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物業共用部位和共用設施設備服務標準

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物業共用部位和共用設施設備服務標準

  1、根據房屋實際使用年限、使用狀況、對房屋共用部位和設施設備完好狀況做出評價。屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,向業主大會或業主委員會提出書面報告與建議;

  2、發現物業管理區域違反規劃或管理規約(臨時管理規約)私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為,應及時告知和勸阻,并及時報告有關主管部門;

  3、每年對避雷接地系統進行檢查維護,符合規范要求。雷電、強降雨、大風、沙塵暴等極端天氣前后應進行重點檢查,發現嚴重腐蝕、松脫等現象立即更換或緊固,保持避雷系統安全可靠;

  4、根據特殊情況(如異常危害性天氣、業主委員會委托等)需要,安排對共用重點部位和重點設施設備進行針對性檢查。檢查中應充分考慮當地冰雪和風災等因素,可能對建筑物、附屬構建物、周邊環境和人身安全造成的影響;

  5、每年宜向業主開放查驗一次主要設施設備運行情況;

  6、建立并完善房屋及公用設施設備的基礎檔案,運行、檢查、維修養護記錄應歸檔;

  7、對房屋共用部位和共用設施設備應加強日常管理,每半年進行全面安全普檢不少于1次;

  8、對路面、景觀、小品、圍墻(護欄)、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、周界報警監視系統等巡視,每周巡視不少于2次;

  9、對樓內公共部位每周巡視不少于2次,保持共用部位的玻璃、門窗配件完好、照明燈具正常使用,做好專項檢修,無安全隱患,房屋外觀整潔無脫落污跡等;

  10、保持小區各組團、棟號、單元(門)、戶標志、標識、信報箱、宣傳牌字跡清晰,外觀整潔和美觀,無安全隱患。發現損壞,及時修復,完好率應達到90%以上。

供水系統

  1、供水設施應按照供水管理部門和衛生防疫部門的要求使用消毒設備,水箱按規定清洗消毒、水質化驗,水質應符合國家生活飲用水衛生標準;

  2、建立共用供水操作規程、保養規范、停水處置預案、巡視制度及清冊(設備臺賬),按規程運行、檢查、維修養護并歸檔;

  3、重要設施設備、特種設備及儀器儀表按照有關規定檢驗檢測,操作規程上墻,有安全隱患及維修期內警示標志,配有流體流向標識、運行狀態標識。危險設備、危及人身安全處有防范措施;

  4、對共用設施設備(飲用水箱、消防泵、噴淋泵、污水泵等)進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外),保養水箱人孔、進水管、溢水管、泄水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門;

  5、冬季水箱有可靠的保溫措施,且不得對水質產生污染。保持箱體完好,池體內清潔,無滲漏,表面和支架無銹蝕,漆膜脫落處及時修補;保持清潔衛生和良好的通風、照明、采暖、地面排水暢通;

  6、屬于小修的及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,應向業主大會(業主委員會)或相關部門提出報告與建議,或按有關規定辦理;

  7、采用一用一備(或一用二備)水泵供水系統的,每季度切換1次供水水泵的運行;

  8、遇緊急情況,發生突發公共衛生事件時,要加強對供水系統的消毒和清洗,張貼通知,禁止無關人員進入二次供水機房和接近水箱;加強巡視,巡視有項目內容,有巡視記錄,確保供水設施設備無故障和無安全隱患運行;

  9、各種儀表指示穩定正常,保持閥門開關潤滑靈活,發現滴漏及時維修保持正常運行和使用,消除安全隱患并填寫水泵運行記錄,建檔備查。泵房、消防泵及管道閥門每2個月檢查清洗不少于1次。

排水系統

  1、排水系統井蓋完好,井內(壁)無積物浮于面上,水面無漂浮物。排水出入口暢通,無積水,清理后及時保潔現場;

  2、化糞池每年清理1次,清理前提前24小時告知業主。清理現場設置安全標志,人工清理者應將污物包裝良好,當天運走,清運過程無漏灑。清理現場及時清洗干凈;

