物業經理人

廈門市房地產企業土地增值稅清算管理辦法(2014年)

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廈門市房地產企業土地增值稅清算管理辦法(2014年)

  廈門市房地產企業土地增值稅清算管理辦法(20**)

  廈門市地方稅務局

  第一章 總則

  第一條 為了加強土地增值稅征收管理,規范土地增值稅清算工作,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔20**〕187號)(以下簡稱187號文)、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔20**〕91號)(以下簡稱91號文) 等有關規定,結合我市房地產開發經營業務的特點,制定本辦法(以下簡稱《辦法》)。

  第二條 《辦法》適用于從事房地產開發的企業(以下簡稱納稅人)。

  第三條 《辦法》所稱土地增值稅清算(以下簡稱“清算”),是指納稅人在房地產項目符合清算條件后,依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定,計算該房地產項目應繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅納稅申報表》(見附件一),向主管稅務機關提供清算資料,辦理清算申報,結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

  第四條 納稅人應根據國家稅收法律、法規、規章以及《辦法》等規定,辦理項目登記、報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產項目核算以及辦理其他有關涉稅事項。

  第五條 納稅人應當如實申報繳納土地增值稅清算稅款,并對清算申報的真實性、準確性和完整性負責。

  第六條 本《辦法》所稱土地增值稅清算工作主管稅務機關(以下簡稱主管稅務機關)為各區地方稅務局以及被賦予稅費征收職能的直屬、派出單位。

  第七條 主管稅務機關應及時開展清算審核工作,重點對納稅人清算申報收入、扣除項目金額等情況進行審核。

  第二章 項目管理

  第八條 納稅人應當按照主管稅務機關房地產項目管理的要求和土地增值稅清算管理規定,從取得土地使用權開始,就房地產項目立項、規劃設計、施工、預售(銷售)、竣工驗收、工程結算、項目清盤等情況及時向主管稅務機關報告。

  主管稅務機關應當做好項目跟蹤管理工作。房地產項目土地增值稅管理應當保持連續性,不得因房地產項目的土地增值稅納稅  人、主管稅務機關、稅務管理人員發生變化而中斷、中止。

  第九條 納稅人應當按照財務會計制度的要求,做好財務會計核算工作。

  納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,應當按照清算要求按不同期間和不同項目歸集有關收入、成本、費用。

  第十條 納稅人同時開發多個項目或者分期開發項目的,應當按項目或按分期項目開具發票,并按《中華人民共和國發票管理辦法》及其實施細則的要求做好發票的開具、保管工作。

  第十一條 納稅人應當自取得房地產項目立項批文或取得國有土地使用權之日起30日內,向主管稅務機關辦理房地產項目信息登記,填報《房地產開發企業土地增值稅基礎資料登記表(一)、(二)》(見附件二)和《土地增值稅項目登記表》(見附件三),同時提供以下書面資料:

  (一)房地產項目立項批文。

  (二)國有土地使用權出讓合同或轉讓合同。

  (三)納稅人以接受投資、抵償債務、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權的,應當提供相關書面材料。

  第十二條 納稅人應當自下列事項發生之日或取得相關書面文件之日起30日內,向主管稅務機關提供以下資料:

  (一)《建設用地規劃許可證》(含許可證附件)、《廈門市建設工程項目報建表》;

  (二)《建設工程規劃許可證》(含許可證附件)、《建設工程設計方案自審表》、《規劃控制指標核查表》、《規劃要點》、《紅線圖》、《建設工程設計方案批復通知書》;

  (三)《建筑工程施工許可證》、《建筑工程施工許可申請表》;

  (四)《測繪成果表》;

  (五)《商品房(預售)銷售許可證》;

  (六)《建設工程竣工驗收備案證明書》;

  (七)主管稅務機關要求提供的其他資料。

  第十三條 納稅人在開發項目銷售面積(含視同銷售面積,下同)達到可售建筑面積85%的,或者銷售面積雖未達到85%,但是已售建筑面積與自用、出租面積合計達到建筑面積85%的,應當在15日內向主管稅務機關報送《房地產項目銷售和使用情況表》(附件四)。

  第三章 清算申報與受理

  第十四條 納稅人符合下列條件之一的,應當進行土地增值稅清算:

  (一)房地產項目全部竣工、完成銷售的;

  (二)整體轉讓未竣工決算房地產項目的;

  (三)直接轉讓土地使用權的。

  第十五條 對符合以下條件之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:

  (一)已竣工驗收的房地產項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

  (二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

  (三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

  (四)省稅務機關規定的其他情況。

  第十六條 第十五條所列第(一)項中“該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”,是指已轉讓的房地產建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占清算項目可售建筑面積比例在85%以上的。對于房地產項目存在187號文第三條第一款規定的視同銷售情形的,視同銷售的房地產面積計入已轉讓房地產建筑面積計算銷售比例。

  納稅人符合第十五條所列第(三)項情形的,應當在辦理注銷稅務登記前進行土地增值稅清算申報。

  第十七條 第十四條和第十五條所稱竣工,是指除土地開發外,其開發產品符合下列條件之一:

  (一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案;

  (二)開發產品已開始交付購買方;

  (三)開發產品已取得了初始產權證明。

  第十八條 主管稅務機關在納稅人領取預售許可證后,實地了解房地產項目的銷售情況,跟蹤銷售進度,并根據房地產項目的竣工結算(決算)、項目驗收等情況,及時評估房地產項目是否符合清算條件。

  對于符合《辦法》第十五條第一款至第二款規定的房地產項目,主管稅務機關應定期進行研究、討論,根據項目管理情況確定是否需要進行清算,相關結果應當存檔。

  主管稅務機關確定需要進行清算的房地產項目,應列入年度清算工作

  計劃并在3個月內下達《廈門市土地增值稅清算通知書》(附件五),同時將列入清算工作計劃的房地產項目報送市局主管處室。主管稅務機關對清算項目已下達《廈門市土地增值稅清算通知書》的,不得撤回。

