物業經理人

物業管理策劃、準備工作程序

1024

物業管理策劃、準備工作程序

  物業管理策劃、準備工作程序

  1目的

  通過接管物業前的策劃工作,為公司順利接管物業及接管后為業主提供優質服務創造條件。

  2范圍

  適用于公司待接管的各類物業。

  3職責

  3.1總經理指定專人具體負責物業管理策劃階段的組織工作,確保物業管理策劃階段各項資源的及時提供。

  3.2品質管理組負責在前期介入階段從物業管理運作的角度,對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面向發展商提供有益的建設性意見,并做好記錄。

  3.3品質管理組負責針對待接管物業特點制訂物業管理方案。

  3.4總經理辦公室負責協調前期介入人員的配備和新組建管理處人員編制的確定與配置工作。

  4方法和過程控制

  4.1物業管理策劃/準備工作包括物業管理的前期介入、制訂物業管理方案、組建新項目物業管理處三個基本環節。

  4.2前期介入

  4.2.1前期介入的作用

  A.完善物業的使用功能--向地產公司在新開發項目的規劃設計階段就戶型設計、供電供水、污水處理、通訊網絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等方面提出建設性意見?! .改進、完善物業的具體設計--公司根據收集的工程案例和工作經驗,從日后管理的角度及時向設計單位提出意見,避免出現設計缺陷。

  C.便于日后對物業的管理--由于早期介入物業的規劃、設計、管線敷設和設備安裝,熟悉現場情況,為日后物業的管理、維修保養帶來便利。

  4.2.2前期介入的方式--按照項目開發周期分為早期介入、中期介入、后期介入三個階段。

  A.早期介入:從進駐項目現場到主體動工之間的介入活動。工作內容包括:

  a.拆遷、搬遷現場臨時建筑物。

  b.現場環境衛生、安全保衛、辦公及生活設備的維護、飲食等管理工作。

  c.提供項目營銷活動的后勤保障。

  d.項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發放、調撥、跟蹤等管理工作。

  e.審閱設計圖紙,提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議。

  B.中期介入:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。工作內容包括:

  a.專業技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,指出設計中缺陷、遺漏的工程項目。

  b.加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控,發現問題及時解決。

  c.從業主使用功能角度,向發展商建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

  d.根據《物業移交驗收標準和要求》,從物業管理功能出發,對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題,及時向發展商建議完善、修正。

  C.后期介入:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。工作內容包括:

  a.各類管理用房和商業用房的確定及裝修標準。

  b.完善閉路監控系統、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施。

  c.分批分期收集工程、配套設施設備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等。

  d.充分了解掌握房屋及配套設施狀況,做好物業接管驗收的各項準備工作。

  e.了解地產銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況,核實兌現狀況,發現問題及時設計替代方案。

  4.2.3專業技術人員將前期介入工作情況記錄在《 前期介入情況周記表》(1-8)上,作為重要資料保存。

  4.3物業管理方案的制訂

  4.3.1品質管理部負責根據物業規模大小成立調查小組,制定調查方案,對物業進行調查。調查內容包括:

  A.物業當地人文環境、周邊治安狀況、周邊供方環境、周邊物業管理水平及收費標準、當地政策環境等。

  B.物業設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等。

  C.在地產銷售前期實施顧客需求調查如服務項目需求、服務水平及消費水平等。

  4.3.2品質管理部負責在入伙前六個月,完成物業管理方案的編制,內容包括:

  A.分析物業本身及周邊環境,從物業的特色和不足中尋找完善物業管理服務的切入點。

  B.新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交房時間、戶型、總戶數、車位數量、公用設施配套、機電設施設備等?! .分析業主需求,針對業主群體特征、個性特征等,提供創新服務。

  D.詳細介紹新小區管理的整體構思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。

  E.待接管項目的管理架構圖、各管理部門職能、各崗位人員配置及其崗位職責。

  F.確定、提供服務所需的基礎設施,包括:

