物業經理人

黑龍江省住宅物業管理條例(2021)

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黑龍江省住宅物業管理條例(2021)

  黑龍江省住宅物業管理條例(20**)

  (20**年12月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過)

  第一章 總 則

  第一條為了規范住宅物業管理活動,維護住宅物業管理相關主體的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》等有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

  第二條本省行政區域內的住宅物業管理以及相關監督管理活動,適用本條例。

  本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區內的業主通過選聘物業服務人,由業主和物業服務人按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

  物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

  第三條物業管理應當堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、專業服務、行業自律的原則。

  建立健全社區黨建引領,居(村)民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業使用人、物業服務人等共同參與的治理機制;建立健全人民調解、行業性專業性調解、行政調解、司法調解的多元糾紛解決機制。

  創新治理模式,利用大數據和云平臺將物業管理融入社區治理。推動物業服務線上線下融合發展,推進物業管理智能化。

  鼓勵和引導中國共產黨黨員、各級人大代表和政協委員參與社區治理,推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織,符合條件的社區黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

  第四條縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入本地現代服務業發展規劃和社區治理體系,建立健全物業管理聯席會議制度,協調解決重大問題。將街道辦事處、鄉鎮人民政府履行物業管理職責所需經費納入財政預算。鼓勵設立行業性專業性人民調解組織,依法調解物業管理糾紛。

  縣級以上物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,按照職責分工,履行下列職責:

  (一)貫徹、執行物業管理法律、法規和相關規定;

  (二)制定物業管理相關政策并組織實施;

  (三)指導、監督建筑物及其附屬設施的維修資金(以下簡稱維修資金)交存、管理和使用;

  (四)組織物業管理相關人員業務培訓;

  (五)建立或者共享物業管理信息平臺;

  (六)指導、監督街道辦事處或者鄉鎮人民政府物業管理相關工作;

  (七)建立物業服務誠信評價制度;

  (八)法律、法規規定的其他職責。

  縣級以上人民政府其他有關行政主管部門,按照各自職責,做好相關監督管理工作。

  第五條街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動,履行下列職責:

  (一)組織、協助、指導業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建;

  (二)指導、監督業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法履行職責;

  (三)測評業主委員會年度工作;

  (四)參加物業承接查驗,指導、監督物業服務項目移交和接管;

  (五)指導、檢查、監督物業服務人依法履行義務,配合采集物業服務信用信息;

  (六)依法調處物業管理糾紛;

  (七)依照法律授權規定行使相應的行政處罰權;

  (八)法律、法規規定或者市、縣級人民政府確定的其他職責。

  居(村)民委員會應當協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的具體工作,并在籌備首次業主大會會議、選舉業主委員會、組建物業管理委員會時,協助做好相關人員推薦工作。

  第六條物業管理行業協會應當加強行業自律管理,制定并組織實施自律性行業規范,規范從業行為,調解行業糾紛,促進物業服務人依法經營和誠信服務。

  物業服務人應當加強對員工、物業服務外包人員的文明服務教育和管理。

  第七條物業服務人應當執行縣級以上人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作,并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

  對物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主、物業使用人應當依法予以配合,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對物業服務人進行監督和指導。

  第二章 物業管理區域以及相關配置

  第八條物業管理區域的劃分,應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則,以建設用地宗地確定的用地范圍為基礎,綜合考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設、業主人數、自然界線、有利于實施物業管理等因素。

  物業服務用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設施設備和相關共用場地不能分割的,應當劃分為一個物業管理區域;被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區,且能明確共用配套設施設備維護管理責任的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域;配套設施設備能夠分割獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。

  第九條建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現售備案前,向所在地縣級物業行政主管部門備案物業管理區域,并將經備案的物業管理區域在房屋買賣合同中明示,在商品房銷售現場公示。經備案的物業管理區域,由縣級物業行政主管部門及時告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

  本條例施行前已經劃分物業管理區域,但尚未向物業行政主管部門備案的,由物業服務人或者業主委員會,或者物業管理委員會向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。

  已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的,物業所在地縣級物業行政主管部門應當會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府,結合物業管理實際,在征求業主意見后確定物業管理區域并公告。

  第十條建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房;物業服務用房一般包括物業辦公用房,業主委員會辦公用房,維修、保潔等輔助用房:

  (一)房屋總建筑面積五萬平方米以下的,按照不低于建筑面積一百平方米的標準配置;

  (二)房屋總建筑面積五萬平方米以上二十五萬平方米以下的,按照不低于總建筑面積千分之二的標準配置;

  (三)房屋總建筑面積超過二十五萬平方米的,超過部分按照不低于總建筑面積千分之一的標準配置;

  (四)分期開發建設的,首期配置建筑面積不得低于一百平方米,后期建設應當按照標準配齊物業服務用房;

  (五)業主委員會辦公用房建筑面積,不得低于二十平方米。

  未經業主大會同意,物業服務人不得改變物業服務用房的用途。

  第十一條物業辦公用房、業主委員會辦公用房應當位于地面以上并能夠獨立使用,具備供水、排水、供熱、供電、通信以及通風、采光等使用功能和獨立通道。所在樓層不得高于二層,但配置電梯和單獨建設的除外。

  國土空間規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在附圖中注明物業辦公用房、業主委員會辦公用房的具體位置和面積。建設單位應當按照建設工程規劃許可證注明的位置和面積進行建設。

  第三章 業主、業主組織和物業管理委員會

  第十二條房屋的所有權人為業主。

  基于人民法院、仲裁機構作出的生效法律文書,以及征收安置、繼承、受遺贈、買賣、贈與、合法建造等事由合法占有房屋,但尚未依法辦理不動產登記的自然人、法人和非法人組織,在物業管理中享有業主權利,承擔業主義務。

  業主在物業管理中的權利、義務,依照法律、法規規定以及管理規約、物業服務合同約定確定。

  第十三條物業管理區域內的下列部分依法屬于業主共有:

  (一)道路、綠地,但是屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外;

  (二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

  (三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分;

  (四)物業服務用房、其他公共場所和公用設施,以及其他依法屬于業主共有的共用部位、共用設施設備;

  (五)法律、法規規定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

  不動產(房屋所有權)首次登記時,未對包括大堂、物業服務用房、門衛用房、設備間和其他公共場所在內的業主共有部分進行登記的,共有的業主、業主委員會或者物業管理委員會可以在建設工程交付使用后,到不動產登記機關依法申請登記。

  第十四條業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。符合下列條件之一的,建設單位應當向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的申請,十名以上業主也可以聯名申請:

  (一)交付房屋專有部分建筑面積超過建筑物總面積百分之五十的;

  (二)交付房屋套數超過房屋總套數百分之五十的;

  (三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數超過房屋總套數百分之二十五的。

  分期開發建設的住宅項目,其首期交付使用房屋滿足前款規定條件之一的,按照前款規定執行。

  符合本條第一款和第二款規定條件建設單位未提出申請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正;逾期仍未申請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當啟動業主大會籌備工作。

  建設單位應當按照有關要求提供相關資料,并承擔召開首次業主大會會議所需費用。

  第十五條符合首次業主大會會議召開條件的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到籌備業主大會書面申請之日起四十五日內,組織、指導成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

  籌備組成員除業主代表,街道辦事處或者鄉鎮人民政府,居(村)民委員會代表外,可以吸收建設單位、轄區公安派出所等單位代表參加,組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任?;I備組成員人數應當為九人以上單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十。

  籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定,業主代表應當符合本條例第十九條有關業主委員會成員條件的規定?;I備組成員中應當有中國共產黨黨員,鼓勵和支持各級人大代表、政協委員參加籌備組。

  籌備組應當自成立之日起三日內,將成員名單以及與籌備工作相關的個人信息、工作職責在物業管理區域顯著位置公示,公示期不少于七日。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調處理。

  籌備組決定重大事項須經籌備組成員過半數同意方為有效。

  籌備組發布的通知或者公告,應當加蓋居(村)民委員會公章。

  第十六條籌備組履行下列職責:

  (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

  (三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

  (四)確定首次業主大會會議表決規則;

  (五)制定業主委員會成員候選人產生辦法,確定業主委員會成員候選人名單;

  (六)制定業主委員會選舉辦法;

  (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域顯著位置公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

  籌備組應當自組建之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。首次業主大會會議結束時,籌備組自動解散。

  第十七條下列事項由業主共同決定:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員,決定每屆業主委員會任期;

  (四)選聘和解聘物業服務人;

  (五)使用維修資金;

  (六)籌集維修資金;

  (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

  (九)確定和調整物業服務方式、服務內容、服務標準以及物業服務收費方案;

  (十)審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;

  (十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,業主委員會成員工作補貼以及聘用專職人員數量和薪酬的來源、支付標準;

  (十二)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

  (十三)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  第十八條業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。業主委托其他業主代理參加業主大會會議的,應當出具書面委托書,載明委托事項、權限和期限。

  業主大會決定本條例第十七條第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條例第十七條規定的其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

  在業主身份確認的前提下,可以采用短信、微信和電子郵件等信息化技術手段改進業主大會表決方式。

  市(地)、縣(市)物業行政主管部門應當在物業管理信息平臺中設定業主議事功能,供業主、業主委員會或者物業管理委員會、業主大會免費使用,并提供指導。

  第十九條業主委員會由五至十五人的單數成員組成,每屆任期一般不超過五年,成員可以連選連任。一個物業管理區域分期建設或者尚有部分物業未交付使用的,應當預留成員名額,待交付使用后陸續補充。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會成員中應當有中國共產黨黨員,鼓勵和支持各級人大代表、政協委員參加業主委員會。

  業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主,并具備下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵守法律、法規,熱心公益事業,責任心強,具有一定的組織能力和文化水平,具備必要的工作時間;

  (三)未被列為失信被執行人;

  (四)依法交納物業費用和維修資金;

  (五)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域服務的物業服務企業任職;

  (六)未有本條例規定的物業使用和維護禁止性規定的行為;

  (七)未有法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

  業主委員會成員候選人應當書面承諾符合前款規定的條件,全面履行工作職責,不以權謀私。

  業主委員會成員可以實行差額或者等額選舉,具體選舉辦法由業主大會議事規則規定。實行差額選舉的,未當選但得票數達到規定票數的候選人,可以當選候補成員,并按照得票多少的順序在業主委員會成員出現空缺時依次遞補。

  候補成員人數不得超過業主委員會成員總數的百分之五十;候補成員可以列席業主委員會會議,可以發表意見,但不享有表決權。

  業主委員會應當自依法選舉產生之日起五日內,在物業管理區域顯著位置公示業主委員會成員、候補成員名單以及聯系方式。

  第二十條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案,并提供下列資料:

  (一)業主大會會議記錄和會議決定;

  (二)業主大會議事規則;

  (三)管理規約;

  (四)業主委員會首次會議記錄和會議決定;

  (五)業主委員會成員和候補成員名單等基本信息。

  街道辦事處或者鄉鎮人民政府對符合前款規定條件的,應當在五日內予以備案,并出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會可以持備案證明和印章刻制證明按照有關規定刻制業主大會印章和業主委員會印章。業主委員會印章印文中應當包含名稱和屆別。

  備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內,向原備案機關備案。

  街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當將備案情況及時告知所在地縣級物業行政主管部門。

  第二十一條業主委員會應當執行業主大會的決定,接受業主大會和業主的監督,并履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,報告業主委員會年度履職情況;

  (二)代表業主與業主大會依法選聘的物業服務人訂立物業服務合同,與解聘的物業服務人進行交接;

  (三)擬定物業共有部分、共有資金使用與管理辦法;

  (四)組織維修資金的使用以及維修資金的補交、續交;

  (五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同,督促物業服務人對物業服務中存在的問題進行整改,督促業主交納物業費用;

  (六)監督管理規約的實施,對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止;

  (七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;

  (八)定期向業主通報工作情況,每年公示業主委員會成員、候補成員應當交納的物業費用情況;

  (九)協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (十)配合行政執法部門在物業管理區域內開展的執法管理工作;

  (十一)配合、支持居(村)民委員會依法履行職責,并接受其指導和監督;

  (十二)業主大會賦予的其他職責。

  第二十二條經業主大會同意,業主委員會可以聘用專職人員負責辦理業主委員會日常事務和財務工作,協調解決業主投訴等工作。

  聘用的專職人員應當接受業主委員會領導、監督和管理,在業主委員會授權范圍內開展工作。

  聘用專職人員的薪酬標準不得低于當地最低工資標準;業主委員會按照合同約定,決定對聘用的專職人員減薪或者解聘的,應當經半數以上成員同意。

  第二十三條除首次業主大會會議外,業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會成員的工作補貼以及聘用專職人員的薪酬,從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支,或者由全體業主分攤,具體辦法和標準由業主大會決定。

  業主委員會應當在物業管理區域顯著位置公示工作經費和工作補貼的籌集、使用和管理情況,每年不少于兩次,每次公示期不少于十日。公示期滿后,業主可以在業主委員會辦公場所隨時查閱。

  第二十四條業主委員會未按照規定組織召開業主大會會議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期召開;業主委員會逾期仍未召開業主大會會議的,可以由所在地居(村)民委員會,在街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導和監督下組織召開。

  第二十五條在業主委員會履職的一個任期內,出現業主委員會成員經遞補,人數仍不足總數二分之一等無法正常履行職責或者拒不履行職責的情況,以及對業主委員會工作年度測評連續兩年不合格的,物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

  第二十六條業主委員會成員不得有下列行為:

  (一)干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;

  (二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;

  (三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

  (四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

  (五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人訂立、變更、解除物業服務合同;

  (六)違規使用經費,將業主共有財產借給他人,或者挪用、侵占業主共有財產;

  (七)與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換;

  (八)泄露業主信息;

  (九)其他侵害業主合法權益的行為。

  違反前款規定的,經業主大會會議討論通過,罷免其成員資格。

  第二十七條業主委員會成員有下列情形之一的,成員資格應當終止:

  (一)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

  (二)不再是本物業管理區域內業主的;

  (三)因健康等原因無法履行職責但未提出辭職的;

  (四)拒不召集、拒不參加或者阻撓召開業主委員會會議的;

  (五)違反書面承諾的;

  (六)一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上的;

  (七)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

  屬于前款第一項、第二項情形的,其成員資格自情形發生之日起自然終止;屬于前款第三項情形的,經業主大會會議討論通過,其成員資格終止;屬于前款第四項、第五項、第六項情形的,經業主大會會議討論通過,罷免其成員資格;屬于前款第七項情形的,按照相關規定處理。

  業主委員會成員資格根據本條例規定自然終止、被終止或者被罷免的,業主委員會應當停止其履行職責,報所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并在物業管理區域顯著位置公示。

  業主委員會成員應當自資格終止之日起五日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會。

  第二十八條有下列情形之一的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會,業主自行管理的除外:

  (一)不具備成立業主大會條件的;

  (二)具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的;

  (三)業主大會會議召開后,未能選舉產生業主委員會的;

  (四)需要重新選舉業主委員會,經物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、協助后仍不能選舉產生業主委員會的。

  物業管理委員會作為臨時機構,依據本條例承擔業主委員會相關職責,組織業主共同決定物業管理事項。在征求業主意見的基礎上,組織業主選聘、解聘物業服務人,代表業主與物業服務人訂立期限一般不超過三年的書面物業服務合同,并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

  物業管理委員會自業主大會依法選舉產生業主委員會之日起停止履行職責,并在與業主委員會辦理移交手續后解散。

  第二十九條物業管理委員會由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織居(村)民委員會、業主代表等七人以上單數組成,其中業主代表占物業管理委員會成員總人數半數以上,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定。業主代表應當適用本條例第十九條有關業主委員會成員條件的規定。物業管理委員會成員中應當有中國共產黨黨員,鼓勵和支持各級人大代表、政協委員參加物業管理委員會。

  物業管理委員會主任由居(村)民委員會代表擔任;副主任由居(村)民委員會指定一名業主代表擔任;物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域顯著位置公示。

  第三十條物業管理委員會成立后滿三年,仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

  第四章 前期物業管理

  第三十一條新建住宅物業實行前期物業管理。建設單位應當在銷售房屋前,按照國家規定通過招投標方式選聘前期物業服務人。

  投標人不足三個或者住宅規模較小的,經物業所在地縣級物業行政主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘前期物業服務人。規模較小的認定標準由市(地)、縣(市)確定。

  新建住宅物業的建設單位不得選聘其出資設立的物業服務企業,以及建設單位法定代表人或者股東參股的物業服務企業承接該物業的前期物業服務。但被評為省物業行業信用評價最高等級和全國物業服務企業綜合實力五百強的物業服務企業除外。

  第三十二條建設單位應當依法與選聘的物業服務人訂立前期物業服務合同,并在銷售場所公示。前期物業服務合同不得包含拓展收費服務事項。前期物業服務合同期限不得超過三年,具體期限在前期物業服務合同中約定。

  利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的,建設單位與前期物業服務人應當在前期物業服務合同中,對經營項目、收費標準、經營收益收支及使用分配、財務管理、經營性活動的禁止性要求等事項進行約定,且不得損害業主的共同利益。

  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,或者同時簽訂前期物業服務委托協議,對前期物業服務的內容進行約定。

  第三十三條前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日發生的物業費用,由建設單位承擔;出售房屋交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業費用,由業主承擔。

  第三十四條建設單位可以邀請物業服務人提前介入,就住宅物業的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。

  建設單位應當邀請物業服務人參加竣工驗收。

  第三十五條物業服務人承接前期物業服務項目時,應當按照國家有關規定與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗,承接查驗相關費用由建設單位和物業服務人在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。

  建設單位可以邀請居(村)民委員會、業主代表、專業機構參與承接查驗,進行見證和監督,并在承接查驗記錄上簽字確認。

  建設單位應當對承接查驗全過程進行影像記錄,并在業主辦理入住手續時,主動公開承接查驗協議,現場播放承接查驗影像資料。影像資料應當包含安防監控、消防、特種設備等重要設施設備查驗內容。

  第三十六條建設單位應當與物業服務人共同確認物業共用部位、共用設施設備查驗結果,簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

  建設單位應當按照承接查驗協議內容及時解決、整改落實并組織復驗。建設單位未按照約定期限整改落實的,物業服務人應當及時向所在地縣級物業行政主管部門報告,縣級物業行政主管部門應當依法處理。物業服務人未及時報告的,承擔整改落實責任。

  第三十七條物業承接現場查驗二十日前,建設單位應當向物業服務人移交相關資料,并將復印件或者電子文檔交所在地縣級物業行政主管部門存檔。

  物業服務人應當自物業交接之日起三十日內,向物業所在地縣級物業行政主管部門備案,并提供下列資料:

  (一)前期物業服務合同;

  (二)臨時管理規約;

  (三)物業承接查驗協議;

  (四)建設單位移交資料以及清單;

  (五)查驗記錄和承接查驗影像資料;

  (六)交接記錄;

  (七)其他承接查驗有關的資料。

  縣級物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

  第五章 物業服務管理

  第三十八條選聘物業服務人,除業主決定繼續聘用原物業服務人外,應當公開招標。投標人不足三個或者住宅規模較小的,可以協議選聘物業服務人。規模較小的認定標準由市(地)、縣(市)確定。

  第三十九條業主委員會應當與業主大會依法選聘的物業服務人訂立書面物業服務合同。

  物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接、糾紛解決方式、雙方違約責任、解除合同條件等條款。

  物業服務合同示范文本由省物業行政主管部門制定,報省市場監督管理部門備案。

  物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

  物業服務人應當自物業服務合同訂立或者變更之日起十五日內,向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。

  物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

  第四十條物業服務事項一般包括下列基礎內容:

  (一)物業共用部位的日常維護和管理;

  (二)物業共用設施設備運行、保養和管理;

  (三)環境衛生、綠化養護管理服務;

  (四)安全防范、車輛停放管理等公共秩序維護;

  (五)房屋裝飾裝修管理;

  (六)物業檔案資料的保管。

  物業服務人應當為業主接收郵件、快件提供便利,除執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外,不得阻撓快遞企業進入物業管理區域按址投遞。阻礙、拒絕進入的,物業服務人應當提供免費的代投遞服務。因執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因不能進入時,物業服務人應當提供免費的寄存場所。

  物業服務人應當按照相關規定設置生活垃圾分類收集容器,提示、引導業主和物業使用人進行生活垃圾分類。

  鼓勵和支持物業服務人在保證業主知情同意的前提下,依法采用信息化、智能化技術開展物業服務相關活動,但不得將人臉識別、指紋等生物識別技術作為唯一服務手段。

  第四十一條物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式,具體收費形式在物業服務合同中約定。

  第四十二條物業服務收費按照有關規定實行政府指導價和市場調節價。業主、業主委員會、物業管理委員會有權對物業服務人違法收取物業費的行為向市場監督管理部門舉報、投訴。

  市(地)、縣(市)物業行政主管部門制定并發布基本物業服務項目清單,明確服務內容和服務等級標準,供價格主管部門定價和業主協商物業費時參考。

  實行政府指導價的,市(地)、縣(市)價格主管部門會同物業行政主管部門,依據物業服務項目、服務內容、服務等級標準等,制定相應的物業服務收費基準價格和浮動幅度,依法向社會公布,并每三年進行一次評估,根據評估結果適時調整。

  實行市場調節價的,物業服務收費可以參照基本物業服務項目清單和物業服務收費基準價格及其浮動幅度,遵循合理、公開、費用與服務水平相適應、優質優價的原則,由業主與物業服務人在物業服務合同中約定。

  第四十三條物業服務人拓展收費服務事項的,應當公示服務標準和收費標準。

  物業服務人可以根據物業管理區域居民寵物代管、車輛租借、家電維修、家政保潔、助老、托幼、代購等服務需求,與業主或者物業使用人訂立個性化服務合同,提供有償服務。

  第四十四條業主應當按照物業服務合同的約定交納物業費,物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

  業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以申請街道辦事處、鄉鎮人民政府進行調解,也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣的方式,也不得采取限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進出車位等其他方式催交物業費。