  第十九條 納稅人開發的房地產項目符合《辦法》第十四條規定的,應當在清算條件之日起90日內至主管稅務機關辦理清算申報。

  納稅人開發的房地產項目符合可清算條件且主管稅務機關下發清算通知書的,應當在收到清算通知書之日起90日內,到主管稅務機關辦理清算申報。

  對于符合《辦法》第十五條第三款規定的清算項目,納稅人應當在申請注銷稅務登記前至主管稅務機關辦理清算申報。

  納稅人辦理清算申報手續時應當結清應補繳稅款;清算結果為退稅的,經主管稅務機關審核后,納稅人提出退稅申請,主管稅務機關按退稅管理的有關規定辦理退稅手續。

  納稅人在規定的清算申報期限內繳納的清算稅款,不加收滯納金。

  第二十條 按《辦法》第十四條、第十五條第三款規定應當進行清算的納稅人以及主管稅務機關依據《辦法》第十五條第一、二款規定通知清算的納稅人,在規定期限屆滿未辦理清算申報的,主管稅務機關發出《稅務事項通知書》(見附件六),責令納稅人在收到《稅務事項通知書》之日起30日內辦理清算申報,逾期仍未申報的,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第62條處理,同時主管稅務機關綜合分析后認為納稅人涉嫌偷稅或其收入、成本費用有重大嫌疑導致稅負有明顯偏低的,按照現行程序移交稽查部門進行檢查。

  第二十一條 納稅人開發的房地產項目符合《辦法》第十四、十五條規定的清算條件的,進行清算時,以滿足應清算條件之日起或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天,為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間(以下簡稱清算截止日)。

  第二十二條 納稅人逾期未辦理清算申報的,應自規定的申報期屆滿之次日起加收滯納金。

  納稅人辦理清算申報后,稅務機關通過清算審核補繳的清算稅款,應當自規定的申報期屆滿之次日起加收滯納金。

  第二十三條 納稅人可自愿委托符合資質的注冊稅務師事務所對房地產項目進行土地增值稅清算鑒證。

  納稅人委托注冊稅務師事務所進行清算鑒證的,注冊稅務師事務所應當按照《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算鑒證業務準則>的通知》(國稅發〔20**〕132號)的規定開展鑒證、出具鑒證意見,涉及調整事項以及重大事項的,應當在鑒證報告披露調整過程、調整結論和應當說明的重大事項。注冊稅務師開展清算鑒證時,應當對納稅人取得的10萬元及以上大面額發票通過合法途徑鑒別其真實性。

  第二十四條 納稅人辦理清算申報時應當提供以下清算資料:

  (一)《廈門市土地增值稅納稅申報表》及《收入和扣除項目明細表(按年度統計)》(見附件七)、《收入和扣除項目明細表(按類別統計)》(見附件八);

  (二)《土地增值稅清算通知書》;

  (三)房地產項目清算情況書面說明,主要內容應包括土地來源、開發建設、銷售、關聯方交易、資金融通、稅費繳納等總體情況及納稅人需要說明的其他情況。

  (四)國有土地使用權出讓合同(或轉讓合同)、建設用地規劃許可證、拆遷安置協議、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證、建設工程竣工驗收備案證明書、測繪成果等復印件。

  (五)金融機構貸款合同、勘察設計合同、建筑安裝合同、材料和設備采購合同、《商品房買賣合同一覽表》(見附件九)、項目工程合同結算單、房地產項目竣工決算報表以及有資質的第三方出具的工程結算審核報告等復印件。

  (六)《與扣除項目金額相關的經濟業務及支付情況一覽表》(附件十)。

  (七)關聯交易詳細書面說明,包括納稅人在房地產開發過程中接受關聯方規劃、設計、可行性研究、勘察、建筑安裝、綠化、裝修等服務、向關聯方購買設備、材料以及納稅人向關聯方轉讓開發產品等情況。

  (八)扣除項目金額分攤書面說明,包括納稅人在不同項目(含分期項目)、不同房地產類型、已轉讓房地產與未轉讓房地產之間分攤扣除項目金額的情況。

  (九)納稅人委托注冊稅務師事務所審核鑒證的清算項目,還應報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

  (十)主管稅務機關要求報送的其他與清算有關的資料。

  上述資料主管稅務機關已經取得的,可不再要求納稅人報送。

  第四章 清算審核

  第二十五條 主管稅務機關應當自納稅人辦理清算申報之次日起1個月內通過納稅評估形式啟動清算審核,并按照納稅評估規定的程序、時限完成土地增值稅清算審核工作。

  第二十六條 主管稅務機關在土地增值稅清算審核過程中,發現納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為,應當移交稽查部門處理。

  納稅人清算申報后,稽查部門已立案檢查的,主管稅務機關不再進行清算審核,由稽查部門并案處理。

  主管稅務機關在土地增值稅清算審核過程,稽查部門又對納稅人立案檢查的,主管稅務機關應將清算審核移交稽查部門并案處理。

  第二十八條 土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算;對于分期開發的項目,以政府建設主管部門頒發的《建筑工程施工許可證》作為分期標準,以分期項目為單位清算。

  20**年1月1日后采取分期方式開發、銷售的房地產項目,可按政府規劃主管部門頒發的《建設工程規劃許可證》作為分期標準,以分期項目為單位進行清算。

  第二十九條 清算項目中包含不同房地產類型的,應當分別計算增值額、增值率,繳納土地增值稅。

  第三十條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

  稅務機關根據納稅人報送的清算資料,結合房地產專用發票、《商品房買賣合同一覽表》、商品房預售(銷售)許可證、測繪成果以及其他有關資料,重點審核房地產銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性,以核實計稅收入。

  第三十一條 稅務機關對于納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的,要求納稅人提供書面說明。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的,按照房地產評估價格計算征收。

  第三十二條 非直接銷售和自用房地產的收入確定

  (一)納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:

  1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

  2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格確定。

  (二)納稅人將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時,如果產權未發生轉移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。

  第三十三條 納稅人在土地增值稅清算時轉為企業自用或用于出租等商業用途以及其他未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的,按187號文第八條規定進行土地增值稅清算。

  第三十四條 土地增值稅扣除項目包括:

  (一)取得土地使用權所支付的金額;

  (二)房地產開發成本,包括:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用;

  (三)房地產開發費用;

  (四)與轉讓房地產有關的稅金;

  (五)國家規定的其他扣除項目。

  第三十五條 在土地增值稅清算中,扣除項目應當符合下列要求:

  (一)經濟業務應當是真實發生的,且是合法的;

  (二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,必須是確實已實際支付的。房地產開發企業的預提費用,除另有規定外,不得扣除。

  (三)計算扣除項目金額時,其實際發生的支出應當取得但未取得合法、有效憑證的不得扣除。

  符合以下條件的,為合法有效憑證。

  1、支付給境內單位或者個人的款項,且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證;

  2、支付的

  行政事業性收費或者政府性基金,以開具的財政票據為合法有效憑證;

  3、支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證,稅務機關對簽收單據有疑義的,可以要求其提供境外公證機構的確認證明;

  4、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

  (四)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集,不得混淆。

  (五)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

  (六)納稅人同時開發多個房地產項目或者分期開發房地產項目的,或者同一項目中建造不同類型房地產的,除取得土地使用權所支付的金額外的其他共同扣除項目金額按可售建筑面積計算分攤。

  納稅人分期開發房地產項目的,應當準確計算各個分期清算項目所占土地面積,并按照各個分期清算項目占地面積比例分攤取得土地使用權所支付的金額。

  (七)對同一類事項,應當采取相同的會計政策或處理方法。

  第三十六條 同一清算項目,扣除項目金額按照可售建筑面積計算分攤。

  (一)納稅人能夠按不同房地產類型直接歸集房地產成本費用并經主管稅務機關確認的,清算申報時直接歸集到該類房地產扣除項目金額。

  (二)納稅人應先歸集可扣除項目金額,按照可售建筑面積計算單位建筑面積扣除項目金額。

  (三)納稅人應按已售建筑面積計算已售部分允許扣除的扣除項目金額。

  (四)納稅人自用、用于出租等商業用途以及其他未售房地產,清算時按自用、用于出租等商業用途以及其他未售房地產建筑面積計算不予扣除的扣除項目金額。

  (五)納稅人分期開發房地產項目,各清算項目扣除項目金額計算分攤方法應保持一致。

  第三十七條 納稅人分期開發房地產項目的,各分期項目清算方式應當保持一致。

  第三十八條 納稅人應當準確核算取得土地使用權支付金額。

  (一)納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”,準予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金,允許計入取得土地使用權所支付的金額。

  (二)同一個清算項目, 可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中,對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不再計算分攤取得土地使用權所支付的金額。

  (三)納稅人因接受投資而取得的土地使用權,按照投資方投資入股的土地使用權作價金額作為取得土地使用權所支付的金額。

  (四)納稅人在取得土地使用權時,按國家統一規定交納的有關費用,凡能取得財政專用票據的,計入取得土地使用權所支付的金額。

  (五)納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、罰息或資金占用費性質的款項、逾期開發支付的土地閑置費等與取得土地使用權無關的款項以及與該類款項相關的契稅,即使取得財政專用票據的,也不得列入取得土地使用權所支付的金額或房地產開發成本。

  第三十九條 納稅人應當準確核算土地征用及拆遷補償費。

  (一)主管稅務機關應當審核納稅人支付的拆遷補償費是否真實發生,拆遷補償費是否實際發生,尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

  (二)納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按照187號文第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。

  (二)開發企業采取異地安置,異地安置的房產屬于自行開發建造的,房產價值按187號文第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

  (三)貨幣安置拆遷的,房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

  第四十條 納稅人應當準確核算前期工程費、基礎設施費。

  (一)前期工程費、基礎設施費應當是真實發生的,虛構、虛列的前期工程費、基礎設施費不允許扣除。

  (二)納稅人多個清算項目共同發生的前期工程費、基礎設施費,應當按照各個清算項目的可售建筑面積進行分攤。

  (三)納稅人委托其他單位進行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的,提供服務的單位應當符合法律、法規要求并具備相應資質、等級。不符合法律、法規規定而發生的前期工程費支出,不允許扣除。

  第四十一條 納稅人應當準確核算建筑安裝工程費。

  (一)建筑安裝工程費實際發生額應當與工程結(決)算報告、審計報告、工程施工合同記載的內容相符,并已取得廈門市地方稅務局監制的《建筑業統一發票》;

  (二)納稅人采用自營方式自行施工建設的,不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械臺班使用費等;

  (三)納稅人在工程竣工驗收后,根據合同約定扣留的質量保證金,在計算土地增值稅時,取得建筑安裝施工企業發票的,按發票所載金額予以扣除;未取得發票的,扣留的質保金不得計算扣除。

  (四)主管稅務機關應當利用建筑業稅收管理系統,對納稅人取得的建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息進行比對,驗證納稅人所取得的建筑業統一發票的真實性和所載金額的正確性。

  (五)主管稅務機關可參照我市同期同類開發項目單位面積平均建安成本或我市建設部門定期公布的單位定額成本,驗證建筑安裝工程費支出的合理性;

  第四十二條 納稅人銷售已裝修的房屋,其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。

  (一)納稅人銷售已裝修房產,應當在《房地產買賣合同》中明確約定。沒有明確約定的,其裝修費用不得計入房地產開發成本,應當計入房地產開發費用。

  (二)納稅人裝修業務支出應當是真實發生的,不得虛構裝修業務,虛列、多列裝修費用。

  (三)納稅人裝修標準應當符合《商品住宅裝修一次到位實施細則》(建住房〔20**〕190號)以及廈門市政府發布的有關規定。

  (四)納稅人于所轉讓房地產以外單獨建造樣板房的,其裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人在轉讓房地產內裝修,既作樣板房又作為開發產品對外轉讓的,其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發成本。

  第四十三條 納稅人應當準確核算公共配套設施費。

  (一)納稅人建設的公共配套設施產權屬于全體業主所有或無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,應當提供業主委員會或政府、公用事業單位的接收書面文件。

