設備的利用率及完好率,是設施設備的根本目標。設施設備的使用維護及檢修是設施設備管理的重要環節。設施設備技術性能的發揮、使用壽命的長短,固然同設施設備的先天條件有關,但在很大程度上是取決于它的后天條件,即設施設備管理的好壞。如果一臺設施設備能正確使用,精心維護保養,定期檢查修理,就能夠保持設施設備的完好,延長設施設備的使用壽命。相反,如果使用不當,就會降低設施設備的有效利用率,縮短設施設備的使用壽命,嚴重時還會引起設施設備事故,造成設施設備的損壞或報廢。

  1.設施設備的有效利用率:

  根據統計,設施事故大多數是由于操作使用能夠不當而造成。由于操作使用不當,沒有正確的維護保養,設施設備必然容易陳舊老化,設施設備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費在排除故障及計劃外檢修(搶修)的實踐也越來越多,設施設備有效故障實踐越來越少,設施設備停機或無效工作實踐會越來越多,勢必會大大降低設施勢必的有效利用率。但是,不能任意消減必要的維護保養時間以提高有效利用率,也不能任意加大設施設備的運載能力,使設施設備長時期超負荷運行這樣“拼設施設備”勢必會加劇設施設備的損壞直至報廢。

  2.設施設備的完好率:

  根據物業管理的質量目標,設施設備的完好率應為100%,只有通過日常巡檢才能保證。

  (1)零部件完整齊全、符合質量要求及安全要求;

  (2)設施設備運轉正常、性能良好,功能達到規定要求;

  (3)設施設備技術資料及運行記錄齊全;

  (4)設施設備整潔,無“跑、冒、滴、漏”現象;

  (5)防凍、保濕、防腐等措施完整有效。

  評定為不完好的設施設備,應針對問題進行整改,經過維護、維修,消除不完好因素,升級為完好設施設備。

  (五)加強培訓教育工作,做到專業管理同全員管理相結合

  設施設備管理人員應當具有一定專業知識及管理業務水平。但是,單純依靠少數設施設備管理人員來管好所有設施設備是不可能的,還應該發動公司全體員工自覺執行各項規章制度,共同用好管好所管轄區域內所有設施設備。因此,對操作使用設施設備的人員要加以培訓教育,要求操作使用人員懂設施設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障排除及報告等基本知識,教育大家正確使用設施設備、愛護設施設備。就是說,應該做到操作人員會檢修設施設備,維修人員會操作設施設備,并要求只有取得了國家考核頒發的技術資格等級正書的人員才能上崗,全面提升從業人員的整體素質。

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篇2:物業設備管理之主要內容

  什么是物業設備設施?

  物業設備即包括室內設備,也包括物業紅線內的室外設備與設施,具體主要有給排水、供電、供暖、消防、樓控、監控、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備,這些設備構成了物業的主體,是物業全方位管理與服務的有機組成部分。

物業設備管理的主要內容

  (1)物業設備基礎資料的管理

  (2)物業設備運行管理

  (3)物業設備維修管理

  (4)物業設備更新改造管理

  (5)備品配件管理

  (6)固定資產(設備)管理和工程資料的管理等

1、物業設備基礎資料的管理

  注:主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件。

  (1)設備原始檔案

  設備原始檔案包括:

  a)設備清單或裝箱單

  i.設備發票

  ii.產品質量合格證明書

  iii.開箱驗收報告

  iv.產品技術資料

  v.安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告

  b)設備技術資料

  設備技術資料包括:

  i.設備卡片

  ii.設備臺帳

  iii.設備技術登錄薄

  iv.竣工圖

  v.系統資料

  c)政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件

2、物業設備運行管理

  **物業設備的運行管理實際上包括了物業設備技術運行管理和物業設備經濟運行管理兩部分。

  一是:設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態

  (1)針對設備的特點,制定科學、嚴密切實可行的操作規程。

  (2)對操作人員進行專業的培訓教育。對政府規定的某些需持證上崗的工種,

  必須嚴格要求持證上崗。

  (3)加強維護保養工作。

  (4)設備中的儀表、(如壓力表、安全閥等)、安全附件必須定期校驗,確保靈

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  (5)對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理,而應在運行狀態下的監測和對故障進行技術診斷的基礎上,做深入、透徹、準確的分析。

  (6)對事故的處理要嚴格執行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。

  二是:從設備的購置到運行、維修與更新改造中,尋求以最少的投入得到最大的經濟效益,即設備的全過程管理的各項費用最經濟。

  設備的經濟運行管理,可從以下幾個方面進行:

  (1)初期投資費用管理

  在購置設備時,應綜合考慮一下因素:

  A、設備的技術性能參數必須滿足使用要求,并注意考慮到發展的需要。

  B、設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環境的要求。

  C、設備價格及運行時能源的耗用情況。

  D、設備壽命。

  E、設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動。

  F、注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備。

  (2)運行成本管理

  A、能源消耗的經濟核算。

  B、操作人員的配備。

  C、維修費用的管理。

3、 物業設備維修管理

  設備在使用過程中會發生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障,影響設備正常使用,嚴重時會釀成設備事故。

