物業經理人

物業設施設備運行管理方案

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物業設施設備運行管理方案

  物業設施設備日常運行管理方案

  設備運行管理的目的在于確保設備安全可靠運行。設備運行、維護管理的優劣直接關系到各個系統能否達到原有的設計性能與服務年限,關系到甲方的供電、供水、消防等供應狀況能否正常,關系到能否為甲方提供一個高質量的安全、舒適而又方便的工作、生活環境。

規范管理,規范運作,注重實效

  制訂嚴密的、科學的操作規程。針對實際情況,制定各崗位的管理職責、管理規范、設備的操作維護規程及其相關標準,使其更規范、更嚴密,更科學,更符合實際的需求,強調注重實效,使設備始終處于最佳運作狀態,發揮設備的最大功效,更加滿足甲方的需求。最終目的是通過各崗位具體實施的人員真正按要求實施。

  嚴格上崗培訓,憑證操作;各種設備的操作、維護人員必須已經取得相應設備的操作證、技術等級證,同時還必須接受上崗前對所使用設備的結構性能、安全操作要求、維護保養技術、故障應急處理以及更深一些的專業知識培訓。在設備運行維護中必須堅持憑證操作。

  實行目標管理,建立設備責任人制度;按區域、設備的功能、各崗位人員的專長,實行設備責任人制度,對專人管理的設備上懸掛責任人標識牌,標明設備維護責任人,采用專職到人、目標到人、績效考核等手段,使得設備始終在責任人的控制下,從而保證設備的正常運行。

  同時針對設備管理中的輪班操作,即多人操作,對各班實行帶班負責制,搞好本班工作時間內的設備使用和維護工作。

  對操作人員進行繼續培訓,掌握專業知識和操作技能。 除了進行嚴格的上崗培訓,在日常管理中還將實施專業對口,有針對性的系統規范的繼續培訓,以增強一線員工實際動手能力,提高處理設備故障的應急能力,強化工作的規范性,使各類人員能按操作規程熟練操作、管理本項目之各類設備。培訓的方式將采取按配置的設備、使用性質、甲方已經明示或潛在的需求,以案例和現場排除故障相接合的方式,實行對口、有針對性的培訓,同時對每次的培訓進行考核,考核優勝者給予物質和精神獎勵,考核不合格的一律實行再培訓,離崗培訓,淘汰,從而激勵員工奮進向上,成為一支技術過硬的戰斗團隊。

  定期校驗設備中的安全附件和儀表,保證靈敏可靠。

  專業工程人員對設備運行參數和統計結果作分析,及時發現事故的潛在因素,采取有效措施進行改善,確保安全運行。

  發生設備故障后對其原因及規律進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發生。

日常運行的管理

  24小時物業值班;采用“定期巡視”的方法,對分布于各個區域的設備設施實行24小時值班運行,24小時值班,設立接報修電話,24小時物業報修,確保大型重要設備的正常運行。同時,制定嚴格的巡視檢查制度,對位于不同區域的各種設備進行定期、不定期的檢查,保證設備的正常運行。工作要求:

 ?、俚玫綀笮?,值班人員快響應,10分鐘內到現場;

 ?、谛⌒揞愲S報隨修,突發事件的重大搶修,恢復正常運行時間不超過12小時,發現危險處不能及時處理及解決的須張貼警示標識。

 ?、劬S修作業時設置警示標牌,提醒注意安全。

 ?、芄ぷ饔涗浲暾?,全程可控。

 ?、萃黹g及節假日值班人員不得少于2人;不屬維修范圍的及時報甲方安排。

  值班管理:

 ?、俟こ讨蛋嗳藛T必須有高度的工作責任心,熟悉和掌握共用設備設施的操作方法,具有事故處理的能力。

 ?、诓粶蔬t到、早退、無故不上班,上班時必須保持頭腦清醒,不準在值班室會客、閑談、抽煙。

 ?、壅埣?、換班需在一天前申報,由領導負責安排合適人員替代,不準私自換班。

 ?、苤蛋嚯娫拰賹S秒娫?,任何人不得長時間占用,配備的消防器材應完好,隨時可投入使用。

 ?、莨こ讨蛋嗳藛T在工作中必須緊密配合,服從統一管理調動。

  交接班管理:

 ?、俳影嗳藛T必須提前十分鐘到達工作崗位,對設備、工具、器材、配件進行詳細的檢查。

 ?、诮话嗳藛T發現接班人有酗酒、精神失常等,不得交班,并及時匯報,由領導安排其他人員上班。

 ?、劢影嗳宋窗磿r到崗時,交班人不得擅離工作崗位,應向領導匯報。

 ?、茉O備處于故障時,不準進行交接班,待故障處理暫告一段落時,再進行交接。

 ?、莨こ讨蛋嗳藛T要團結互助、互相尊重,應將本班期間設備設施運行情況詳細記錄。

  運行管理員的巡視要求:

  嗅:放電嗅味及絕緣過熱之焦味。

  聽:火花放電聲,機械振動聲,電壓過高或電流過大所引起的異常聲音。

  摸:設備非帶電部分的溫度和振動情況。

  看:放電火花、變色、變形、變位、損壞、滲油、滲水、繼電器、電度表轉動、儀表和信號燈指示及其他情況。

  設備設施異常情況發現、報告與處理要求:

 ?、偌訌娧膊楣芾?,異常情況要及時發現。

 ?、诎l現問題,及時報告并記錄。

 ?、奂皶r處理及全程跟蹤備案。

  管理要求:

 ?、僭O備異常問題發現不超過12小時巡檢部位設備發現不超過1個規定的巡檢周期。

 ?、谥卮笫录蟾鏁r限不超過10分鐘;普通事件報告時限不超過24小時;記錄及時、準確率100%

 ?、廴烫幚砀櫬?00%,零小問題處理時限不超過12小時。

采編:www.satnat.net

篇2:物業案例:車庫設備改造運行不暢

車庫設備改造運行不暢。

情景一:設備故障。

客戶期望:

  (1)業主能快速通行。

  (2)設備正常使用。

處理意見:

  (1)確認放行:客服管家第一時間聯系業主并確認業主身份,隨后聯系巡邏崗立即手動抬桿放行 。

  (2)臨時措施:客服管家了解設備運行不暢原因后及時(以當日或業主方便時間為原則)告知業主,表示歉意,并告知業主在設備運行改造調試階段車庫出入口增加人員(各服務中心需有該項應急措施),通過人工操作核實業主身份及時給予放行,保障業主的出行便利。

  (3)及時回復:設備調試階段客服管家持續跟進廠家維修進度,(話術:X哥/X姐,不好意思,由于設備故障給您的出行造成不便了,我已了解故障原因是XX,我們已經聯系廠家進行維修養護,預計完成時間是XX)及時反饋業主。

  (4)友情提示:客服管家溫馨提示業主,道閘正常運行期間(國內市場普遍存在)會有5%的誤差比,請業主諒解并告知客服管家電話、服務中心電話,便于及時溝通。(話術:這個是我的電話有問題您可以隨時聯系我或撥打服務中心24小時服務電話。)

情景二:設備完好。

  (1)確認放行:客服管家立即與業主取得聯系,告知業主立即通知巡邏崗手動抬桿放行。

  (2)溫馨提示:道閘正常運行期間也會有5%的誤差比,請業主諒解,告知物業會持續測試道閘使用情況(一周內),如異常頻繁會立即通知廠家維修。

  (3)后續跟進:事后與業主確認(三日內)入戶溝通或是微信溝通,了解客戶進出園區情況,關注業主訴求。

篇3:物業設施設備運行維護管理規范

一、設備維護四項要求

  1、整齊:設備零件及安全裝置齊全,各種標牌完整、清晰,線路、管道應安裝整齊、安全可靠;

  2、潤滑:按時、按質、按量加油、換油。保持油標醒目,油杯、油嘴齊全,油線清潔。油泵壓力正常,油路暢通。各軸承部位潤滑良好;

  3、清潔:設備無油垢,銹蝕,周圍環境清潔;

  4、安全:熟悉設備性能、遵守操作規程及交接班制度。

二、給排水設備

(一)水泵房管理制度

  1、未經有關部門許可,非泵房工作人員不得隨便入內;

  2、泵房內應配備消防器材,并放置在方便、顯眼的地放,泵房內嚴禁吸煙;

  3、每周清潔一次水泵房內的設施,做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、油漬、銹蝕,整潔光亮。

(二)二次供水設備衛生監管規程

  1、露天水箱入孔應加蓋鎖好,室內水箱應加鎖,鑰匙統一保管;

  2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作;

  3、每半年清洗水箱一次,清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值,做好清潔記錄。

(三)給排水設施維護規程

  1、每年4月、10月應對水泵機組進行一次清潔、保養。每年至少進行一次控制閥門的開關試驗;