  因政府、公用事業單位原因不能及時接收公共配套設施的,經接收單位或者政府部門出具相關書面證明,經主管稅務機關審核確定后,其成本、費用可以扣除。

  因業主委員會尚未成立、無法辦理移交手續的,應當提交其在廈門市主流媒體刊登的公告以及全體業主知曉該事項的載有簽名、聯系方式的花名冊。

  (二)納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發房地產項目,公共配套設施滯后建設的,在部分公共配套設施已建設、相關費用已實際支付且已取得合法有效憑證的情況下,可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費,但不得超過已實際發生的金額。

  (三)納稅人按規定向建設部門繳納的市政配套設施費、人防工程異地建設費以及按照《廈門市住宅區公共設施專用基金管理暫行辦法》的規定繳納的住宅區公共設施專用基金,并取得相應的財政專用收據的,計入房地產開發成本。

  (四)納稅人未移交的公共配套設施轉為企業自用或用于出租等商業用途時,不得扣除相應的成本、費用。納稅人進行土地增值稅清算時已將公共配套設施作為房地產開發成本,而之后將公共配套對外轉讓的,應當單獨進行土地增值稅清算,且其扣除項目金額確認為零,適用60%土地增值稅稅率計算土地增值稅。

  第四十四條 納稅人應當準確核算開發間接費。

  (一)開發間接費用是納稅人直接組織、管理開發項目實際發生的費用,行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。

  (二)開發間接費用與房地產開發費用中的管理費用應按照現行企業會計準則或企業會計制度的規定分別核算。如劃分不清、核算混亂的,全部作為房地產開發費用。

  第四十五條 納稅人應當準確核算房地產開發費用。

  (一)《辦法》所稱金融機構,是指取得中國銀行業監督管理委員會發放的允許進行金融貸款業務許可證的金融單位。

  (二)納稅人進行清算時,應當將利息支出從房地產開發成本中調整至房地產開發費用。

  (三)“能夠按轉讓房地產項目計算分攤”按照以下順序確定:

  能夠按照轉讓房地產項目準確分攤,是指納稅人獲得金融機構發放的房地產專項貸款或一般貸款,確實直接用于本公司的房地產項目開發建設。同時,納稅人取得的金融機構貸款資金使用流向清晰、核算清楚,不存在和其他企業以及其他來源資金交叉流動的情況。

  能夠按照轉讓房地產項目合理分攤,是指納稅人能夠按照《企業會計準則》或《企業會計制度》的規定準確核算利息支出,并在不同開發項目之間進行準確分攤。

  (四)“商業銀行同類同期貸款利率”是指納稅人提供的其與金融機構簽訂借款合同時,由福建省內任何一家金融機構提供的同期同類貸款的利率情況。

  “同類同期貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下,金融機構提供貸款的利率。該利率既可以是金融機構公布的同類同期平均利率,也可以是金融機構對某些企業提供的實際貸款利率,但該利率應當符合法律規定。

  (五)納稅人據實列支利息支出的,應當提供貸款合同、利息結算單據。

  (六)納稅人通過委托貸款、理財、擔保、信托等形式取得資金所支付的資金占用費性質的款項,不得作為利息支出。

  金融機構以財務咨詢費等非利息性質向納稅人收取的費用,不得作為利息支出扣除。

  (七)納稅人向金融機構借款,因逾期還款,金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項,不得作為利息支出扣除。

  (八)全部使用自有資金、沒有利息支出的以及不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。

  (九)納稅人于所轉讓房地產以外建造的售樓處所發生的費用以及裝修費用,應計入房地產開發費用。納稅人利用開發產品作為售樓處,其裝修支出,應計入房地產開發費用。

  第四十六條? 對于縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用,代收費用并入房價向購買方一并收取的,應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不得作為加計扣除的基數。代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的,不作為轉讓房地產的收入,在計算增值額時不計入扣除項目金額。

  第四十七條? 主管稅務機關在審核收入和扣除項目金額時,應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。

  主管稅務機關應當關注企業大額應收、應付款余額以及發生額,審核交易行為是否真實,是否存在隱瞞收入、虛列成本費用的情形。

  第五章 核定征收

  第四十八條 主管稅務機關在納稅評估或稽查部門在檢查過程中,發現納稅人清算申報時所附送清算資料不符合清算要求或不實的,可參照我市建設管理部門公布的造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除。

  第四十九條 主管稅務機關在納稅評估或稽查部門在檢查過程中,發現納稅人有下列情形之一的,可以根據相關資料進行綜合測算,并參照與其開發規模和收入水平相近的當地房地產開發企業的土地增值稅稅負情況,從高適用征收率核定征收土地增值稅。

  (一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

  (二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

  (三)雖設置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

  (四)稅務機關確定應核定征收的其他情形。

  第五十條 主管稅務機關在清算審核或稽查部門在檢查過程中,認為確實需要對清算項目進行核定征收的,經稅務人員核查、稅務機關集體審議后,應向納稅人送達《稅務事項通知書》,告知納稅人應補繳的稅款、滯納金。按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規定應予以處罰的,給予處罰;應移送公安機關處理的,按規定移送。

  第六章 清算后再轉讓房地產的處理

  第五十一條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的(以下簡稱清算后再轉讓),納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

  單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

  第五十二條 土地增值稅清算后收取的清算時已轉讓房地產的補面積差款項直接作為增值額,按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。

  第五十三條 納稅人清算后再轉讓房地產應當按月區分普通住宅和非普通住宅分別計算增值額、增值率,繳納土地增值稅。

  第五十四條  納稅人清算后再轉讓房地產的,對于買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的,納稅義務發生時間為合同簽訂的付款日期的當天;對于對采取預收款方式的,納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

  第七章 稅收優惠管理

  第五十五條 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

  普通標準住宅的認定以廈門市政府有關部門每年發布的標準為準。

  第五十六條 納稅人按照《辦法》第十九條規定辦理清算申報時,其自行申報的普通住宅部分增值率低于20%的,待稅務機關清算審核后或稽查部門檢查后由納稅人提出書面申請,主管稅務機關按照審批程序辦理免稅審批手續。