  a.清潔及綠化設備和工具,如洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。

  b.安全設備,如對講機、手電筒、電警棍等。

  c.設備維護所必要的檢驗、維護設備和工具,如萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。

  d.會所服務需要設備,如飲水機、制冰機、空調、電視機、音響等。

  e.配套辦公場地及辦公設施設備,如電腦、打印機、傳真機、復印機等。

  f.員工后勤設施設備及服務配置,如員工宿舍、食堂、熱水器、消毒柜等。

  4.3.3品質管理部負責形成《物業管理方案報告書》。

  4.4組建物業管理處

  4.4.1辦公室負責根據物業管理方案,確定新建管理處人員編制。

  4.4.2辦公室負責編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃。

  4.4.3入伙前三個月經總經理辦公會確定新建管理處經理人選,并由人事行政管理部下發管理處成立的任命。

  5支持性文件

  **WY7.5.4-S01 《物業移交驗收標準和要求》

  6質量記錄和表格

  **WY7.1-G01-F1 《 前期介入情況周記表N01》  **WY7.1-G01-F2 《 前期介入情況周記表N02》  **WY7.1-G01-F3 《 前期介入情況周記表N03》  **WY7.1-G01-F4 《 前期介入情況周記表N04》  **WY7.1-G01-F5 《 前期介入情況周記表N05》  **WY7.1-G01-F6 《 前期介入情況周記表N06》  **WY7.1-G01-F7 《 前期介入情況周記表N07》  **WY7.1-G01-F8 《 前期介入情況周記表N08》

采編:www.satnat.net

篇2:物業質量手冊-服務實現、物業管理的服務策劃

  服務實現

  1 物業管理的服務策劃

  1 公司對與業主/用戶接觸的主要服務過程及影響服務質量的內部管理過程均進行識別和策劃,以確保:

  a)主要服務過程明確并適當文件化;b)主要服務過程按規定的要求實施;c)最終服務質量滿足預期的要求。

  2 公司物業管理服務實現主要過程a)對承接的物業管理項目進行評審。

  b)制訂物業管理方案。c)簽訂物業管理合同。

  d)進行物業接管驗收。e)入伙管理。f)住戶服務。

  g)設備、設施管理。h)環境管理。i)保安管理。j)維修服務等日常管理。k)配備一定的資源。l)物業質量檢查。

  3 為確保服務實現,公司制定并執行文件化程序《服務實現控制程序》。

  4 為滿足具體產品、項目、合同規定的質量要求,公司編制的質量計劃。質量計劃包括:

  a) 產品的質量目標要求。

  b)針對產品確定過程,文件和資源的需求。

  c)產品所要求的驗證、確認、監視、檢驗和試驗活動,以及產品接收準則。

  d)對實現過程及其產品滿足要求提供證據所需的質量記錄。

  5 支持性文件《服務實現控制程序》

篇3:物業管理手冊:服務實現策劃程序

  物業管理手冊:服務實現策劃程序

  1、目的

  對公司所提供的服務項目,規定專門的質量措施、資源和活動順序,以確保滿足業主的需求。

  2、適用范圍

  適用于對公司特定的服務項目的策劃及相應的質量計劃的編制、實施和控制。

  3、職責

  3.1各部門負責進行與本部門有關的質量策劃及編制相應的質量計劃。

  3.2管理者代表負責審核有關部門編制的質量計劃。

  3.3總經理負責批準有關部門編制的質量計劃。

  3.4品質部負責對各部門服務質量策劃的實施情況進行監督。

  4、程序

  4.1現有的服務項目按經策劃形成的管理手冊、作業指導書實施。

  4.2質量策劃的范圍

  4.2.1參加新物業管理項目的招投標。

  4.2.2爭創各級優秀、示范管理小區規劃和具體實施方案。

  4.2.3開展新的服務項目,如便民利民服務等。

  4.2.4改進物業管理服務質量的活動,如開展細節化服務質量活動。

  4.2.5現有體系文件未能涵蓋的特殊事項。

  4.3質量策劃的內容

  4.3.1服務實現策劃前,應確定服務的質量目標。

  4.3.2確保達到質量目標所進行的各過程所需的作業指導書。

  4.3.3提供上述過程所需的資源配置、運作階段的劃分、人員的職責權限和相互關系。

  4.2.4服務過程的質量要求、服務質量保證措施及服務承諾。

  4.2.5突發事件的預防及應急措施。

  4.2.6相關記錄的要求。

  4.3各相關部門依據總經理下達的新服務項目按上述要求進行策劃。

  4.4《質量計劃》的編制及審批

  各相關部門負責依據策劃的結果組織編制《項目方案》和質量計劃,報總經理批準后執行。

  4.5《質量計劃》的實施、監督和修改

  4.5.1相關部門在執行中應按照《質量計劃》的要求進行。

  4.5.2品質部對《質量計劃》的實施情況進行監督、檢查與考核。

  4.5.3《質量計劃》修改時,需報總經理批準。

  4.6《質量計劃》是受控文件,其分發、修改執行《文件控制程序》中相關規定。

  5、相關文件

  5.1《文件控制程序》

  6.相關記錄

  6.1《質量計劃》JW/JL-7.1-001

篇4:物業管理質量策劃控制程序

1目的

  對實現公司的質量方針和目標進行質量管理體系策劃。

  2適用范圍

  適用于對確保實現質量方針和目標的資源加以識別和策劃。

  3職責

  3.1總經理根據公司的質量方針和目標,配置必要的資源,負責批準有關部門編制的質量管理體系策劃輸出文件。

  3.2管理者代表負責審核各部門為質量管理體系策劃編制的有關文件。

  3.3質管部負責組織各部門進行質量管理體系策劃,編寫相應的策劃文件,并對實施效果進行監督檢查。

  3.4各部門主要負責人負責組織本部門的質量管理體系策劃。

  4程序

  4.1質量目標

  4.1.1為實現公司的質量方針,組織總的質量目標為:業主、住戶對服務質量的滿意率每季度平均應達到:96%。

  4.1.2與服務質量相關的各部門應根據公司總目標進行分解,轉化為本部門每季度具體的服務項目滿意率:

  a)管理服務:90%;

  b)保安服務:95%;

  c)清潔服務:98%;

  d)綠化服務:98%;

  e)維修保養:96%;

  f)社區文化活動:98%;

  g)服務質量:98%。

  各部門應在部門工作手冊中對上述要求進一步說明、分解,使部門員工正確理解并遵照執行。為保證目標的順利完成,需進行相應的質量管理體系策劃。

  4.2進行質量管理體系策劃的時機

  公司在下列情況下需進行質量管理體系的策劃:

  a)按照質量管理標準建立、改進質量管理體系;

  b)公司的質量方針、質量目標、組織機構發生重大變化;

  c)公司的資源配置、市場情況發生重大變化;

  d)現有體系文件未能涵蓋的特殊事項。

  針對具體的服務、項目或合同的服務質量策劃執行《服務實現的策劃程序》。

  4.3質量管理體系策劃的內容

  總經理應確保對實現質量目標所需的資源加以識別和策劃。策劃的內容應包括:

  a)需達到的質量目標及相應的質量管理過程,確定過程的輸入、輸出及活動,并作出相應規定;

  b)識別為實現質量目標所需建立的過程的資源配置;

  c)對實現總體質量目標和階段或局部的質量目標進行定期評審的規定,重點應評審過程和活動的改進;

  d)根據評審結果尋找與質量目標的差距,確保持續改進,提高質量管理體系的有效性和效率;

  e)策劃的結果(包括變更)應形成文件,如質量管理方案、質量管理計劃等。

  4.4質量管理體系策劃輸出文件的編制原則

  a)應參照質量手冊的有關內容,應符合質量方針、目標,并與服務實現過程的策劃及其他質量體系文件的內容協調一致;

  b)已有的質量文件中的內容可被引用,并根據特殊的要求增加新的內容。

  4.5質量管理體系策劃輸出文件的編制、審批和發放

  4.5.1質量管理體系策劃輸出文件由質管部組織各部門負責人編制,經管理者代表審核、總經理批準后,以受控文件形式發放到相關部門。

  4.5.2質量管理體系策劃輸出文件的封面必須寫明策劃項目名稱及編號、編制人、審核人、批準人、發布日期。

  4.6質量管理體系策劃的實施、監督檢查和更改

  4.6.1各部門在執行中應按照質量管理體系策劃規定的內容、進度、要求進行控制,并將執行情況、存在的問題等及時反饋到質管部。

  4.6.2質管部對質量策劃實施情況進行檢查和驗證,協調相應的資源,并填寫《質量策劃實施情況檢查表》報告總經理。

  4.6.3質量策劃的更改

  a)質量策劃輸出文件的更改應在受控狀態下進行,應由更改部門填寫《文件更改申請單》,經總經理批準后進行更改,按《文件控制程序》執行;

  b)在更改期間應保持質量管理體系的完整運行,例如組織機構的調整應對職責作出相應的變更,以確保體系正常運作。

  4.7質量管理體系策劃所形成的相關文件,由質管部負責存檔保存。

  5相關文件

  5.1《文件控制程序》。

  5.2《服務實現的策劃程序》。

  6質量記錄

  6.1《質量策劃實施情況檢查表》。

  6.2《各部門的質量管理體系策劃輸出文件》。

  6.3《文件更改申請單》。

篇5:物業管理策劃階段工作程序(2)