  業主違反約定逾期不支付物業費超過三個月,且經兩次以上催告仍不支付的,物業服務人可以根據管理規約的規定對相關業主,在物業管理區域顯著位置公示。

  物業服務人可以根據物業服務合同約定預收物業費,預收期限最長不得超過一年。

  業主轉讓物業時,轉讓雙方應當對物業費的結算作出約定,并告知物業服務人。

  第四十五條物業服務人應當在物業管理區域顯著位置公示、及時更新下列信息,并可以通過電子信息方式告知全體業主:

  (一)物業服務人營業執照,物業服務事項和質量要求,收費項目、標準和方式等;

  (二)物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

  (三)物業服務合同履行以及物業服務項目收支情況;

  (四)利用物業共用部位、共用設施設備經營情況以及收益收支情況等;

  (五)維修資金使用情況;

  (六)其他應當公示的信息。

  業主、業主委員會或者物業管理委員會對公示內容有異議的,物業服務人應當及時答復。

  物業服務人應當聽取業主意見和建議,接受業主監督,每年向業主大會、業主委員會或者物業管理委員會報告工作情況。

  第四十六條物業服務人負責管理的物業共用部位、共用設施設備可能存在安全隱患時,物業服務人應當設置警示標識,采取防范措施,及時消除安全隱患;不能自行處置的,應當及時報告相關縣級行政主管部門處理。

  物業服務人發現由其他單位負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,應當及時通知相關管理單位。相關管理單位未及時消除安全隱患的,物業服務人應當報告相關縣級行政主管部門,由其督促相關單位消除安全隱患。

  物業服務人應當履行安全保障提示義務,采取合理措施保護業主的人身和財產安全,可以采取安裝監控、加強日常巡查、建立舉報制度等方式,預防和制止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品等危險行為。

  第四十七條物業服務合同當事人一方依法提出解除物業服務合同的,應當按照有關規定執行。物業服務合同未約定通知期限的,提出解除合同的當事人應當提前六十日書面通知另一方,并在物業管理區域顯著位置公示。

  業主依法共同決定續聘的,業主委員會或者物業管理委員會應當在物業服務合同期滿前三十日內與物業服務人續訂物業服務合同。

  解除物業服務合同前,物業服務人不得擅自停止物業服務。解除物業服務合同后,業主委員會或者物業管理委員會應當在五日內向所在地縣級物業行政主管部門備案。物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府,并在物業管理信息平臺公示相關信息。

  第四十八條物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者物業服務合同依法解除后十五日內,或者在接到解聘通知之日起三十日內退出物業管理區域,結清預收、代收和預付、代付的有關費用,將物業共用部位、共用設施設備、物業服務用房等資產和相關設施,以及物業服務所必須的相關資料,交還給業主委員會、物業管理委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,并配合新選聘的物業服務人做好其他交接工作。

  原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新選聘的物業服務人進行服務。

  新選聘的物業服務人按照約定承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,并保存查驗記錄。

  第四十九條原物業服務人拒不退出物業管理區域,或者拒不移交有關資料、財物、資產的,業主委員會或者物業管理委員會應當與原物業服務人協商;協商不成的,業主委員會或者物業管理委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁,也可以向街道辦事處或者鄉鎮人民政府、縣級物業行政主管部門報告。

  街道辦事處或者鄉鎮人民政府、縣級物業行政主管部門接到業主委員會或者物業管理委員會報告后,應當組織調解;調解不成的,向所在地縣級人民政府報告??h級人民政府經評估論證確有必要的,可以組織城市管理、市場監督管理、物業管理、公安等部門現場監督原物業服務人退出;有妨礙公務或者擾亂公共秩序行為的,由公安機關依法處理。

  第五十條物業檔案屬于全體業主所有。選聘物業服務人的,物業服務人應當妥善保管,保證檔案資料齊全,不得泄露業主信息;業主自行管理的,由自行管理組織或者機構履行保管義務。

  第五十一條市(地)、縣(市)物業行政主管部門應當組織實施物業服務誠信評價制度,根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,對物業服務人實行等級評定,采取相應的激勵或者懲戒措施。省物業行政主管部門負責對市(地)、縣(市)物業行政主管部門進行指導、監督和考核。等級評定和考核的具體辦法由省物業行政主管部門制定。

  市(地)、縣(市)物業行政主管部門應當及時記載更新物業服務人、物業項目負責人、物業從業人員誠信履約信息,并通過物業管理信息平臺予以公布。

  推進物業服務第三方評估機構參與物業項目承接查驗、物業服務成本監審、物業服務質量評估等活動,出具公正、客觀、真實、準確的評估結論。

  第五十二條物業管理區域出現突發失管、棄管狀態時,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織確定應急物業服務單位,提供維持業主基本生活服務事項的應急服務,并公示應急服務的內容、期限、費用等相關情況。應急服務期限不得超過十二個月,費用由全體業主承擔。

  在應急服務期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當推動成立或者改選業主委員會;應急服務期滿后仍未成立或者改選業主委員會的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組建物業管理委員會。

  第六章 物業的使用與維護

  第五十三條業主、物業使用人或者物業服務人對物業的使用和維護,應當遵守有關規定,不得有下列行為:

  (一)擅自改變物業規劃用途;

  (二)損壞或者擅自變動房屋建筑主體、承重結構;

  (三)違法搭建建筑物、構筑物或者亂挖地下空間;

  (四)破壞或者擅自改變房屋外貌;

  (五)損壞或者擅自占用、改動物業共用部位、共用設施設備;

  (六)擅自設置或者改變煙道、排風、排水管道;

  (七)存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性物質或者超負重物品;

  (八)侵占、損壞消防設施,占用消防車通道,堵塞、封閉疏散通道以及安全出口;

  (九)在共用走廊、樓梯間、安全出口等公共區域堆放雜物、停放摩托車、電動車、自行車或者為電動車充電;

  (十)產生明顯異味或者超過規定標準的噪聲;

  (十一)不當妨礙其他業主采光、通風;

  (十二)從建筑物中拋擲物品;

  (十三)違反規定傾倒垃圾、排放污水和露天焚燒;

  (十四)在建筑物、構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

  (十五)違反規定飼養動物干擾他人正常生活;

  (十六)法律、法規、規章以及管理規約和業主大會決定禁止的其他行為。

  有前款規定行為之一的,物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會、業主或者物業使用人有權勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關縣級行政主管部門,相關縣級行政主管部門應當及時依法處理。

  發生本條第一款第七項、第十二項、第十五項情形的,公安機關接到報警后,應當及時調查并依法處理。

  業主或者物業使用人對侵害自身合法權益的行為,可以依法提起訴訟;業主委員會或者物業管理委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法提起訴訟。

  第五十四條縣級人民政府應當確定對物業管理區域內的物業管理、公共秩序、消防、人防工程、房屋經營、建設工程質量、環境保護、園林綠化、特種設備安全、環境衛生等活動實施監督管理的行政主管部門。

  前款規定的相關行政主管部門,應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域顯著位置公布所負責的執法事項和聯系方式,依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

  第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動產生的收入,扣除合理成本后歸全體業主所有。經營收益的使用按照國家有關規定執行。

  經營收益由物業服務人代管的,應當單獨列賬,不得挪用或者侵占,并接受業主委員會或者物業管理委員會的監督;由業主委員會或者物業管理委員會自行管理的,應當接受業主和居(村)民委員會的監督。

  第五十六條在物業管理區域內需要臨時占用物業共用部位,或者開挖、埋設、維修有關供水、排水、排污、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等管線的,施工單位應當了解相關地下管線布局,在施工現場做好安全防護,并按照約定的時間、標準恢復原狀;有停水、停電、停熱、停氣等情形的,施工單位應當在物業管理區域顯著位置公告,公告內容包括施工周期、地點。物業服務人或者物業管理委員會可以通過電子信息方式告知全體業主。

  物業服務人應當在施工過程中進行必要的巡查,維護施工現場秩序,對施工過程中產生的破壞行為及時向有關部門報告。

  第五十七條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人。物業服務人應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人。

  房屋裝飾裝修污染物業共用部位、損壞共用設施設備的,由業主或者物業使用人負責修復、清潔、恢復原狀;業主或者物業使用人在物業服務人通知期限內未修復、清潔、恢復原狀的,由物業服務人按照管理規約或者約定處理,所需費用由業主或者物業使用人承擔。房屋裝飾裝修產生的垃圾,業主或者物業使用人應當及時清理;委托物業服務人清理的,按照約定支付清理費用。

  物業服務人應當對房屋裝飾裝修情況進行現場檢查,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。

  業主或者物業使用人違反房屋裝飾裝修和安全生產管理規定的,物業服務人應當及時制止,并督促其改正;經督促未改正的,物業服務人應當及時報告相關縣級行政主管部門依法處理。

  第五十八條物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。用于出售的,應當出售給本物業管理區域內的業主;不能出售或者尚未售出的,應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要后仍有空余的,可以出租給物業管理區域外的其他人,每次期限不超過六個月。

  物業管理區域內依法配建的人防工程,用作車位、車庫或者儲藏室的,應當按照設計文件實地標注,并向全體業主開放。建設單位不得將其出售、附贈,收取的停車費、租金應當保障人防工程的維護管理和停車管理的必要支出。法律、法規另有規定的,從其規定。

  同一物業管理區域內全部建設項目竣工驗收五年后未售出的地下車位、車庫,可以整體轉讓給專業資產管理公司,由其統一出租經營或者出售給業主。

  第五十九條利用物業共用部位停放車輛的,車位的設置、使用、收費和管理等事項,由業主共同決定。

  物業管理區域內設置車位、停放車輛,不得占用疏散通道、消防車通道、安全通道、公共綠地、公共健身場地和其他機動車通道,不得影響其他車輛和行人通行。

  工程車輛、大中型客貨車輛和危險品運輸車輛不得在物業管理區域內停放,但因急救、安全、工程建設或者設施設備維修等確需停放的除外。

  物業服務人應當按照物業服務合同的約定,履行車輛停放管理義務,及時督促違反規定停放的車輛駛離;督促無效的,應當及時報告有關部門依法處理。

  第六十條電梯、機械式停車設備等特種設備,應當按照特種設備安全管理有關規定,委托具有相應資質的專業機構進行定期檢驗、檢測和維護;消防、安防監控等涉及人身、財產安全以及有其他特定要求的設施設備,可以委托專業機構進行維護。

  第六十一條住宅物業建設工程質量保修期滿后,需要對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的,應當按照國家有關規定申請使用維修資金。經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。

  第六十二條首期維修資金,由業主在辦理房屋入住手續前存入維修資金專戶。業主未按照規定交存首期維修資金的,開發建設單位不得將房屋交付買受人。

  未建立維修資金的物業,應當按照有關規定進行補建。維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主續交。

  第六十三條在物業管理區域發生下列危及房屋安全等緊急情況的,應當啟動維修資金的應急使用程序,物業服務人或者物業管理委員會應當采取必要的應急措施:

  (一)電梯、消防等共用設施設備出現故障損壞情況,經有關行政主管部門出具整改通知,或者專業機構出具檢驗、檢測、評估整改報告的;

  (二)物業共用部位屋頂、外墻出現嚴重滲漏的;

  (三)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險的;

  (四)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

  (五)突發事件造成物業共用部位、共用設施設備損壞的;

  (六)其他危及房屋安全的緊急情況。

  維修資金的應急使用辦法可以由市(地)根據國家規定制定。

  發生本條第一款規定情形后,未按照規定實施維修、更新和改造的,市、縣級物業行政主管部門可以組織代修,代修費用以及物業服務人在緊急情況下墊付的維修、更新和改造費用,從相關業主維修資金分戶賬中列支。

  第六十四條維修資金的使用接受業主和有關部門的監督。物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用情況,應當在維修資金撥付前進行公示。

  維修資金管理部門應當建立維修資金管理系統,定期公布維修資金的收支情況,方便業主查詢賬戶余額以及使用情況。

  第六十五條新建物業管理區域內的供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營設施設備及相關管線,應當按照國家、省技術標準和專業技術規范設計、施工。

  建設單位應當通知供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位參加竣工驗收;驗收合格后,應當將物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業經營設施設備及相關管線,移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。管道燃氣經營單位的維護管理范圍包括除燃氣器具外的所有設施設備和相關管線。

  已投入使用的物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業經營設施設備及相關管線,專業經營單位應當承擔維護管理責任。市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應當組織有關專業經營單位接收。經評估確需更新改造的,市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應當組織有關專業經營單位進行更新改造。具體接收方式和費用承擔由市(地)、縣(市)確定。

  移交給專業經營單位維護管理的設施設備及相關管線,其維護、更新和改造等費用,由專業經營單位依法承擔。尚在保修期內的,其費用由建設單位承擔。

  價格主管部門在制定專業經營單位收費價格時,應當考慮維護、更新和改造成本。

  第六十六條供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位應當在物業管理區域顯著位置,公示服務范圍和聯系方式。

  除執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外,物業服務人不得限制、阻礙專業經營單位進入物業管理區域提供相應服務。

  供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位對應當接收的設施設備和相關管線不接收,以及不履行維護管理責任的,由所在地市、縣級人民政府約談相關主管部門和單位。

  第六十七條市、縣級人民政府實施老舊小區改造時,應當完善配套基礎設施和公共服務設施,改善小區居住環境,建立健全物業管理長效機制。

  第七章 法律責任

  第六十八條違反本條例規定,物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關行政主管部門的工作人員不依法履行監督管理職責,有下列行為之一的,由有權機關依法給予處分:

  (一)與物業服務人串通,阻礙業主大會成立、業主委員會選舉的;

  (二)對符合備案條件的申請,不予備案的;

  (三)對物業管理區域內違法行為不予查處的;

  (四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

  第六十九條違反本條例規定,建設單位未對承接查驗全過程進行影像記錄,或者在業主辦理入住手續時,未主動公開承接查驗協議或者現場未播放承接查驗影像資料,或者影像資料未包含安防監控、消防、特種設備等重要設施設備查驗內容的,由市、縣級物業行政主管部門處以一萬元以上三萬元以下罰款。

  第七十條違反本條例規定,對物業承接查驗發現的問題,建設單位未按照約定期限整改落實或者未簽訂承接查驗協議的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以五萬元以上十萬元以下罰款。

  第七十一條違反本條例規定,建設單位有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上三萬元以下罰款:

  (一)未備案物業管理區域的;

  (二)未在房屋買賣合同中明示經備案的物業管理區域的;

  (三)未提出召開首次業主大會會議申請或者提供籌備首次業主大會會議所需資料的;

  (四)未承擔前期物業承接查驗費用和首次業主大會會議籌備經費的;

  (五)未在銷售場所公示前期物業服務合同的。

  第七十二條違反本條例規定,業主未交存首期維修資金,建設單位將房屋交付買受人的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以三萬元以下罰款。

  第七十三條違反本條例規定,新建住宅物業的建設單位選聘其出資設立的物業服務企業,以及建設單位法定代表人或者股東參股的物業服務企業承接該物業的前期物業服務的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,并沒收物業服務企業此項目經營所得。

  第七十四條違反本條例規定,前期物業服務人未按照規定在交接后辦理備案或者物業服務人在訂立、變更物業服務合同后未按照規定備案的,由縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以三萬元以上五萬元以下罰款。

  第七十五條違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款,并在二年以內不得參加物業服務招投標活動;有違法所得的,沒收違法所得:

  (一)未經法定程序,擅自接管物業服務項目的;

  (二)違反法律、法規規定或者物業服務合同約定,停止物業服務的;

  (三)被解聘或者物業服務合同終止后,拒不退出物業管理區域的。

  兩次違反前款第二項規定的,除依法處罰外,該物業服務企業不得承接新的物業服務項目,其法定代表人和股東不得在新成立的物業服務企業擔任法定代表人或者股東。

  第七十六條違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上十萬元以下罰款,并在二年以內不得參加物業服務招投標活動:

  (一)未按照規定辦理交接手續的;

  (二)拒不移交有關資料、財物、資產的。

  第七十七條違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以五千元以上二萬元以下罰款:

  (一)物業檔案資料缺失的;

  (二)在不得設置車位的物業管理區域設置車位的;

  (三)采取停止供電、供水、供熱、供氣,限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進出車位方式,催交物業費的;

  (四)泄露業主信息的;

  (五)未按照規定提供免費代投遞服務或者提供免費寄存場所的;

  (六)除執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外,限制、阻礙專業經營單位進入物業管理區域提供相應服務的;

  (七)未公示有關信息的。

  第七十八條違反本條例規定,物業服務人挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的,由市、縣級物業行政主管部門責令退還,處以挪用、侵占金額二倍以下罰款;有違法所得的,沒收違法所得。

  第七十九條業主、物業使用人和物業服務人違反本條例禁止行為規定的,由縣級物業行政主管部門或者其他有關行政主管部門,依照相關法律、法規給予行政處罰。

  物業服務人對業主和物業使用人違反本條例規定的禁止行為負有報告義務而未及時報告的,處以二千元以上五千元以下罰款;有違法所得的,沒收違法所得。

  第八十條違反本條例規定,業主委員會未按照業主大會議事規則、管理規約履行工作職責的,由縣級物業行政主管部門責令限期改正;有違法所得的,沒收違法所得,并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員處以三千元以上一萬元以下罰款。

  第八十一條街道辦事處、鄉鎮人民政府對違反本條例規定的行為,應當依照有關法律授權規定依法處罰。

  違反本條例規定,給他人造成損失的,依法承擔民事責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八章 附 則

  第八十二條法律、法規和規章對物業管理有規定的,依照其規定。

  業主依法決定對物業管理區域實行自行管理的,參照本條例有關規定執行。

  第八十三條本條例下列用語的含義:

  (一)承接查驗,是指承接新建物業前,物業服務企業和建設單位按照國家有關規定以及前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

  (二)專業經營設施設備,是指變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓、通信、有線電視等設施設備及相關管線和計量裝置。

  (三)入戶端口,是指包括變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓、通信、有線電視等設施設備及相關管線和計量裝置與最終用戶交接處。

  (四)共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主以及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。包括住宅物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

  (五)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主以及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

  (六)專有部分,是指在構造和利用方面具有獨立性,由單獨業主獨立使用和處分,能夠為特定業主登記所有權的物業部位。

  (七)物業管理區域顯著位置,包括物業管理區域的主要出入口、房屋單元門廳、公共活動場所等。

  (八)物業檔案,包括物業權屬資料、技術資料、驗收資料,業主、物業使用人的權屬資料、個人資料,物業運行、維修、服務記錄和物業管理相關合同資料等。

  (九)經營收益,是指經營所得收入扣除管理服務費用后的收益,主要包括公共場地的車位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益以及其他收益。

  第八十四條本條例規定的面積和人數,除國家另有規定外,按照下列方式計算:

  (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

  (二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。

  (三)建筑物總面積與總人數,分別按照前兩項的統計總和計算。

  第八十五條非住宅物業管理,參照本條例執行。

  第八十六條本條例自20**年3月1日起施行。

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篇2:廣州市物業管理條例(2021)

  廣州市第十五屆人民代表大會常務委員會公告(第66號)

  廣州市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議于20**年10月28日通過的《廣州市物業管理條例》,業經廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議于20**年11月27日批準,現予公布,自20**年1月1日起施行。

  廣州市人民代表大會常務委員會

  20**年12月8日

  廣東省人民代表大會常務委員會關于批準《廣州市物業管理條例》的決定

  (20**年11月27日廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過)

  廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議審查了廣州市人民代表大會常務委員會報請批準的《廣州市物業管理條例》,該條例與憲法、法律、行政法規和本省的地方性法規不抵觸,決定予以批準,由廣州市人民代表大會常務委員會公布施行。

  廣州市物業管理條例

  (20**年10月28日廣州市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議通過20**年11月27日廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議批準)

  第一章 總則

  第一條 為了規范本市物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益,營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環境,構建共建共治共享的社會治理格局,根據相關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者選聘物業服務人的形式,對物業服務區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

  第三條 市、區人民政府應當加強對物業管理活動監督管理工作的領導和組織,將物業管理納入社會治理體系,建立聯席會議制度,統籌解決物業管理重大問題。

  區人民政府應當為鎮人民政府、街道辦事處配備物業管理的專職工作人員,落實工作經費。

  第四條 市房屋行政主管部門組織實施本條例,負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

  (一)制定本市物業管理相關政策并組織實施;

  (二)建立本市物業管理信用制度;

  (三)建立、維護本市物業管理信息平臺;

  (四)負責本市維修資金的監督管理工作;

  (五)制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本;

  (六)組織開展物業管理相關法律、法規的宣傳和培訓;

  (七)指導和監督區房屋行政主管部門開展物業管理活動的監督管理工作;

  (八)指導和監督本市物業服務行業協會開展行業自律和服務工作;

  (九)法律、法規等規定的其他職責。

  第五條 區房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

  (一)負責依法劃定、調整物業服務區域;

  (二)監督管理前期物業服務招標投標、物業承接查驗、維修資金使用等物業管理活動;

  (三)建立和完善業主決策電子投票系統數據庫;

  (四)依法開展物業管理行政執法工作;

  (五)指導鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會開展物業管理相關工作;

  (六)組織開展本行政區域內物業管理相關法律、法規的宣傳和培訓;

  (七)法律、法規等規定的其他職責。

  第六條 土地、規劃、財政、市場監督管理、應急管理、公安、消防、價格、交通、水務、城市管理綜合執法、生態環境、衛生健康等相關行政管理部門應當按照各自職責,做好物業管理活動的監督管理工作。

  第七條 鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會應當依法指導和協助業主召開業主大會會議、選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調處理物業管理糾紛。

  鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理納入社區治理工作,根據需要建立物業管理聯席會議制度,加強對物業管理活動的指導、協助和監督。

