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物業管理策劃階段工作程序(2)

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物業管理策劃階段工作程序(2)

物業管理有限公司程序文件

  --物業管理策劃階段工作程序  
1.目的  
規范物業管理策劃工作流程?!?br /> 2.范圍  
適用于公司待接管物業?!?br /> 3.職責 
 3.1分管總經理助理具體負責物業管理策劃階段的組織工作?!?br /> 3.2前期介入人員負責在對環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等向地產公司提供有益的建設性意見?!?br /> 3.3相關部門負責前期介入工作的協助和配合?!?br /> 4.方法和過程控制 
 4.1物業管理策劃階段包括物業管理的前期介入、制訂物業管理方案、組建新項目物業管理處三個基本環節?! ?br />4.2前期介入按照項目開發周期分為介入的早期、中期、后期三個階段?!?br /> 4.2.1早期階段:從進駐項目現場到主體動工之間的介入活動。包括: 
 4.2.1.1拆遷、搬遷現場臨時建筑物。
  4.2.1.2現場環境衛生、安全保衛、設備維護、飲食等管理工作?!?br /> 4.2.1.3提供項目營銷活動的后勤保障?!?br /> 4.2.1.4項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發放、調撥、跟蹤等管理工作?!?br /> 4.2.1.5審閱設計圖紙,對開發項目的規劃設計包括戶型設計、供電供水、污染處理、通訊網絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等提出建設性意見。
  4.2.2中期階段:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。包括:  
4.2.2.1專業技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,指出設計中缺陷、遺漏的工程項目?!?br /> 4.2.2.2加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控,發現問題及時解決。
  4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產公司建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等?! ?br />4.2.2.4根據相關驗收標準,從物業管理功能出發,對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題,及時向地產公司建議完善、修正?!?br /> 4.2.3后期階段:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。包括:  
4.2.3.1各類管理用房和商業用房的確定及裝修標準?!?br /> 4.2.3.2完善閉路監控系統、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施?!?br /> 4.2.3.3分批分期收集工程、配套設施設備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等?!?br /> 4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設施狀況,做好物業接管驗收的各項準備工作?!?br /> 4.2.3.5了解地產銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況?!?br /> 4.2.4專業技術人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上,作為重要資料保存?! ?br />4.3物業管理方案的制訂 
 4.3.1根據物業情況,制定調查方案,對物業進行調查。內容包括:  
4.3.1.1物業周邊人文環境、治安狀況、供方環境、物業管理水平、收費標準及政策環境等?!?br /> 4.3.1.2物業設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等?!?br /> 4.3.1.3視情況在地產銷售前期實施顧客需求調查如服務需求及消費水平等。在入伙前六個月,完成物業管理方案的編制,內容包括: 
 4.3.2.1分析物業本身及周邊環境,從物業的特色和不足中尋找完善物業管理服務的切入點?!?br /> 4.3.2.2新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時間、戶型、總戶數、車位數量、公用設施配套、機電設施設備等?!?br /> 4.3.2.3分析顧客需求,針對顧客群體特征、個性特征和服務需求,創新服務項目?!?br /> 4.3.2.4測算及擬定物業管理服務收費標準?!?br /> 4.3.2.5詳細介紹新小區管理的整體構思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。
  4.3.2.6確定需配置的資源, 制定物業管理處開辦費計劃,包括:辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具等預算開支?!?br /> 4.3.3由分管總經理助理組織相關部門對物業管理方案進行評審、驗證,評審驗證內容包括服務模式、資源配置、收費標準等,評審驗證結果記錄于《策劃方案/合同評審記錄表》?! ?br />4.3.4物業管理方案制定后,試運行六個月進行確認,試運行期間對不適宜的資源配置、流程規范等進行調整或補充完善,確定能完全滿足要求后再全面施行?! ?br />4.3.5如物業管理方案在實施中發生更改,應由原評審部門/人員重新評審,并得到批準。
  4.4組建物業管理處 
 4.4.1人力資源部根據物業管理方案,確定新建管理處人員編制?!?br /> 4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃?!?br /> 4.4.3入伙前三個月經總經理辦公會議確定新建管理處經理人選,并由人力資源部下發管理處成立的文件。
  4.4.4各相關部門協助進行相關各項準備工作?!?br /> 5.質量記錄表格 
 **WY7.3-G01-F1《前期介入情況周記錄表NO1》  
**WY7.3-G01-F2《前期介入情況周記錄表NO2》 
 **WY7.3-G01-F3《前期介入情況周記錄表NO3》 
 **WY7.3-G01-F4《前期介入情況周記錄表NO4》 
 **WY7.3-G01-F5《前期介入情況周記錄表NO5》 
 **WY7.3-G01-F6《前期介入情況周記錄表NO6》  
**WY7.3-G01-F7《前期介入情況周記錄表NO7》  
**WY7.3-G01-F8《前期介入情況周記錄表NO8》  

