物業經理人

物業設施設備運行維護管理規范

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物業設施設備運行維護管理規范

一、設備維護四項要求

  1、整齊:設備零件及安全裝置齊全,各種標牌完整、清晰,線路、管道應安裝整齊、安全可靠;

  2、潤滑:按時、按質、按量加油、換油。保持油標醒目,油杯、油嘴齊全,油線清潔。油泵壓力正常,油路暢通。各軸承部位潤滑良好;

  3、清潔:設備無油垢,銹蝕,周圍環境清潔;

  4、安全:熟悉設備性能、遵守操作規程及交接班制度。

二、給排水設備

(一)水泵房管理制度

  1、未經有關部門許可,非泵房工作人員不得隨便入內;

  2、泵房內應配備消防器材,并放置在方便、顯眼的地放,泵房內嚴禁吸煙;

  3、每周清潔一次水泵房內的設施,做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、油漬、銹蝕,整潔光亮。

(二)二次供水設備衛生監管規程

  1、露天水箱入孔應加蓋鎖好,室內水箱應加鎖,鑰匙統一保管;

  2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作;

  3、每半年清洗水箱一次,清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值,做好清潔記錄。

(三)給排水設施維護規程

  1、每年4月、10月應對水泵機組進行一次清潔、保養。每年至少進行一次控制閥門的開關試驗;

  2、對泵進行維護保養;

  3、檢查閘閥的磨損狀況;

  4、加強對給排水管的維修保養。

三、供配電設備

(一)電氣維修安全管理規程

  1、電氣維修人員必須持證上崗;

  2、在電氣維修時,維修人員應穿戴好安全防護用品,配備絕緣良好的電工工具;

  3、維修和保養電氣設備時,應按要求做好保證安全的組織和技術措施,維修組長應在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監督執行情況;

  4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業時,應設專人監護,并至少二人進行;

  5、一般情況下,應盡量避免帶電作業,若因特殊需要必須帶電作業時,應安裝隔離擋板,并有專人監護;

  6、在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作手柄上,要掛"禁止合閘,有人作業"的標識牌;

  7、維修或養護后的電氣設備或線路,經檢查無誤,拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現場后,方可送電。

(二)配電室管理制度

  1、未經相關部門許可,非工作人員不得入內;

  2、室內照明、通訊保持良好,墻上配掛溫度計;

  3、值班員必須持證上崗,熟悉配電設備狀況,操作方法和安全注意事項;

  4、建立配電運行記錄,每班巡查,密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況,嚴禁變壓器,空氣開關超載運行。查出問題應及時處理,并做好記錄。不能解決的問題要及時上報;

  5、配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行,其他在場人員只做監護,嚴禁兩人同時操作,以免發生錯誤;

  6、保持配電室消防設施的齊備完好,保證應急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室;

  7、供電回路操作開關標志要明顯,停電拉閘要掛標識牌;

  8、配電室設備及線路改變要經主管部門同意;

  9、操作及維修時必須使用電工絕緣工具,絕緣鞋、絕緣手套等;

  10、認真執行交接班制度;

  11、經常保持配電室地面及設備外表清潔無塵。

(三)停電操作規程

  1、驗明所停電線路開關位置,確認無誤后,方能停電,再掛上"有人工作,嚴禁合閘"標識牌;

  2、全面或一臺變壓器停電,應按規程從低壓側負荷分開關開始停電,然后再停變壓器低壓側總開關,高壓側總開關,當停高壓側電的操作時,監護人需穿戴好絕緣手套、鞋等;

  3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作;

  4、當要將電源轉換時,應選擇適當時間,并事先通知有關部門、業戶。

四、電梯

(一)電梯機房管理規定

  1、每周對機房進行一次全面清洗,保證機房和設備表面無明顯灰塵,機房及通道內不得住人、堆放雜物;

  2、保證機房通風良好,風口有防雨措施,機房內懸掛溫度計,機房溫度不超過40度;

  3、保證機房照明良好,并配備應急燈,滅火器和盤車工具;

  4、毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作;

  5、機房門窗應完好并上鎖,未經部門允許,禁止外人進入,并注意采取措施,防止小動物進入。

(二)電梯的日常檢查和維護

  1、曳引電機的溫升是否正常,運行中有無震動和異味、通風是否良好。限速器運轉有無異常響聲。對以上設備外部進行清掃,保持設備本色;