  3、落水管、落水口保持完好,排水明溝雨季和春季應加強清掃。每季度清掃不少于3次;

  4、每年不少于2次對地下管井疏通清理。清理時應設置警示牌,必要時加護欄。清理后地面沖洗干凈,水流暢通無堵塞外溢現象;

  5、共用排水管道發生堵塞時,應按照緊急維修項目及時處理。

道路車輛

  1、建立道路停放車輛管理制度及管理方案;

  2、道路交通標志設置明顯、清晰、停車場、棚、房設施完好無損。封閉停車場(地下停車場)內照明設施完好,通道暢通,路面平坦,給排水暢通,通風正常,配備必要的消防設備;

  3、交通設施(道閘、擋車器材、限速標識,行駛方向,路面停車標識等)指示標識規范、清晰、正常使用,便于車輛有序通行和停放;

  4、占道停車費按業主大會決定收取,收費標準應在車場車庫明顯之處公示;

  5、車輛停放有序,車輛憑證(卡)出入,定期存放的,應簽訂停車管理服務協議,明確雙方的權利義務責任;

  6、停車場地面保持清潔,無雜物;

  7、實行特約服務的,按約定落實看護管理責任。

電梯運行

  1、建立電梯運行監管制度,指定緊急救援方案和處置預案;

  2、電梯在使用前或使用后30日內,須向有關部門辦理安全使用許可證,標注應置于電梯轎廂內明顯位置,注明注冊登記檢驗合格標志。電梯內應設置報警電話;

  3、電梯安全檢驗合格有效期滿前1個月,應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請,并取得《電梯安全使用許可證》。電梯日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除,并逐臺建檔、建卡、注冊登記;

  4、電梯的維護保養應與有資質的維修服務單位簽訂合同,明確約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務和責任,對專項服務企業的維修保養工作進行監督,落實定期檢修維保工作。大中修更新改造后,電梯應有質量驗收證明(或質量驗收報告),更該部分須有變更設計的證明文件、電梯安裝驗收證明和報告;

  5、日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除。電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器應每年進行校驗、檢修;

  6、確定合理電梯運行高峰時間,監督電梯運行狀況,加強日常維修保養,適時降溫、通風、防雨,做好運行服務,防止地面水流入電梯井。配備電梯安全管理人員,嚴禁違章使用電梯。安全管理人員應具備必要的安全知識;

  7、電梯停梯維護應提前1天通知業主,維修期間應減少對業主正常生活的影響;

  8、發生電梯停電困人、夾人等危險情況時,物業服務人員須在15分鐘內到達現場,迅速組織救助;

  9、保持電梯機房整潔,控制柜、主機表面、地面無積灰,無污漬,消防設施完好。電梯井底垃圾雜物應定期進行清理。

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篇2:物業公司低壓電氣設備檢修、維護保養安全操作規程

  物業公司低壓電氣設備檢修、維護保養安全操作規程

  1、工作前,必須檢查工具,測量儀表及防護用具是否完好。

  2、任何電器設備未經驗電,一律視為有電,不準用手觸及。

  3、電氣設備其帶動的機械部分需要修理時不準在運轉中拆卸修理。必須在停車后切斷設備電源,取下熔斷器,掛上“禁止合閘,有人工作”的標示牌,并驗明無電后,方可進行工作。

  4、在配電總盤及母線上進行工作時,在驗明無電后應掛臨時接地線,裝拆接地線都必須由值班電工進行。

  5、臨時工作中斷后或每班開始工作前,都必須重新檢查電源確已斷開,并驗明無電。

  6、每次維修結束時,必須清點所帶工具、以防遺失和遺留在設備內造成事故。

  7、維保單位檢修人員修理電氣設備或其帶電的機械部分時,由值班電工進行登記,并注明停電時間。完工后要交待并共同檢查,然后方可送電,并登記送電時間。

  8、低壓設備上必須進行帶電工作時,要經過班長以上主管批準后,安排有一定實踐經驗的人員擔任工作,并要有專人監護。工作時要穿絕緣鞋或站在干燥的絕緣墊上,戴絕緣手套、使用有絕緣柄的工具進行作業,鄰近相帶電部分和接地金屬部分應用絕緣板隔開,嚴禁使用銼刀、鋼尺等工具,嚴禁穿汗背心或短褲進行帶電作業。