  (1)維護保養方式:主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時間運行的設備要巡視檢查,定期切換,輪流使用,進行強制保養。

  (2)維護保養工作的實施

  維護保養工作主要分日常保養和定期維護保養兩種。

  A、日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查,在班中按操作規程操作設備,定時巡視記錄各運行參數,隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現象,在班后對設備做好清潔工作。更多精彩加物業社區微信

  B、定期維護保養工作是以操作人員為主、檢修人員協助進行的。它是有計劃地將設備停止運行,進行維護保養。應做好以下工作:

  *徹底內外清掃、擦洗、疏通;

  *檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況,調整配合間隙;

  *檢查安全裝置

  *檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞;

  *清洗油箱,檢查油位指示器,換油;

  *檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

  (3)設備的點檢

  *設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查,也可以隨機檢查。

  *設備的點檢包括日常點檢及計劃檢查。

  *設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。

  日常點檢內容主要包括:

  (1)運行狀況及參數;

  (2)安全保護裝置;

  (3)易磨損的零部件;

  (4)易污染堵塞、需經常清洗更換的部件;

  (5)在運行中經常要求調整的部位;

  (6)在運行中經常出現不正?,F象的部位。

  **設備的計劃點檢一般以專業維修人員為主,操作人員協助進行,計劃點檢內容主要有:

  (1)記錄設備的磨損情況,發現其他異常情況;

  (2)更換零部件;

  (3)確定修理的部位、部件及修理時間;

  (4)安排檢修計劃。

  (4)物業設備的計劃檢修

  *對在用設備,根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎,編制檢修計劃,對設備進行預防性修理,這就是計劃檢修

  *實行計劃檢修,可以在設備發生故障之前就對它進行修理,使設備一直處于完好能用狀態。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。

  (5)計劃檢修和維護保養的關系

  *設備管理應建立“維護保養為主,計劃檢修為輔”的原則。

4、物業設備更新改造管理

  在使用設備時特別要注意的是,只要通過技術改造能達到同樣的目的的,一般就不采用設備更新方式。

  備品配件的管理

  *運轉類的零部件將要磨損、老化,從而降低了設備的技術性能。

  *需用新的零部件更換已磨損老化的零部件,在檢修之前就把新的零部件準備好,這就是備品配件管理的基本原則。

  *備品配件管理工作的目的是,既要科學地組織備件儲備,及時滿足設備維修的需要,又要將儲備的數量壓縮到最低的限度,降低備件的儲備費用,加快資金周轉。更多精彩加物業社區微信

  5、固定資產(設備)管理

  *固定資產是指使用年限在一年以上,單位價值在規定標準以上,并在使用過程中保持原有物質形態的資產,包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等。

  *不屬于生產經營主要設備的物品,單價值在2000以上,并且使用期限超過兩年的,也應當作為固定資產管理。

固定資產管理應考慮的幾個問題:

  *固定資產(設備)的利用程度:利用率和生產率兩個指標。

  *設備折舊:參考同類,根據設備情況以及技術進步程度。

  *設備的報廢

  *固定資產的管理要求:

  A、保證其完整無缺。

  B、提高其完程度和利用效果。

  C、正確核定其需用量。

  D、正確計算其折舊額,計劃性地計提折舊。

  F、進行其投資預測。

  6、工程資料的管理

  1) 資料管理的目的和意義

  2) 物業工程資料的分類目錄

  A、竣工驗收資料

  B、設備管理資料

  C、二次裝修設備改造變更資料

  3)工程資料管理的方法:文件檔案管理和電腦管理兩大類。

  4)工程資料管理的要求:

  A、歸檔:要求和時間

  B、保管:嚴格做到“七防”(防火、盜、高溫、潮、蟲,塵及有害氣體);

  每年年底一次特別清理。

篇3:小高層住宅物業管理服務理念

物業管理服務理念

  翰嶺院作為高層住宅項目,在規劃建設、環境配套、信息網絡設施設備以及智能化等方面的定位均很高。結合翰嶺院業戶的特征,針對諸多層面,我們確立了翰嶺院物業管理的目標定位和整體構想。

  我們目標定位是:在顧問管理期內,使翰嶺院環境、安全保障、文化氛圍、智能管理、商務服務、信息服務等方面形成高層住宅物業的典范,樹立起名牌物業形象,并通過高效、規范、專業的顧問指導提升深圳利豐物業有限公司的物業管理品牌形象,使物業管理成為翰嶺院租售的核心賣點之一。我們對管理服務的整體設想可概括為:

  打造利豐物業管理品牌

  建設規范管理專業隊伍

  實施酒店物業服務管理

  提升管理服務重要措施

  (一)、打造利豐物業管理品牌

  翰嶺院雖然地處深圳市的非繁華地帶,但具備規模和配套俱全、先進的優勢,具有創立品牌的先天優勢。我司與深圳金地公司合作,利用其雄厚的管理實力,在金地高級顧問管理人員的指導下,并擬在管理、理念、機制上大膽創新,建立利豐的企業文化,創立具有自身特色的物業管理品牌。

  (二)、建設規范管理專業隊伍

  在實施翰嶺院物業管理的過程中,我們將建設一支能夠實現開發公司要求的具有專業、規范的物業管理人員隊伍,建立理論學習和實際演練相結合的人才培養機制。因此,我們有信心培育一支既有物業管理理論知識、又有物業管理實踐經驗的高素質的物業管理隊伍。

  (三)、實施酒店物業服務管理

  1、全面導入酒店式物業管理

  在翰嶺院將全面導入“以業戶為中心”的酒店式商務物業管理,倡導“以人為本”全方位個性化的業戶服務。比如我們將考慮創造性地在翰嶺院的主要出入口配備專門的服務人員,按星級酒店的標準迎送進出翰嶺院的業主和客人,充分體現作為翰嶺院業主和業戶的尊貴。

  現代酒店服務的國際標準及相關要求為:

  (1)酒店式物業管理的行為標準:

  Smile(微笑):每一位員工必須對所有服務對象(業戶)保持真誠的微笑;

  Excellent(杰出):要將每一項微小的服務工作都要求完善,做得出色。

  Ready(準備):主動,要求能隨時準備好為服務對象(業戶)提供專業、規范的服務;

  Viewing(看待):要把每一位服務對象(業戶)都看作需要特殊照顧的貴賓。

  Inviting & creating(創造):要精心創造出使服務對象(業戶)能感受到的熱情氣氛和關懷體貼的服務;

  Eye(關注):始終要用熱情友好的關注態度對待服務對象(業戶),關注業戶服務需求,及時提供服務,使之時刻有令人重視的感受;

  國際酒店業認為,Service(服務)的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內容來理解,這也是我們對酒店式物業管理服務的行為標準要求。

  (2)酒店式物業管理服務滿足個性服務需求的標準:

  要滿足服務對象的個性服務需求,具體要注意下列兩點:

  要事前了解服務對象的各種不同的需求:

  不同類型的業戶具有不同的個性服務需求。一般而言,業戶追求的是便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環境。酒店式物業管理過程中,在滿足業戶歸屬需要方面,應特別注重業戶對管理項目和服務水平的不同感受,滿足其自我實現需要方面的需求;這樣,必須事前了解各種類型業戶的“個性”,歸類集中,擬定服務項目的實施計劃。

  按物質性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象(業戶)的需要:

  物質性的需求差別是指服務對象對具體物質產品(物業管理職能實施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質產品的需求是相同的,但對產品的形式和表象(即物業管理職能的實施過程)有不同的要求。

  在提供服務時,不僅對物業管理職能的實施效果有一致性的要求,特別應注重實施過程中的業戶的感受差異,在物業管理范疇中,盡所能滿足其差異服務。由此,應憑“以物業管理為依托、以業戶服務為中心”的理念,推行充分體現酒店式的“隱性管理”管理模式。

  (3)服務工作的指導方針(服務誡條):

  微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務的開始。

  溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。

  快捷。根據業戶的服務要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關注業戶。

  職業禮貌。保持職業禮貌,主動問侯和主動向服務對象咨詢服務感受。

  職業儀表。整齊佩帶名牌,以自己經過修飾的儀表容貌為驕傲;注意個人衛生;時刻留意員工就是公司的形象的體現者。

  團體合作?;ブ献?,良好的服務不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應是集體的精神體現。

  工作技能。熟知工作流程、工作標準,始終如一保持專業、規范的工作水準進行物業管理服務。

  (4)業戶服務感受描述:

  安全方面有職業儀表、工作規范的安全巡視人員、崗位執勤人員、折射“紀律嚴明、訓練有素”的安全防范行為。

  大堂優雅的布置、溫馨的氣氛,主動熱情的大堂助理的真誠微笑、禮貌問侯,讓業戶體現星級酒店服務的感受。

  整潔儀表、操作規范的清潔人員,24小時保持潔凈的公共環境之外,如有需要,上提供酒店標準的細致清潔服務。

  任何時侯需要,通過信息網絡的傳遞,隨即配送所需要的商務用品;且常備“紅十字”應急醫藥,以備不時之需。

  通過定期組織有主題的社區文化娛樂和體育活動,注重客戶感受、使客戶常保身心開朗并真正體會翰嶺院家園感。

  2、實施多層面個性化服務

  我們在物業管理基本職能方面(包括:安全管理、環境管理、機電工程維護管理、行政事務管理等),借鑒金地公司的經驗,全面導入ISO9001(2000版)質量管理體系“職能管理標準化”,并結合翰嶺院實際和溶入我司特色,落實“國優”物業量化管理標準;同時推行以業戶為中心的酒店管理服務模式,主動了解業戶的服務需求(包括潛在的、特別的),在物業管理范疇內實施我司倡導的“以人為本”全方位個性化的業戶服務,并維護良好的溝通,共同營造全新的居住型物業的文化氛圍。