  2、制動器的動作有無異常,線圈是否過熱,緊固螺絲有無松動,制動輪表面有無劃痕和油垢,清除外部灰塵和油垢;

  3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常,有無滲油、漏油現象。運轉聲音是否正常,有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔;

  4、曳引輪、導向輪及曳引繩的運行情況是否正常,軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉、移位現象或斷絲,如發現有上述情況,應做好標記,每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況,若油垢落灰過多,應安排時間擦洗。

五、消防監控系統

(一)火災報警控制系統維保程序

  1、日檢:對火災報警主控屏作自檢功能檢查,主機顯示功能是否正常,指示燈是否有損壞;

  2、月檢:完成日檢全部內容。測試主控屏主要工作電壓,檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫,導線編號是否完整清晰,因受環境影響導致煙感器、溫感器臟污應及時清潔;

  3、年檢:逐個拆下煙感器、溫感器,對其上的灰塵、銹斑進行清潔,并對線路接頭進行緊固;

  4、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

(二)煙、溫感器系統的保養程序

  1、日常情況下,主控器自檢時若發出煙感報警信號,應趕到報警現場檢查報警原因,若為誤報警,應對該報警作消音和復位處理;

  2、每月抽取總煙感器的5%,用熏煙法試驗靈敏度,應該全部合格,若其中不合格,則應另外抽取總數的10%直至全部合格為止;

  3、對因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方,應及時做出特別檢查;

  4、溫感的保養參照煙感進行,試驗報警靈敏度時應加溫,使其報警。

六、房屋設備有哪些?

1、房屋設備的分類

  通常來說,我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。

(一)房屋建筑衛生設備

  (1)室內給水設備:通常分為生產給水設備、生活給水設備和消防給水設備;

  (2)室內排水設備:通常分為生活污水管道、工業區廢水管道、室內雨水管道;

  (3)熱水供應設備:一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環管道、配水循環管道、給水循環管道)組成;

  (4)供熱設備:包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種;

  (5)消防設備:目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統,其他配套消防設備有溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備;

  (6)通風設備:包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等;

  (7)空調設備:大型商業大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備,小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調機。

(二)房屋建筑電氣設備

  (1)供電及照明設備:變壓器房內的設備、配電房內設備、配電干線和層配電箱;

  (2)弱電設備:主要有:通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統、自動監控、報警系統以及電腦設備等;

  (3)電梯設備:其設備組成部分主要有傳動設備、升降設備、安全設備、控制設備和防雷裝置。

2、設備的登記與建檔

  物業管理公司一旦開始接管物業,工程管理人員就應根據設備的分類和目錄,對設備進行登記,建立設備臺賬,以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。設備登記卡其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養維修情況等,它是組織保養、維修計劃的依據。

3、設備管理內容

  設備管理工作,一般由物業管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統一管理,也可分別管理。房屋設備管理主要包括使用管理、維修養護管理、安全管理、技術檔案管理。

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篇2:小高層住宅公共設施、設備的維修與維護

  公共設施、設備的維修與維護

  高檔物業對機電設備維護管理要求甚高,為保障設備運行的安全、高效,我們將結合翰嶺院項目的實際情況,把利豐在設備管理方面的成功管理經驗和模式運用到本物業的設備管理與維護當中,在實際的管理運行中建立一套有效而完善設備管理模式。

  此外,我們將在翰嶺院項目的設備管理中導入環保、節能的管理理念,在降低運作成本的同時,盡可能為用戶創造一個舒適的綠色辦公環境。為此,我們對該物業設備管理與維護制定了以下管理方案。

  1、機電設備管理的基本原則

  (1)、物業設備設施的管理采用利豐安全而高效的管理模式

  建立完善的設備管理維護體系。服務使用部門依據管理體系對設備進行正常規范的使用,設備的基礎功能系統均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執行相應設備運行操作規程。

  制訂高標準的設備的維護保養計劃。設備維護保養分為日常巡視保養和定期維修保養,設備設施的日常巡視保養由便用單位或責任單位負責,設備定期維護保養則均由工程部負責。設備的維護保養由相關單位根據《設備管理規定》和《巡視檢查記錄》開展工作,并作相關記錄。