  9、動力配電箱的閘刀開關,禁止帶負荷拉閘。

  10、帶電裝卸熔斷器管時,要戴防護眼鏡和絕緣手套,必要時使用絕緣夾鉗,站在絕緣墊上。

  11、熔斷器的容量要與設備和線路安裝容量相適應。

  12、電氣設備的金屬外殼必須接地(接零)。接地線要標準。有電設備不準斷開外殼接地線。

  13、電器或線路拆除后,線頭必須及時用絕緣膠布包扎好。

  14、臨時裝設的電氣設備必須將金屬外殼接地。使用電動工具時,要戴絕緣手套,并站在絕緣墊上工作。

  15、電氣設備發生火災時,要立刻切斷電源,并使用二氧化碳滅火。嚴禁用水滅火。

篇3:物業強、弱電設備巡查維護制度

  強、弱電設備巡查維護制度

  1、小區內強、弱電設備檢查維護工作,由工程部強電負責人主持維修電工進行,對設備的檢查工作應認真、細致,發現設備故障隱患及時報告上級,盡快組織處理,確保設備正常運轉;

  2、強、弱電設備設施如室內中監控主機及配電箱;室外配電柜;強弱電管井;強弱電豎井等,應每月進行巡視、檢查,并進行記錄;

  3、公共區域的照明電源箱及照明燈具應每周進行巡視檢查,并應做好記錄;

  4、強、弱電設備檢查發現的問題,由強電負責人填寫維修任務單,布置維修工作按安全措施,提出維修技術標準,指派技術工人進行維修;

  5、強、弱電設備須停電檢修時,強電負責人應填寫停電通知單,影響正常使用的應由工程部經理審批,客務部辦理客戶聯絡手續后,方可進行停電檢修工作;

  6、強、弱電設備計劃維修工作,由強電專業主管按維修計劃,安排維修,執行維修任務單程序;

  7、強、弱電設備急修項目,執行“內部維修單”,由當班維修電工進行,接到“內部維修單”后15分鐘內趕到現場,迅速排除故障,并將維修情況記錄在“工作日志”本上,如不能排除故障,須停機檢修時,報工程部主管、經理組織力量搶修。

  8、設備維修完畢后,應經過必須的電氣實驗和設備試運轉,確認無誤后,方可投入正式運轉;

  9、對故障檢修后電氣設備,應增加巡視檢查次數,并考核運行的技術性能,填寫巡視檢查記錄。

篇4:物業中設備和設施的區別

  物業中的設備和設施有什么區別?

  共用設備設施是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。參考物業詞典房屋設備房屋設備是建筑的有機組成部分。它只有與房產物業密切配合,才能充分發揮房產物業的功能和作用??梢哉f,房屋建筑如果沒有附屬設備幾乎不會有什么真正的使用價值,因此在物業管理中,房屋的設備管理是極其重要的組成部分,占據核心地位。房屋設備的養護、維修管理是物業管理不可欠缺的重要內容。房屋設備管理的好壞與否直接影響房屋的住用水平,并反映物業管理工作的水平和質量。物業管理人員必須充分地認識到設備(尤其對房屋建筑)在物業管理中的作用,全面了解和掌握所管轄區內的各種設備、設施的原理、性能及其養護維修管理的內容和方法,以最有效地發揮設備的使用功能。

  一、房屋設備的作用房屋設備是房屋建筑內部附屬設備的簡稱,是構成房屋建筑實體的有機的重要組成部分。房屋建筑內部附屬的基本設備,如供水、排水、供暖、供冷、供電、電梯等,主要是為了滿足生產和生活的需要和提供衛生而舒適的工作和生活環境。隨著城市現代化程度的提高,人們對房屋設備功能的要求越來越高。要求在房屋建筑內部裝設日臻完善的設備,所以房屋設備管理得好壞,直接影響著房屋的居住水平,是關系到人們生活質量的大事,也是物業管理工作的重要組成部分。