  居民委員會應當建立業主、業主委員會和物業服務人協調機制,協助鎮人民政府、街道辦事處指導和監督社區內物業管理活動。

  鎮、街道、社區黨組織應當加強對物業服務區域基層黨組織的指導,支持業主、業主大會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務人依法開展物業管理活動。

  第八條 物業服務行業協會應當在房屋行政主管部門的指導和監督下,維護物業服務人的合法權益,采取下列措施促進行業規范、持續、健康發展,提升物業服務水平:

  (一)依法加強行業自律,建立健全物業服務人及其從業人員的自律和誠信管理制度;

  (二)制定物業服務標準和物業服務費市場參考價等;

  (三)調解物業服務糾紛,維護公平競爭的市場秩序;

  (四)推行智慧物業服務,倡導物業服務人采用新技術、新方法推動資源節約和環境保護,提升物業服務水平;

  (五)組織開展物業管理相關法律法規、物業服務標準、專業服務等行業培訓,提升物業服務人及其從業人員的服務水平;

  (六)對物業服務人及其從業人員的服務質量和行為進行監督,發現有違法行為的,應當向相關行政管理部門報告。

  第九條 房屋行政主管部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會、行業協會等有關單位應當完善物業管理糾紛 處理機制,鼓勵通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決物業管理糾紛,促進和諧社區建設。

  第十條 建設單位、物業服務人、業主大會、業主委員會、物業管理委員會以及鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會按照本條例規定需要向業主公開信息的,應當采取書面通知、在物業服務區域內顯著位置公布或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式公開信息。

  第二章 物業服務區域

  第十一條 劃定物業服務區域應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則,結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區治理等因素,具體按照以下規定劃定:

  (一)建設用地規劃許可證或者土地使用權證確定的紅線圖范圍一般劃定為一個物業服務區域,但紅線圖范圍內的城鎮公共道路、城鎮公共綠地、城鎮河道等不得劃入物業服務區域;

  (二)已投入使用的物業,共用設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業服務區域;

  (三)已投入使用的毗鄰物業,規模較小的,依法經各自的業主大會同意后,可以劃定為一個物業服務區域。

  第十二條 新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前,土地行政管理部門應當在征求房屋行政主管部門的意見后確定物業服務區域。物業服務區域應當納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件。

  新建物業出售時,建設單位應當將物業服務區域范圍在銷售現場的顯著位置公布,并在房屋買賣合同中明示。

  第十三條 土地使用權已劃撥、出讓的新開發建設項目或者已實施物業管理的建設項目物業服務區域劃定有爭議的,區房屋行政主管部門應當征求區規劃行政管理部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會的意見后確定,并將確定的物業服務區域向全體業主公示,公示期不少于十五個工作日。

  業主對前款公示的物業服務區域有異議的,應當在公示期間書面實名提出。區房屋行政主管部門應當自受理異議之日起三十日內辦結并答復,情況復雜的,可以延長三十日。異議成立的,區房屋行政主管部門應當重新劃定并公示物業服務區域。公示期滿,對公示的物業服務區域無異議或者異議不成立的,區房屋行政主管部門應當將確定的物業服務區域向全體業主公告。

  舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的,由鎮人民政府、街道辦事處征求相關業主意見后,確定物業服務區域。

  第十四條 對已劃定的物業服務區域需要合并或者分割的,占業主總人數百分之二十以上的業主可以向區房屋行政主管部門提出調整方案,區房屋行政主管部門應當自收到調整方案之日起三十日內予以答復。

  區房屋行政主管部門同意調整方案的,業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會應當組織物業服務區域內全體業主投票表決,物業服務人應當予以協助。業主決定調整方案,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意,物業服務區域可以調整。

  第十五條 建設單位編制建設項目設計方案時,應當遵循一個物業服務區域配套建設獨立使用的共用設施設備和物業服務用房的原則。

  規劃行政管理部門在核發建設工程規劃許可證時,應當審核配套建設的物業服務用房是否符合建設項目配套建設指標的要求,不符合配套建設指標要求的,不予核發建設工程規劃許可證。

  規劃行政管理部門在辦理規劃條件核實時,應當審核配套建設的物業服務用房是否符合規劃條件和規劃報建的要求;不符合規劃條件和規劃報建要求的,不予通過規劃條件核實。

  第十六條 建設單位應當在物業服務區域內配置物業服務用房和共用設施設備用房。物業服務用房的面積、位置應當在房屋買賣合同中載明。

  物業服務用房應當按照下列規定配置:

  (一)物業服務用房總建筑面積按照物業服務區域內計算容積率的總建筑面積千分之二的比例,且最低不少于五十平方米配置;分期開發建設的物業,應當在先期開發的區域按照不少于先期開發計算容積率的建筑面積千分之二的比例配置;

  (二)地面以上的獨立成套裝修房屋,具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件,配置獨立合格的水、電等計量裝置;

  (三)沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于四層;

  (四)業主委員會的辦公用房從物業服務用房中安排,最低不少于十平方米。

  共用設施設備用房應當符合相應設施設備安裝、安全使用的技術標準。

  第十七條 對配套設施不齊全、環境較差的舊居住區,區人民政府應當采取措施鼓勵和支持業主自主開展改造提升,結合城市環境綜合整治和更新改造,逐步完善配套基礎設施和公共服務設施,改善舊居住區綜合環境。舊居住區的范圍由區人民政府確定。

  鼓勵舊居住區綜合改造后實施物業管理,由物業服務人根據業主的需求,提供環境衛生保潔、公共秩序維護、設施維修養護、綠化養護和房屋維修養護等物業服務,合理收取物業服務費。

  第三章 業主和業主組織

  第一節 業主和業主大會

  第十八條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

  尚未依法辦理所有權登記,但因買賣、贈與、遺贈、繼承、合法建造、人民法院及仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的單位或者個人,在物業管理活動中享有法律、法規規定的業主權利,并承擔相應的義務。

  第十九條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務人提供的服務;

  (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

  (三)參加業主大會會議,行使表決權;

  (四)推薦或者自薦業主委員會委員的候選人,選舉業主委員會,并享有被選舉權;推薦或者自薦物業管理委員會的業主代表;

  (五)監督業主委員會和物業管理委員會的工作;

  (六)監督物業服務人履行物業服務合同;

  (七)對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;

  (八)監督維修資金和共有資金的管理和使用;

  (九)法律、法規規定的其他權利。

  第二十條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:

  (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

  (二)遵守物業服務區域內共有部分的使用、公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、排水管理、動物飼養、衛生防疫等方面的規章制度;

  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

  (四)依法配合物業服務人,執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施;

  (五)按照規定交納維修資金;

  (六)按照物業服務合同的約定交納物業服務費;

  (七)法律、法規規定的其他義務。

  業主不得以放棄權利為由不履行義務。

  第二十一條 業主大會由物業服務區域內全體業主組成。

  物業服務區域內只有一個業主的,由業主自行決定本區域的物業管理事務。

  第二十二條 下列事項由業主共同決定:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

  (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

  (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

  (六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

  (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

  (九)物業服務區域調整、業主自行管理、物業服務合同、物業服務費、共有資金、業主委員會委員及專職工作人員補貼標準等有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條第一款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條第一款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

  業主大會不得授權、委托業主委員會、物業管理委員會等其他主體決定本條第一款規定的事項。

  第二十三條 管理規約應當對物業的使用、維護、管理,業主共同權益、業主義務、共有資金、審計制度、印章管理、違約責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

  業主大會議事規則應當就業主大會的名稱、議事方式、業主投票權數認定方法、表決程序,業主委員會的選舉和議事規則、人員組成、職責、任期及職務終止等事項依法作出約定。

  管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害國家利益和社會公共利益,不得  制定對部分業主顯失公平的內容。管理規約和業主大會議事規則的示范文本由市房屋行政主管部門制定公布。

  第二十四條 有下列情形之一的,業主委員會或者物業管理委員會應當在三十日內組織召開業主大會會議:

  (一)占業主總人數百分之二十以上的業主提議召開業主大會會議;

  (二)業主委員會或者物業管理委員會決定召開;

  (三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

  (四)業主大會議事規則約定的需要召開業主大會會議的其他情形。

  業主委員會或者物業管理委員會未按照規定組織召開業主大會會議的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期組織召開,并通告全體業主。

  第二十五條 有下列情形之一的,居民委員會應當在三十日內組織召開業主大會會議:

  (一)占業主總人數百分之二十以上的業主提議罷免、更換業主委員會委員;

  (二)任期內業主委員會委員人數在候補委員遞補后未達到本條例第三十七條規定的業主委員會最低人數要求;

  (三)業主委員會被責令限期召開業主大會會議,但逾期不召開;

  (四)鎮人民政府、街道辦事處提議罷免業主委員會全體委員;

  (五)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理。

  第二十六條 建設單位、物業服務人應當協助業主大會會議組織者召開業主大會會議,并在物業服務區域內提供相應的人力、場地支持。

  業主大會會議組織者向區房屋行政主管部門申請查詢物業服務區域內業主清冊等文件資料的,區房屋行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內免費提供。

  不動產登記行政管理部門與房屋行政主管部門應當建立業主清冊等相關信息的共享機制,及時將相關信息共享。

  業主大會會議組織者應當對業主資料保密,不得將業主資料用于與召開業主大會會議無關的活動。

  第二十七條 業主大會會議組織者應當于會議召開三十日前,將會議的時間、地點、形式、議題、議程、表決規則、業主委員會委員候選人等事項向全體業主公示,公示期不少于十五日。因發生重大事故或者緊急事件需要召開業主大會臨時會議的,可以于會議召開前通知全體業主并告知臨時召開的事由。重大事故或者緊急事件由鎮人民政府、街道辦事處確認。

  公示期間,業主大會會議組織者應當通過召開座談會等方式聽取業主意見并集體討論。業主對公示事項有異議的,應當在公示期間以書面形式實名向業主大會會議組織者提出,業主大會會議組織者應當自收到異議之日起五日內處理并 答復。經核實異議成立的,業主大會會議組織者應當調整會議召開時間,并重新公示。

  業主大會會議組織者未及時處理業主異議或者業主對答復不滿的,業主可以向鎮人民政府、街道辦事處提出。鎮人民政府、街道辦事處應當在十日內提出處理意見,公示事項違反法律、法規等規定的,鎮人民政府、街道辦事處應當責令業主大會會議組織者限期改正。未經改正,業主大會會議組織者不得召開業主大會會議。

  業主委員會組織召開業主大會會議,應當在會前告知居民委員會。

  第二十八條 業主大會應當按照本條例第二十二條的規定進行表決,未投票表決業主的投票權數不得計入已表決票。在物業服務區域內,使用維修資金等僅涉及部分業主共有和共同管理權利的事項,由該部分業主共同決定。

  業主大會會議組織者應當在表決前,確認業主身份、業主總人數、專有部分面積和專有部分總面積。

  本條例規定的專有部分面積、專有部分總面積和業主人數、業主總人數按照下列方式確定:

  (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。專有部分總面積,按照專有部分面積的總和計算;

  (二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算;但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。業主總人數,按照本項規定的總和計算。

  第二十九條 專有部分有兩個以上所有權人的,其所有權人應當推選一人行使表決權。

  業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使表決權。

  業主為法人的,由其法定代表人行使表決權。業主為非法人組織的,由非法人組織確定的代表人行使表決權。法人業主、非法人組織業主及其派出的代表應當依法行使表決權,積極參與業主投票表決。

  業主可以委托代理人行使表決權。代理人應當出具由業主簽名或者蓋章的載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書。

  第三十條 業主大會會議可以采用電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項。采用電子投票形式的,業主大會會議表決的投票期限不超過三十日。采用書面征求意見形式的,業主大會會議表決的投票期限不超過六十日。采用集體討論形式的,業主大會會議當場表決。

  業主大會會議表決事項應當采用記名投票的方式,業主應當明示同意、反對或者棄權的表決意見。以書面征求意見、集體討論形式投票的,業主應當出示不動產權屬證明或者其他證明業主身份的材料,選票、表決票應當由有表決權的業主簽名。

  任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。業主大會會議組織者應當妥善保管業主的選票、表決票和書面委托書,以備查詢,保管期限不少于五年。采用電子投票的,業主決策電子投票系統應當保存業主投票結果不少于五年。

  第三十一條 市房屋行政主管部門應當建立完善本市業主決策電子投票系統,電子投票系統的建設和維護經費列入財政預算。電子投票的具體規則由市房屋行政主管部門制定公布。

  區房屋行政主管部門應當建立完善本市業主決策電子投票系統中的電子投票數據庫。業主大會應當優先采用本市業主決策電子投票系統進行表決。

  第三十二條 采用集體討論、書面征求意見形式的,業主大會會議組織者應當邀請不少于五名業主擔任監票人、計票人,可以邀請第三方參與監票。業主委員會委員、業主委員會委員候選人及其近親屬不得擔任監票人、計票人。監票人、計票人應當簽名確認統計的表決結果。

  采用集體討論形式的,業主大會會議組織者應當組織監票人、計票人當場統計選票、表決票。

  采用書面征求意見形式的,業主大會會議組織者應當于業主大會會議投票期限屆滿之日起三十日內完成選票、表決票的統計。業主大會會議組織者應當在表決結果公示前將選票、表決票交由鎮人民政府、街道辦事處臨時保管。公示期滿無異議或者異議處理完畢后,鎮人民政府、街道辦事處應當將選票、表決票交還業主大會會議組織者。

  采用電子投票形式的,業主大會會議表決結果由業主決策電子投票系統自動統計。

  業主大會會議組織者未按照本條規定統計表決結果的,由鎮人民政府、街道辦事處責令改正并通告全體業主。

  第三十三條 業主大會會議組織者應當自業主大會會議表決結果產生之日起七日內公示表決結果。采用集體討論或者電子投票形式的,表決結果公示期為十五日。采用書面征求意見形式的,表決結果公示期為三十日。

  業主大會會議表決結果的公示內容應當包括已投票業主的房號、專有部分面積、表決意見,已投票業主的總人數和專有部分總面積,未投票業主的總人數和專有部分總面積、全體業主表決意見的匯總結果等。

  業主大會會議組織者逾期未公示業主大會會議表決結果,或者公示內容不符合本條第二款規定的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期改正并通告全體業主。業主大會會議組織者逾期未改正的,由鎮人民政府、街道辦事處公示。

  業主大會會議表決結果公示期限屆滿,對表決結果無異議或者異議不成立的,表決結果自公示期限屆滿次日起生效,業主大會會議組織者應當及時通告全體業主。

  第三十四條 對業主大會會議表決結果有異議的,異議提出人應當在表決結果公示期間以書面形式實名向鎮人民政府、街道辦事處提出,并出示身份證明、不動產權屬證明等相關證明材料。

  街道辦事處、鎮人民政府應當自受理之日起三十日內對異議進行核實處理;情況復雜的,可以延長三十日。經核實異議成立的,鎮人民政府、街道辦事處應當重新統計表決結果并向全體業主通告。經核實異議不成立的,鎮人民政府、 街道辦事處應當書面答復異議提出人,并告知業主大會會議組織者。

  第二節 業主委員會

  第三十五條 業主委員會是業主大會的執行機構,對全體業主負責,接受業主監督,依法履行下列職責:

  (一)組織召開業主大會會議,執行業主大會的決定和決議;

  (二)定期向業主大會報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

  (三)擬訂物業服務合同草案,并提交業主大會決定;

  (四)根據業主大會決定,與續聘或者選聘的物業服務人簽訂物業服務合同,與解聘的物業服務人進行交接;

  (五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

  (六)監督管理規約的實施;

  (七)將業主大會會議、業主委員會會議的記錄,以及履職期間產生和保管的其他文件資料建立檔案并妥善保管;

  (八)調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (九)每半年公布業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車服務費的情況;

  (十)配合相關行政管理部門和鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會,做好物業服務區域內秩序維護、社區治理和公益宣傳等工作,接受相關行政管理部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會的指導和監督;

  (十一)法律、法規等規定和業主大會賦予的其他職責。

  第三十六條 業主委員會委員、候補委員應當從符合下列條件的業主中選舉產生:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)熱心公益事業,責任心強,具有較強的公信力和組織能力;

  (三)按照有關規定或者約定交納維修資金以及需業主共同分攤的費用,且未欠交物業服務費;

  (四)本人及其近親屬未在為本物業服務區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職;

  (五)遵守法律法規和管理規約,履行業主義務,無損害業主共同利益的行為。

  業主大會會議組織者應當審查業主委員會委員候選人的資格條件,不符合前款條件的,不得列入業主委員會委員候選人名單。

  業主大會會議組織者可以采取業主聯名推薦、業主自薦或者社區黨組織、居民委員會推薦等方式產生業主委員會委員候選人。鼓勵和支持黨員業主通過法定程序成為業主委員會委員。

  第三十七條 業主委員會由五至十五人的單數委員組成,但戶數一百戶以下的住宅小區,業主委員會可以由三人組成。業主大會會議選舉產生的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數,但達到本條規定的業主委員會最低人數要求的,業主委員會成立。

  業主委員會的任期由業主大會議事規則約定,每屆任期不得超過五年。修改業主大會議事規則約定業主委員會任期的,任期內業主委員會的任期按照修改后的業主大會議事規則確定。

  業主委員會應當自成立之日起十日內召開首次會議,在業主委員會委員中推選產生業主委員會主任和副主任。業主委員會委員的任期與每屆業主委員會任期相同,委員可以連選連任。

  業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會委員但得票數達到法定票數的候選人,可以當選業主委員會候補委員,候補委員的任期與業主委員會委員任期相同。候補委員可以列席業主委員會會議,但不享有表決權。

  第三十八條 業主委員會委員人數低于業主大會議事規則約定的人數時,由候補委員按照得票數依次遞補。

  按照前款規定遞補后,業主委員會人數未達到本條例第三十七條規定的最低人數要求的,居民委員會應當在六十日內組織召開業主大會會議補選,任期內的業主委員會委員應當予以協助。業主委員會人數已達到本條例第三十七條規定的最低人數要求,但少于業主大會議事規則約定的人數的,業主委員會應當組織召開業主大會會議補選。

  后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

  第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向鎮人民政府、街道辦事處備案。備案時應當提交下列資料:

  (一)業主大會議事規則、管理規約;

  (二)業主大會表決結果明細表、匯總表;

  (三)業主大會會議決定;

  (四)業主委員會委員和候補委員的姓名、職務、房號、聯系方式等基本情況。

  報送資料齊全、符合法定條件的,鎮人民政府、街道辦事處應當自收到上述資料后五個工作日內發出備案回執,同時將備案的回執和資料抄送區房屋行政主管部門。

  業主委員會應當持備案回執向公安機關申請刻制業主委員會、業主大會印章,并自刻制業主委員會、業主大會印章之日起十日內,將印章樣式書面報告鎮人民政府、街道辦事處。業主委員會印章應當刻制業主委員會的名稱、屆別和任期終止日期。業主委員會、業主大會印章由業主委員會保管,需要使用業主委員會印章的,應當有業主委員會過半數委員簽字同意。

  管理規約、業主大會議事規則修改,或者業主委員會委員、候補委員更換的,業主委員會應當自變更之日起十五日內向原備案機關辦理變更備案。

  第四十條 業主委員會會議由主任或者副主任組織召開。經三分之一以上業主委員會委員提議召開業主委員會會議的,由提議的委員組織召開。

  業主委員會會議應當有過半數的委員出席,作出的決定應當經全體委員過半數同意并簽字確認。業主委員會應當自作出決定之日起七日內通告全體業主。業主委員會會議的書面記錄應當妥善保存,保存時間為五年。

  業主委員會召開會議討論重大事項時,應當邀請居民委員會參加,并接受居民委員會的指導。

  物業服務區域內的出租面積達到一定比例的,應當邀請租戶代表列席業主委員會會議,具體辦法由業主大會議事規則確定。

  第四十一條 業主委員會應當向全體業主公布下列信息:

  (一)業主委員會的委員和專職工作人員的姓名、職務、聯系方式等信息;

  (二)管理規約、業主大會議事規則;

  (三)業主大會、業主委員會的決定;

  (四)物業服務合同;

  (五)業主委員會工作經費的預算和結算情況;

  (六)業主大會決定由業主委員會管理維修資金或者共有資金的,維修資金或者共有資金的籌集、使用、管理等情況;

  (七)按照法律、法規等規定以及管理規約、業主大會議事規則的約定,應當向業主公布的其他信息。

  本條第一款規定的信息有變更的,業主委員會應當自變更之日起七日內重新公布。

  業主委員會應當在本市物業管理信息平臺填報、更新本條第一款規定的信息,房屋行政主管部門應當向業主公開相關信息。

  業主委員會未按照本條規定公布相關信息的,由鎮人民政府、街道辦事處責令其限期公布,并通告全體業主。

  第四十二條 業主委員會的委員、候補委員、專職工作人員應當遵守法律、法規和管理規約、業主大會議事規則,不得有下列行為:

  (一)挪用、侵占業主共有財產,未按照規定移交屬于業主大會和業主委員會的有關財物;

  (二)索取、非法收受建設單位、物業服務人或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

  (三)利用職務之便要求物業服務人減免物業服務費;

  (四)違反物業服務合同拒不交納物業服務費;

  (五)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

  (六)偽造或者指使他人偽造業主的選票、表決票、書面委托書或者業主簽名,冒充業主或者指使他人冒充業主進行電子投票;

  (七)未妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料,偽造、變造、隱匿、故意銷毀會計資料或者不按照規定提供、移交會計資料;

  (八)未按照本條例規定刻制、使用、移交業主大會或者業主委員會印章;

  (九)損害業主共同利益或者未正當履行其職責的其他行為。

  業主委員會的委員、候補委員有本條第一款規定行為之一的,業主委員會應當自發現之日起十日內召開業主委員會會議,作出中止其委員職務的決定,并提請業主大會會議決定終止其委員職務,但已按本條例第四十三條規定自行終止職務的除外。