  (四)、提升管理服務重要措施

  1、塑造個性鮮明的物業文化

  我司根據翰嶺院的客戶定位,就是翰嶺院環境要富有個性風格,翰嶺院規范要高度一致,翰嶺院業戶行為具有高品位的文化意義。努力創造出獨具特色的物業文化,物業管理的水準達到國際上公認的酒店服務管理標準,在翰嶺院綠化、環境衛生、安全保障、智能化管理、文化氛圍以及服務管理方面,都能達到國內同等物業水平,樹立獨樹一幟的名牌物業形象。

  2、全面推行“人性化物業管理模式”

  “人性化物業管理模式”可以表述為:

  (1)關注員工和業戶不同層次的需求;

  (2)環境建設中人性化因素的融入;

  (3)對業戶“深度關懷”;

  (4)現代物業人文精神的塑造。

  簡而言之,就是在管理、環境、空間各個層次和環節營造一種既相互信任、相互尊敬,又有明確的行為規則這樣一種和諧、有序的舒暢環境和文化氛圍,使人們在工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。未來翰嶺院的人文環境十分適合用這種具有人性化和文化色彩的物業管理模式。

  3、實踐“即時服務和隱性管理”相結合的管理設想

  我司將在翰嶺院的管理中引入“即時服務”和“隱性管理”的先進物業管理概念。

  “即時服務”:就是我們將對業戶的服務需求做全面、深入、細致的了解,保證在業戶需要幫助時會即時出現,為業戶提供及時滿意的服務。

  “隱性管理”:就是做到在業戶需要時即時出現,業戶沒有服務需要時則看不到有人在管理,比如治安管理,我們只讓固定執勤崗位的保安員穿著職業保安制服,其它保安員一律穿西裝;翰嶺院清潔管理,我們將清潔工作時間進行合理劃分,在確保環境整潔的前提下又使翰嶺院住戶上下班高峰期看不到保潔員,充分尊重業戶的私密空間。

  4、全面實施MIS、CIS系統及CS系統工程

  物業管理服務的各種信息快速反饋并及時處理十分重要,為了保證信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時處理,將在中央調度中心設置信息控制及處理職能,對翰嶺院所有信息進行接收和處理,并在處理措施指令發出后進行跟蹤。

  我司將對翰嶺院進行形象設計。該設計內容包括翰嶺院標識導視系統等,這些設計

  完成并實施以后,翰嶺院將有一個獨立完整的形象系統,形成獨特的物業形象。

  我司將對翰嶺院實施顧客滿意戰略,一切從業戶需要出發,以業戶滿意為服務目標,業戶普遍需要的,我們一定要做好,業戶不接受的,我們堅決不做。

  5、施行計算機網絡管理

  現代化的物業應該實行現代化的物業管理,施行計算機網絡管理是提高物業管理水平的關鍵所在。我們擬將充分利用現代計算機信息管理網絡系統,提高翰嶺院的物業管理水平。

  5、全面實施ISO9001(2000版)質量保證體系

  實施ISO9001(2000版)質量保證體系是進行翰嶺院規范化管理的保證。

  6、建立治安快速反應系統

  安全防范是物業管理第一要義,治安工作由中央調度中心統一指揮調度,并建立起戰斗力強的“治安快速反應系統”,該系統既強調迅速快捷,又強調多重結合,迅速快捷,即是要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內趕到現場,其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結合即是翰嶺院治安工作要做到流動崗與固定崗相結合、全面防范與重點防范、智能技防與專業人防相結合,確保翰嶺院治安防范萬無一失。

篇4:小高層住宅物業管理運作模式設想

物業管理運作模式設想

  翰嶺院物業管理的運作模式包括:管理架構、管理運行機制、考評考績體系等。以下分別簡要闡述:

  (一)管理架構

  針對翰嶺院的特點及管理要求,結合現代物業先進管理念和現代經營模式,在金地物業公司的指導下,確定了利豐物業公司管理運營的管理架構。

  1. 翰嶺院物業管理外部組織架構

  外部組織架構說明:

  1、由深圳金地物業公司對翰嶺院實施專業化、規范化的物業管理顧問服務。

  2、物業管理行政主管部門對花園的物業管理工作進行行業管理和業務指導。

  3、深圳市利豐物業公司(暫命名)對翰嶺院實施專業化、規范化的物業管理服務。

  2. 翰嶺院物業首年內部管理架構(初步設想)

  考慮到翰嶺院首年管理的實際情況以及成本控制的需要,利豐物業公司首年內部管理框架設想初步如下:

  內部組織機構設置思路:

  1、設置原則:精干高效、目標管理

  有利于利豐物業管理有限公司對翰嶺院管理處物業管理服務項目實行計劃目標管理;實施整體管理和責任管理相結合的管理方式。

  2、設置形式:垂直領導、整體協調

  垂直領導的形式,目的是減少管理環節,提高各部門的工作效率;部門業務獨立操作的同時兼顧相互協調管理便利,旨在達成整體有機運作。

  3、成本控制

  在確保滿足規范化、專業化物管服務需求的同時提倡員工“一專多能”身兼多職,充分發揮員工主觀能動性以節約不必要的人力資源成本。

  日常管理的人員編制:

  崗位/職務 人數

  管理處經理 1

  財務內勤(出納) 1

  會計 1

  工程部部長(工程師) 1

  綜合服務部部長 1

  安管部部長 1

  客服助理 5

  維修員 8

  行政人事管理員 1

  后勤管理員 1

  安管員 39

  廚工 1

  雜工(幫廚) 1

  保潔員(由外包公司派出,不占公司編制)

  綠化員(由外包公司派出,不占公司編制)

  合計 62

  人員編制的崗位責任說明:

  管理處經理

  負責管理處的全面工作的計劃、檢查、落實、改進。

  財務內勤(出納)

  負責財務出納工作。

  會計

  負責財務會計工作。

  工程部部長(工程師)

  負責各設施、設備的保養、維修的計劃、安排、檢查、落實、改進。

  綜合服務部部長

  負責客戶服務的各類事項,包括保潔、綠化、社區文化、入住、裝修、客戶檔案、綜合服務的安排、處理、跟蹤、回訪、統計。

  安管部部長

  負責安全事務的計劃、安排、實施、檢查、培訓、處理。

  客服助理

  負責具體處理客戶要求、投訴、回訪、收費、辦理有關手續。

  維修員

  負責具體實施房屋、公共設施、設備、客戶維修需求的檢查、維修、保養。

  行政人事管理員

  負責處理內部管理的行政、人事、文密、采購。

  后勤管理員

  負責庫房管理。

  安管員

  負責具體安全事務、保安設備、消防設施、車輛的巡視、監控、出入管理、應急處理。

  保潔員(由外包公司派出)

  負責小區的清潔衛生、消殺、防疫。

  綠化員(由外包公司派出)

  負責小區綠化的養護、清潔、消殺。

  人員編制的崗位任職條件簡述:

  本方案僅對管理處以下崗位的任職條件做簡單描述,詳細的要求將在籌備時形成文件。

  管理處經理

  大專以上學歷,年齡30-40歲,有物業管理上崗證;

  從事物業管理行業3年以上,擔任管理處主任1年以上;

  熟悉物業管理法規、工作流程;

  了解ISO:9000標準,有評優經驗。

  財務內勤(出納)

  大專以上學歷,年齡45歲以下,有財會證;

  從事財務工作3年以上;

  熟悉國家有關的財務規定。

  會計

  大專以上學歷,年齡45歲以下,有財會證;

  從事財務工作3年以上;

  熟悉國家有關的財務規定。

  工程部部長(工程師)

  大專以上學歷,理工科專業,年齡45歲以下,有專業技術證件;

  從事物業管理行業1年以上;

  具敬業精神,服務意識強。

  綜合服務部部長

  五官端正,有親和力;

  大專以上學歷;

  表達力強,善于溝通;

  從事物業管理行業1年以上;

  熟悉物業管理及相關法規;

  服務意識強。

  安管部部長

  男性,五官端正,體重適中,身高1.78米以上;

  表達力強,反應快,善于溝通;

  從事物業管理行業1年以上;

  熟悉物業管理、治安條例及相關法規;

  具敬業精神,服務意識強。

  客服助理

  五官端正,身體勻稱,男性身高1.75米以上,女性身高1.60米以上;

  高中以上學歷;

  口語表達力強,普通話標準,善于溝通;

  電腦熟練;

  從事物業管理行業1年以上;

  了解物業管理條例及相關法規;

  具敬業精神,服務意識強。

  維修員

  持有相關技術等級中級以上的證書;

  中專以上學歷;

  從事物業管理行業1年以上;

  了解物業管理條例及相關法規;

  具敬業精神,服務意識強。

  行政人事管理員

  有從事行政、人事管理的經驗;

  大專以上學歷;

  電腦熟練;

  文字表達力強。

  后勤管理員

  有從事庫房管理的經驗;

  具敬業精神,吃苦耐勞。

  安管員

  男性,五官端正,身體勻稱,無紋身,身高1.75米以上;

  反應敏銳;

  高中以上學歷;

  口語表達力強,會普通話,有一定的溝通能力;

  了解物業管理、治安條例及相關法規;

  具敬業精神,吃苦耐勞,服務意識強。

  廚工

  有烹飪證件和經驗;

  有健康證;

  具敬業精神,吃苦耐勞。

  雜工(幫廚)

  身體健康,勤快;