  第八章 附則

  第五十七條 對納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、逃避繳納稅款等稅收違法行為的,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規定進行處罰,應移送公安機關處理的,按規定移送。

  第五十八條 本《辦法》未盡事項,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、187號文、91號文和其他有關規定執行。

  第五十九條 本《辦法》自20**年9月1日起生效?!掇k法》生效前主管稅務機關已受理的土地增值稅清算項目或稽查部門已發稅務檢查通知書的,仍按《廈門市地方稅務局關于印發<廈門市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》(廈地稅發〔20**〕16號)(以下簡稱廈地稅發〔20**〕16號文)處理,廈地稅發〔20**〕16號文自20**年1月1日起停止執行。

編輯:www.satnat.net

篇2:南寧市關于調整土地增值稅預征率的通知(2006)

  南寧市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的通知(20**)

  為進一步加強我市土地增值稅的管理工作,根據《廣西壯族自治區土地增值稅征收管理暫行辦法》(桂地稅發〔1998〕12號)第七條第(二)款規定,現決定對南寧市市區范圍內的土地增值稅預征率作如下調整:

  一、從20**年1月1日起,納稅人建造普通住房(經濟適用房除外)出售,按照房屋銷售收入的2%預征土地增值稅。

  二、從20**年1月1日起,納稅人建造非普通住房、寫字樓、其他商用房等商品房出售,按照銷售收入的3%預征土地增值稅。

  三、納稅人建造經濟適用房出售且單獨核算土地增值額的,同時符合以下條件的,由主管稅務機關核準不予預征土地增值稅(來自:www.satnat.net);否則一律按照本通知第一條規定預征土地增值稅:

  1.向主管稅務機關提出免稅申請;

  2.能夠提供市房改辦關于經濟適用住房的立項審批文件和年度安排計劃;

  3.符合普通住房標準;

  4.按照物價部門審批的售房價格銷售。

  四、20**年1月1日以前未按照原規定預征土地增值稅的,從20**年1月1日起一律按照本通知規定執行。

  二○○六年十月二十六日

篇3:房企成本測算考慮土地增值稅

  房企成本測算如何考慮土地增值稅

  一、項目分解結構:目標成本與計劃成本

  不管工程量清單體系還是概預算定額體系,往往是以材料、工種為工程項目主要劃分依據,這適合工程項目招投標和施工階段造價靜態計算,但由于沒有考慮工程項目施工順序、部位等因素,及施工企業施工組織管理模式如勞務分包模式、專業分包等,乃至合同條款、工程價款支付以及施工企業過程成本控制的管理要求,因而不適用于工程項目施工階段成本的動態管理。

  工程項目一旦中標后,施工企業一般采用標價分離方法進行成本測算,確定施工項目的目標成本和施工項目部的計劃成本。成本構成一般包括人工費、材料費、機械費、措施費、專業分包工程費、管理費(含規費)、稅金等,可稱之為成本科目。

  成本科目也是靜態的項目費用組成分類,沒有考慮項目施工順序和部位等因素,不能按施工順序和部位進行成本計劃、成本控制。按成本科目進行成本管控,一般為事后核算類型,即按期間進行核算分析,發現問題進行事后補救處理。

  若按期間進行相關的成本計劃(目標成本和計劃成本),則成本分解起來非常困難,而且受施工進度影響很大,實際成本核算時,要想實現收入預算、目標成本、計劃成本和實際成本的四算對比,則需要調整原有成本計劃,保證口徑一致情況下核算盈虧才有意義。

  對于工程項目工期比較緊的情況下,按成本科目實現四算對比雖然理論上可行,但可操作性很差。目標成本是施工企業成本管理和考核項目部成本控制效果的重要手段;計劃成本是項目部實施成本控制的重要依據。若沒有依據這兩個成本進行成本控制,則項目成本管理目標很難落實。

  1.工程項目分解結構

  應面向可交付的成果進行工程項目分解??山桓兜某晒üこ虒嶓w和過程管理成果,工程實體即為建筑物的物理組件,過程管理成果為非物理組件。

  物理組件包括建筑物結構性組件和建筑物非結構性組件。

  結構性組件又分為承重結構性組件和非承重性結構組件。例如,框架結構工程,承重性結構組件包括基礎、地下結構、地上結構、屋面結構等組件以及各組件包括的梁、板、柱等組成元素;非承重結構組件包括垂直圍護功能的砌筑墻體(如二次結構)、內部隔墻、內外門窗等元素和水平圍護功能的屋面工程元素。

  非結構性組件,即建筑物功能類組件,主要包括內外部裝飾、給排水、暖通、通訊、安保、防火、電氣、公共設施等功能組件。

  非物理組件主要包括項目管理類組件和項目措施類組件。項目管理類組件包括施工項目過程管理產生的成果,如立項、設計、招投標、合同、施工、竣工驗收等各環節成果元素;項目措施類組件,為施工過程中必然消耗的,但又不是物理交付物,如施工中的模板、腳手架、施工降排水、安全文明施工等元素。

  工程項目分解結構,采用多級描述建筑物的可交付的成果。在各個組件或元素末端上進行“工種”、“材料”及其“工程量”等資源信息掛接,實現該節點上的量、價的限額,結合施工組織設計和價格信息進行成本測算,形成企業目標責任成本和項目部計劃成本,在此基礎上,通過分包合同的簽訂、實施和結算來逐步實現成本控制。

  2.成本項目分解結構

  項目分解結構是實施項目管理的重要手段,貫穿項目管理全過程。工程項目分解結構是成本測算的成本項目結構,通過成本項目結構和企業積累的成本數據(如指標等),能快速測算項目成本,輔助企業決策。

  通過該結構可以指導施工組織管理(分包、采購,計量支付等)、確定目標成本和計劃成本、編制成本計劃、實施成本控制和進行指標數據積累,積累的指標數據又能輔助成本測算和成本計劃的編制。