  專職工作人員有本條第一款規定行為之一的,業主委員會應當自發現之日起十日內召開業主委員會會議作出終止其職務的決定,并將決定通告全體業主。

  第四十三條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止:

  (一)因物業轉讓等原因喪失業主身份的;

  (二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

  (三)任職期間被依法追究刑事責任的;

  (四)任職期間因違反本條例規定受到行政處罰的;

  (五)本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

  (六)管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

  業主委員會應當及時將委員、候補委員職務終止情況通告全體業主。

  第四十四條 業主委員會有下列情形之一,鎮人民政府、街道辦事處責令其改正但拒不改正,造成嚴重后果的,鎮人民政府、街道辦事處可以向業主大會提議罷免業主委員會全體委員,涉嫌違法行為的,應當向相關行政管理部門報告:

  (一)不執行業主大會決定;

  (二)業主自行管理期間存在安全生產、消防安全隱患;

  (三)未按照規定組織召開業主大會會議;

  (四)業主大會決定由業主委員會管理維修資金或者共有資金的,未按照規定籌集、使用、管理維修資金或者共有資金;

  (五)挪用、侵占維修資金或者共有資金;

  (六)違反法律、法規等規定,侵害業主合法權益的其他行為。

  第四十五條 業主委員會任期屆滿、全體委員集體辭職或者被依法罷免的,不得繼續履行職責。

  業主委員會應當在停止履行職責之日起三日內將屬于業主大會和業主委員會的有關財物、文件資料、印章等全部移交給新一屆業主委員會;未成立新一屆業主委員會的,全部移交給居民委員會臨時保管。

  業主委員會委員職務中止或者終止的,應當自職務中止或者終止之日起三日內將其保管的屬于業主大會和業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給業主委員會。

  第四十六條 任何單位或者個人不得阻撓業主依法召開業主大會會議或者成立業主委員會。

  業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規等規定的,鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院撤銷其決定。

  第三節 物業管理委員會

  第四十七條 符合下列條件的,鎮人民政府、街道辦事處應當自收到業主申請之日起六個月內組織成立物業管理委員會:

  (一)已劃定物業服務區域;

  (二)已交付使用的專有部分面積達到建筑規劃總面積百分之五十以上;

  (三)未成立業主委員會,或者需要換屆選舉業主委員會;

  (四)占業主總人數百分之十以上的業主申請。

  物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責,并在十日內與業主委員會辦理移交手續后解散。

  第四十八條 物業管理委員會依法履行下列職責:

  (一)負責籌備成立業主委員會;

  (二)組織換屆選舉業主委員會;

  (三)組織召開業主大會會議;

  (四)根據業主大會的決議、決定,辦理物業管理相關事務。

  物業管理委員會應當接受鎮人民政府、街道辦事處與區房屋行政主管部門的指導和監督。

  第四十九條 物業管理委員會成員人數為九人以上單數,由下列人員組成:

  (一)鎮人民政府代表或者街道辦事處代表一人;

  (二)居民委員會代表一人;

  (三)區房屋行政主管部門代表一人;

  (四)物業服務人代表一人;

  (五)業主代表,具體人數由鎮人民政府、街道辦事處根據物業服務區域規模、物業類型、業主戶數等因素確定。

  物業管理委員會主任由鎮人民政府代表或者街道辦事處代表擔任,副主任由居民委員會代表和一名業主代表擔任。

  物業管理委員會單位代表人選由各自單位推薦產生。業主代表人選應當符合本條例第三十六條關于業主委員會委員條件的規定,由鎮人民政府或者街道辦事處通過聽取業主意見、召開座談會等方式,在自愿參加的業主中推薦產生。鼓勵和支持黨員業主成為物業管理委員會的成員。

  物業服務人未派代表參加物業管理委員會的,不影響物業管理委員會的成立。

  第五十條 鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理委員會成員的名單、簡歷等基本情況向全體業主公示,公示期不少于十五日。

  公示期間業主對名單有異議的,應當以書面形式實名向鎮人民政府、街道辦事處提出。經核實異議成立的,鎮人民政府、街道辦事處應當更換物業管理委員會成員人選并重新公示。公示期滿無異議或者異議不成立的,物業管理委員會成立。鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理委員會成員名單告知全體業主。

  物業管理委員會可以持鎮人民政府、街道辦事處出具的成立證明,向公安機關申請刻制物業管理委員會印章。

  第五十一條 物業管理委員會成員有下列情形之一的,鎮人民政府、街道辦事處應當按照本條例第五十條的規定,更換物業管理委員會成員人選:

  (一)單位代表因工作變動或者其他原因不能履行職責;

  (二)業主代表不符合本條例第三十六條關于業主委員會委員條件的規定,或者有本條例第四十二條和第八十六條規定的行為;

  (三)業主代表以書面形式向物業管理委員會提出辭職。

  第五十二條 物業管理委員會會議由主任或者副主任召集和主持。

  物業管理委員會會議應當有過半數成員出席,作出的決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認。物業管理委員會應當自作出決定之日起七日內通告全體業主。

  物業管理委員會應當將業主大會會議、物業管理委員會會議的記錄,以及履職期間產生和保管的其他文件資料建立 檔案并妥善保管。

  第五十三條 物業管理委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  物業管理委員會辦理物業管理相關事務時違反法律、法規等規定,損害業主共同利益的,區房屋行政主管部門應當責令限期改正,并通告全體業主。

  第四章 前期物業管理

  第五十四條 建設單位應當在銷售首套房屋前,以公開招標方式選聘前期物業服務企業,并簽訂前期物業服務合同。前期物業管理招標的服務范圍是整個物業服務區域。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的,經區房屋行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

  建設單位應當自前期物業服務企業確定中標之日起十五日內,在本市物業管理信息平臺填報招標、評標和中標的相關信息。建設單位與中標的前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同的,物業服務企業應當自合同簽訂之日起十五日內在本市物業管理信息平臺填報合同信息。

  前期物業服務招標投標管理的具體辦法,由市房屋行政主管部門制定公布。

  第五十五條 建設單位應當在銷售物業前,按照下列規定制定臨時管理規約:

  (一)臨時管理規約應當符合本條例第二十三條關于管理規約的規定;

  (二)臨時管理規約應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

  建設單位應當在銷售物業時,將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。臨時管理規約不得減損、侵害業主的合法權益。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。業主大會表決通過管理規約后,臨時管理規約即失效。

  第五十六條 在承接新建物業前,物業服務企業和建設單位應當在區房屋行政主管部門的指導、監督下,按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,對物業服務區域內共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收,確認現場查驗結果,形成查驗記錄,簽訂物業承接查驗協議。

  承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在三十日內予以整改。

  物業服務企業可以通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設單位提供有關物業管理的建議,為實施物業管理創造有利條件。

  第五十七條 實施承接查驗的物業,應當具備下列條件:

  (一)通過規劃條件核實,取得建設工程竣工驗收、消防驗收、環境保護驗收等合格證明文件;

  (二)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等設施設備已按照規劃設計要求建成,專有部分和共有部分的供水、供電、供氣已安裝經強制檢定合格的獨立計量器具,排水管網實現雨污分流,建設單位已依法辦理排水手續;

  (三)教育、養老、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務、生活垃圾分類投放和收運設施等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

  (四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施已按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

  (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等設施設備取得使用合格證書;

  (六)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

  (七)法律、法規等規定的其他條件。

  分期開發建設的物業,建設單位和物業服務企業可以根據開發進度,對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。

  第五十八條 對物業服務區域內共用部位、共用設施設備現場查驗前,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

  (一)物業的報建、批準文件,竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管線工程竣工圖等竣工驗收資料;

  (二)共用設施設備的清單、排水管網平面圖、買賣合同復印件,共用設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

  (三)共用部位、共用設施設備的質量保修文件和使用說明文件;

  (四)供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等準許使用文件;

  (五)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

  未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

  第五十九條 建設單位應當在簽訂物業承接查驗協議后,及時向物業服務企業移交共用部位、共用設施設備。

  建設單位與物業服務企業應當對交接共用部位、共用設施設備簽署書面物業交接記錄。物業交接記錄應當包括移交資料明細、共用部位和共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。

  物業項目分期開發建設的,建設單位與物業服務企業可以根據開發進度分期辦理物業交接手續,在承接最后一期物業時,辦理物業項目整體交接手續。

  第六十條 建設單位應當自物業交接后三十日內,在本市物業管理信息平臺上填報承接查驗資料。承接查驗資料應當包括臨時管理規約、建設單位移交資料清單、承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄等。

  物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權免費查詢。

  第六十一條 建設單位應當按照法律、法規規定和物業買賣合同約定,向物業買受人交付物業,并將物業承接查驗協議交付給物業買受人。建設單位與物業買受人應當簽署物業交付文件。

  建設單位不得將不符合交付條件的物業交付使用。建設單位交付的物業符合法律、法規規定和物業買賣合同約定的,物業買受人不得拒絕接收。

  建設單位委托物業服務企業向物業買受人交付物業的,建設單位和物業服務企業應當簽訂委托協議,對委托的事項、權限、期限等作出約定。物業服務企業向物業買受人交付物業時,應當向物業買受人出示委托協議。

  第六十二條 建設單位應當按照國家、省、市有關規定的保修期限和保修范圍,承擔共用部位、共用設施設備以及專有部分的保修責任。

  物業服務企業不得承接未經查驗的物業。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。

  第六十三條 物業買受人應當自簽署物業交付文件之日起,按照物業買賣合同約定交納前期物業服務費。

  物業買受人無正當理由不接收物業的,物業買受人應當自建設單位通知其辦理交付手續的期限屆滿之次月起,按照物業買賣合同的約定交納前期物業服務費。

  物業服務區域內尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的房屋、車位等物業,其前期物業服務費由建設單位按照該區域同類物業的標準全額交納。

  第六十四條 新建物業辦理房屋所有權首次登記時,建設單位應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、共用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。

  建設單位應當在登記后六十日內,在物業服務區域內顯著位置長期公開物業服務區域的建設工程總平面圖,并在圖上標明或者文字輔助說明業主共有的道路、綠地、其他公共場所、共用設施和物業服務用房的位置與建筑面積。物業服務人應當對長期公開的建設工程總平面圖做好相應維護管理工作。

  第五章 物業管理服務

  第六十五條 物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。物業服務人應當遵守下列規定:

  (一)按照物業服務合同約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全;

  (二)接受業主的監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問;對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會或者物業管理委員會;

  (三)對物業服務區域內違反公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、排水管理、動物飼養、衛生防疫等法律、法規的行為,及時采取合理措施制止、向相關行政管理部門報告并協助處理;

  (四)配合業主和相關單位做好供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視、新能源充電樁等相關設施設備的安裝、維修、養護和改造工作,做好病媒生物預防控制;

  (五)配合鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會做好社會治理相關工作,配合行政管理部門及其委托單位的監督管理工作,接受相關行政管理部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會的指導和監督;

  (六)法律、法規等規定的其他職責。

  第六十六條 物業服務人應當制定安全管理制度,配置必要的安全防范設施及物資,設置安全警示標志,發現有安全隱患的,及時采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告;采取必要的安全保障措施,防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害等。

  發生自然災害、公共衛生等突發事件以及火災、供水、排水、供電、供氣等安全事故時,物業服務人應當采取應急措施,并及時向相關行政管理部門和專營服務單位報告,協助做好處置工作。

  物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合政府及其有關部門、街道辦事處、居民委員會、村民委員會等開展應急處置、基層治理等工作。市、區人民政府可以給予必要的物資和資金支持。

  第六十七條 物業服務人可以將物業服務區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、共用部位和共用設施設備的維修養護等專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

  電梯、消防設施等涉及人身、財產安全的設施設備,應當委托具有相應資質的專業性服務企業進行維修和養護。

  第六十八條 物業服務人應當建立完善檔案制度,將共用設施設備管理養護記錄、共用部位經營管理、業主清冊、各類合同協議等與業主利益相關的資料進行存檔。

  物業服務人應當按照下列規定在物業服務區域內公開并及時更新有關信息:

  (一)在樓宇的大堂或者入口處張貼物業服務人名稱、服務電話;

  (二)在收費地點張貼企業營業執照、服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準和方式;

  (三)在電梯內張貼電梯維護保養單位的名稱、聯系電話和應急處置措施等;

  (四)在顯著位置張貼消防、安防、供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等共用設施設備安全警示標志、人民防空工程標志牌和應急處置聯系電話等;

  (五)在顯著位置張貼服務履行情況、維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況;

  (六)按照法律、法規等規定以及管理規約的約定,在顯著位置張貼應當向業主公布的其他信息。

  第六十九條 物業服務費實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的具體范圍根據省有關規定確定。

  物業服務費實行政府指導價的,價格行政管理部門應當會同房屋行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定公布并定期調整相應的基準價及其浮動幅度。

  物業服務費實行市場調節價的,物業服務行業協會應當在房屋行政主管部門的指導、監督下,根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況,定期發布各類物業服務項目、服務標準及參考價格,供業主和物業服務人參考。

  第七十條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式。

  物業服務人應當每年向全體業主公布物業服務費年度預決算,每季度公布物業服務費的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務費的年度預決算和收支情況提出異議的,物業服務人應當自收到異議之日起七日內書面答復。

  業主委員會可以聘請專業機構對采取酬金制的物業服務費收支情況進行審計,物業服務人應當予以配合。

  第七十一條 物業服務費標準應當保持相對穩定。因物價變動、職工最低工資標準調整等原因,物業服務人需要調整物業服務費標準的,應當遵守下列規定:

  (一)委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計,將審計報告在物業服務區域內顯著位置公示三十日以上;

  (二)制定調整收費標準的方案,調整方案包括擬調整收費標準的范圍和理由,調整后的收費標準、服務內容和服務標準等事項,將調整方案在物業服務區域內顯著位置公示三十日以上;

  (三)調整方案應當由業主共同決定。

  物業服務人違反前款規定的,不得調整物業服務費標準。物業服務人應當將調整物業服務費標準的事項和結果及時報告鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會。

  第七十二條 業主應當按照約定按時足額交納物業服務費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費。

  業主違反約定逾期不支付物業服務費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

  物業服務人不得采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業服務費。

  第七十三條 業主轉讓、出租物業或者設立居住權時,應當將管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人、承租人或者居住權人。轉讓人、受讓人、承租人、居住權人應當自物業轉讓合同、房屋租賃合同或者居住權合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓、出租或者設立居住權情況、受讓人、承租人或者居住權人的聯系方式告知業主委員會和物業服務人。

  業主轉讓物業所有權時,應當與物業服務人結清物業服務費。業主出租物業或者設立居住權時,應當與承租人或者居住權人約定物業服務費的交納責任。

  第七十四條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照法律、法規等相關規定承擔物業服務區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

  專營服務單位應當服務到物業服務區域內的最終用戶,并向最終用戶收取費用。專營服務單位不得強制物業服務人代收費用,不得因物業服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

  物業服務人接受專營服務單位委托代收費用的,可以根據約定向專營服務單位收取勞務費。物業服務人不得向業主收取手續費、周轉金、保證金等費用,但法律、法規等另有規定的除外。

  物業服務人退出物業服務區域時已代收但未向專營服務單位繳清的費用,專營服務單位應當向原物業服務人追繳,不得因未繳清費用而停止向用戶提供服務。

  第七十五條 住宅物業服務區域內已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區道路和場地等公共照明產生的用電量,供電單位應當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業主收取分攤電費。

  物業服務人對共用部位、共用設施設備產生的水電用量執行分攤工作的,應當按水電收費周期及時向業主公開公共水電用量、單價、金額等情況,按照約定方式向業主合理分攤實際費用。沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部 分面積占專有部分總面積的比例分攤。

  物業服務人不得將下列費用列入分攤:

  (一)物業服務人辦公、生活的自用水電費用;

  (二)物業服務區域內地下停車場、綠化養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費用;

  (三)物業服務區域內開展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動的水電費用;

  (四)利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的水電費用。

  業主、業主大會對分攤情況提出異議時,供電單位、供水單位或者物業服務人應當及時答復。

  第七十六條 物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接、違約責任等條款。物業服務合同的示范文本由市房屋行政主管部門制定公布。

  物業服務費包括電梯、消防設施、監控設施維修費用的,應當在物業服務合同中列明服務的內容、標準,以及相應的維修費用標準。

  物業服務合同應當采用書面形式。物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

  第七十七條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有法律約束力。

  建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

  物業服務人應當自物業服務合同訂立之日起十五日內在本市物業管理信息平臺填報合同信息。

  第七十八條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止的,物業服務人應當在合同終止之日起十五日內退出物業服務區域,同時向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人移交下列資料、財物:

  (一)承接查驗時建設單位移交的資料;

  (二)業主清冊;

  (三)共用部位和共用設施設備;

  (四)物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料;

  (五)物業服務期間配置的屬于業主所有的固定設施設備;

  (六)共有資金;

  (七)實行酬金制的,預收的物業服務資金和服務期間的財務資料;

  (八)其他應當移交的財物、資料。

  物業服務人不得損壞、隱匿、銷毀本條前款規定的資料、財物,并配合業主大會選聘的新物業服務人做好交接工作。

  業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人應當和業主大會選聘的新物業服務人對共用部位、共用設施設備進行查驗,簽訂物業驗收協議,并向新物業服務人移交本條第一款規定的資料。

  第七十九條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止后,原物業服務人拒不移交有關資料、財物,或者拒不退出物業服務區域的,業主可以不支付合同終止后的物業服務費。業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會可以向鎮人民政府、街道辦事處、區房屋行政主管部門報告,并向轄區內公安機關請求協助。

  原物業服務人退出物業服務區域后,請求業主支付拖欠的物業服務費的,業主大會選聘的新物業服務人應當給予必要的協助。

  第八十條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業服務費。

  業主大會決定拒絕原物業服務人繼續提供服務,或者原物業服務人無法再提供服務的,鎮人民政府、街道辦事處應當會同區房屋行政主管部門確定臨時物業服務人,由臨時物業服務人提供保安、保潔、共用設施設備運行等基本物業服務。

  提供臨時物業服務的,鎮人民政府、街道辦事處應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業服務區域內顯著位置公示。臨時物業服務期限一般不超過六個月,費用由全體業主承擔。

  臨時物業服務期間,居民委員會應當組織業主共同決定后續的物業管理方式。

  第八十一條 市房屋行政主管部門應當依法建立健全物業服務人信用管理制度,建立信用檔案,將物業服務信用信息納入公共信用信息管理目錄,實行守信聯合激勵和失信聯合懲戒措施。

  第八十二條 業主自行管理本物業服務區域的,自行管理的執行機構、管理方案、收費標準、管理期限等應當經業主大會表決同意。業主委員會應當自業主大會決定自行管理之日起三十日內向鎮人民政府、街道辦事處備案。備案時應當提交業主大會表決結果、業主大會決定和自行管理方案。

  業主大會、業主委員會應當依法實施管理和經營,承擔安全生產、消防安全、經營管理等相關責任,接受鎮人民政府、街道辦事處和相關行政管理部門的指導和監督。

  業主自行管理物業服務區域的具體辦法,由市房屋行政主管部門制定公布。

  第六章 物業的使用和維護

  第八十三條 物業服務區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施,任何單位和個人不得擅自改變其用途。

  確需改變共用部位、共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主、業主委員會或者物業服務人依法辦理有關手續。

  維修、更新共用部位、共用設施設備的,相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新,造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當予以賠償。

  因共用部位、共用設施設備維修、更新等原因,造成房屋、設施設備等損害的,責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

  第八十四條 任何單位、個人不得擅自挖掘物業服務區域內的道路、綠地、其他場地,損害業主的共同利益。

  因維修、養護或者公共利益,業主、物業使用人、相關單位確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的,應當征得業主委員會和物業服務人的同意,并與物業服務人協商確定施工方案,接受物業服務人現場檢查。物業服務人確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的,應當征得業主委員會的同意。

  物業服務人應當向全體業主及時公告施工方案和施工期限。業主、物業使用人、相關單位、物業服務人應當將臨時挖掘的道路、綠地、其他場地以及臨時遷移的共用設施設備,在約定期限內恢復原狀。

  第八十五條 利用共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業服務人的同意后,依法辦理有關手續。

  利用物業服務區域內業主共有的道路或者其他場地設置臨時停車場的,機動車停放服務收費標準應當經本條例第二十二條規定比例的業主同意。

  第八十六條 相關單位和個人應當維護物業服務區域內建筑物安全,保護共用部位、共用設施設備,維護良好的秩序和環境,不得有下列行為:

  (一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

  (二)違反法律、法規等規定以及管理規約,擅自改變房屋用途,將住宅改變為經營性用房;

  (三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室、客廳、書房和廚房的上方;

  (四)破壞或者擅自改變房屋外立面;

  (五)違法搭建建筑物、構筑物;

  (六)損壞或者擅自占用、改建共用部位;

  (七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

  (八)損毀樹木、園林;

  (九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;

  (十)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共疏散通道、消防車通道暢通,堵塞安全出口;

  (十一)亂丟垃圾、未分類排放生活垃圾或者從建筑物中拋擲物品;

  (十二)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;

  (十三)違反法律、法規等規定飼養動物;

  (十四)擅自變動排水設施、雨污混接、污水直排等違法排水行為;

  (十五)法律、法規等規定和管理規約禁止的其他行為。

  有本條第一款行為之一的,物業服務人、業主委員會有權依照法律、法規等規定以及管理規約、物業服務合同,要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失;勸阻、制止無效的,物業服務人、業主委員會應當及時報告相關行政管理部門。相關行政管理部門應當依法及時處理,相關業主和物業使用人應當積極配合。

  本條第一款行為侵害業主、物業使用人合法權益的,業主、物業使用人可以依法提起訴訟。業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定,對侵害業主共同利益的行為提起訴訟。

  第八十七條 物業服務區域內業主、物業使用人對房屋室內進行裝飾裝修的,應當在裝飾裝修工程開工前告知物業服務人,并提供下列資料:

  (一)業主、物業使用人身份證件,不動產權證明材料或者證明其合法權益的有效憑證;

  (二)物業使用人申請裝飾裝修的,需提交業主同意裝飾裝修的文書;

  (三)裝飾裝修方案;變動建筑主體或者承重結構的,以及超過設計標準或者規范增加樓面荷載的,裝飾裝修方案應當包括原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案;涉及排水管道變動的,裝飾裝修方案應當包括排水管道變動、接駁的設計圖紙;

  (四)依法需要取得施工許可的建設工程,應當按照規定提交消防設計意見書或者滿足施工需要的消防設計圖紙及技術資料。

  業主、物業使用人提交的裝飾裝修方案、設計方案違反法律、法規等規定以及管理規約的約定,或者未取得相關行政管理部門批準文件的,物業服務人應當告知其修改相應方案、取得相關批準文件后施工。

  第八十八條 業主、物業使用人和裝飾裝修企業,應當與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協議,對裝飾裝修工程實施內容、實施期限、施工時間、垃圾清運處置、設施設備安裝要求、違約責任等事項進行約定。物業服務人應當將施工時間和期限告知相鄰業主,為裝飾裝修材料的搬運和裝飾裝修廢棄物的處置提供明確指引。

  裝飾裝修期間,業主、物業使用人或者裝飾裝修企業應當配合物業服務人對裝飾裝修現場進行檢查。物業服務人發現有違反裝飾裝修服務協議或者違反法律、法規等規定以及管理規約行為的,應當及時予以勸阻、制止,已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。

  裝飾裝修造成共用部位、共用設施設備損壞的,業主、物業使用人、裝飾裝修企業應當及時修復。造成損失的,責任人應當依法承擔賠償責任。

  第八十九條 物業服務人及其工作人員在裝飾裝修活動中不得有下列行為:

  (一)指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;

  (二)索取不正當利益;

  (三)無正當理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工;

  (四)無正當理由阻止裝飾裝修企業人員和材料進出物業服務區域;

  (五)法律、法規等規定的其他禁止性行為。

  第九十條 因房屋建設質量問題出現滲水,房屋保修期限未屆滿的,建設單位應當及時維修。

  房屋保修期限屆滿后出現滲水影響相鄰房屋的,責任人應當及時維修,依法承擔賠償責任。責任人不履行維修義務的,管理規約或者物業服務合同可以約定由物業服務人維修,所需費用由責任人承擔。因共用設施設備損壞造成滲水的,物業服務人應當及時維修,所需費用在維修資金或者共有資金中列支。

  物業服務人、業主委員會、物業管理委員會和居民委員會應當為業主處理滲水糾紛提供協助。

  第九十一條 建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主共有,經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。任何單位、個人不得挪用、侵占維修資金。

  業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金。業主拒不交納維修資金的,業主委員會應當督促其限期交納。業主經催告后仍不交納的,經業主大會決定,業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

  建設單位應當在物業所有權首次登記前,將首期維修資金存入房屋行政主管部門開立的維修資金專戶。建設單位可以憑已交存的首期維修資金憑證,向物業買受人收回其代交的維修資金。

  市房屋行政主管部門應當根據有關規定制定和公布本市首期維修資金每平方米建筑面積交存數額,并適時調整。

  第九十二條 維修資金應當實行專戶存儲,以物業服務區域為單位設賬,按照幢、房屋戶門號分級設分戶賬。未劃定物業服務區域的,以幢為單位設賬,按照房屋戶門號設分戶賬。

  維修資金的管理單位由業主大會決定,業主大會未決定的,由市房屋行政主管部門代為管理。

  第九十三條 共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的費用,有維修資金的,由共有該共用部位、共用設施設備的業主從維修資金中列支;沒有維修資金或者維修資金余額不足的,由共有該共用部位、共用設施設備的業主分攤。

  共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造的費用分攤,可以約定以戶為單位平均分攤。沒有約定或者約定不明確的,由共有該物業的業主按照專有部分面積占專有部分總面積的比例分攤。

  緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。

  維修資金交存、管理、使用的具體辦法由市房屋行政主管部門制定公布。

  第九十四條 物業服務區域內依法屬于全體業主所有的共有資金包括:

  (一)利用共用部位、共用設施設備經營產生的收入,在扣除合理成本之后所得收益;

  (二)管理規約、業主大會議事規則約定或者業主大會決定由全體業主共同分攤繳交的費用;

  (三)共用部位被依法征收的補償費;

  (四)共有資金產生的孳息;

  (五)其他合法收入。

  第九十五條 共有資金的管理單位和財務管理制度,由業主共同決定。

  一個物業服務區域應當開立一個共有資金賬戶,賬戶開戶單位是共有資金管理單位,不得以個人名義開立共有資金賬戶。

  共有資金管理單位應當將全部共有資金存入其開立的共有資金賬戶。業主大會決定新共有資金管理單位的,原共有資金管理單位應當自業主大會決定生效之日起三十日內,將所有共有資金轉入新共有資金管理單位開立的共有資金賬戶。

  共有資金管理單位應當按照《中華人民共和國會計法》等相關規定和共有資金財務管理制度,設置會計賬戶,進行會計核算,制作并妥善保管會計憑證、會計賬薄、財務會計報告等會計資料。共有資金管理單位不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金的會計資料。

  第九十六條 共有資金用于物業管理的下列支出:

  (一)補充維修資金;

  (二)共用部位、共用設施設備的維修養護費用和專項財產保險,但物業服務合同另有約定的除外;

  (三)業主委員會的辦公經費,業主委員會委員的補貼,業主委員會專職工作人員的薪酬,召開業主大會會議所需費用;

  (四)對共有資金的審計費用;

  (五)業主共同決定用于物業管理的其他費用。

  物業服務合同或者管理規約可以約定共有資金的用途。共有資金管理單位可以制定共有資金使用規則或者年度使用計劃,經業主大會決定后使用共有資金。

  未經業主共同決定,不得使用共有資金。任何單位和個人不得挪用、侵占共有資金。

  第九十七條 共有資金管理單位應當向業主每季度公開共有資金的收支情況。業主、業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會對共有資金收支情況提出異議的,共有資金管理單位應當自收到異議之日起七日內書面答復。

  業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會可以聘請專業機構對共有資金的收支情況進行審計,共有資金管理單位應當依法配合。

  共有資金管理、使用的具體辦法由市房屋行政主管部門制定公布。

  第七章 法律責任

  第九十八條 房屋行政主管部門及其工作人員有下列行為之一的,由上級主管機關或者監察機關責令改正,對部門給予通報批評,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分:

  (一)違反本條例第十三條和第十四條規定,未按照規定劃定、調整物業服務區域;

  (二)違反本條例第二十三條第三款規定,未按照規定制定公布管理規約和業主大會議事規則的示范文本;

  (三)違反本條例第二十六條第二款規定,未按照規定提供業主清冊等文件資料;

  (四)違反本條例第三十一條規定,未按照規定建立完善本市業主決策電子投票系統以及電子投票數據庫,或者未按照規定制定電子投票的具體規則;

  (五)違反本條例第五十四條第三款規定,未按照規定制定前期物業服務招標投標管理的具體辦法;

  (六)違反本條例第七十六條第一款規定,未按照規定制定物業服務合同示范文本;

  (七)違反本條例第八十二條第三款規定,未按照規定制定業主自行管理物業服務區域的具體辦法;

  (八)違反本條例第九十三條第四款和第九十七條第三款規定,未按照規定制定維修資金、共有資金的具體辦法;

  (九)其他違反本條例規定的行為。

  第九十九條 鎮人民政府、街道辦事處、其他行政管理部門及其工作人員違反本條例規定,不依法履行職責的,由上級主管機關或者監察機關責令改正,對部門給予通報批評,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

  居民委員會中從事管理的人員違反本條例規定,不依法履行職責的,由監察機關依法給予處分。

  第一百條 違反本條例第三十九條第一款、第四款和第八十二條第一款規定,業主委員會逾期未備案或者逾期未辦理變更備案的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期報送備案,并通告全體業主;隱瞞有關情況或者提供虛假資料報送備案的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期提供真實資料,并通告全體業主。

  違反本條例第五十四條第二款、第六十條第一款和第七十七條第三款規定,建設單位、物業服務人未按照規定在本市物業管理信息平臺填報、更新相關資料的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期未改的,處以二千元以上五千元以下罰款;隱瞞有關情況或者填報虛假資料的,由區房屋行政主管部門責令限期填報真實資料,給予警告,可以并處五千元以上一萬元以下罰款。

  第一百零一條 違反本條例第四十二條規定,業主委員會委員、候補委員或者專職工作人員有下列行為之一的,由相關行政主管部門按照下列規定處罰:

  (一)有本條例第四十二條第一款第一項、第二項、第三項、第五項、第六項和第八項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期未改的,處以一千元以上三千元以下罰款;情節嚴重的,處以三千元以上一萬元以下罰款;給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;

  (二)有本條例第四十二條第一款第七項規定行為的,由財政行政管理部門依照《中華人民共和國會計法》有關規定予以處罰。

  第一百零二條 違反本條例第十六條規定,建設單位未按照規定配置物業服務用房的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

  違反本條例第五十四條第一款規定,建設單位未按照規定選聘前期物業服務企業的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處二萬元以上十萬元以下罰款。

  違反本條例第五十八條規定,建設單位未按照規定移交有關資料的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的,對建設單位予以通報,處以一萬元以上十萬元以下罰款。

  違反本條例第六十四條第二款規定,建設單位未公開物業服務區域的建設工程總平面圖,或者未按照規定在圖上標明相關信息的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期未改的,處以一萬元以上十萬元以下罰款。

  第一百零三條 違反本條例第六十七條第一款規定,物業服務人將一個物業服務區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,處以委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下罰款。委托所得收益,用于物業服務區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

  違反本條例第七十條第二款和第三款規定,物業服務人未依法公布物業服務費的收支情況、未按時書面答復異議或者不配合審計的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期未改的,處以一萬元以上十萬元以下罰款。

  第一百零四條 違反本條例第七十八條規定,物業服務人有下列行為之一的,由區房屋行政主管部門按照下列規定處罰,并依法納入本市公共信用信息管理系統:

  (一)未按照規定退出物業服務區域的,責令限期退出;逾期拒不退出的,處以五萬元以上十五萬元以下罰款;

  (二)未按照規定移交有關資料、財物的,責令限期改正;逾期仍不移交有關資料、財物的,予以通報,處以一萬元以上十萬元以下罰款;

  (三)損壞、隱匿、銷毀屬于全體業主的資料、財物的,處以五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

  第一百零五條 違反本條例第八十三條第一款、第八十四條第一款、第八十五條規定,擅自改變共用部位、共用設施用途,擅自挖掘道路、綠地、其他場地,或者擅自利用共用部位、共用設施設備經營的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告,對個人處以一千元以上一萬元以下罰款,對單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。所得收益,用于物業服務區域內共有部分的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

  第一百零六條 違反本條例第八十六條第一款規定,單位或者個人有下列行為之一的,由相關行政管理部門按照下列規定處罰:

  (一)有本條例第八十六條第一款第一項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,處以五萬元以上十萬元以下罰款;

  (二)有本條例第八十六條第一款第二項和第五項規定行為的,由城市管理綜合執法部門依照有關法律法規的規定查處;

  (三)有本條例第八十六條第一款第三項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期拆除,并對業主、物業使用人處以一千元以上五千元以下罰款,對裝飾裝修企業處以五千元以上五萬元以下罰款;

  (四)有本條例第八十六條第一款第四項規定行為的,由區城市管理綜合執法部門責令限期改正,恢復原狀;逾期未改的,對個人處以一萬元以下罰款;對單位處以十萬元以下罰款;

  (五)有本條例第八十六條第一款第六項和第七項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,恢復原狀,給予警告;對個人可以處以一萬元以下罰款;對單位可以處以二十萬元以下罰款;

  (六)有本條例第八十六條第一款第八項至第十四項規定行為的,由相關行政管理部門依法查處。

  第一百零七條 違反本條例第八十九條規定,物業服務人或者其工作人員有下列行為之一,由區房屋行政主管部門按照下列規定處罰;給業主、物業使用人、裝飾裝修企業造成損害的,依法承擔賠償責任:

  (一)有本條例第八十九條第一項和第二項規定行為的,責令限期改正,沒收違法所得,并處五萬元以上十五萬元以下罰款;

  (二)有本條例第八十九條第三項和第四項規定行為的,責令限期改正;逾期未改的,處以二萬元以上五萬元以下罰款。

  第一百零八條 違反本條例第九十五條第二款和第三款、第九十六條第三款、第九十七條第一款和第二款規定,未按照規定開立共有資金賬戶或者存放共有資金,未經業主共同決定擅自使用共有資金,未按照規定公開共有資金收支情況,未按照規定答復異議,或者未依法配合審計的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期未改的,處以十五萬元以上三十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。對業主委員會的罰款由直接負責的業主委員會委員分攤。

  違反本條例第九十五條第四款規定,單位或者個人未按照規定設置共有資金會計帳戶,未按照規定保管共有資金會計資料,或者偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金會計資料的,依照《中華人民共和國會計法》相關規定予以處罰。

  違反本條例第九十一條第一款、第九十六條第三款規定,單位或者個人挪用、侵占維修資金或者共有資金的,由區房屋行政主管部門給予警告,沒收違法所得,并處挪用、侵占數額二倍以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八章 附則

  第一百零九條 本條例中下列用語的含義是指:

  (一)專有部分,是指具有構造上、利用上的獨立性,能夠明確區分、可以排他使用并且能夠登記成為特定業主所有權的房屋以及車位、攤位等特定空間;

  (二)共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,屬于業主共有的部位,一般包括建筑物的基礎、承重結構(包括內外承重墻體、柱、梁、樓板等)、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,電梯井、架空層、避難層、設備層或者設備間等結構部分,綠地、道路、公共場所、物業服務用房等;

  (三)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,屬于業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯設備、共用供排水設施(包括建筑區劃內共用的管道、管渠、出戶管、接戶井、接駁井、檢查井、水質檢測井、雨水口、泵房、水箱、加壓水泵、閘門井、雨水徑流控制設施、隔油池、沉淀池等供排水設施設備)、公共照明設施(包括照明供電線路、路燈)、安防設施、消防設施、通信設施(包括通信線路、通信管道、通信暗管)、避雷設施、環境衛生設施、燃氣管道、溝渠、池、井、信報箱、宣傳欄等;

  (四)物業服務用房,是指用于辦公、值班、保衛的房屋;

  (五)共用設施設備用房,是指用于安放供水、排水、供電、消防、通信、網絡等設施設備的房屋;

  (六)包干制,是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費,盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式;

  (七)酬金制,是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

  第一百一十條 本條例自20**年1月1日起施行。

篇3:青島市物業管理條例(2021)

  青島市人民代表大會常務委員會公告

  《青島市物業管理條例》,業經青島市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議修訂,并報經山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準,現予公布,自20**年5月1日起施行。

  青島市人民代表大會常務委員會

  20**年1月28日

  山東省人民代表大會常務委員會

  關于批準《青島市物業管理條例》的決定

  20**年1月28日山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過

  山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議經過審查,決定批準《青島市物業管理條例》,由青島市人民代表大會常務委員會公布施行。

  目 錄

  第一章 總則

  第二章 物業管理區域和共有物業

  第三章 業主、業主大會和業主委員會

  第一節 業主

  第二節 業主大會

  第三節 業主委員會

  第四章 前期物業管理

  第五章 物業服務

  第六章 物業的使用與維護

  第七章 法律責任

  第八章 附則

  第一章 總 則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務人的合法權益,改善生活和工作環境,根據有關法律、法規規定,結合本市實際,制定本條例。

  第二條 本市行政區域內的物業管理以及相關監督管理活動,適用本條例。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者委托物業服務人的形式,對物業管理區域內的建筑物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護,管理、維護環境衛生和相關秩序的活動。

  本條例所稱物業服務人,包括物業服務企業和其他管理人。

  第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。

  第四條 市、區(市)人民政府應當將物業管理納入社區建設和社會治理體系,并將物業服務業納入本級服務業發展規劃,建立與物業管理工作相適應的保障機制,完善政策扶持措施,促進和諧社區建設與物業服務業發展。

  第五條 市、區(市)物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

  城市管理、發展改革、公安、房屋、民政、財政、自然資源和規劃、水務管理、生態環境、市場監管、應急管理、園林和林業、綜合執法等相關部門,按照各自職責,做好物業管理相關工作。

  第六條 街道辦事處(鎮人民政府)負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,協調處理物業管理中的重要問題和事項。

  居(村)民委員會負責指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理,調解物業管理糾紛,協助街道辦事處(鎮人民政府)開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

  第七條 建立健全黨組織領導下的物業管理黨建機制,發揮黨建引領作用。

  第八條 建立完善和解、調解、行政復議、仲裁、訴訟等途徑構成的多元糾紛解決機制,化解物業管理糾紛。

  第九條 支持市、區(市)物業管理行業協會依法制定和組織實施自律性規范,實行自律管理,調解行業糾紛,維護企業合法權益,推動行業健康有序發展。

  第十條 鼓勵采用新技術、新方法,促進互聯網與物業管理深度融合,提升物業管理質量和服務水平,推動物業服務向智能、綠色方向發展。

  第二章 物業管理區域和共有物業

  第十一條 物業管理區域的劃分,應當綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模和類型、社區建設等因素。

  分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業,其配套設施設備是共用的,應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域。

  第十二條 建設單位辦理商品房預售許可或者商品房現售備案前,應當向區(市)物業主管部門申請劃分物業管理區域。

  物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內,在征求街道辦事處(鎮人民政府)、房地產開發主管部門等單位的意見后進行劃分登記,并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

  第十三條 物業管理區域劃定后,相關業主委員會或者專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主,可以向區(市)物業主管部門提出調整物業管理區域的申請。

  物業管理區域確需調整的,物業主管部門可以按照本條例的相關規定重新進行劃分,但應當經物業管理區域內業主按照本條例第三十條、第三十一條的規定共同決定。

  第十四條 物業管理區域內的以下部分屬于業主共有:

  (一)道路、綠地,但是屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的綠地除外;

  (二)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、設備層或者設備間等;

  (三)物業服務用房和其他公共場所、公用設施;

  (四)法律、法規規定或者物業買賣合同依法約定的其他共有部分。

  第十五條 物業服務用房由建設單位無償提供,并應當符合下列配置要求:

  (一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之五配置,最少不低于一百平方米;

  (二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

  業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑,其建筑面積不低于二十平方米。

  第十六條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利;對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,并承擔相應的義務,不得以放棄權利為由不履行義務。

  業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

  第三章 業主、業主大會和業主委員會

  第一節 業 主

  第十七條 物業管理區域內不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的所有權人是業主;未記載的不動產共有人能夠證明其為所有權人的,應當認定為業主。

  除前款規定外,符合下列條件之一的,應當認定為業主:

  (一)因征收或者人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的組織或者個人;

  (二)因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;

  (三)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的組織或者個人;

  (四)其他符合法律、法規規定的組織或者個人。

  尚未依法辦理所有權登記,但基于買賣、贈與等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的組織或者個人,可以認定為業主。

  一個專有部分按一人計算業主。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算業主。

  第十八條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務;

  (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

  (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

  (四)參加業主大會會議,行使投票權;

  (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

  (六)監督業主大會籌備組、業主委員會的工作;

  (七)監督物業服務人履行物業服務合同;

  (八)對共有部分使用、收益享有知情權、監督權;

  (九)監督房屋專項維修資金的管理和使用;

  (十)法律、法規規定的其他權利。

  第十九條 業主在物業管理活動中,應當履行下列義務:

  (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

  (二)遵守物業管理區域物業使用、公共秩序和環境衛生維護以及突發事件應對等方面的制度;

  (三)執行業主大會、業主委員會依法作出的決定;

  (四)按時交納物業費、房屋專項維修資金等費用;

  (五)配合物業服務人實施物業管理;

  (六)履行房屋安全使用責任;

  (七)法律、法規規定的其他義務。

  第二節 業主大會

  第二十條 一個物業管理區域依法成立一個業主大會,并選舉產生業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

  物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會職責。必要時,街道辦事處(鎮人民政府)、居(村)民委員會應當給予指導。

  第二十一條 符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

  (一)已交付業主的專有部分面積占比百分之五十以上的;

  (二)已交付業主的人數占比百分之五十以上的;

  (三)自首套物業交付業主之日起滿二年且已交付業主的人數占比百分之二十五以上的。

  第二十二條 達到召開首次業主大會會議條件的,建設單位或者前期物業服務企業應當在物業管理區域內公示,并向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)書面報告。書面報告應當包含物業建筑面積、物業出售并交付時間、業主名冊等內容。

  達到召開首次業主大會會議條件的,專有部分面積占比百分之五以上或者人數占比百分之五以上的業主,可以向街道辦事處(鎮人民政府)提出成立業主大會籌備組的申請。

  街道辦事處(鎮人民政府)應當自收到前兩款規定的報告或者申請之日起三十日內組建業主大會籌備組,也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組。

  建設單位、前期物業服務企業未按照規定報告情況的,街道辦事處(鎮人民政府)可以向不動產登記機構查詢業主姓名和房屋面積,不動產登記機構應當及時提供。

  第二十三條 籌備組由七人以上單數組成,其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一,其他成員由街道辦事處(鎮人民政府)、社區黨組織、居(村)民委員會和建設單位、前期物業服務企業等派員擔任。建設單位、前期物業服務企業無法參加或者拒不參加的,不影響籌備組成立。

  籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)代表擔任?;I備組中的業主代表,可以由業主自薦或者居(村)民委員會推薦產生,由街道辦事處(鎮人民政府)確定;有下列情形之一的,不得擔任業主代表:

  (一)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業費或者有其他違反臨時管理規約、侵害業主合法權益行為且未改正的;