  實施高效的設備維修規程。設備的修理分簡單維修,如更換燈具、開關、疏通管道等,超出簡單修理范圍為設備的大、中 修。維修均應有記錄,其中主要設均將建立《設備修理保養情況記錄卡》作為履歷性質一直保留。。

  (2)、建立完善的設備編碼及標示方案

  A、根據物業圖紙資料的有關圖則及通用圖則,制定《設備編碼規則》

  B、制定含有設備編碼編號的《設備總覽表》。

  C、依《設備總覽表》設立《設備卡》并執行設備責任人制度。

  D、對于標貼明顯的將導入利豐視覺標示系統。

  E、機電的編號編碼由公司工程部統一進行。

  (3)、主要設施設備將建賬冊、建立設備臺賬

  A、設備臺賬內設備均需建立相應的《設備修理保養情況記錄卡》,這些表為履歷形式,將跟蹤設備至報廢。

  B、工程部建立內部例會制度,創造學習、討論.督促.建議的平臺,便各項工作均朝良性方向發展。

  (4)、建立完善的質量記錄體系

  A、任何工作做到有據可查。

  B、以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。

  C、完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項以確保今后各設備系統維修需要和可靠運行。

  D、利用金地物業公司強大的技術資源結合供應商技術力量對翰嶺院管理處形成有力的技術支持。

  (5)、技術資料的管理

  A、對于技術資料管理,遵守“二級制”模式。管理處工程部資料部門掌握所有的一手資料,工程部對于需要的技術資料以復印件(或原有兩套則可留一套)存檔于本工程部資料柜中,這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。

  B、工程部資料柜鑰匙管理,納入部門鑰匙管理體系中。

  (6)、有關設備類鑰匙的管理

  A、定義設備類鑰匙:所有設備功能鑰匙,及其門柜、門房鑰匙。

  B、設備類鑰匙均統一存放在工程調度室專用鑰匙箱,分樓層防火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙箱。

  C、設立與本物業相適應的鑰匙掌管制度,對內方便工作,對外防范破壞及恐怖行為。

  (7)、技術工種的管理

  因物業機電設備的特殊性、對技術工種進行崗位兼職,一崗多能,既提高工作效率和應急處理能力,作到人力資源的合理配制。

  2、設施、設備的維護管理

  物業的公共設施、機電設備的維護管理采用利豐成熟完善的管理模式。

  A、消防中心、停車場及物業周圍由工程部和保安部聯同負責,設備的日常運行和使用由工程部門負責,并嚴格遵守各項制度和規程。

  B、設施、設備的維護保養分為日常保養、定期維護保養和分級維護保養,設備設施的日常保養、設備定期保養和分級保養由工程部負責,根據有關設施、設備的管理規定開展工作并作好詳細記錄。