  具敬業精神,吃苦耐勞。

  (二)運行機制

  為保障物業管理機構高效運作,必須建立一個有效的管理運行機制。

  重大突發事件

管理運作機制圖

  1.質量監管機制

  質量監管機制是旨在建立一整套有利豐物業管理特色的質量管理體系的基礎上,根據ISO9001(2000版)質量保證標準的有關要求,全面推行質量管理,把質量目標落實到各崗位、各環節直至到個人,并通過質量管理小組監督檢查,使工作質量不斷提高,達到業戶滿意的效果。

  按利豐物業制定的各項管理指標,利豐物業公司各職能管理人員將按照質量監管體系的要求,明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。同時,物業公司還會通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神,職業道德,加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平,進而提高工作質量和工作效率。

  2.協調機制

  協調機制是指運用協調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業戶之間的矛盾和沖突。

  (1)行政促動力,以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。

  (2)競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。

  (3)輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協調的目的。

  (4)管理者的凝聚力,具體情況為領導者或管理人員塑造吸引力、影響力,這是今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。

  3.激勵機制

  激勵機制是激勵活動要素在進行過程中互相聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能,其作用旨在提高“內聚力”。

  (1)管理日常目標、責任制、增強管理層的工作主動性,按“國優”標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工作、明確獎罰。

  (2)實施獎金破格晉級制度,調動員工工作熱情。管理處員工實施獎罰制度,獎金標準與工作表現和業績掛鉤,并可根據情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。

  (3)依據管理、管教結合,融情于管。物業公司依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業戶提供優質服務。

  4.監督機制

  監督機制是實現物業管理各項工作開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現的偏差。保證管理機構及其工作人員依法辦事。

  (1)管理者對機構內部工作人員進行監督。

  (2)業戶對管理機構及工作人員進行廣泛監督,形成綜合監督體系。

  (3)通過信息反饋監督,以各種手段來實現監督管理的閉環機制,保證翰嶺院管理監督機制的有效實施。

  5.自我約束機制

  (1)經濟利益促動自我約束機制,充分利用經濟措施去誘發管理對象的利益敏感動機,然后由這類動機去引導對行為自我約束。

  (2)目標結構與責任相互聯系而造成的促進機制。

  (3)權利鏈條相關制約機制,建立管理對象之間相互制約的權利鏈條,促成相關機構、相關員工之間的自我約束機制。

  (三)具有利豐特色的考評考績體系

  考評考績是一種普遍應用于管理過程中的手段,即對工作進行成效評價,對擔負工作的人進行業績衡量,從而不斷地改進工作方案、提高工作質量、促進員工進步和公司發展,利豐特色的考評考績體系亦將在今后的翰嶺院物業管理顧問服務過程中得到指導和應用。

  1.考評考績的基本思想

  (1)考評考績的目的

  保證高質量的完成工作,使分配機制更趨合理,使人事任用更趨客觀;增強溝通、充分調動員工的積極性;建立一支高素質的員工隊伍。

  (2)考評考績的原則

  實事求是,公正合理,提出建議,共同提高。

  (3)考評考績的內容

  員工品行、工作態度、工作能力、工作業績。

  (4)考評考績的標準

  公司規章制度、崗位指導書是對員工品行、工作態度的衡量標準;

  月(年)度工作計劃、臨時任務及目標是對員工工作能力、工作業績的考核標準。

  2.利豐考評考績的特點

  (1)目標考核與過程考核的結合

  “業績為主,量化考核”是考評的原則。“業績為主”體現了工作成果的重要性。“量化”則體現了過程控制管理和細節把握的重要性。

  (2)制度化、規范化,具有很強的操作性

  在長期的運作過程中,我司已形成一整套考評考績辦法,并由專門的機構——考評小組來具體負責考核。從考評考績辦法本身來看,標準科學、充分量化的測評分數經過多次測算、模擬,已達到了共識,同時考核辦法程序清晰,操作性強。整套辦法具有完整的體系和堅實的組織保證。

  (3)充滿人性,亦考亦評

  我司對于員工的考核不是追究責任,而是找出問題,共同提高,既考核業績,同時也評價擔負工作的人的品行、職業道德、潛能等。

  提倡民主,不是一言堂??荚u小組成員依據工作的內容的不同,以不同的標準對各部門進行考核。

  “臉對臉”而不是“背靠背”,透明、允許申訴,不搞黑箱操作。

篇5:小高層住宅物業管理的服務內容

物業管理的服務內容

  翰嶺院的物業管理,利豐物業在其規劃建筑時既開展介入工作,延續到接管驗收、業主入住、業主裝修和進入日常工作的服務、管理。其間涉及到許多方面的工作,本節主要闡述利豐物業公司對翰嶺院項目的前期、接管驗收入住期和日常管理期的各項服務有關的標準、流程和管理規定。

  (一)物業管理服務前的準備

  為了更好地為業主提供物業管理優質服務,利豐物業在翰嶺院的建設階段就參與準備,雖然此時的工作不能直接接觸業主,但也是后期服務必不可少的。

  (1)成立翰嶺院管理處,對全體成員進行服務意識、服務技能、職業道德的培訓和教育,并對培訓結果進行考核;