物業管理有限公司程序文件

  --物業管理策劃階段工作程序  
1.目的  
規范物業管理策劃工作流程?!?br /> 2.范圍  
適用于公司待接管物業?!?br /> 3.職責 
 3.1分管總經理助理具體負責物業管理策劃階段的組織工作?!?br /> 3.2前期介入人員負責在對環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等向地產公司提供有益的建設性意見?!?br /> 3.3相關部門負責前期介入工作的協助和配合?!?br /> 4.方法和過程控制 
 4.1物業管理策劃階段包括物業管理的前期介入、制訂物業管理方案、組建新項目物業管理處三個基本環節?! ?br />4.2前期介入按照項目開發周期分為介入的早期、中期、后期三個階段?!?br /> 4.2.1早期階段:從進駐項目現場到主體動工之間的介入活動。包括: 
 4.2.1.1拆遷、搬遷現場臨時建筑物。
  4.2.1.2現場環境衛生、安全保衛、設備維護、飲食等管理工作?!?br /> 4.2.1.3提供項目營銷活動的后勤保障?!?br /> 4.2.1.4項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發放、調撥、跟蹤等管理工作?!?br /> 4.2.1.5審閱設計圖紙,對開發項目的規劃設計包括戶型設計、供電供水、污染處理、通訊網絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等提出建設性意見。
  4.2.2中期階段:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。包括:  
4.2.2.1專業技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,指出設計中缺陷、遺漏的工程項目?!?br /> 4.2.2.2加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控,發現問題及時解決。
  4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產公司建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等?! ?br />4.2.2.4根據相關驗收標準,從物業管理功能出發,對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題,及時向地產公司建議完善、修正?!?br /> 4.2.3后期階段:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。包括:  
4.2.3.1各類管理用房和商業用房的確定及裝修標準?!?br /> 4.2.3.2完善閉路監控系統、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施?!?br /> 4.2.3.3分批分期收集工程、配套設施設備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等?!?br /> 4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設施狀況,做好物業接管驗收的各項準備工作?!?br /> 4.2.3.5了解地產銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況?!?br /> 4.2.4專業技術人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上,作為重要資料保存?! ?br />4.3物業管理方案的制訂 
 4.3.1根據物業情況,制定調查方案,對物業進行調查。內容包括:  
4.3.1.1物業周邊人文環境、治安狀況、供方環境、物業管理水平、收費標準及政策環境等?!?br /> 4.3.1.2物業設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等?!?br /> 4.3.1.3視情況在地產銷售前期實施顧客需求調查如服務需求及消費水平等。在入伙前六個月,完成物業管理方案的編制,內容包括: 
 4.3.2.1分析物業本身及周邊環境,從物業的特色和不足中尋找完善物業管理服務的切入點?!?br /> 4.3.2.2新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時間、戶型、總戶數、車位數量、公用設施配套、機電設施設備等?!?br /> 4.3.2.3分析顧客需求,針對顧客群體特征、個性特征和服務需求,創新服務項目?!?br /> 4.3.2.4測算及擬定物業管理服務收費標準?!?br /> 4.3.2.5詳細介紹新小區管理的整體構思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。
  4.3.2.6確定需配置的資源, 制定物業管理處開辦費計劃,包括:辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具等預算開支?!?br /> 4.3.3由分管總經理助理組織相關部門對物業管理方案進行評審、驗證,評審驗證內容包括服務模式、資源配置、收費標準等,評審驗證結果記錄于《策劃方案/合同評審記錄表》?! ?br />4.3.4物業管理方案制定后,試運行六個月進行確認,試運行期間對不適宜的資源配置、流程規范等進行調整或補充完善,確定能完全滿足要求后再全面施行?! ?br />4.3.5如物業管理方案在實施中發生更改,應由原評審部門/人員重新評審,并得到批準。
  4.4組建物業管理處 
 4.4.1人力資源部根據物業管理方案,確定新建管理處人員編制?!?br /> 4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃?!?br /> 4.4.3入伙前三個月經總經理辦公會議確定新建管理處經理人選,并由人力資源部下發管理處成立的文件。
  4.4.4各相關部門協助進行相關各項準備工作?!?br /> 5.質量記錄表格 
 **WY7.3-G01-F1《前期介入情況周記錄表NO1》  
**WY7.3-G01-F2《前期介入情況周記錄表NO2》 
 **WY7.3-G01-F3《前期介入情況周記錄表NO3》 
 **WY7.3-G01-F4《前期介入情況周記錄表NO4》 
 **WY7.3-G01-F5《前期介入情況周記錄表NO5》 
 **WY7.3-G01-F6《前期介入情況周記錄表NO6》  
**WY7.3-G01-F7《前期介入情況周記錄表NO7》  
**WY7.3-G01-F8《前期介入情況周記錄表NO8》  

**WY7.2.2-Z01-F1《策劃方案/合同評審記錄表》

相關文章

国产一级无码精品_亚洲无码不卡宅男_2020无码天天喷水天天爽_天堂69亚洲精品中文字幕