  (二)本人、配偶及其直系親屬與提供服務的物業服務人有利害關系的;

  (三)有法律、法規規定的其他不宜擔任業主代表的情形的。

  籌備組應當自成立之日起三日內,將成員名單在物業管理區域內公示。

  第二十四條 籌備組應當開展以下籌備工作:

  (一)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、方式和內容;

  (三)擬定管理規約、業主大會議事規則草案;

  (四)提出首屆業主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法;

  (五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  對前款規定的內容,籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當在首次業主大會會議召開前作出答復。

  籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議;確需延長時間的,經街道辦事處(鎮人民政府)批準,可以延長三十日。

  第二十五條 首次業主大會會議應當通過管理規約、業主大會議事規則,選舉產生業主委員會。業主委員會選舉產生之日起,籌備組自行解散。

  業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

  第二十六條 業主大會成立后,業主委員會可以向物業所在地的區(市)物業主管部門申請業主大會統一社會信用代碼。區(市)物業主管部門應當按照國家有關規定,發放統一社會信用代碼證書。

  業主大會憑社會信用代碼證書以及其他規定材料可以開設銀行賬戶。

  第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,按照業主大會議事規則的規定召開,由業主委員會負責召集。

  業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯網的形式召開。鼓勵和引導業主采用互聯網形式召開業主大會會議。

  市物業主管部門應當建立電子投票系統,供物業管理各方免費使用。

  第二十八條 業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。業主代表在參加會議前,應當就業主大會擬討論的事項征求其所代表的業主意見。需要投票表決的,業主填寫書面意見并經本人簽字確認后,由業主代表在投票時代為提交。

  第二十九條 召開業主大會會議的,業主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業主,將會議議題以及具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內公示,并報物業所在地的居(村)民委員會。居(村)民委員會應當派代表列席會議。

  業主大會會議未能及時召開,或者業主委員會不履行召集職責的,經業主申請,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令業主委員會限期組織召開;逾期仍未召開的,由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主召開業主大會會議。

  業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

  第三十條 下列事項由業主大會作出決定:

  (一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;

  (二)選舉業主委員會、延長業主委員會任期或者增補、更換業主委員會成員;

  (三)選聘、續聘、解聘物業服務人;

  (四)管理和使用房屋專項維修資金;

  (五)籌集房屋專項維修資金;

  (六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

  (八)確定業主委員會成員津貼或者補助的來源、支付標準,確定需要由全體業主公攤費用的收取標準;

  (九)確定或者變更物業服務事項、服務標準和收費方案;

  (十)制定共有部分經營收益等共有資金使用與管理辦法;

  (十一)改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決定;

  (十二)有關共有和共同管理權利的其他重大物業管理事項。

  未成立業主大會的,前款所列事項由全體業主共同決定。

  第三十一條 業主大會或者業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條例第三十條第一款第五項至第七項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意;決定該款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

  第三十二條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主具有約束力。

  業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、議題提出以及確定方式、業主投票權確定辦法和業主委員會的組成、任期、換屆以及成員的條件、增補、更換等事項依法作出規定。

  管理規約和業主大會議事規則應當弘揚社會主義核心價值觀,不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害國家利益和社會公共利益,不得含有對部分業主顯失公平的內容。

  管理規約和業主大會議事規則應當自通過之日起三日內予以公示,相關材料由業主委員會保管。

  第三節 業主委員會

  第三十三條 業主委員會是業主大會的執行機構,接受業主大會和業主的監督,并履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,向業主大會報告工作;

  (二)執行業主大會的決定;

  (三)代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同;

  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主支付物業費,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

  (五)監督管理規約的實施,對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止;

  (六)組織和監督房屋專項維修資金的籌集和使用;

  (七)負責共有部分經營收益等共有資金的日常管理和使用;

  (八)制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;

  (九)協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (十)擬訂需要提交業主大會決定事項的方案;

  (十一)法律、法規規定或者業主大會授予的其他職責。

  第三十四條 業主委員會成員候選人通過業主自薦或者聯名推薦,以及社區黨組織、居(村)民委員會推薦等方式產生。

  業主委員會成員候選人應當為本物業管理區域具有完全民事行為能力的自然人業主或者組織業主授權的自然人代表。

  引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會成員,通過法定程序擔任業主委員會成員。

  第三十五條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由三人以上單數組成,每屆任期不超過五年,成員可以連選連任。業主委員會的具體人數和任期由業主大會議事規則確定。

  物業管理區域分期開發的,可以在分期開發期間成立業主大會、選舉產生業主委員會。后期開發物業交付使用后,應當調整業主委員會成員。

  第三十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開會議,在業主委員會成員中推選業主委員會主任和副主任,并自推選完成之日起三日內,在物業管理區域內公示業主委員會的辦公地點、辦公電話、工作制度以及主任、副主任、委員名單等信息。

  第三十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向街道辦事處(鎮人民政府)備案。街道辦事處(鎮人民政府)應當出具備案證明,并將相關信息推送區(市)物業主管部門,由區(市)物業主管部門出具印章刻制證明。

  第三十八條 業主委員會會議應當有過半數成員出席,作出決定應當經全體成員過半數同意。業主委員會應當在會議結束后三日內,將會議情況以及確定事項在物業管理區域內公示。

  第三十九條 業主委員會及其成員應當遵守法律、法規和管理規約,誠實守信、勤勉盡責,不得有下列行為:

  (一)挪用、侵占房屋專項維修資金和共有部分經營收益等共有資金;

  (二)利用職務便利索取、收受建設單位、物業服務人以及有利害關系業主提供的利益或者報酬;

  (三)利用職務便利減免物業費、停車費等相關費用;

  (四)篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品;

  (五)違規泄露業主信息;

  (六)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

  第四十條 業主委員會成員有下列情形之一的,其成員資格自情形發生之日起自然終止,由業主委員會在物業管理區域內公示,并報業主大會備案:

  (一)不再是本物業管理區域內業主的;

  (二)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

  (三)因健康等原因無法履行職責的。

  業主委員會成員有下列情形之一的,由業主大會決定終止其成員資格:

  (一)拒不履行業主委員會成員職責的;

  (二)存在本條例第二十三條第二款、第三十九條規定情形的;

  (三)法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

  業主委員會成員有前款規定情形之一,業主委員會未提請業主大會決定的,由街道辦事處(鎮人民政府)督促業主委員會提請業主大會終止有關成員資格。在成員資格被終止前,業主委員會應當停止該成員履行職責,并予以公示。

  第四十一條 業主委員會成員人數不足時,可以按照業主大會議事規則完成增補。業主委員會成員人數不足總數二分之一時,應當召開業主大會會議,重新選舉業主委員會。

  業主委員會任期屆滿六十日前,應當召開業主大會會議進行換屆選舉,或者決定延長本屆業主委員會任期。經業主大會決定延長本屆業主委員會任期的,延長期限不得超過五年。

  第四十二條 未按照規定進行新一屆業主委員會選舉或者延長本屆業主委員會任期的,業主委員會應當書面報告物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府),由街道辦事處(鎮人民政府)組織成立換屆小組;業主委員會未按照規定報告的,街道辦事處(鎮人民政府)應當督促其履行職責并組織成立換屆小組。

  換屆小組由街道辦事處(鎮人民政府)、社區黨組織、居(村)民委員會和業主代表,參照本條例第二十三條的規定組成。

  換屆小組應當在業主委員會任期屆滿前,組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

  第四十三條 業主委員會應當自新一屆業主委員會選舉產生后十日內,將其保管的有關財務憑證、會議紀要等檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的文件、財物全部移交新一屆業主委員會。

  街道辦事處(鎮人民政府)組織換屆小組進行換屆的,業主委員會應當自換屆小組成立后十日內,將前款規定的文件、財物移交換屆小組。業主大會依法需要使用上述文件、財物的,換屆小組應當及時提供。換屆小組應當在新一屆業主委員會選舉完成后十日內,將其保管的文件、財物移交新一屆業主委員會,并自行解散。

  業主委員會未按照規定移交有關文件、財物的,街道辦事處(鎮人民政府)應當督促其移交;拒不移交的,由街道辦事處(鎮人民政府)按照本條例第八十二條規定召集物業管理聯席會議協調解決。

  新一屆業主委員會選舉產生后,按照規定向街道辦事處(鎮人民政府)備案。

  第四十四條 業主大會或者業主委員會的決定對業主具有法律約束力。

  業主委員會應當自業主大會或者業主委員會的決定作出之日起三日內將決定予以公示,并應當定期向全體業主通報工作情況。

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定,并向全體業主公示。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

  第四章 前期物業管理

  第四十五條 住宅物業(含同一物業管理區域內的非住宅物業)的建設單位應當通過招投標的方式,選聘物業服務企業實施前期物業管理。但投標人少于三個或者住宅物業建筑面積小于三萬平方米的,經物業所在地的區(市)物業主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。

  第四十六條 建設單位應當與其選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同。

  前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

  第四十七條 建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約。建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。

  建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

  第四十八條 建設單位應當在辦理商品房預售許可或者商品房現售備案前,將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報區(市)物業主管部門備案,并在商品房銷售時將上述資料作為買賣合同約定內容。

  第四十九條 建設單位與前期物業服務企業應當對物業管理區域內的建筑物及其配套設施設備和相關場地進行承接查驗,確認現場查驗結果,形成查驗記錄,并向業主公示查驗的結果。

  對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在三十日內予以整改,或者委托前期物業服務企業整改。

  第五十條 建設單位應當在街道辦事處(鎮人民政府)的監督下,向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料:

  (一)物業管理區域劃分相關文件;

  (二)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備的竣工圖,配套設施、地下管線工程竣工圖等竣工驗收資料;

  (三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

  (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

  (五)業主名冊;

  (六)物業管理必需的其他資料。

  第五十一條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日當月發生的物業費,由建設單位承擔。出售房屋交付之日次月至前期物業服務合同終止之日當月發生的物業費,由業主按照物業買賣合同的約定承擔。

  第五十二條 前期物業管理中的物業服務事項,本章未作規定的,適用本條例第五章的規定。

  第五章 物業服務

  第五十三條 業主可以自行管理物業,也可以委托物業服務人管理;委托物業服務企業提供物業服務的,一個物業管理區域應當選定一個物業服務企業提供物業服務。

  電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護,應當由符合資質的專業機構或者人員實施。

  第五十四條 物業服務人可以聘請專業性服務組織或者其他第三人提供專項服務,但不得將該物業管理區域全部物業服務一并委托給其他單位或者個人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

  第五十五條 業主大會選聘物業服務人,應當簽訂書面物業服務合同,約定服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、房屋專項維修資金的使用、物業服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等事項。物業服務人應當在簽訂物業服務合同之日起十日內,將物業服務合同報物業所在地的區(市)物業主管部門備案,區(市)物業主管部門應當將相關信息推送街道辦事處(鎮人民政府)。

  市物業主管部門應當發布住宅小區物業服務指導標準,明確物業服務內容。物業服務合同對物業服務事項、服務質量約定不明確的,參照物業服務指導標準執行。

  市物業主管部門應當會同有關部門、協會制定物業服務合同示范文本,并向社會公布。

  第五十六條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定,規范、文明提供物業服務,及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項,聽取業主的意見和建議,接受業主評價和監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。

  物業服務人、業主委員會可以根據物業服務合同約定,組織全體業主對物業服務質量進行評價,并做好評價結果的運用。區(市)物業主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當對服務質量評價進行指導。

  第五十七條 物業服務人應當積極參與社區建設和社會治理,配合有關主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)、居(村)民委員會做好物業管理相關工作。

  執法機關進入物業管理區域依法執行公務時,物業服務人應當配合,不得阻撓。

  第五十八條 物業服務人應當遵守安全生產、公共衛生、治安、消防、防災管理等有關公共安全法律、法規的規定,制定物業管理區域安全防范應急預案,在相關部門指導下做好物業管理區域的安全管理工作。

  發生安全事故或者其他突發事件時,物業服務人應當及時采取應急措施,并按照規定向有關主管部門或者專營單位報告,協助做好相關工作。

  第五十九條 突發事件應對期間,街道辦事處(鎮人民政府)負責落實市、區(市)人民政府依法采取的各項應急措施;指導物業服務人開展相應級別的應對工作,并給予物資和資金支持。

  物業服務人應當按照要求服從政府統一指揮,在街道辦事處(鎮人民政府)指導下,依法積極配合居(村)民委員會落實應急預案和各項應急措施。

  對于物業服務人執行政府依法實施的應急措施和其他管理措施,業主、物業使用人應當依法予以配合。

  第六十條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄,如實公示、及時更新下列信息:

  (一)營業執照、聯系方式以及物業服務投訴電話;

  (二)物業服務事項和服務標準、收費標準和方式等;

  (三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

  (四)物業服務合同履行情況;

  (五)業主共有部分經營收益代管情況;

  (六)其他應當公示的信息。

  第六十一條 物業服務人及其工作人員不得有下列行為:

  (一)挪用、侵占共有部分經營收益等共有資金;

  (二)擅自改變物業服務用房等共有物業用途;

  (三)違規泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;

  (四)其他違反相關規定、損害業主利益的行為。

  第六十二條 物業服務收費按照國家、省有關規定執行。

  物業服務收費實行市場調節價的,應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相符的原則,由物業服務合同雙方根據物業服務事項范圍、服務標準等因素在物業服務合同中約定。市物業主管部門可以會同市價格主管部門制定物業服務收費參考價格,并向社會公布。

  物業服務人不得擅自調整物業服務收費標準。

  第六十三條 業主應當按照物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關服務為由拒絕支付物業費。

  業主逾期不支付物業費的,業主委員會應當督促其支付,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。符合條件的,可以向人民法院申請支付令。

  第六十四條 物業服務合同約定的物業服務期限屆滿前,業主依法共同決定續聘或者另聘物業服務人的,應當將決定書面告知原物業服務人。原物業服務人接受續聘的,雙方應當在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

  物業服務期限屆滿前,物業服務人決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面通知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外。

  第六十五條 物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。

  當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。

  第六十六條 物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者三十日內退出物業服務區域,配合新物業服務人做好交接工作,如實告知物業的使用和管理狀況,并將下列資金、資料和物品移交給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人:

  (一)本條例第五十條規定的資料;

  (二)物業服務用房、業主共有的場地和設施設備;

  (三)物業服務期間形成的共有部分檔案以及改造、維修、運行、保養記錄;

  (四)利用業主共有部分經營的相關資料、代管的共有資金和預收的物業費等財物;

  (五)其他應當移交的資金、資料和物品。

  原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。

  第六十七條 原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。

  原物業服務人拒不移交有關資金、資料和物品的,或者拒不退出物業管理區域的,業主委員會可以向街道辦事處(鎮人民政府)、區(市)物業主管部門報告,或者依法向人民法院提起訴訟。物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)、區(市)物業主管部門應當加強對物業服務人交接工作的監督協調。

  原物業服務人應當在辦理交接至退出物業管理區域期間,維持正常的物業管理秩序。

  第六十八條 物業管理區域突發失管狀態時,街道辦事處(鎮人民政府)應當組織確定應急物業服務人,提供垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

  提供應急物業服務的,街道辦事處(鎮人民政府)應當將服務事項、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內公示。應急物業服務期限不超過六個月,費用由全體業主承擔。

  應急物業服務期間,街道辦事處(鎮人民政府)應當組織業主共同決定選聘新物業服務人,協調新選聘物業服務人和應急物業服務人做好交接。

  第六十九條 市、區(市)物業主管部門應當建立物業服務企業和物業服務項目經理信用信息檔案,記錄涉及物業管理的違法行為、行政處罰決定等有關信息。

  市物業主管部門應當根據物業服務合同以及相關職責履行、投訴處理和日常檢查等情況,對物業服務企業實施信用分類管理,建立激勵和懲戒制度。具體辦法由市物業主管部門制定。

  第七十條 業主或者業主大會決定對物業實施自行管理的,應當在居(村)民委員會指導下制定自行管理方案,明確管理的事項、標準、費用和期限等內容,并將有關自行管理情況定期在物業管理區域內公示。

  第六章 物業的使用與維護

  第七十一條 業主、物業使用人應當依照法律、法規和規章的規定以及管理規約的約定,按照規劃用途安全、合理使用物業。

  第七十二條 業主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人;未實行物業管理的,應當告知房屋所在地居(村)民委員會。裝修時,應當遵守物業服務人、居(村)民委員會提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查。

  業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。

  第七十三條 業主、物業使用人應當按照規定時間和地點分類投放生活垃圾。業主委員會應當督促業主、物業使用人進行生活垃圾分類。

  物業服務人應當按照規定設置、清洗維護生活垃圾分類收集容器、設施或者分類收集點,明確不同種類生活垃圾的投放時間和方式,對生活垃圾分類投放進行指導。

  第七十四條 物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施、消防通道等重要設施設備和重點部位加強日常巡查和定期養護,對發現的安全隱患及時進行處理并設置警示標志;采取必要的安全保障措施,防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品。

  第七十五條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,其歸屬由當事人通過出售、附贈、出租等方式約定,并應當首先滿足本物業管理區域業主的需要。

  建設單位應當在房屋預售或者現售時,將本物業管理區域用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數量和位置予以公示。

  第七十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。

  人民防空工程平時用作停車位的,應當首先滿足本物業管理區域業主的需要。

  人民防空工程平時用作停車位的,應當保持人民防空功能,由停車位使用費收取方負責維護管理,也可以委托物業服務人進行維護管理;有損壞人民防空工程主體結構和設施設備等影響戰時使用效能情形的,維護管理人應當及時向人民防空主管部門報告。

  第七十七條 利用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地設置車位的,不得占用消防通道等救援通道。

  第七十八條 建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除管理費等合理成本之后,屬于業主共有。

  業主委員會應當將共有部分經營收益單獨列賬,并將收支情況定期在物業管理區域內公示。前期物業管理期間未成立業主委員會的,共有部分經營收益可以由前期物業服務企業代為收取并公示。

  全體業主的共有部分經營收益主要用于補充房屋專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

  第七十九條 房屋專項維修資金的籌集、管理和使用,按照國家、省、市有關規定執行。

  業主委員會、物業服務人應當定期將房屋專項維修資金的籌集、使用情況在物業管理區域內公示。

  第八十條 住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當按照規定承擔設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

  專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時,業主、物業服務人應當予以配合。

  專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務人承擔,物業服務人可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

  專業經營設施設備的維護、保養等費用,不得從房屋專項維修資金中列支。

  第八十一條 對配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區,市、區(市)人民政府應當組織進行改造整治,并制定政策鼓勵和支持業主自主開展改造提升,加裝電梯,逐步完善配套基礎設施和公共服務設施。

  舊住宅區改造整治時,由街道辦事處(鎮人民政府)會同區(市)物業主管部門確定物業管理區域,組織業主成立業主大會,由業主大會決定自行管理或者委托物業服務人管理物業。業主大會成立前的物業管理,由居(村)民委員會組織實施。

  第八十二條 街道辦事處(鎮人民政府)應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處(鎮人民政府)負責召集,居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會或者業主代表、物業服務人、專業經營單位和物業、房屋、城市管理、綜合執法等部門參加。

  聯席會議主要協調下列事項:

  (一)業主委員會、物業服務人在換屆、退出以及交接工作中出現的問題;

  (二)物業管理區域內發生的突發事件;

  (三)物業管理與社區管理的銜接和配合;

  (四)舊住宅區改造整治中的重要事項;

  (五)需要協調的其他物業管理事項。

  街道辦事處(鎮人民政府)與物業、房屋、公安、城市管理、綜合執法等部門之間應當建立健全信息共享機制,互相通報物業管理信息。

  第八十三條 物業、房屋、城市管理、公安、園林和林業、水務管理、生態環境、市場監管、綜合執法等部門,應當按照法定職責,加強物業管理區域內物業服務、房屋使用安全、市容環衛、治安、消防、綠化、環保、物業收費等的監督管理,及時查處違法行為。

  第八十四條 對物業管理區域內任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為,業主大會或者業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業主或者其他行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴。

  對物業管理區域內違反有關房屋使用安全、市容環衛、治安、消防、環保等法律、法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

  有關行政主管部門在接到物業服務人、業主或者有關當事人的報告或者投訴后,應當及時依法處理。

  第七章 法律責任

  第八十五條 業主委員會未履行本條例規定相關職責損害業主合法權益的,由物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)責令限期履行;逾期未履行的,通告全體業主,必要時組織召開業主大會會議決定有關事項。

  第八十六條 業主委員會成員違反法律、法規或者管理規約,挪用、侵占、擅自處分業主共有財產,篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品,違規泄露業主信息,或者侵害業主合法權益,給業主造成損失的,應當承擔相應賠償責任;構成違反治安管理行為的,由公安機關依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八十七條 違反本條例規定,建設單位有下列行為之一的,由物業主管部門責令限期改正;逾期未改正的,按照下列規定予以處罰:

  (一)拒不移交物業服務用房的,處五萬元以上二十萬元以下罰款;

  (二)在房屋預售或者現售時,未將本物業管理區域用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數量和位置予以公示的,處一萬元以上五萬元以下罰款。

  第八十八條 物業服務合同終止后,物業服務人拒不退出物業管理區域或者不移交有關資金、資料和物品的,由物業主管部門責令限期改正;逾期未改正的,對物業服務人予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。物業服務人有違反治安管理行為的,由公安機關依法給予治安管理處罰。

  第八十九條 違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由物業主管部門予以處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

  (二)挪用、侵占共有部分經營收益以及代管的其他共有資金的,依法追回,給予警告,并處被挪用或者侵占資金金額兩倍的罰款。

  第九十條 物業主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)和其他有關部門及其工作人員違反本條例規定,有下列情形之一的,由上級機關或者有關機關責令改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)未按照規定劃分物業管理區域的;

  (二)未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的;

  (三)未按照規定辦理業主委員會備案或者組織業主委員會換屆的;

  (四)未按照規定召集或者參加物業管理聯席會議的;