  (2)辦公環境的建設,配備辦公設備、人員居住、就餐設施;

  (3)安排技術人員熟悉翰嶺院的各個公共設施、設備、管道、隱蔽工程等;

  (4)保安員進行崗位實習,熟悉翰嶺院的各個公共設施、設備、出入口、車庫、消防的情況;

  (5)組織策劃編寫服務文件,包括:工作標準、工作流程、服務承諾、檢查標準、考核制度;

  (6)組織策劃編寫內部管理文件,包括:行政管理、人力資源管理、質量管理、財務管理、總務管理的文件;

  (7)組織策劃編寫辦理入住、裝修的有關文件,布置辦理地點;

  (8)組織策劃接管驗收方案、實施,并對存在問題及時提交有關方面整改;

  (9)演練辦理入住的策劃方案,糾正和調整不適用的地方;

  (10)制定服務項目、服務收費標準,并按照規定辦理合法手續。

  (二)辦理入住服務

  辦理入住是利豐物業開始對翰嶺院業主提供優質服務的第一步,也是非常關鍵的環節。辦理入住是否順利,業主是否滿意,開發公司交樓的順利,直接關系到利豐物業今后服務工作能否讓業主滿意,關系到翰嶺院業主對利豐物業管理服務的認可。利豐物業為此,專門為業主辦理手續的方便,簡化了辦理流程,使入住成為業主快樂的享受。

  1、服務辦理流程:

  (1)與開發公司一起,聯系與入住有關的各服務單位到現場辦公;

  (2)配合開發公司,提前預約業主,告之辦理事項,回答業主的疑問;

  (3)熱情接待,不能讓業主感到冷落;

  (4)驗證業主應有的證明,重點是業主與開發公司簽署的《前期物業管理服務協議》;

  (5)指導業主填寫有關表格,簽署入住文件,如《業主公約》;

  (6)結算入住費用;

  (7)指導業主驗樓,記錄存在問題;

  (8)交接鑰匙;

  (9)歡送,提醒業主帶好東西。

  2、服務注意事項:

  (1)始終保持規范的禮儀;

  (2)始終保持微笑;

  (3)始終保持熱心助人的態度;

  (4)始終保持耐心;

  (5)始終保持不爭辯。

  3、通過入住的辦理,要讓全體業主感到“三心”

  (1)放心:業主對利豐物業服務的認可;

  (2)舒心:業主對利豐物業服務感到方便;

  (3)安心:業主對利豐物業服務有了信心。

  (三)二次裝修管理服務

  業主在辦理完入住手續后,隨之而來的是大規模的裝修,具有時間集中、車輛多、人員多、材料多的特點,利豐物業既要提供優質服務,又要在服務的基礎上兼顧管理。

  1、辦理裝修手續

  (1)與業主溝通,宣傳國家對裝修的有關法規、規定;

  (2)根據國家對裝修的有關規定,嚴格審查裝修方案,對違章的或不符合規定的部分,要知會與業主;

  (3)嚴格審查裝修公司、人員的裝修證明材料,留存備案;

  (4)向裝修公司、人員宣布翰嶺院的裝修管理規定和處罰條件。

  2、與業主的溝通

  (1)建立可靠的雙方聯系方式;

  (2)對違章裝修取得共識;

  (3)業主有義務配合利豐物業對裝修公司、人員提出改進要求。

  3、對裝修人員的管理

  (1)約束裝修人員在翰嶺院的個人行為;

  (2)要求裝修人員注意防火、防盜;

  (3)要求裝修人員遵守國家法律。

  4、對裝修運輸材料車輛的管理

  (1)提前通知管理處運輸的時間和其它情況;

  (2)要求服從管理處的檢查;

  (3)要求遵守管理處對車輛、材料臨時堆放、搬運的規定;

  (4)嚴禁危險、有毒物品進入。

  5、對違章的處理

  (1)由管理處按照國家有關規定進行;

  (2)處理過程和結果及時通知業主;

  (3)嚴禁管理處工作人員私自處理違章裝修。

  6、對裝修現場的管理

  (1)每天由專人對裝修現場進行不間斷的檢查,及時發現和處理問題;

  (2)檢查防火措施;

  (3)檢查防盜措施;

  (4)檢查用電保護措施;

  (5)檢查有無違章裝修的事實;

  (6)檢查裝修人員有無觸犯法律、規定行為;

  (7)按時清場;

  (8)制止違章和犯罪。

  7、對投訴裝修的處理

  部分業主會在裝修完后陸續入住,此時還有一些業主仍在裝修,會影響到已入住的業主,難免會有業主投訴,利豐物業會采用積極的辦法對待。

  (1)收到投訴,管理處會在第一時間派出人員到現場,查看情況,確認投訴事實;

  (2)對不對的裝修行為予以指出,要求停止;對誤會進行說明,消除之;