  基于成本項目分解結構可實行過程的成本目標管理和考核?;诔杀卷椖糠纸饨Y構進行成本指標數據積累,可以形成各個組件(或元素)的單方數量指標、成本指標和占總成本比例等指標。該指標可指導快速的成本測算和成本分析。

  二、萬科的目標成本測算表編制原則

  以萬科為例,首先,萬科的目標成本按項目開發期分期編制,所有核算對象的目標成本以各建筑產品類型的目標成本體現,一個開發期只能編制一個目標成本。

  其次,目標成本測算必須應用集團統一測算表格,并體現量價分離的原則。

  再次,目標成本的制訂以項目的規劃指標以及各部門共同確定的建造及材料部品標準、銷售交樓標準為基礎,目標成本測算表須附詳細的產品建造及材料部品標準說明及主要材料設備的目標成本分析。

  在萬科的成本測算表中,各成本項目的工程量應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數,由項目規劃的基本指標如建筑面積、基底面積、戶數、單元等推算得出,如按“窗地比”推算門窗面積,按基底面積推算屋面面積。依據施工圖預算完成對目標成本修訂后,《項目目標成本測算表》中的工程量,應是按圖實際計算的結果。

  成本測算表中的單價應根據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算依據、市場行情計算得出,如是參照已結算工程的單價,需注明參考數據的來源和依據。

  產品定位和目標成本測算是互動的決策過程,必須與設計、工程、營銷、成本反復溝通,標準是“滿足品質要求的性價比最大化”。

  投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標準不明確時,可以根據已結算工程的經驗直接填寫建筑面積單方成本或總金額,但需注明參考依據。

  各階段的成本測算應有明顯的可對比性,即后階段的測算與原測算不一致的地方應有充分的依據和說明,且應對差異進行分析說明,形成書面文件并上傳成本管理軟件。

  三、考慮土地增值稅下的成本測算

  對單體開發項目來說,一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發項目為成本核算對象。但對開發規模較大,工期較長的項


目,尤其是同一項目有不同的功能區,成本核算對象如何確定?

  1.成本核算對象的三種確定方式

  做法一:以項目整體作為成本核算對象

  待項目建成后再按一定的標準在各功能區分配的做法。比如,同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大,這種情況下,如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象,會導致成本在各功能區上的平均化,但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大,這樣便導致成本和收入的不配比,不符合會計上的配比原則。

  做法二:根據功能區比例分割成本

  即先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本,然后根據各功能區的情況估一個比例來分割不同功能區成本,也就是說從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本,這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大,另一方面,由于分割比例是事后確定的,容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節,不利于保證會計信息的可靠性。

  做法三:按不同功能區確定成本核算對象(可?。?/P>

  這種做法更為科學合理,即從一個成本核算對象計算出一個單位成本,既能滿足會計信息的可靠性要求,又能保證成本和收入的配比。

  2.房企土地增值稅的正確核算

  土地增值稅是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人根據土地增值額及超額累進稅率計算交納的稅種,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定,土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

  納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內,到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報,并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書,土地轉讓、房產買賣合同,房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的,經稅務機關審核同意后,可以定期進行納稅申報,具體期限由稅務機關根據情況確定。

  一些房地產企業在實際核算時,簡單套用財政部發布的《關于印發企業交納土地增值稅會計處理規定的通知》,在銷售一個項目的部分房地產時,根據一定的會計資料估計應交納的土地增值稅,并在“應交稅金” 帳做出記錄。在項目全部銷售完成時或原來基于估計的情況發生變化時,可能需要對先前記錄的“應交稅金” 賬戶進行調整,如需要沖回原有賬面記錄的應交土地增值稅。

  上述做法,一方面企業在沒有相關外部法律文件的許可下自行調整應交稅金賬戶不符合一般通行的做法,另一方面不利于稅務機關的稅收征管工作。

  由于土地增值稅是以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算,所以如果在房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象沒有完成銷售以前,為正確核算各期經營成果而計提相關土地增值稅時應先記入預提費用賬戶,待最基本的核算項目或核算對象銷售完成,滿足土地增值稅的計繳條件時,清理預提費用賬戶的相關明細科目,并將原計提的預提費用轉入應交稅金科目,并以應交稅金科目有關明細賬戶核算的金額申報、計繳土地增值稅。

  附某房地產項目成本測算全表(金額單位:萬元)

  說明:本測算按照常規項目進行測算,未進行待征地綠化費用,考慮土地費用400萬元/畝,公司期間費用(稅金、管理費、銷售費用)按照150元/㎡,考慮不可預見費用20元/㎡。

篇4:房地產土地增值稅5大籌劃方案

  房地產土地增值稅5大籌劃方案

  在房地產稅費中,土地增值稅引人關注,原因一是稅率較高,稅負重,二是籌劃余地較大,可以節省較多稅金支出。

  土地增值稅稅法規定,有下列5種情形之一的,可以享受免征土地增值稅的優惠政策:

  1.納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%。

  2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因城市規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,經稅務機關審核,免征土地增值稅。

  3.房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯營的,轉讓到所投資、聯營的企業中的房地產,暫免征土地增值稅。

  4.合作建自用房免稅。對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征土地增值稅。

  5.在企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免征土地增值稅。

  根據以上的土地增值稅的優惠政策,我們分別策劃以下5大稅務籌劃方案:

  一、“臨界點”籌劃方案

  房地產開發公司開發一個項目,總要獲得一定的利潤,而利潤高低又涉及土地增值稅的多少,利潤越大繳稅越多,導致房價越高。因此,如何在行業中做到房價最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題,這就涉及到增值稅的“臨界點”。

  “臨界點”:稅法規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額(轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額)未超過扣除項目金額20%,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%,應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。

  基本思路:根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率,稅率從30%到60%,增值越多、稅率越高。因此,增值額成為稅率的決定因素,土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。

  控制增值額,必須從稅法規定的五個扣除項目入手:取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部規定的其他扣除項目(主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%)。必須主意到,稅法允許扣除的項目比企業自己實際核算中涉及的項目要少,計算增值額時必須以稅法的規定為準。