  二、房屋設備的分類房屋設備是根據用戶要求和不同的物業用途而設置的,因此,不同用途的房屋有不同用途的設備。如一般住宅中的房屋設備由水、電、氣、衛、電梯、閉路電視等設備系統組成,而現代化綜合寫字樓、商廈等還有空調、自動報警、電訊服務等設備系統。通常來說,我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。

  房屋建筑衛生設備

  (1)室內給水設備。室內給水設備通常分為生產、生活和消防3類。

 ?、偕a給水設備。通常用于生產設備的冷卻、原料和產品的洗滌、鍋爐用水及某些工業的原料用水等,生產用水對水質、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區別。

 ?、谏罱o水設備。主要是供民用、公共建筑和工業企業建筑內的飲用、烹調、盥洗、洗滌等生活上的用水,要求水質必須完全符合國家規定的飲用水標準。

 ?、巯澜o水設備。是供層數較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統的消防設備用水。一般情況下,人工方法提供系修現場的平面管理,合理利用空間,促進文明施工,創文明施工現場。做好參與統并不需要單獨設置,可按水質、水壓、水溫及室外供水情況,考慮技術、經濟和安全條件來組成不同的供水系統。

  (2)室內排水設備。室內排水設備是指用來排除生活污水和屋面雨、雪水的設備。通常室內排水管道分為3類:

 ?、偕钗鬯艿?。排除人們日常生活中的洗浴、洗滌生活污水和糞便污水。

 ?、诠I區廢水管道。排除工礦、企業生產過程中所排出的污(廢)水。

 ?、凼覂扔晁艿?。接納、排除屋面的雨雪水。室內排水系統一般由衛生器具、排水管道、通氣管道、清通設備、抽開設備、污水局部處理構筑物等組成。

  (3)熱水供應設備。熱水供應設備一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環管道、配水循環管道、給水循環管道)組成。

  (4)供熱設備。供熱設備包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種。供暖設備系統一般由下列3部分組成:①熱源部分。是熱量發生器,如鍋爐、蒸汽噴射器等。②輸熱部分。是熱量輸送管網,如室外供暖管道。③散熱部分。是熱量散發的設備,如散熱器、暖風機、輻射板等。

  (5)消防設備。目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統,其他配套消防設備有**、溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。一般的民用住宅小區常配用的消防設備為供水箱、消防箱、滅火機、滅火瓶、消防龍頭等。

  (6)通風設備。通常指房屋內部的通風設備,包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等。

  (7)空調設備。大型商業大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備,小型商店或居住公寓樓通常采用窗式或分體式空調機。單體空調機較為簡單,在此不做介紹。這里只介紹中央空調的設備構成,通常包括風管、空調水管、冷水機組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網等設備。

  2.房屋建筑電氣設備房屋建筑電氣設備主要有:

  (1)供電及照明設備。供電設備有:

 ?、僮儔浩鞣績鹊脑O備。變壓器房內一般有高壓開關、變壓器以及各種溫控儀表和計量儀表等。

 ?、谂潆姺績仍O備。配電房是將經變壓器降壓的電源經開關分配至各用電設備的建筑物。它的主要設備有:低壓配電柜、空氣開關、計量指導儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。

 ?、叟潆姼删€。指配電房由線柜通向各用電設備或各樓層配電箱的供電線路。

 ?、軜菍优潆娤?。該設備將配電干線的電能分配給本層的各用電設備。照明設備包括:開關、插座和各種照明燈具。

  (2)弱電設備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設備及裝置。主要有:通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統、自動監控、報警系統以及電腦設備等。隨著現代化建筑水平的提高,房屋的弱電設備越來越多。

  (3)電梯設備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設備組成部分主要如下:

 ?、賯鲃釉O備。拖動轎廂的機器有曳引機(包括減速機、電動機和制動器)、導繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。