  2、對泵進行維護保養;

  3、檢查閘閥的磨損狀況;

  4、加強對給排水管的維修保養。

三、供配電設備

(一)電氣維修安全管理規程

  1、電氣維修人員必須持證上崗;

  2、在電氣維修時,維修人員應穿戴好安全防護用品,配備絕緣良好的電工工具;

  3、維修和保養電氣設備時,應按要求做好保證安全的組織和技術措施,維修組長應在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監督執行情況;

  4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業時,應設專人監護,并至少二人進行;

  5、一般情況下,應盡量避免帶電作業,若因特殊需要必須帶電作業時,應安裝隔離擋板,并有專人監護;

  6、在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作手柄上,要掛"禁止合閘,有人作業"的標識牌;

  7、維修或養護后的電氣設備或線路,經檢查無誤,拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現場后,方可送電。

(二)配電室管理制度

  1、未經相關部門許可,非工作人員不得入內;

  2、室內照明、通訊保持良好,墻上配掛溫度計;

  3、值班員必須持證上崗,熟悉配電設備狀況,操作方法和安全注意事項;

  4、建立配電運行記錄,每班巡查,密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況,嚴禁變壓器,空氣開關超載運行。查出問題應及時處理,并做好記錄。不能解決的問題要及時上報;

  5、配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行,其他在場人員只做監護,嚴禁兩人同時操作,以免發生錯誤;

  6、保持配電室消防設施的齊備完好,保證應急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室;

  7、供電回路操作開關標志要明顯,停電拉閘要掛標識牌;

  8、配電室設備及線路改變要經主管部門同意;

  9、操作及維修時必須使用電工絕緣工具,絕緣鞋、絕緣手套等;

  10、認真執行交接班制度;

  11、經常保持配電室地面及設備外表清潔無塵。

(三)停電操作規程

  1、驗明所停電線路開關位置,確認無誤后,方能停電,再掛上"有人工作,嚴禁合閘"標識牌;

  2、全面或一臺變壓器停電,應按規程從低壓側負荷分開關開始停電,然后再停變壓器低壓側總開關,高壓側總開關,當停高壓側電的操作時,監護人需穿戴好絕緣手套、鞋等;

  3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作;

  4、當要將電源轉換時,應選擇適當時間,并事先通知有關部門、業戶。

四、電梯

(一)電梯機房管理規定

  1、每周對機房進行一次全面清洗,保證機房和設備表面無明顯灰塵,機房及通道內不得住人、堆放雜物;

  2、保證機房通風良好,風口有防雨措施,機房內懸掛溫度計,機房溫度不超過40度;

  3、保證機房照明良好,并配備應急燈,滅火器和盤車工具;

  4、毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作;

  5、機房門窗應完好并上鎖,未經部門允許,禁止外人進入,并注意采取措施,防止小動物進入。

(二)電梯的日常檢查和維護

  1、曳引電機的溫升是否正常,運行中有無震動和異味、通風是否良好。限速器運轉有無異常響聲。對以上設備外部進行清掃,保持設備本色;

  2、制動器的動作有無異常,線圈是否過熱,緊固螺絲有無松動,制動輪表面有無劃痕和油垢,清除外部灰塵和油垢;

  3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常,有無滲油、漏油現象。運轉聲音是否正常,有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔;

  4、曳引輪、導向輪及曳引繩的運行情況是否正常,軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉、移位現象或斷絲,如發現有上述情況,應做好標記,每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況,若油垢落灰過多,應安排時間擦洗。

五、消防監控系統

(一)火災報警控制系統維保程序

  1、日檢:對火災報警主控屏作自檢功能檢查,主機顯示功能是否正常,指示燈是否有損壞;

  2、月檢:完成日檢全部內容。測試主控屏主要工作電壓,檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫,導線編號是否完整清晰,因受環境影響導致煙感器、溫感器臟污應及時清潔;

  3、年檢:逐個拆下煙感器、溫感器,對其上的灰塵、銹斑進行清潔,并對線路接頭進行緊固;

  4、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

(二)煙、溫感器系統的保養程序

  1、日常情況下,主控器自檢時若發出煙感報警信號,應趕到報警現場檢查報警原因,若為誤報警,應對該報警作消音和復位處理;

  2、每月抽取總煙感器的5%,用熏煙法試驗靈敏度,應該全部合格,若其中不合格,則應另外抽取總數的10%直至全部合格為止;

  3、對因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方,應及時做出特別檢查;

  4、溫感的保養參照煙感進行,試驗報警靈敏度時應加溫,使其報警。

六、房屋設備有哪些?