  稅法規定,納稅人建造普通標準住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%,免予征收土地增值稅;納稅人既建造普通標準住宅,又進行其他房地產開發的,應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。房地產企業如果既建造普通住宅,又進行其他房地產開發,分開核算與不分開核算稅負會有差異,這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下,如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內,從而免繳土地增值稅,則可以減輕稅負。

  例如:

  某房地產開發企業,銷售收入為1.5億元,其中普通住宅為1億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元,其中普通住宅為8000萬元,豪華住宅為3000萬元。

  1.不分開核算應繳納土地增值稅:

  增值率:(15000-10000)÷11000×100%=36%

  適用稅率:30%

  應納稅:(15000-11000)×30%=1200萬元

  2.分開核算應繳納土地增值稅:

  普通住宅

  增值率:(10000-8000)÷8000×100%=25%

  適用稅率:30%

  應納稅:(10000-8000)×30%=600萬元;

  豪華住宅

  增值率:(5000-3000)÷3000×100%=67%

  適用稅率:40%

  應納稅:(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元

  二者合計:600萬元+650萬元=1250萬元

  如上所述,分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。原因在于普通標準住宅的增值率為25%,已經超過20%,仍須繳納土地增值稅。因此,必須通過進一步籌劃,適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內,從而實現免繳土地增值稅、降低房價(或提高房屋質量、改善房屋配套設施等)的效果,在激烈的銷售戰中取得優勢。我們對上例給出的條件做一點改動,然后來計算土地增值稅的稅負和企業的收益情況。

  3.進一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅:

  進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%,有以下兩種方法:

 ?。?)增加可扣除項目金額

  假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項目金額從(10000-y)÷y×100%=20%等式中可計算出,y=8333萬元。此時,普通住宅免稅、豪華住宅應繳納650萬元,實際總共免稅550萬元;扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元,企業可增加收入217萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多,比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等,使商品房的質量進一步提高。

  但是,在增加房地產開發費用時,應注意稅法規定的比例限制。稅法規定,開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%,而各省市在10%之內確定了不同的比例,要注意把握。這是,可以應用第二種方法。

 ?。?)降低房屋價格

  降低房屋銷售價格導致銷售收入減少了,在可扣除項目金額不變的前提下,增值率自然會降低。這一方法是否適當,關鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變,仍為8000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(X-8000÷8000×100%=20%中可求出,X=9600萬元。此時該企業應繳納的豪華土地增值稅為650萬元,節省稅金600萬元,與減少的收入400萬元相比節省了200萬元,比第一種方法少節省17萬元。(因為土地增值稅在計算企業所得稅時可以扣除,對企業所得稅和企業的稅


后利潤會產生影響,因篇幅有限,此處不再分析)

  二、合作建房營業稅的籌劃方案

  土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法,房地產開發企業取得開發土地是首要條件,操作空間主要是土地入股節約土地轉讓這一環節營業稅。

  合作建房有兩種方式:第一種方式是純粹的“以物易物”:雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換,一方發生了銷售不動產的應稅行為,另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為,雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時,還應按房屋銷售額交納營業稅。

  第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股,成立合營企業或合作項目的合作建房。

  我們主要談一下合作項目的合作建房,合作建房最關鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此,又存在兩種利潤分配方式:一是合作雙方采取風險共擔、利益共享,稅后分成的分配方式;二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。

  在第一種分配方式下,向合作企業提供的土地使用權視為投資入股,根據財稅字(1995)48號和國家稅務總局《營業稅稅目注釋》第九條第二款“以不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業稅”的規定,對股權轉讓不征收營業稅;在第二種分配方式下,向合作企業轉讓的土地使用權,按轉讓無形資產繳稅,合作企業房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業稅。

  在實際操作中,企業經營會受新公司取得房地產開發資質時間條件的限制,可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現;或由乙方直接投資到甲企業,換取甲企業一定比例的股權來實現。

  三、企業兼并轉讓房地產籌劃方案

  假設A公司收購B公司。A公司收購前凈資產的公允價面值為1000萬元,B公司凈資產賬面價值為-100萬元,收購價500萬元(增值部分主要為房地產),合并前有尚未彌補的虧損700萬元(未超過稅法規定的5年彌補期限)。企業合并過程中的非股權支付額為低于20%,預計合并后A公司每年應納稅所得額約為100萬元。

  根據國稅發[2000]119號文件規定,A公司吸收合并B公司有兩種稅務處理方案:

  方案一:免稅合并。因為本例中非股權支付比例低于20%,所以B公司可不確認資產的轉讓所得,其虧損可由合并后的A公司繼續用以后年度實現的與B公司凈資產相關的所得彌補,A公司接受B公司全部資產的計稅成本,須以B公司原賬面凈值為基礎確定。

  方案二:應稅合并。當非投權支付比例低于20%時,國稅發[2000]119號文件規定為“可選擇”免稅合并,因此A公司和B公司有權選擇應稅合并。B公司可視為按公允價值轉讓,處置全部資產,計算資產的轉讓所得,依法繳納所得稅,B公司以前年度的虧損,不得結轉合并后的A公司彌補,A公司接受B公司的有關資產,計稅時可以按經評估確認的價值確定成本。

  方案比較:

  1.方案一中B公司不確認資產轉讓所得,不繳納企業所得稅。方案二中B公司須確認資產轉讓所得稅600萬元[500-(-100)],但確認的資產轉讓所得可全部用于彌補以前年度虧損(600<700),不需要負擔企業所得稅;

  2.方案一中B公司虧損可結轉到合并后的A公司進行彌補,但B公司凈資產的公允價值僅占合并后A公司凈資產公允價值的37.5%[600÷(1000+600)×100%],合并后每年大約只能約補虧損37.5萬元(100×37.5%),考慮稅前彌補虧損年限,合并前B公司的700萬元虧損,合并后大約只能在稅前彌補187.5萬元。方案二中B公司虧損不得結轉到A公司彌補;

  3.方案一中A公司接受B公司的有關資產只能按B公司原帳面凈值提取折舊(或攤銷,下同)在稅前扣除。方案二中A公司接受B公司的有關資產可按評估價值提取折舊在稅前扣除。