  (五)發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時處理的;

  (六)其他不依法履行職責、濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

  第九十一條 違反本條例其他規定的,由物業、市場監管、公安、生態環境、城市管理、應急管理、園林和林業等部門,依照相關法律、法規的規定予以處罰。

  本章規定的行政處罰,按照相對集中行政處罰權的有關規定由綜合執法部門實施的,依照其規定。

  第八章 附 則

  第九十二條 本條例規定的公示,應當在物業管理區域內顯著位置公開張貼,也可以同時通過互聯網信息平臺發布,時間不少于三日。

  第九十三條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇4:張家口市物業管理條例(2021)

  張家口市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第15號

  《張家口市物業管理條例》已于20**年4月14日張家口市第十四屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過,并于20**年5月28日經河北省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準,現予公布,自20**年9月1日起施行。

  張家口市人民代表大會常務委員會

  20**年6月18日

  張家口市物業管理條例(20**)

  第一章 總 則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理相關主體的合法權益,改善人民生活和工作環境,打造共建共治共享的社會治理格局,根據《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》等相關法律法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條 本市行政區域內的物業管理服務活動適用本條例。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式,對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業、專業單位和其他物業管理人。

  第三條 物業管理堅持黨建引領、政府主導、業主自治、多方參與、協商共建的原則。

  第四條 市、縣級人民政府應當將物業管理工作納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系,建立物業管理工作聯席會議制度等物業管理綜合協調機制。

  鼓勵采用新技術、新方法,促進互聯網與物業管理的深度融合,推動本市物業服務行業的規范和健康發展。

  第五條 市、縣級住房和城鄉建設主管部門按照屬地管理原則,負責轄區內物業監督管理工作,履行下列職責:

  (一)研究制定物業管理相關政策和物業服務行業規范;

  (二)監督管理物業服務企業和從業人員的日常工作;

  (三)接受物業服務合同備案和物業承接查驗備案;

  (四)監督管理維修資金的提取、使用等有關事宜;

  (五)協調處理物業管理矛盾糾紛;

  (六)法律、法規規定的其他職責。

  第六條 市、縣級有關主管部門依據職責分工,共同做好物業監督管理工作:

  (一)民政部門負責指導無物業管理的小區依托居(村)民委員會實行自治管理;

  (二)城市管理綜合行政執法部門負責查處物業管理區域內違規飼養家畜家禽,占用和毀壞綠地,擅自伐移樹木,臨街建筑物私自張貼廣告等違法違規行為;依法對擅自改變建筑物、構筑物以及其他設施的用途、形式、色彩或者材質,擅自改變房屋外立面,私搭亂建等違法違規行為實施行政處罰;

  (三)市場監督管理部門負責查處物業管理區域內從事無照經營的行為;負責物業管理區域內的電梯、特種設備目錄內鍋爐等特種設備的安全監察工作,查處特種設備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規行為;負責物業管理區域內物業服務收費的監督檢查工作,依法查處各類價格違法違規行為;

  (四)公安機關負責開展社區警務工作,加強物業管理區域內治安防范,推進智慧平安社區建設,查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為;

  (五)生態環境主管部門負責物業管理區域內環境保護監督管理工作;

  (六)價格主管部門會同相關部門負責實行政府指導價物業服務收費標準的制定與調整;

  (七)衛生健康主管部門負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水衛生監督;

  (八)規劃、財政、行政審批、應急、人防、司法等有關部門按照各自職責做好物業監督管理相關工作。

  第七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)履行下列物業監督管理職責:

  (一)組織和指導成立業主大會、選舉業主委員會,組建物業管理委員會,組織和指導業主委員會換屆改選,負責業主委員會備案;

  (二)指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責;

  (三)指導和監督物業服務人依法履行義務,對物業服務實施情況開展監督檢查;

  (四)建立物業管理矛盾投訴調解機制,協調處理物業管理糾紛;

  (五)負責物業檔案管理,協助開展轄區內物業服務人信用信息采集和核查工作;

  (六)法律、法規規定的其他職責。

  居(村)民委員會協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業監督管理相關工作,對業主大會、業主委員會和物業服務人的日常工作進行指導和監督。

  第八條 建立黨建引領下的居(村)民委員會、業主委員會、物業服務人協調運行機制,充分調動居民參與積極性,形成社區治理合力。

  推動業主委員會成員和物業服務人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員,符合條件的社區“兩委”成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

  第九條 物業服務應當遵守權責一致、質價相符、誠實守信、公平公開競爭的物業服務市場規則,維護享受服務并依規付費的市場秩序。鼓勵物業服務人優化組合、集團化規范運作,深化科技支撐,優化市場環境。

  發揮政府職能作用,支持社會資本參與老舊小區物業管理。

  第十條 健全人民調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制,化解物業管理糾紛。

  支持、鼓勵物業服務人加入行業協會。物業管理行業協會應當依法制定和組織實施自律性規范,引導物業服務人增強服務意識,及時調解行業糾紛。

  第二章 前期物業管理

  第十一條 在業主、業主大會選聘物業服務人之前,建設單位選聘物業服務人的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。

  前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定。

  第十二條 前期物業服務合同期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

  第十三條 業主大會成立之前的住宅區(別墅除外)公共性物業服務收費實行政府指導價。

  實行政府指導價的住宅區物業服務收費,由市、縣級人民政府價格主管部門會同住房和城鄉建設主管部門制定等級基準價及其浮動幅度和相關物業服務收費標準,并向社會公布。

  第十四條 建設單位應當按照規劃建設物業管理用房。物業管理用房屬于全體業主共有,主要用于物業服務人開展物業服務和業主委員會日常辦公,由物業服務人負責維修、養護,不得買賣、抵押或者改作他用。

  第十五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導開展物業承接查驗工作并公開結果,監督物業項目有序交接。物業服務人承接物業前,應當按照國家、省有關規定和前期物業服務合同的約定,與建設單位共同對物業共有部位、共用設施設備進行檢查和驗收,并邀請業主代表以及物業所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會參加,也可以聘請相關專業機構予以協助,物業承接查驗的過程和結果可以公證。

  第十六條 經現場查驗,物業符合交付條件的,前期物業服務人應當與建設單位簽訂物業承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等的法律效力。

  第十七條 前期物業服務人應當自物業交接三十日內,按有關規定向物業所在地的縣級人民政府住房和城鄉建設主管部門辦理備案手續。

  第十八條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日當月所發生的物業服務費,由建設單位負擔。

  第三章 業主、業主大會、業主委員會和物業管理委員會

  第十九條 房屋的所有權人為業主。公有住房尚未出售的,產權單位是業主;已出售的,購房人是業主。

  尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋的人,認定為物業管理中的業主。

  第二十條 物業管理區域內的以下部分屬于業主共有:

  (一)道路、綠地,但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;

  (二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車輛的車位;

  (三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、電梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,架空層、設備層或者設備間等;

  (四)物業服務用房和其他公共場所、公用設施;

  (五)法律法規規定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

  第二十一條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)自行管理物業;

  (二)要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務;

  (三)提議召開業主大會,并就物業管理的有關事項提出建議;

  (四)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

  (五)參加業主大會會議,行使投票權;

  (六)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;

  (七)監督業主大會籌備組、業主委員會或者物業管理委員會的工作;

  (八)監督物業服務人履行物業服務合同;

  (九)對共有部位、共用設施設備和相關場地使用享有知情權、監督權和收益權;

  (十)監督維修資金的管理和使用;

  (十一)法律法規規定的其他權利。

  業主行使權利不得危及物業的安全,不得損害其他業主的合法權益。

  第二十二條 業主應當履行下列義務:

  (一)遵守管理規約和業主大會議事規則;

  (二)遵守物業管理區域內共有部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的制度要求;

  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定;

  (四)配合物業服務人實施物業管理;

  (五)按照規定交納維修資金;

  (六)按時足額交納物業費;

  (七)履行房屋安全使用責任;

  (八)法律法規規定的其他義務。

  業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

  第二十三條 業主可以成立業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

  第二十四條 一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的,占業主總人數百分之五以上的業主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出成立業主大會的申請。

  物業管理區域業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第二十五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自收到業主提出籌備業主大會書面申請之日起六十日內,負責組織、指導成立首次業主大會籌備組。

  首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和居(村)民委員會代表組成?;I備組成員人數應當為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一,籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。

  籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者居(村)民委員會組織業主推薦。

  籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七日。

  第二十六條 籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式就確定的事項在物業管理區域內顯著位置公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當研究處理并在首次業主大會會議召開前作出答復。

  第二十七條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內,在物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下,組織召開首次業主大會會議。

  第二十八條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

  業主委員會選舉產生后,籌備組應當在五日內向業主委員會移交籌備期間的全部資料,資料移交后籌備組自行解散。

  第二十九條 業主大會決定下列事項:

  (一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約;

  (二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

  (三)選聘和解聘物業服務人或者其他管理人;

  (四)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

  (五)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

  (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

  (八)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第五項至第七項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

  第三十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

  業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開。召開業主大會會議的,業主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業主,將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置公示,并報物業所在地的居(村)民委員會。居(村)民委員會應當派代表列席會議。

  業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,業主可以請求物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召集。

  第三十一條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主大會和業主的監督,具體職責如下:

  (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況,業主委員會履職情況;

  (二)業主大會作出決定三十日內,代表業主大會與選聘的物業服務人簽訂、續簽或者解除物業服務合同,公開物業服務事項和物業服務費交納標準;

  (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

  (四)監督管理規約的實施,督促不交納物業管理服務費的業主限期交納;

  (五)組織業主對物業共有部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認,并監督實施;

  (六)業主大會賦予的其他職責。

  第三十二條 業主委員會由五至十一人單數組成,任期不超過五年,可連選連任,具體人數由業主大會決定。

  業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并應當符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;

  (三)本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關系;

  (四)未被列為失信被執行人;

  (五)未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

  社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員,通過法定程序擔任業主委員會委員。

  業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議,推選業主委員會主任一人、副主任一至二人,并在推選完成之日起三日內,在物業管理區域內顯著位置公示業主委員會主任、副主任和其他委員的名單、分工、聯系方式。

  第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。黨組織的設立情況應當納入業主委員會的備案要求。

  備案資料齊全的,物業所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在五日內出具備案證明。

  業主委員會可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。

  業主委員會任期內,備案事項發生變更的,應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

  第三十四條 業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,至少每兩個月召開一次;經三分之一以上業主委員會委員提議,業主委員會應當召開臨時會議。

  定期會議和臨時會議應當有過半數委員參加,委員不得委托他人參加。

  業主委員會應當在會議召開五日前將會議議題告知物業所在地的居(村)委員會,并聽取意見和建議。居(村)民委員會可以根據情況派代表參加。

  業主委員會決定的事項應當經過半數委員簽字同意。會議結束后三日內,業主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置公示。

  第三十五條 業主委員會應當建立信息公開制度,在物業管理區域內顯著位置及時向業主公布下列事項:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主大會和業主委員會的決定;

  (三)物業服務合同;

  (四)物業維修資金的籌集、使用情況;

  (五)物業共有部位、共用設施設備的使用和收益情況;

  (六)占用業主共有的道路或者其他場地劃設車位的設置、處分和收益情況;

  (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

  (八)其他應當向業主公開的事項。

  前款第四項至第七項規定的內容,應當每年至少公布一次。

  第三十六條 業主委員會委員有下列情形之一的,委員資格自情形發生之日起自然終止,由業主委員會向業主公示,并提請業主大會確認:

  (一)不再是本物業管理區域內業主;

  (二)以書面形式向業主委員會提出辭職;

  (三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職;

  (四)法律、法規或者業主大會議事規則、管理規約等規定的其他情形。

  第三十七條 業主委員會委員不得實施下列行為:

  (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;

  (二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;

  (三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

  (四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

  (五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同;

  (六)將業主共有財產借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產;

  (七)與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換;

  (八)泄露業主信息;

  (九)侵害業主合法權益的其他行為。

  業主委員會委員有前款規定的第(一)項至第(五)項行為的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前,業主委員會應當停止該委員履行職責,并向業主公示。

  第三十八條 業主委員會成員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

  拒不移交的,業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促移交,公安機關依法予以協助。

  第三十九條 業主委員會任期屆滿前六個月,應當書面報告街道辦事處(鄉鎮人民政府)。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到書面報告之日起六十日內組建換屆小組,并在業主委員會任期屆滿前,由換屆小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會未按規定提出申請的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當督促其履行職責。

  業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及業主共同所有的其他財物移交新一屆業主委員會。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當做好移交監督工作。

  換屆改選小組成立至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務人等事項組織召開業主大會會議。

  第四十條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

  業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

  第四十一條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組建物業管理委員會。物業管理委員會作為臨時機構,組織業主共同決定物業管理事項,并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

  第四十二條 有下列情形之一的,可以組建物業管理委員會:

  (一)不具備成立業主大會條件;

  (二)具備成立業主大會條件,但是確有困難未成立;

  (三)業主大會成立后,未能選舉產生業主委員會。

  第四十三條 物業管理委員會組建、運行的具體辦法,由市政府組織有關部門制定。

  第四章 物業管理服務

  第四十四條 業主可以自行管理物業,也可以委托他人管理;委托物業服務人提供物業服務的,一個物業管理區域應當選定一個物業服務人提供物業服務。

  電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護,應當由符合資質的專業機構或者人員實施。

  第四十五條 業主委員會應當代表業主與物業服務人簽訂書面合同,就物業服務內容和標準、費用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

  市住房和城鄉建設主管部門應當會同有關部門制定物業服務合同示范文本,并向社會公布。

  第四十六條 物業服務人承接物業時,應當與業主委員會或物業管理委員會辦理物業驗收手續。

  第四十七條 物業服務合同可以約定物業服務履約保證金。物業服務履約保證金主要用于物業服務人擅自退出、終止物業服務后,業主大會選聘新的物業服務人前,物業管理區域內基本生活秩序的維護。

  第四十八條 物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

  第四十九條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄,如實公示、及時更新下列信息,并且可以通過互聯網方式告知全體業主:

  (一)物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

  (二)物業服務內容和標準、收費標準和方式等;

  (三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

  (四)上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;

  (五)上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與維修資金使用情況,其中電梯相關費用的收支情況應當單獨立賬并公布;

  (六)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況;

  (七)物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況;

  (八)其他應當公示的信息。

  業主或者業主委員會對公示信息有異議的,物業服務人應當及時予以答復。

  第五十條 物業服務收費實行市場調節價。

  市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單,明確物業服務內容和標準。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,供業主和物業服務人在協商物業費時參考。

  物業服務合同期內,物業服務人不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料在小區顯著位置公示征求意見,并經業主大會同意后,與業主委員會簽訂變更協議。

  第五十一條 業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額交納物業服務費。

  物業服務人不得以業主拖欠物業費、不配合管理為由,減少服務內容或者降低服務質量;不得采取停止供電、供水、供熱、供氣或者限制業主交納水費等方式催交物業費。

  第五十二條 物業服務合同期限屆滿前六個月,業主委員會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物業服務人,并將決定書面告知原物業服務人。原物業服務人接受續聘的,雙方應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。物業服務人不接受續聘的,應當提前九十日書面告知業主或者業主委員會。

  物業服務合同期限屆滿、業主沒有共同作出續聘或者另聘物業服務人決定,物業服務人按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間,任何一方提出終止合同的,應當提前六十日書面告知對方。

  第五十三條 業主大會依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同,決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人。

  依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的,除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失。

  第五十四條 物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業管理區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必須的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。

  原物業服務人不得以業主欠交物業服務費、對業主大會決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。

  原物業服務人拒不移交或者拒不退出物業管理區域的,業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促移交。

  第五十五條 建立物業服務信用評價制度。市住房和城鄉建設主管部門應當對物業服務人進行信用評價,并記入市物業服務人信用信息管理平臺。

  第五章 物業的使用與維護

  第五十六條 業主、物業使用人、物業服務人應當遵守有關法律法規,遵守管理規約和業主大會的決定,并在物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)破壞或者改變房屋承重結構、主體結構;

  (二)擅自將住宅改變為經營性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設施用途;

  (三)擅自利用共有部位、共用設施設備進行經營;

  (四)破壞、占用或者擅自改建物業共有部位,破壞、占用或者擅自遷移共用設施設備;

  (五)擅自占用或者挖掘物業區域內的道路、場地;

  (六)侵占綠地,損毀樹木、綠化設施;

  (七)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;

  (八)存放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質等危險物品;

  (九)破壞或者擅自停用公共消防設施和器材;

  (十)擅自拆改供水、排水、電纜、供暖等管線;

  (十一)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天燒烤、露天焚燒雜物,制造超過規定標準的噪聲、震動、光源;

  (十二)擅自架設電線、電纜,加裝車輛充電設施,在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、刻畫,在樓道等共有部位堆放物品;

  (十三)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位,違反規定停放車輛;

  (十四)違反規定飼養動物或者種植植物;

  (十五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

  第五十七條 經業主大會決定,利用物業共有部位、共用設施設備進行經營所得收益在扣除合理成本后歸全體業主所有,應當主要用于補充維修資金,也可以按照業主大會的決定進行使用。

  經業主大會決定,收益資金可以由物業服務人代收代管。收益資金由物業服務人代收代管的,應當單獨列賬,獨立核算,接受業主委員會的監督;收益資金由業主委員會自行管理的,應當以業主委員會名義開設賬戶,接受居(村)民委員會的監督。收益資金收支賬目應當每半年公示一次,接受業主監督。

  第五十八條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查。

  裝飾裝修造成物業共有部位、共用設施設備損壞的,業主、物業使用人應當及時修復;造成損失的,應當依法承擔賠償責任。

  第五十九條 業主應當依法足額交納住宅維修資金。住宅維修資金屬于業主所有,用于物業保修期滿后物業共有部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

  住宅維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。

  第六十條 建筑物專有部分存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權益的,相關業主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。

  業主不履行維修養護義務的,可以由物業服務人報經業主委員會或物業管理委員會同意,或者按照管理規約的約定,代為維修養護或者采取應急防范措施,費用由業主承擔。

  第六十一條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。用于出售的,應當優先出售給本物業管理區域內的業主;不出售或者尚未售出的,應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

  物業區域內劃設車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道,不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

  第六十二條 物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易于發生安全風險的部位和設施設備加強日常巡查和定期養護,采取必要的安全保障措施,消除安全隱患。

  第六十三條 業主長期空置房屋等物業設施的,應當告知物業服務人,并與物業服務人就緊急情況處置等事項簽訂協議,物業服務費的收費標準可以由雙方具體約定,但業主不得以房屋空置未接受或者無需接受物業服務為由拒絕支付物業服務費。

  第六十四條 新開發建設項目,建設單位可以接受專業設施設備專業運營單位委托,按照國家技術標準和專業技術規范建設物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備;經驗收合格,將專業設施設備及工程圖紙等資料交由專業運營單位承擔維修、養護和更新改造責任。

  已入住項目,物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備發生故障、不能正常使用的,物業服務人應當立即報告相關專業運營單位;專業運營單位應當及時采取措施,排除故障。

  專業運營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造,進入物業管理區域的,業主、物業使用人和物業服務人應當予以配合,不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業。

  第六十五條 本市建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織有關單位確定應急物業服務人,提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

  提供應急物業服務的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月,費用由全體業主承擔。

  應急物業服務期間,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織業主共同決定選聘新物業服務人,協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

  第六章 法律責任

  第六十六條 業主違反本條例第五十一條第一款規定,欠交物業服務費的,物業服務人可以催告業主在合理期限內交納,業主委員會或物業管理委員會應當予以協助;逾期仍不交納的,物業服務人可以依法提起訴訟或申請仲裁。

  物業服務人違反第五十一條第二款規定,采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業費的,處三千元以上五千元以下罰款;采取限制業主交納水費的方式催交物業費的,處一千元以上三千元以下罰款。

  第六十七條 物業服務人違反本條例第五十四條第一款規定的,由縣級住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改的,對物業服務人予以通報,對拒不移交有關資料或者財物的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起處每日五千元的罰款。物業服務人有違反治安管理行為的,由公安機關依法給予治安管理處罰。

  第六十八條 業主、物業使用人、物業服務人違反本條例第五十六條規定的,有關當事人有權勸阻、制止;勸阻、制止無效的,可以向有關主管部門報告或者投訴;自身合法權益受到侵害的,可以依法向人民法院提起訴訟。

  第六十九條 違反本條例第五十七條規定,物業服務人挪用、侵占公共收益的,由縣級住房和城鄉建設主管部門責令退還,并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。

  第七十條 違反本條例第六十一條第一款規定,將車位、車庫提供給業主以外的其他人的,由縣級住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,有違法出租所得的,責令退還違法所得;拒不改正的,按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款。

  第七十一條 其他違反本條例規定的行為,本條例未作出處罰的,依照相關法律、法規的處罰規定執行。

  第七十二條 負有物業監督管理職責的有關部門及其工作人員違反本條例規定,在物業監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,對責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第七章 附 則

  第七十三條 業主自行管理或者委托物業服務人以外的其他管理人管理物業的,參照本條例的有關規定執行。

  第七十四條 察北管理區、塞北管理區和張家口經濟開發區按照本條例執行。

  第七十五條 本條例自20**年9月1日起施行。

篇5:北京市物業管理條例(2020)

  北京市人民代表大會常務委員會公告

  〔十五屆〕第24號

  《北京市物業管理條例》已由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于20**年3月27日通過,現予公布,自20**年5月1日起施行。

  北京市第十五屆人民代表大會常務委員會

  20**年3月27日

  目 錄

  第一章 總 則

  第二章 物業管理區域

  第三章 前期物業

  第四章 業主、業主組織和物業管理委員會

  第一節 業主和業主大會

  第二節 業主委員會

  第三節 物業管理委員會

  第五章 物業服務

  第六章 物業的使用和維護

  第七章 法律責任

  第八章 附 則

  第一章 總 則

  第一條 為了構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系,建設和諧宜居社區,規范物業管理,維護物業管理相關主體的合法權益,保障物業的依法、安全、合理使用,根據相關法律法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條 本市行政區域內的住宅物業管理活動適用本條例;非住宅物業管理參照執行。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式,對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業、專業單位和其他物業管理人。