1、房屋設備的分類

  通常來說,我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。

(一)房屋建筑衛生設備

  (1)室內給水設備:通常分為生產給水設備、生活給水設備和消防給水設備;

  (2)室內排水設備:通常分為生活污水管道、工業區廢水管道、室內雨水管道;

  (3)熱水供應設備:一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環管道、配水循環管道、給水循環管道)組成;

  (4)供熱設備:包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種;

  (5)消防設備:目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統,其他配套消防設備有溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備;

  (6)通風設備:包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等;

  (7)空調設備:大型商業大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備,小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調機。

(二)房屋建筑電氣設備

  (1)供電及照明設備:變壓器房內的設備、配電房內設備、配電干線和層配電箱;

  (2)弱電設備:主要有:通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統、自動監控、報警系統以及電腦設備等;

  (3)電梯設備:其設備組成部分主要有傳動設備、升降設備、安全設備、控制設備和防雷裝置。

2、設備的登記與建檔

  物業管理公司一旦開始接管物業,工程管理人員就應根據設備的分類和目錄,對設備進行登記,建立設備臺賬,以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。設備登記卡其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養維修情況等,它是組織保養、維修計劃的依據。

3、設備管理內容

  設備管理工作,一般由物業管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統一管理,也可分別管理。房屋設備管理主要包括使用管理、維修養護管理、安全管理、技術檔案管理。

篇4:電梯設備的運行巡視監控管理

電梯設備的運行巡視監控管理

  巡視監控管理,是由電梯機房值班人員實施的,定時對電梯設備進行巡視、檢查,發現問題及時處理的管理方式。電梯機房值班人員每日對電梯進行一次巡視,根據巡視情況填寫《電梯設備巡視記錄》。

電梯設備巡視記錄表

  巡視時間 備注 電梯編號 序號 運行監控項目電梯值班員: 負責人:

  1 機房溫度、濕度

  2 曳引電動機溫度、潤滑油、緊固情況

  3 減速箱油位油色、連軸器緊固情況

  4限速器、機械選層器運行情況

  5 控制柜的繼電器工作情況

  6 制動器

  7 變壓器、電抗器、電阻器

  8 對講機、警鈴、應急燈

  9 轎箱內照明、風扇

  10 廳外轎內指層燈及指令按鈕

  11 廳門及轎門踏板清潔

  12 開關門有無異常

  13 井道底坑情況

  14 各種標示物及救援工具情況

  15 電梯運行舒適感

1、建立巡視監控管理制度

  公司工程部的電梯管理員,根據電梯的性能和運行情況制定出電梯巡視管理制度。并監督機房值班人員執行。

2、巡視內容:

  機房值班人員巡視應注意按照上表提示內容檢查。

3、巡視中發現不良情況的處理

  當巡視中發現不良狀況,機房值班人員應及時采取措施進行調整。如果問題嚴重則及時報告公司工程部主管,協同主管進行解決。整修時應嚴格遵守《電梯維修保養標準》。

篇5:工程部機電設備運行管理人員崗位職責

  工程部機電設備運行管理人員崗位職責

  5.1 任職資格

  5.1.1 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。

  5.1.2 中級以上技術等級。

  5.1.3 有一定的機電設備維修管理經驗。

  5.2 工作內容

  5.2.1 機電設備運行管理人員必須不斷學習,提高技術技能,必須有高度的責任心,必須持有相關的技術證件。

  5.2.2 機電設備運行期間,須確保其安全運行,隨時巡查,并作好相關記錄,嚴格執行交接班制度。

  5.2.3 所有設備運行期間須24小時有人值班并巡查,及進發現問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜,及進通知相關人員并作應急處理。

  5.2.4 設備停止運行期間,須按時檢查并試運行。所有設備須制定詳細維修保養計

  劃,定期維修保養,并作好記錄。

  5.2.5 所有設備的操作和檢修須按說明書規定程序進行,不得隨意更改或省略操作步驟。嚴禁在設備啟動前不作檢查。

  5.2.6 按說明書規定更換設備零部件、冷卻液、潤滑液等,嚴禁設備疲勞運行或帶病運行。

  5.2.7 保持設備房內干凈整潔,嚴禁無關人員進入設備房,設備設施專用工具或備件等須造冊登記,擺放整齊并保管好。

  5.2.8 所有設備設施須設立崗位責任人,所有標牌警示須準確齊備到位。

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