  C、擬建議外聘專業電梯維保公司對電梯進行專業化管理并充分發揮利豐物業公司的電梯管理技術特長,技術支持和配合管理處作好小區電梯的管理工作。

  D、建立完善的設施、設備編碼和標示方案。根據物業的圖紙資料制定《設備編碼規則》和《設備總覽表》,并設立設備管理人和設備管理責任人。

  E、對設施、設備及有關場所、通道及標貼明顯處將導入利豐CI視覺標示系統,充分顯示利豐的規范化管理模式。

  3、增收節支,不斷提高管理水平

  (1)、增收節支措施

  A、經常對員工進行艱苦奮斗,勵行節約,勤儉辦企業教育,增強節約意識,在管理中,自覺地從一滴水,一度電做起,努力降低維修維護成本。

  B、努力學習業務技術,不斷提高專業素質,提高維修技術服務水平。

  C、加強成本控制,原材料控制,在確保服務質量的前提下,引進現代化的設備和手段,減少人力投入,減少人員開支。

  D、加強各類消耗品的管理和控制,做到計劃采購,專人保管,合理領用。

  E、物業內外路燈、停車場照明采取控光措施,節約用電,減少公用電費支出。

  (2)、提高公共設施,機電設備管理水平的新設想。

  A、提高工程部主要技術人員的素質,加強工程部工作的領導。

  B、配備先進的維修工具和管理設備,實現管理微機化。

  C、繼續完善配件的供應商體系。

  D、配備用于高空作業的液壓升降臺。

  E、加強公司技術職能管理作用,發揮公司的技術優勢,加大技術和管理的督導作用。

  F、維修服務、公共設施、機電設備的管理參照國優物業的標準進行運作。

  G、建立激勵機制,每季度、年度評選優秀員工,并給予精神和物質獎勵,提高員工的積極性。

  H、實行公司、管理處工程例會制度,及時溝通解決工程技術難題。

  I、成立專業技術應急小組,以處理緊急情況下的設備故障。

篇3:設備維護保養合同范本

設備維護保養合同

甲方:

乙方:

經雙方協商,甲方同意委托乙方負責智能無線測溫設備的維護、保養、搶修工作,雙方一致同意簽訂合同如下:

1、維護保養設備:

設備名稱

設備型號

設備數量

備注

***

**

**

**

2、維修保養方法及說明:

2.1維修保養

2.1.1乙方負責對上述設備進行維修保養,保證每季度進行一次整體保養,確保設備的測溫點準確,外部設備完整,測溫數據準確。

2.1.2乙方提供合格的保養技工,按規定對設備各部位進行檢查、維護、保養、維修,確保設備保持最佳狀態運行。

2.1.3乙方提供全新的設備備件,用于故障設備的替換工作。

2.2應急召修

在合同期內,如設備發生故障需做緊急維修,甲方應立即通知乙方,說明情況,乙方在接到通知后務必一天內到達搶修。(遇特殊情況不能到達,乙方應說明情況,和甲方人員協商合理解決)

2.3相關說明

2.3.1乙方在維修保養工作期間,甲方操作人員應在現場協助,并指定專人負責雙方聯系,為乙方工作人員提供工作方便。

2.3.2維修保養所需材料費用由乙方負責,但涉及動火焊接等工作,甲方應提供相應的焊接設備,和動火作業票的開票工作。

2.3.3設備維護保養期間,如果出現人為故意損壞設備情況,甲方應予以監督處罰工作。

并需要另行支付乙方維修費用。

3、維修保養期限

合同期為一年(自*年*月*日至*年*月*日)

4、維修保養費用及付款方式

4.1維修保養費用總計:

人民幣

4.2付款方式:合同簽訂后半年甲方付50%,余款50%在合同期滿后3天內付清。

5、違約處理:

5.1本合同任何一方無正當理由而不履行上述者,則按違約處理,違約方賠償對方本合同總費用10%每次的違約金。

5.2本合同一式兩份,雙方各持一份,未盡事項,雙方協商解決。

甲方簽字:

乙方簽字:

日期:

篇4:會計學院信息中心設備定期維護制度

  會計學院信息中心設備定期維護制度

  季度維護:

  (1)徹底清掃機房內部和周圍環境衛生。

  (2)為機房內所有設備除塵。

  (3)檢查清洗空調系統。

  (4)排除設備在使用中出現的故障和缺陷。

  (5)檢查、測試機房電源工作情況,并做好維護記錄。

  (6)UPS系統的充放電操作。

  (7)其他檢查。

  換季維護:

  (1)完成季度維護的內容。

  (2)檢查空調,保證無故障,檢查排泄水管道。

  (3)檢查各種電纜和導線的固定、走向及通電后溫升情況是否符合要求。

  (4)檢查各種安全設備、防火設備及報警設備。

  (5)夏季來臨之前,檢查機房防水、防雷電措施情況。

  (6)其他檢查。

  針對重大任務的設備維護:

  (1)完成季度維護內容。

  (2)根據任務要求,重點檢查相關設備的工作情況。

  (3)需臨時增設一些設備,事先安裝并調試。

  (4)其他有關設備維護。

  定期大中修維護:

  (1)連續使用兩年左右時間,根據實際使用情況對機房設備和機房進行中修。

  (2)連續使用五年左右時間,對機房及其設備進行大修。

篇5:設施、設備管理:自動扶梯的維護管理

  設施、設備管理工作手冊

  自動扶梯的維護管理規程

  1自動扶梯的管理:

  1.1教育乘客懂得正確的乘梯方法,并裝好告示牌和粘貼注意事項。

  1.2不要讓小孩在自動扶梯上和附近玩耍。

  1.3注意梳齒是否損壞,當梳齒有兩齒以上損壞時必須立即更換。若梳齒間有異物應立即清除。

  1.4要在自動扶梯周圍的隔柵和樓頂之間裝防護板。

  1.5在端部護壁板上粘貼有安全標記的象形圖案。

  1.6萬一發生事故應立即停機,報告管理處,由專門的技術人員修復。

  1.7每年要向主管驗收部門提出申請復驗報告。

  2自動扶梯維護保養:

  2.1扶梯傾角不應超過30度,但高度不超過6M,速度不超過0.5M/S時傾角,可增加到35度。

  2.2傾角≤30度的自動扶梯,運行速度應≤0.75M/S,傾角>30度又≤35度時,速度應≤0.5M/S。

  2.3階梯以上自由空間高度應大于2.3米。

  2.4扶手帶運行速度與階梯運行速度差≤2%。

  2.5扶手帶各部分結構應保證不能正常的站人。

  2.6除階梯、扶手帶以外其他運行部件均應封閉,允許有透氣孔;但不能通過透氣孔接觸任何運動部件。

  2.7上、下梯口,上、下機倉應裝急停開關,有總電源開關可除外,急停開關應有明顯的顏色或標記。

  2.8任何乘客可以接觸到的凹凸部位不得有銳邊。

  2.9階梯部位裙腳板應平整光滑,聯接應為對稱。

  2.10扶手帶與其導軌在任何情況下間隙不超過8MM。

  2.11扶手帶入口離地面高0.1-1.1M。

  2.12扶手帶入口處應有防護裝置防止異物卷入,當異物卷入,扶梯自動停止運行。

  2.13階梯與扶手帶垂直距離為0.9-1.1M。

  2.14著陸區進出梳齒的階梯應作不小于0.8M的水平運動;速度超過0.5M/S或起升高度超過6M應增至1.2M,速度超過0.65M/S,允許增至1.6M.

  2.15著陸區水平運動階梯水平高度小于4MM。

  2.16兩階梯在任何使用過程中間隙不大于6MM。

  2.17圍裙板和階梯之間隙4MM;兩邊間隙之和不大于4MM。

  2.18梳齒合深度大于6MM,垂直方向呲合間距小于4MM。

  2.19梳齒連續斷齒不超過2個,總斷齒不超過3個。

  2.20上下著陸區左右裙板應裝設安全開關,當異物進入時停止扶梯運行。

  2.21梯梳板應裝設安全開關,當異物進入時,停止扶梯運行。

  2.22空載下行時制動距離:

  額定速度:0.5M/S 制動距離:0.2~1.1M

  額定速度:0.65M/S 制動距離:0.3~1.3M

  額定速度:0.75M/S 制動距離:0.35~1.5M

  2.23制動器應為常閉式制動器,在失壓或控制回路失壓下自動作用。

  2.24每臺自動扶梯至少由一臺獨立原電動機驅動。

  2.25階梯至少應由兩條鏈條驅動,并分別置于階梯兩端。

  2.26連接階梯與制動鼓之間應用非摩擦傳動(如軸、齒輪、鏈條等),如用梯形帶應有輔助制動器,禁止使用平皮帶。梯形皮帶至少有三根,傳動部件安全系數應達5。

  2.27階梯鏈應有防止斷裂、過分拉長或非故意縮短的安全開關。

  2.28制動器與驅動鏈輪之間采用鏈條傳動時,應有防止該傳動鏈條斷裂的安全開關。

  2.29公共用途的扶梯如制造廠不能保證扶手斷裂載荷大于25Kg時,應裝斷帶開關,且保證功能可靠。

  2.30應有防止意外反向運行的保護裝置,功能可靠。

  2.31絕緣測試:

  動力安全裝置電路≥0.5兆歐;

  其他電路(控制、照明、信號)≥0.25兆歐。

  2.32機架、控制箱應有良好接地,接地線應用黃綠雙色線。

  2.33在機倉或控制屏應裝有能切斷電動機、控制器和控制電路電源的電源總開關。

  2.34電動機應裝有手動復位過載保護裝置。

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