**WY7.2.2-Z01-F1《策劃方案/合同評審記錄表》www.satnat.net 物業經理人網

篇2:校園項目物業管理的整體設想及策劃

  校園項目物業管理的整體設想及策劃

  一 項目的調查和分析

  BJ國家會計學院位于BJ順義區天竺開發區24號,占地面積13.32萬平方米(約200畝),其中:總建筑面積約:7萬平方米;綠地面積:6200平方米;道路面積:33330平方米;

  體育場占地:16000平方米;建筑物占地:21870平方米(各類建筑共16幢);

  學院的主要設施包括:綜合教學樓、圖書館及信息中心、會議中心、學員活動中心、體育館、學員公寓、專家公寓、餐廳等。學院內同時可容納1000多名學員。BJ國家會計學院是一個擁有現代化一流教學、管理與信息基礎設施,建有寬帶信息網絡系統,提供各種信息環境和多媒體教學環境,提供多種遠程教學手段,是一個典型的、數字化的培訓基地和教學園區。

  二 針對BJ國家會計學院的特點建立明確可行的管理思路

  BJ國家會計學院是面向全國,培養宏觀經濟管理部門及金融機構的高級管理人員與高級財務人員的繼續教育基地。主要以注冊會計師的相關知識和高層次會計學歷教育為內容。作為國內一家高端全新的教學培訓基地,需要提供一個高標準服務與管理水平配套的物業支持體系。專家公寓和學員公寓的設施相當于星級賓館的水準,數字化的教學大樓完全可與5A級寫字樓相媲美。在服務方面不僅要突出高校后勤的管理特色,同時更需要提倡“酒店式服務”的理念,并將這一理念貫穿于對國家會計學院的物業管理和整體服務當中,將國賓酒店五星級的服務標準和服務體系在BJ國家會計學院的物業管理中得到延伸。

  三 為BJ國家會計學院建立一個有特色的管理模式

  BJ國家會計學院是一個具有國際化一流水準的教學培訓中心,學院不僅擁有現代化的寬帶信息網絡與先進的多媒體教學環境。同時優雅的校園景觀和怡人的生態環境給人們以極大的親和力與寧靜感。對這樣一個典型的、品質卓著的數字化的教學培訓基地,需要我們在品質化物業管理的基礎上不斷強調“人性化”與“舒適化”服務內涵,同時致力于精神文明的建設。BJKDF物業管理有限公司是一家中美合資企業,具有美國“JKDF”的服務品牌和管理理念。

  建立了一整套全方位、全過程、具有國際化標準的質量服務與管理體系,以及嚴格的崗位作業程序。在市場激烈競爭的環境下關注著人們的高舒適度與滿意度為宗旨,歷來注重對物業成本加以有效的控制。

  提供“周到”、“舒適”、“安全”的服務是我們對該項目的管理目標,數字化的管理手段可以方便物業公司與服務對象之間的溝通,我們將利用學院的網絡平臺積極征詢學員對我們服務的意見,同時利用學院數字化的網絡傳達我們的服務信息。

  四 節約水、電、能源的措施

  節約能源,保護環境是一項利國利民的舉措,作為一家對BJ國家會計學院實施物業管理服務的企業,有責任為該項目做好節水、節電、節能的各項工作。制定節能管理措施,嚴格落實操作細節,控制能源消耗。友情提示使用者,人人建立節水、節電的意識和習慣,物業公司帶頭做節約能源的表率。

  (一)節水

  1、加強節水宣傳,培養人們的節水意識,

  2、在公共用水區域,加裝節能設備設施(如感應沖便器、感應吸收器、機械節水器等),

  3、根據天氣情況,合理調節冷卻塔供水

  4、加強巡視,發現跑、冒、滴、漏處,立即處理。

  (二)節電

  1、加強節電宣傳,培養人們節電意識,

  2、充分利用智能系統,根據教學樓、公寓樓、辦公樓等區域實際使用情況,合理提供照明和給設備供電,

  3、加裝節能設備設施(如采用節能類型燈具、聲控燈、光控燈、聲光控燈等),

  4、利用教學樓、公寓樓、辦公樓等區域的使用高峰、低谷狀況合理調整開啟供冷機組數量、循環泵臺數或供熱循環泵的臺數,

  (三)節約能源(燃氣)

  1、加強節能宣傳工作,培養人們的節能意識,

  2、讓經驗豐富,責任心強的司爐人員上崗操作,

  3、根據室外氣溫來調節鍋爐的供熱量,

  4、加強巡視,確保供暖區域內保暖狀況良好,

  5、根據天氣狀況合理調整開啟供冷機組數量、循環泵臺數或供熱循環泵的臺數。

  根據教學樓,公寓樓,辦公樓等區域的實際使用情況,利用智能化系統控制供暖,合理調節溫度。

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