 ?、谏翟O備。包括轎廂、導軌、平衡鏈等。

 ?、郯踩O備。主要有限速器、緩沖器、限位開關、超載開關、防止夾人的光電開關、各部位的檢修開關、消防開關、運行急停開關、限速安全鉗動作開關等。

 ?、芸刂圃O備。主要有電源開關(自動空氣開關和鐵殼開關2種)、控制柜、選層 器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關設備、轎廂內照明、檢修照明等。

  (4)防雷裝置。通常是指避雷網等。建筑物對上述設備的配置與安裝是根據物業的用途、檔次及用戶的要求而確定的,如普通住宅,一般只設置給排水、供電及照明、電視、電話等設備;對于高層建筑,要增加電梯、消防等設備;而現代化綜合性商業大廈,則幾乎包括以上所列的全部設備,而且設備更先進,品種更齊全

  三、設備的登記與建檔物業管理公司一旦開始接管物業,工程管理人員就應根據設備的分類和目錄,對設備進行登記,建立設備臺賬,以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。設備登記卡其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養維修情況等,它是組織保養、維修計劃的依據。

  四、設備管理內容設備管理工作,一般由物業管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統一管理,也可分別管理。房屋設備管理主要包括使用管理、維修養護管理、安全管理、技術檔案管理?;厩闆r如下:

  1.使用管理使用管理制度主要有設備運行值班制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制。房屋設備根據使用時間的不同,可分為日常使用設備(如給排水、供電、電梯等)、季節性使用設備(如供暖供冷設備)、緊急情況下使用設備(如消防、自動報警設備)。各類設備都要制定相應的設備運行使用制度。

  2.維修養護管理維修養護內容主要包括設備定期檢查、日常保養、維修制度、維修質量標準以及維修人員值班制度等。

  3.安全管理安全管理在房屋設備管理中占有重要位置。國家對安全性能要求高的設備合格證制度,要求維修人員參加學習培訓考核后,持證上崗,同時要制定相應的管理制度,確保使用安全。

  4.技術檔案資料管理這是設備的基礎資料管理,它包括設備的登記卡、技術檔案、工作檔案、維修檔案等。參考物業詞典。

篇5:物業設備管理建筑給水系統給水方式

  物業設備管理知識:第二節  建筑給水系統的給水方式

  室內給水系統的給水方式必須根據用戶對水質、水壓和水量的要求 ,室外管網所能提供的水質、水量和水壓情況 ,衛生器具及消防設備等用水點在建筑物內的分布情況 ,以及用戶對供水安全的要求等條件來確定。室內給水系統的給水方式主要有下列幾類。

一、直接給水方式

  直接給水系統 ,又稱簡單給水系統 ,當室外給水管網的水量、水壓在一天中任何時間都能滿足建筑室內用水要求時 ,采用這種方式。直接給水方式是最簡單、最經濟的供水方式。

二、設置升壓設備的給水方式

  當室外給水管網的水壓低于或周期性低于建筑物內部給水管網所需水壓 ,而且建筑物內部用水量又很不均勻時 ,宜采用設置升壓設備的給水方式。

  (一)單設水箱給水方式

  當一天內室外管網壓力大部分時間能滿足要求 ,僅在用水高峰時刻不能保證建筑物上層用水時 ,可采用單設水箱的方法來解決。當室外給水管網水壓足夠時向水箱充水 ,當室外管網壓力不足時由水箱供水。采用這種方式要確定水箱容積 ,必須掌握室外管網一天內水流量、壓力的逐時變化資料 ,但這種資料一般難以得到 ,需要時可做調查或進行實測。一般建筑物內水箱容積不大于20m3 ,故單設水箱方式僅在日用水量不大的建筑物中采用。室內設有給水管道系統及屋頂水箱 ,常用于在一天24h 的大部分時間內室外給水系統的水壓、水量在任何時間都能滿足室內最高點的用水要求 ,但在集中用水高峰時間內 ,由于用水量增加 ,室外管道水壓下降 ,以致滿足不了室內上層用水的情況下。一天中 ,當室外管網水壓足夠時 ,便向水箱充水,不夠時 ,便由水箱供水。因此 ,要確定水箱容積 ,就需要了解室外給水管道在一天中的水壓變化情況(可由安裝在管道上的水壓表進行觀察)以及水壓不足時水箱應供給的水量。