  (3)做中間人,使雙方認識,達到互相諒解,增進鄰里關系;

  (4)對違章要堅決制止,堅決處理。

  8、提醒和幫助業主驗收

  (1)主動提出和幫助業主驗收裝修情況;

  (2)查看周圍公共環境有無因裝修而被破壞,破壞應要求責任人賠償;

  (3)驗收后要求裝修公司、人員、工具退場,辦理有關手續。

  (四)翰嶺院花園安全管理

  保安工作是物業管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”,保安工作具有第一位的意義,只有物業的安全有了切實的保證,租戶才能放心地在樓內工作。因而安全管理也是物業管理的一切基礎性工作。門衛、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。

  1、翰嶺院的安全管理,主要措施有:

  (1)建立一支高素質、高效快速、訓練有素的安全管理隊伍;

  (2)采取人防、物防、技防相結合的手段;

  (3)合理的崗位設置,在三個主要的人員、車輛出入口設置固定崗,在外圍、區內的公共場所設置巡邏崗,在監控中心設置監控崗,控制翰嶺院及周圍環境的安全保衛;

  (4)配備先進的安全保衛設施、設備,主要有車輛控制中心、消防控制中心、監控中心、門禁系統、防盜門等。

  2、前期介入的安全管理的主要任務

  (1)安全管理隊伍的組建和自身建設。通過招聘、優選、培訓、實際操作和考核,使利豐物業的安全管理隊伍能較好地承擔起翰嶺院的安全管理需要。

  (2)配合開發公司的樓盤銷售。通過標準的崗位形象、規范的服務禮儀、語言,展現翰嶺院的樓盤形象和利豐物業的服務形象,樹立購房人的信心。

  (3)前期介入后期,對成型的區域進行設崗、巡邏和檢查,及時發現和處理危險隱患。

  3、日常治安管理

  (1)治安工作的特點及主要任務

  特點:

  A、以預防為主。無論是治安也好,消防也好,都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故,不出案子,是保安工作的根本目的,也是衡量保安工作績效大小的主要標準。

  B、物業保安與社會治安緊密聯系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分,因此物業的保安工作離不開社會,離不開政府公安部門,這是保安工作最明顯的一個特點。

  C、服務性強。從本質上看,保安就是服務,即提供保安服務。作為保安人員,要樹立“服務第一、用戶至上”的思想,既要保持公安人員的警惕性,又要有服務人員的和顏悅色;既要堅持原則,按制度辦事,又要文明禮貌,樂于助人。

  D、軟件與硬件同時抓。一個物業保安工作的好壞,既要靠軟件也要靠硬件,我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質,另一方面要抓好保安設施的建設,建立完善的保安系統和消防報警系統。

  主要任務:

  A、門衛工作。著裝整齊,維持大門口秩序,疏導交通車輛,為客人開門、咨詢指引樓內方位及提送行李等,同時應注意防范進出人員中的犯罪分子,防止各類案件的發生。

  B、安全巡檢。定時和不定時地對物業內外各個部位進行巡視檢查,發現不安全的因素及時進行解決。

  C、停車場管理。疏導車輛進出,檢查停車證件,收取臨時停車費,進行停車場消防和安全管理。

  D、治安協助。防止治安事件,對物業內發生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協助公安機關進行處理。

  E、消防工作。消防控制室值班檢查,消防設備,配備專職消防人員,建立義務消防組織,進行消防訓練。

  F、與其他部門搞好配合工作。

  2、相應的治安防范措施

  (1)安保部的組織結構

  翰嶺院管理處保安部的班組設置與樓宇規模有關,物業面積越大,出入口多,配套設施越多,班組設置也就也多,越復雜。翰嶺院的安全管理崗位設置為:

  (2)合理安排治安崗

  A、智能監控中心三班倒24小時值班

  B、地下車庫內巡邏崗三班倒24小時值班

  C、地下車庫出入口三班倒24小時值班(分設東北崗、東南崗、西部崗三個崗位)

  D、小區內部、外圍巡邏崗三班倒24小時值班

  E、小區主入口大門三班倒24小時值班

  F、安保部長負責花園內安全管理工作的總體協調。

  (3)加強非辦公時間門崗的監控力度

  A.人流出區控制圖

  B.人流出區控制圖

  (4)組建機動快速應急分隊

  快速應急分隊直屬管理處管理,負責突發事件的快速反應處理。它的特點是機動靈活,基本職能是:區內外巡邏、快速支援、便衣監察、機動。

  (5)實行24小時巡視

  巡邏人員實行24小時不間斷巡視,確保及時發現問題和處理問題,巡邏人員采用徙步巡邏方式。

  (6)加強區域定時巡邏

  為加強對治安巡邏的控制,保證巡邏到位,在各個樓層、區域地方設置巡邏簽到箱或簽到站,避免人為巡邏不到位而發生問題的現象。

  (7)治安狀況統計

  對治安狀況控制實行每月統計,分析所產生的各種問題,找出原因,制定相應的措施。

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