  由此可見,在本例中,無論采取哪種合并方案,B公司均不需要負擔企業所得稅。方案一的優勢在于合并后A公司可以稅前彌補B公司的虧損約187.5萬元,方案二在優勢在于合并后A公司可以稅前多列支取折舊60萬元,可見,方案二顯然優于方案一。

  在企業收購過程中,按公允價面值考慮到對資產(房地產)進行評估增值稅務處理。這樣加大多房地產成本。選擇應稅合并,從而在稅前列支更多的固定資產折舊、無形資產攤銷等費用。

  四、將房地銷售改為股權轉讓籌劃方案

  例如:某房地產開發公司與某酒店投資公司簽訂協議,建造一座五星級酒店。工程由該房地產開發公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。工程決算后,該酒店投資公司購買該酒店,需要支付土地出讓金20,000萬元,房地產開發成本70,000萬元,房地產開發費用4500萬元,利息支出5000萬元,城建稅為7%,教育費附加為3%,銷售價格為140,000萬元。當地政府允許扣除的房地產開發費用,按照取得土地使用權和開發成本金額之和的5%以內計算扣除。

  該房地產開發企業房地產轉讓收入為140,000萬元。應當繳納營業稅:140,000×5%=7000(萬元)。應當繳納城建稅和教育費附加:7000×(1%+3%)=280(萬元)。

  該企業取得土地使用僅支付成本20,000萬元、房地產開發成本70,000萬元。房地產開發費用合計為:(20,000+70,000)×5%+5000=9500(萬元)。房地產加計扣除費用為:(20,000+70,000)×20%=18,000(萬元)。允許扣除項目合計為:20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780(萬元)。增值額為:140,000-124,780=15,220(萬元)。增值率為:15,220÷124,780×100%=12.19%,應當繳納土地增值稅:

  15,220×30%=4566(萬元)。

  該企業實際利潤為:140,000-(20,000+70,000)-9500-(7000+280+4566)=28,654(萬元)。

  應當繳納企業所得稅:28,654×15%=4298(萬元)。

  該企業的稅后利潤為:28,654-4298=24,356(萬元)。

  該房地產開發企業可以根據該酒店投資企業的要求自行開發建設該五星級酒店,該酒店投資企業可以將本來應當按期支付的工程款以借款的


方式借給該房地產開發企業。酒店建成以后,該房地產開發企業可以與該酒店投資企業合資成立一家酒店公司,房地產開發企業以該酒店投資入股,占相應的股份。酒店公司成立以后,該房地產開發企業再將其所擁有的股東全部轉讓給該酒店投資企業。

  假設該酒店的各項建設成本不變,為了與酒店開發企業共享納稅籌劃的收益,該房地產開發企業轉讓股分所得為125,000萬元。這樣,酒店投資企業少支付價款15,000萬元。

  根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[20**]191號)的規定,以無形資產、不動產投資入股,與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。該房地產開發企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業稅,轉讓股權的行為也不需要繳納營業稅。

  根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)的規定,對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。

  對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。該房地產開發企業投資入股可以免征土地增值稅,而其轉讓股權的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產開發企建造該酒店的總成本為:20,000+70,000+4500+5000=99,500(萬元)。轉讓股權所得為:125,000-99,500=26,000(萬元)。應當繳納企業所得稅:26,000×15%=3900(萬元)。該企業的稅后利潤為:26,000-3900=22,100(萬元)。多獲得稅后利潤:22,100+24,356=46,456(萬元)。該房地產開發企業和該酒店投資企業總共減輕稅收負擔:

  15,000+46,456=61,456(萬元)。

  五、以契約方式約定甲方應得的前期工作補償和合作利益

  如果一個中外合作企業,雙方成立中外合作項目公司,甲方是中方,負責項目土地的三通一平,拆遷工作及辦理立項審批手續,部分前期工作已在項目公司之前基本完成,項目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本,其他資金由成立后的項目公司以項目公司的名義籌集,項目完全后乙方獲得項目利潤。

  我們在設計這個概念的時候在設計當中我們可以看,在每個環節當中的籌劃方式,籌劃點以及風險控制,我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式,以契約方式的約定前期費用歸屬問題,籌劃目地;對于中外合作企業項目公司,通過約定甲方負擔的前期限費用的歸屬,將甲方應得利潤分為前期限工作補償費和合作利益兩部分,使前期費用流入合作項目的開發成本,這樣可以增加開發成本,可在稅前扣除。

  需注意2點:1.前期補償方式費用歸屬,合作雙方合作利益的分配方式如何約定;2.支付甲方的補償

篇5:房地產開發企業土地增值稅會計處理

  房地產開發企業土地增值稅的會計處理

  1、納稅義務人

  凡是有償轉讓我國國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱房地產),并且取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人。

  2、納稅范圍。包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。

  3、稅率。

  房地產開發企業的土地增值稅實行四級超率累進稅率:房地產增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;房地產增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的部分,稅率為40%;房地產增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的部分,稅率為50%;房地產增值額超過扣除項目金額200%以上的部分,稅率為60%。

  4、土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據,依照四級超率累進稅率計算稅額。公式為:

  應納稅額=增值額×適用稅率-速算扣除法

  增值額=轉讓房地產取得的收入-法定扣除項目金額

  [例]某房地產開發公司有償轉讓高級住宅樓一棟,建筑面積5000平方米,單位售價每平方米6800元,開發住宅的實際成本是1800萬元,繳納的營業稅及附加為160萬元。

  1.計算土地增值稅:

  增值額=轉讓收入-扣除項目金額=34000000-(18000000+1600000)=14400000(元)

  增值率=[14400000÷(18000000+1600000)]×100%=73.47%

  增值率為73.47%,適用稅率為40%,速算扣除率為5%。

  應納稅額=14400000+40%-(18000000+1600000)×5%=4780000(元)

  2.會計分錄如下:

  計提時:

  借:經營稅金及附加 4780000

  貸:應交稅金——應交土地增值稅 4780000

  實際繳納時:

  借:應交稅金——應交土地增值稅 4780000

  貸:銀行存款 4780000

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