  (二)單設水泵給水方式

  當某建筑物內所需水壓較高而室外管網不能滿足、需設水泵增壓時 ,可將水泵的吸水管直接連接在室外給水管網上 ,這樣耗電少 ,可節約日常運行費。但這種連接方式有局限性 ,只有當室外管網中水量充足、建筑物用水量小、經水泵抽吸后不影響室外管網正常工作且經市政管理部門同意后才可使用。

  當室內用水量大而均勻時 ,如生產車間給水 ,可用均勻加壓。當室內用水量大且用水不均勻時 ,如住宅、高層建筑等 ,可考慮采用水泵變頻調速供水 ,使供水曲線與用水曲線接近 ,并達到節能的目的。對于水量較大 ,但用水不均勻的特性比較突出的建筑物 ,如住宅、高層建筑等 ,為了降低電耗 ,提高水泵工作效率 ,可考慮水泵變速運行 ,使水泵供水曲線和用水曲線接近 ,達到節能的目的。

  目前多采用水泵的變頻調速運行 ,它通過變頻器改變供電頻率 ,從而使電動機以及由電動機驅動的水泵的轉速變化。

  水泵直接從室外管網抽水 ,會使外網水壓降低 ,影響附近居民用水 ,因此水泵從外網直接抽水時 ,應征得供水部門的同意。當建筑物用水量大、水泵抽水后室外管網中的水壓產生大幅度波動、影響其他用戶的使用時 ,為避免上述問題 ,可在系統中增設貯水池 ,采用水泵與外網間接連接的方式。

  (三)設水泵唱水箱聯合給水方式

  當室外給水管網的水壓經?;蛟谙募居盟叻迤趦鹊陀谀辰ㄖ锏囊笏畨?,且用水量又不均勻時常采用設有水箱、水池和水泵的給水方式 ,此方式常用于多層建筑。建筑物要求安全供水 ,也可采用這種給水方式 ,此時水池和水泵作為一種獨立的備用給水裝置是目前應用最廣的一種給水方式。這種給水系統采用水泵和水箱聯合使用的方式 ,由于水泵的出水量穩定 ,并且能在高效率下工作 ,水箱容積也可減小 ,還可在水箱中采用浮球繼電器等裝置 ,以達到水泵啟閉自動化、減少管理人員、節約經常管理開支的目的。所以,這種給水方式技術上合理 ,給水較可靠 ,但經濟上一次性投資較大。

  在水箱內設置控制裝置 ,可使水泵自動啟閉。因此,這種方式技術上合理,供水可靠 ,雖設備費用較高 ,但從長期考慮 ,其運行效果還是經濟的。

  (四)分區供水的給水方式

  城市供水壓力不足 ,多層建筑只能滿足下部幾層的用水而不能供到上部樓層時 ,為了能充分利用室外管網的壓力 ,常將室內給水系統分為上下兩個供水區 ,下區直接由室外管網供水 ,上區由水泵唱水箱聯合供水(或單設水箱的給水方式)。高層建筑中多采用分區供水系統。

  (五)設氣壓給水設備的給水方式

  當室外給水管網水壓經常不足 ,而建筑物內又不宜設置高位水箱或設水箱確有困難的情況下 ,可設置氣壓給水設備。氣壓給水裝置是利用密閉壓力水罐內氣體的可壓縮性貯存、調節和壓送水的給水裝置 ,其作用相當于高位水箱或水塔。水泵從貯水池吸水 ,經加壓后送至給水系統和氣壓罐內 ;停泵時,再由氣壓罐向室內給水系統供水 ,并由氣壓水罐調節、貯存水量及控制水泵運行。

  氣壓罐給水系統的主要設備可設在建筑物的任何高度上 ,安裝方便 ,水質不易受

  污染 ,投資省 ,建設周期短 ,便于實現自動化等。但由于給水壓力變動較大 ,所以管理及運行費用較高 ,供水安全性較差。氣壓罐給水系統尤其適用于新建筑的施工現場的供水。

三、高層建筑的室內給水方式

  由于高層建筑層數多,因此其給水系統必須進行豎向分區。豎向分區的目的在于:

  (1)避免建筑物下層給水系統管道及設備承受過大的壓力而損壞 ;

  (2)避免建筑物下層壓力過高 ,管道內流速過大而引起的流水噪音、振動噪音、水錘及水錘噪聲 ;

  (3)避免下層給水系統中水龍頭流出水頭過大而引起的水流噴濺。

  高層建筑給水系統豎向分區有多種方式。

  (1)低區直接給水 ;高區為設貯水池、水泵、水箱的給水方式。

  這種方式的優點是既可充分利用城市配水管網壓力 ,又可減少貯水池和水箱的容量 ,供水安全且經濟。缺點是高區設置貯水池、水泵、水箱一次性投資大 ,安裝、維護較復雜。

  (2)設貯水池和水泵、水箱各區并聯給水方式。

  各區均采用水泵、水箱供水方式 ,各區水泵集中設置在地下室或建筑底層或室外水泵房內 ,分別向各區供水。

  這種供水方式優點為各區給水系統獨立運行 ,互不干擾 ,任一區發生故障,不會影響其他各區用水。水泵集中布置 ,維護管理方便。水泵出水量和水箱調節容量均較小 ,可節省運行費用。缺點是高區供水需設置較長的耐高壓管路 ,分區設置水箱 ,將多占房間面積 ,水泵型號多,投資較大等。

  (3)氣壓水罐并列給水方式。

  這種供水方式是各區均采用氣壓水罐供水 ,如圖2唱3所示。氣壓水罐供水的優點是水質衛生條件好 ,給水壓力可在一定范圍內調節。缺點是氣壓水罐的調節貯量較小 ,水泵啟動頻繁 ,水泵在變壓下工作 ,平均效率低、能耗大、運行費用高 ,水壓變化幅度較大 ,對建筑物給水配件的使用帶來不利影響。

  (4)并聯直接給水方式。

  這種給水方式的各區水泵集中設置在泵房中 ,分別從貯水池中吸水向各區供水 ,如圖2唱4所示。貯水池及水泵房可設于本建筑的地下室或建于室外附近。這種方式的特點是各區給水系統獨立運行 ,無相互干擾和影響。

  (5)水泵、水箱分區串聯給水方式。

  這種給水方式的水泵、水箱布置于各區 ,下一區的水箱兼作上一區的貯水器如圖2-5所示。

  采用這種方式的優點是總管線較短 ,可降低設備費和運行動力費。缺點是供水獨立性差 ,上區受下區限制 ;水泵分散設置,管理維護不便;水泵設在建筑物樓層 ,由于振動產生噪聲干擾大 ;水泵、水箱均設在樓層 ,占用建筑物使用面積。

  (6)水箱減壓供水方式。

  用水泵將建筑物內用水量抽升至頂層的高位水箱 ,再由各分區采用小容量減壓水箱供水。

  這種供水方式的優點是水泵數目少、維護管理方便;各分區減壓水箱容積小 ,少占建筑面積。缺點是以最高區揚程提升全建筑最大時用水量 ,運行功率較分區設置水箱大 ,此外屋頂水箱容積大 ,增加了建筑物的荷載 ;低區供水受高區影響 ,供水可靠性差。

  (7)減壓閥供水方式。

  高層建筑供水管路 ,也可采用減壓閥。這種供水方式有高位水箱減壓閥給水方式、氣壓水箱減壓閥給水方式及無水箱減壓閥供水方式。采用減壓閥的最大優點是占用建筑面積少 ,其缺點是水泵的運行動力費用高。

 ?、?分區減壓給水方式。

  分區減壓給水方式有分區水箱減壓和分區減壓閥減壓兩種形式。分區水箱減壓是整幢高層建筑物內的用水量全部由設置在底層泵房內的水泵提升至屋頂最高處總水箱 ,然后再逐級向下一區的高位水箱給水 ,形成減壓水箱串聯給水系統。分區水箱起減壓作用。

  分區水箱減壓的主要優點是水泵數量少 ,水泵管理簡單(水泵僅兩臺 ,一用一備),水泵及管路的投資較省 ,設備費用較低 ,同時水泵房面積小 ,各分區減壓水箱調節容積小。其主要缺點是設置在最高層的水箱總容積大 ,增加了結構負荷 ,對建筑的結構和抗震不利。而且起傳輸作用的管道管徑也將加大 ,水泵向高位水箱供水 ,然后逐漸減壓供水 ,增加中、低壓區常年能耗 ,提高了運行成本 ,且不能保證供水的安全可靠 ,若上面任一區管道和水箱等設備出問題便影響下面的各區供水。

  分區減壓閥減壓的工作原理與分區水箱減壓供水方式相同 ,不同之處在于各區的減壓水箱由減壓閥代替。

  分區減壓閥減壓的最大優點是減壓閥不占樓層面積。這種給水方式提高了建筑面積利用率(無水箱),使建筑面積發揮最大的經濟效益。其缺點是水泵運行費用較高。這種產品在國內已有生產 ,價格便宜 ,安裝方便 ,使用可靠。

 ?、?分區并聯給水方式。

  分區并聯給水方式是在各區獨立設置水箱和水泵 ,將各供水區的水泵集中設于地下室 ,各水泵從貯水池向各供水區的水箱送水 ,再由各區的水箱向本區管網供水。這種供水方式的優點主要表現在各區是獨立給水系統 ,互不影響 ,某區發生事故 ,不影響其他區的供水 ,供水安全可靠 ,而且各區水泵集中設置 ,管理維護方便。其缺點在于水泵臺數多 ,水泵出水高壓管線長,設備費用增加 ,分區水箱占建筑層若干面積 ,減少了建筑使用面積 ,影響了經濟效益。

  這種給水方式比分區減壓給水方式動力消耗小 ,可靠性提高。

  高層建筑給水同樣可采用氣壓給水及變頻給水等方式。

  高層建筑每區內的給水管網 ,根據供水的安全要求程度設計成豎向環網或水平向環網。

  在供水范圍較大的情況下 ,水箱上可設置兩條出水管接到環網。此外,在環網的分水節點處設置閥門 ,以減少管段損壞或維修時停水影響供水范圍。

  高層建筑給水系統的消聲、減振、防水錘等技術問題越來越引起重視。一些技術措施也不斷成熟。

四、室內給水系統的管路圖式

  上述各種給水方式 ,按照其水平干管在建筑內敷設的位置 ,可分為三類。

  (一)下行上給式

  水平干管敷設在底層走廊(明裝、埋設或溝敷)、地下室天花板內、管溝內或直接埋地 ,自下而上供水。對于居住建筑、公共建筑和工業建筑 ,在利用城市管網的水壓直接給水時 ,多采用這種方式。

  采用這種布置方式 ,管道明裝時便于維修安裝。但與上行下給式相比 ,最高層配水點的出流水壓較低。在埋地敷設時 ,檢修不方便。

  (二)上行下給式

  水平干管常敷設在頂層天花板下吊頂內或平層頂上 ,在非冰凍地區 ,也有敷設在屋頂上的 ,對于高層建筑也可敷設在技術層內 ,自上而下供水。設有水箱的居住、公共建筑(如公共浴室),機械設備或地下管線較多的工業廠房 ,多采用這種方式。

  與下行上給式相比 ,最高層配水點的出流水壓較高。安裝在吊頂內的配水干管可能會因漏水或結露而損壞墻面或吊頂。另外 ,這種方式要求城市給水管網的水壓較高(與下行上給式相比),管材的消耗也稍多些。

  (三)中分式

  中分式的水平干管布置在中間技術層或中間某層吊頂內 ,向上下兩個方向供水。在屋頂設有露天茶座、舞廳,不便布置水平干管 ,或高層建筑有中間技術層可以利用時 ,常采用這種布置方式。

  管道安裝在技術層內時 ,便于維修、安裝 ,且有利于管道排氣 ,又不影響屋頂的多功能使用。但這種方式需設置技術層或增加中間某一層的層高。

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