  第三條 本市物業管理納入社區治理體系,堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構。

  推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織,發揮黨建引領作用。

  第四條 物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則,維護享受物業服務并依法付費的市場秩序,優化市場環境。

  支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理。

  第五條 本市支持在物業管理區域內成立業主大會、選舉產生業主委員會決定物業管理區域內的重大事項及有關共有部分利用和管理等事項。

  第六條 市住房和城鄉建設主管部門履行下列職責:

  (一)制定本市物業管理相關政策并組織實施;

  (二)指導和監督區住房和城鄉建設或者房屋主管部門開展物業管理的監督管理工作;

  (三)指導和監督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

  (四)建立健全業主委員會、物業管理委員會委員培訓制度;

  (五)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本和相關標準;

  (六)建立全市統一的物業管理信用信息、業主電子共同決策等信息系統;

  (七)指導行業協會制定和實施自律性規范;

  (八)實施物業管理方面的其他監督管理職責。

  區住房和城鄉建設或者房屋主管部門履行下列職責:

  (一)貫徹執行物業管理相關政策和制度;

  (二)監督管理轄區內物業服務企業和從業人員;

  (三)指導、監督轄區內住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

  (四)組織對轄區內業主委員會、物業管理委員會委員開展培訓;

  (五)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物業管理相關工作;

  (六)落實物業管理方面的其他監督管理職責。

  發展改革、民政、財政、規劃自然資源、城市管理、水務、市場監管、園林綠化、人防等相關主管部門,按照各自職責,負責物業管理相關監督管理工作。

  第七條 區人民政府應當加強對本轄區內物業管理工作的組織領導,建立物業管理綜合協調工作機制,組織轄區內街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房和城鄉建設或者房屋主管部門及相關部門和單位,統籌推進轄區內物業管理各項工作,協調解決轄區內物業管理重大問題。

  第八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協調、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建,并辦理相關備案手續;指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責,有權撤銷其作出的違反法律法規和規章的決定;參加物業承接查驗,指導監督轄區內物業管理項目的移交和接管,指導、協調物業服務人依法履行義務,調處物業管理糾紛,統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動。

  居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下開展具體工作,建立黨建引領下的物業管理協商共治機制;有權就業主反映的物業管理事項向業主大會、業主委員會進行詢問,引導規范運作;指導、監督物業服務人依法履行義務,調解物業管理糾紛。

  第九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府根據市人民政府確定的行政執法事項清單,依法行使行政執法權,建立綜合執法工作機制,加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理。

  第十條 突發事件應對期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施;指導物業服務人開展相應級別的應對工作,并給予物資和資金支持。

  物業服務人應當按照要求服從政府統一指揮,在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作,依法落實應急預案和各項應急措施。

  第十一條 業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違法搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

  第十二條 本市支持物業管理、專業評估機構等行業協會依法制定和組織實施自律性規范,實行自律管理,編制團體標準、調解行業糾紛,組織業務培訓,維護企業合法權益,推動行業健康有序發展。

  支持、鼓勵物業服務企業加入行業協會。

  第十三條 本市支持法律、會計、工程、評估、咨詢等專業服務機構和人員參與物業管理和服務活動,為物業管理相關主體提供公正、專業的咨詢、培訓、評價、檢驗、監督和審計等服務。支持非營利性社會組織參與物業服務活動。

  業主、物業使用人、物業服務人因物業管理事項需要法律咨詢的,可以向公共法律服務機構咨詢;符合法律援助條件的,可以依法申請法律援助。

  第十四條 本市建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制,化解物業管理糾紛。

  第二章 物業管理區域

  第十五條 物業管理區域的劃分應當符合法律法規的規定,綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模和類型、社區建設等因素,以利于服務便利、資源共享、協商議事。

  規劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區域不得劃入物業管理區域。

  第十六條 新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前,住房和城鄉建設主管部門應當就物業管理區域的劃分提出意見,納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件,并向社會公布。

  建設單位應當在房屋買賣合同中明示核定的物業管理區域。

  第十七條 已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區住房和城鄉建設或者房屋主管等部門,結合物業管理實際需要,征求業主意見后確定物業管理區域并公告。

  第十八條 新開發建設項目,一個物業管理區域內應當配建獨立且相對集中的物業服務用房,滿足物業管理設施設備、辦公及值班需求,具體面積按照本市公共服務設施配置指標執行。物業服務用房的面積、位置應當在規劃許可證、房屋買賣合同中載明。

  已投入使用但是未配建物業服務用房的,建設單位或者產權單位應當通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供;建設單位和產權單位已不存在的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府統籌研究解決。

  第三章 前期物業

  第十九條 建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前,應當選聘前期物業服務人,簽訂前期物業服務合同。

  前期物業服務合同應當就前期物業服務是否收費、服務內容以及收費標準進行約定,約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。

  前期物業服務合同期限最長不超過二年,具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前三個月,由業主共同決定是否繼續使用前期物業服務人。期限屆滿,業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效之前,前期物業服務人繼續提供服務;期限未滿或者未約定前期物業服務期限,業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

  第二十條 建設單位與前期物業服務人應當在區住房和城鄉建設或者房屋主管部門的指導、監督下,共同確認物業管理區域,對物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行查驗,確認現場查驗結果,形成查驗記錄,簽訂物業承接查驗協議,并向業主公開查驗的結果。

  承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在三十日內予以整改,或者委托前期物業服務人整改。

  未經業主同意,建設單位不得占用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。

  第二十一條 在辦理物業承接查驗手續時,建設單位應當向前期物業服務人移交下列資料:

  (一)物業管理區域劃分相關文件;

  (二)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備的竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

  (三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

  (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

  (五)物業管理必需的其他資料。

  物業已投入使用,上述資料未移交的,應當移交;資料不全的,應當補齊。

  第二十二條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費,由建設單位承擔。

  出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業費,由業主按照房屋買賣合同的約定承擔;房屋買賣合同未約定的,由建設單位承擔。

  第二十三條 建設單位在銷售物業前,應當制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,并在銷售場所顯著位置公示。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

  市住房和城鄉建設主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示范文本。

  第二十四條 前期物業服務合同期限屆滿前六個月,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會,選舉產生業主委員會或者組建物業管理委員會,就物業管理事項進行表決。

  第四章 業主、業主組織和物業管理委員會

  第一節 業主和業主大會

  第二十五條 房屋的所有權人為業主。

  公房尚未出售的,產權單位是業主;已出售的,購房人是業主。

  本條例所稱業主還包括:

  (一)尚未登記取得所有權,但是基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

  (二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

  (三)因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;

  (四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

  (五)其他符合法律法規規定的單位或者個人。

  第二十六條 物業管理區域內的以下部分屬于業主共有:

  (一)道路、綠地,但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;

  (二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

  (三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等;

  (四)物業服務用房和其他公共場所、共用設施;

  (五)法律法規規定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

  第二十七條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)自行管理物業;

  (二)要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務;

  (三)提議召開業主大會,并就物業管理的有關事項提出建議;

  (四)提出制定和修改臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的建議;

  (五)參加業主大會會議,行使投票權;

  (六)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;

  (七)監督業主大會籌備組、業主委員會或者物業管理委員會的工作;

  (八)監督物業服務人履行物業服務合同;

  (九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用享有知情權、監督權和收益權;

  (十)監督專項維修資金的管理和使用;

  (十一)法律法規規定的其他權利。

  業主行使權利不得危及物業的安全,不得損害其他業主的合法權益。

  第二十八條 業主應當履行下列義務:

  (一)遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則;

  (二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的制度要求;

  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定;

  (四)配合物業服務人實施物業管理;

  (五)按照國家和本市有關規定交納專項維修資金;

  (六)按時足額交納物業費;

  (七)履行房屋安全使用責任;

  (八)按照規定分類投放生活垃圾;

  (九)法律法規規定的其他義務。

  業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

  第二十九條 業主可以成立業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

  一個物業管理區域成立一個業主大會。

  第三十條 一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的,百分之五以上的業主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請,居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。

  第三十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到成立業主大會書面申請后三十日內,對提出申請的業主身份和申請進行審核,對符合業主大會成立條件的,指定居民委員會、村民委員會工作人員擔任籌備組組長。

  籌備組組長應當于三十日內組織業主代表、建設單位、產權單位、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區黨組織、居民委員會、村民委員會代表召開首次籌備組會議,成立籌備組。

  籌備組中的業主代表可以由業主自薦或者居民委員會、村民委員會推薦產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定;業主代表資格應當參照適用本條例第三十九條有關業主委員會委員候選人資格的規定。

  籌備組人數應當為單數,其中業主代表人數不低于籌備組人數的二分之一。

  籌備組成立七日內,籌備組組長應當將籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公示。

  第三十二條 籌備組應當開展以下工作,并就其確定的事項在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公示:

  (一)確認業主身份、人數及所擁有的專有部分面積;

  (二)制定首次業主大會會議召開方案;

  (三)擬訂管理規約和業主大會議事規則草案;

  (四)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

  (五)制定業主委員會選舉辦法;

  (六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款規定的業主大會議事規則,至少應當包括業主大會的議事方式、表決程序,業主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項,并不得違反法律法規的強制性規定。

  業主對公示內容有異議的,籌備組應當研究處理并在首次業主大會會議召開前作出答復。

  籌備組應當自成立之日起六十日內,組織召開首次業主大會會議。

  第三十三條 首次業主大會應當通過管理規約、業主大會議事規則,選舉產生業主委員會委員和候補委員。

  第三十四條 業主大會依照法律法規的規定召開,決定下列事項:

  (一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;

  (二)選舉或者更換業主委員會委員和候補委員;

  (三)確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格;

  (四)選聘、解聘物業服務人或者不再接受事實服務;

  (五)籌集、管理和使用專項維修資金;

  (六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (七)決定共用部分的經營方式,管理、使用共用部分經營收益等共有資金;

  (八)確定業主委員會委員津貼或者補助的標準,對業主委員會主任實施任期、離任經濟責任審計;

  (九)改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;

  (十)有關共有和共同管理權利的其他重大物業管理事項。

  業主委員會應當就前款規定的決定事項向業主大會提出討論方案。

  第三十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,每年至少召開一次。經百分之二十以上業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

  業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開;采用互聯網方式表決的,應當通過市住房和城鄉建設主管部門建立的電子投票系統進行。

  召開業主大會會議的,業主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業主,將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置公示,并報物業所在地的居民委員會、村民委員會。居民委員會、村民委員會應當派代表列席會議。

  業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

  第三十六條 業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,業主可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集。

  第三十七條 業主大會會議依法作出的決定,對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。

  業主大會會議的決定應當自作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公示。

  物業使用人應當依法遵守業主大會會議的決定。物業使用人,是指除業主以外合法占有、使用物業的單位或者個人,包括但是不限于物業的承租人。

  第三十八條 業主大會可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會代為保管業主大會印章;需要使用業主大會印章的,由業主委員會向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會提出。

  第二節 業主委員會

  第三十九條 業主委員會由五人以上單數組成,具體人數根據本物業管理區域的實際情況確定。戶數一百戶以下的住宅小區,業主委員會可以由三人組成。候補委員人數按照不超過業主委員會委員人數確定。

  業主委員會委員、候補委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表。

  業主是自然人的,應當符合下列條件:

  (一)遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;

  (二)具有完全民事行為能力;

  (三)符合業主委員會委員候選人產生辦法中關于居住期限的要求;

  (四)按時足額交納物業費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況;

  (五)本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關系;

  (六)未被列為失信被執行人;

  (七)未有本條例規定的房屋使用禁止規定的行為;

  (八)未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

  第四十條 業主委員會委員候選人通過下列方式產生:

  (一)社區黨組織推薦;

  (二)居民委員會、村民委員會推薦;

  (三)業主自薦或者聯名推薦。

  籌備組根據業主委員會委員候選人產生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業主委員會委員候選人名單,報社區黨組織。

  社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員,通過法定程序擔任業主委員會委員。

  第四十一條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過五年,可以連選連任。

  業主委員會委員具有同等表決權。

  任期內業主委員會委員出現空缺的,由候補委員遞補剩余任期。具體遞補辦法由業主大會議事規則約定。

  第四十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議,在業主委員會委員中推選業主委員會主任和副主任,并在推選完成之日起三日內,在物業管理區域內顯著位置公示業主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

  第四十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案:

  (一)首次業主大會會議記錄和會議決定;

  (二)業主大會議事規則;

  (三)管理規約;

  (四)業主委員會首次會議記錄和會議決定;

  (五)業主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料的真實性、規范性進行核實,符合要求的,五個工作日內予以備案,并出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明,解散籌備組。

  業主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

  業主委員會印章由業主委員會保管,需要使用業主委員會印章的,應當有業主委員會過半數委員簽字。

  第四十四條 業主委員會應當執行業主大會的決定,接受業主大會和業主的監督,并履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

  (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同,與解聘的物業服務人進行交接;

  (三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法;

  (四)監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;

  (五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主交納物業費,監督物業服務人履行物業服務合同;

  (六)監督管理規約的實施,對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止;

  (七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;

  (八)定期向業主通報工作情況,每半年公示業主委員會委員、候補委員交納物業費、停車費情況;

  (九)協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (十)在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作;

  (十一)配合、支持居民委員會、村民委員會依法履行職責,并接受其指導和監督;

  (十二)業主大會賦予的其他職責。

  業主委員會不得擅自決定本條例第三十四條第一款規定事項;業主大會不得授權業主委員會決定本條例第三十四條第一款規定事項。

  第四十五條 業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,至少每兩個月召開一次;經三分之一以上業主委員會委員提議,業主委員會應當召開臨時會議。

  定期會議和臨時會議應當有過半數委員參加,委員不得委托他人參會。

  業主委員會應當在會議召開五日前將會議議題告知物業所在地的居民委員會、村民委員會,并聽取意見和建議。居民委員會、村民委員會可以根據情況派代表參加。

  業主委員會確定的事項應當經過半數委員簽字同意。會議結束后三日內,業主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置公示。

  業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,業主委員會其他委員或者業主可以請求物業所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集,并重新推選業主委員會主任、副主任。

  第四十六條 業主委員會委員有下列情形之一的,委員資格自情形發生之日起自然終止,由業主委員會向業主公示,并提請業主大會確認:

  (一)不再是本物業管理區域內業主;

  (二)以書面形式向業主委員會提出辭職;

  (三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職。

  業主委員會委員一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上,或者不再符合本條例第三十九條規定的委員條件的,業主委員會應當提請業主大會罷免其委員資格;業主委員會未提請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前,業主委員會應當停止該委員履行職責,并向業主公示。

  第四十七條 業主委員會委員、候補委員不得實施下列行為:

  (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;

  (二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;

  (三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

  (四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

  (五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同;

  (六)將業主共有財產借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產;

  (七)與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換;

  (八)泄露業主信息;

  (九)侵害業主合法權益的其他行為。

  業主委員會委員、候補委員有前款規定的第(一)項至第(五)項行為的,街道辦事處、鄉鎮人民政府責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前,業主委員會應當停止該委員履行職責,并向業主公示。

  第四十八條 一個任期內,出現業主委員會委員經遞補人數仍不足總數的二分之一等無法正常履行職責的情形,或者業主委員會拒不履行職責的,物業所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

  第四十九條 業主委員會任期屆滿前六個月,應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面報告之日起六十日內組建換屆小組,并在業主委員會任期屆滿前,由換屆小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會未按規定提出申請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其履行職責。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府也可以應業主書面要求組建換屆小組。

  換屆小組依照籌備組的人員構成組建。

  第五十條 業主委員會的名稱、委員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的,業主委員會或者物業管理委員會應當在三十日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理變更備案手續。

  因物業管理區域調整、房屋滅失等客觀原因致使業主大會、業主委員會無法存續的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當辦理業主大會、業主委員會注銷手續,并公告其印章作廢。

  第五十一條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責。街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會作出的違反法律法規和規章的決定,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

  第三節 物業管理委員會

  第五十二條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會。物業管理委員會作為臨時機構,依照本條例承擔相關職責,組織業主共同決定物業管理事項,并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

  第五十三條 有下列情形之一的,可以組建物業管理委員會:

  (一)不具備成立業主大會條件;

  (二)具備成立業主大會條件,但是確有困難未成立;

  (三)業主大會成立后,未能選舉產生業主委員會。

  第五十四條 物業管理委員會由居民委員會、村民委員會、業主、物業使用人代表等七人以上單數組成,其中業主代表不少于物業管理委員會委員人數的二分之一。

  物業管理委員會主任由居民委員會、村民委員會代表擔任,副主任由居民委員會、村民委員會指定一名業主代表擔任。物業管理委員會委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。

  第五十五條 成立業主大會但是尚未成立業主委員會的,物業管理委員會自成立之日起三十日內,持下列材料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案:

  (一)業主大會會議記錄和會議決定;

  (二)業主大會議事規則;

  (三)管理規約。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料進行核實,符合要求的,五個工作日內予以備案,并出具業主大會備案證明和印章刻制證明。物業管理委員會持業主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章,持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。

  未成立業主大會的,物業管理委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。

  第五十六條 成立業主大會但是尚未成立業主委員會的,物業管理委員會組織業主大會按照本條例第三十四條的規定履行職責,并組織執行業主大會的決定。

  未成立業主大會的,物業管理委員會組織業主行使本條例第三十四條和第四十四條規定的業主大會和業主委員會的職責。

  第五十七條 物業管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上委員提出召開物業管理委員會會議的,主任應當組織召開會議。

  會議應當有過半數委員且過半數業主代表委員參加,業主代表委員不能委托代理人參加會議。

  物業管理委員會按照本條例第五十六條確定的事項應當經過半數委員簽字同意。會議結束后三日內,物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置公示十個工作日。

  第五十八條 物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

  第五十九條 已成立業主大會、選舉產生業主委員會,并按照本條例第四十三條規定備案的,或者因物業管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內解散物業管理委員會,并在物業管理區域內顯著位置公示。

  第六十條 物業管理委員會組建的具體辦法,由市住房和城鄉建設主管部門制定。

  第五章 物業服務

  第六十一條 業主可以自行管理物業,也可以委托他人管理;委托物業服務企業提供物業服務的,一個物業管理區域應當選定一個物業服務企業提供物業服務。

  電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護,應當由符合資質的專業機構或者人員實施。

  第六十二條 接受委托提供物業服務的企業應當具有獨立法人資格,擁有相應的專業技術人員,具備為業主提供物業管理專業服務的能力,有條件在物業管理區域設立獨立核算的服務機構。

  第六十三條 業主委員會或者物業管理委員會應當代表業主與業主共同選聘的物業服務人簽訂書面合同,就物業服務內容和標準、費用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

  業主與物業服務人對收費標準未能達成一致意見的,雙方可以委托專業評估機構評估;雙方對委托專業評估機構未能達成一致意見的,可以從區住房和城鄉建設或者房屋主管部門確定的專業評估機構目錄中隨機選定。

  物業服務合同簽訂或者變更之日起十五日內,物業服務人應當將物業服務合同報街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門備案。

  市住房和城鄉建設主管部門應當會同有關部門、協會制定物業服務合同示范文本,并向社會公布。

  第六十四條 業主共同決定由物業服務企業提供物業服務的,可以授權業主委員會或者物業管理委員會進行招標,繼續聘用原物業服務企業的除外。

  鼓勵業主通過市住房和城鄉建設主管部門建立的招投標平臺選聘物業服務企業。

  第六十五條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務,并且遵守下列規定:

  (一)提供物業服務符合國家和本市規定的標準、規范;

  (二)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;

  (三)定期聽取業主的意見和建議,接受業主監督,改進和完善服務;

  (四)對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止,勸阻、制止無效的,及時報告行政執法機關;

  (五)發現有安全風險隱患的,及時設置警示標志,采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告;

  (六)對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會或者物業管理委員會;

  (七)不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息;

  (八)履行生活垃圾分類管理責任人責任,指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類;

  (九)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、行政執法機關和居民委員會、村民委員會做好物業管理相關工作。

  第六十六條 物業服務企業應當指派項目負責人。項目負責人應當在到崗之日起三日內到項目所在地的居民委員會、村民委員會報到,在居民委員會、村民委員會的監督、指導下參與社區治理工作。

  第六十七條 區住房和城鄉建設或者房屋主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會可以根據物業服務標準和社區治理要求,委托專業評估機構對物業服務企業參與社區治理情況和共用部分管理狀況進行評估。

  物業管理相關主體可以委托專業評估機構對物業承接和查驗、物業服務標準和費用測算、專項維修資金使用方案、物業服務質量等進行評估。具體辦法由市住房和城鄉建設主管部門制定。

  專業評估機構應當按照本市相關規定提供專業服務,提供客觀、真實、準確的評估報告。

  第六十八條 市住房和城鄉建設主管部門應當根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,對物業服務企業實施分類監管,建立激勵和懲戒制度。具體辦法由市住房和城鄉建設主管部門制定。

  第六十九條 物業服務人可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業服務企業,但是不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給第三方。

  第七十條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄,如實公示、及時更新下列信息,并且可以通過互聯網方式告知全體業主:

  (一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

  (二)物業服務內容和標準、收費標準和方式等;

  (三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

  (四)上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;

  (五)上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況;

  (六)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況;

  (七)物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況;

  (八)其他應當公示的信息。

  業主對公示內容提出異議的,物業服務人應當予以答復。

  第七十一條 物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料:

  (一)小區共有部分經營管理檔案;

  (二)小區監控系統、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄;

  (三)水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;

  (四)住宅裝飾裝修管理資料;

  (五)業主名冊;

  (六)簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議;

  (七)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

  第七十二條 業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額交納物業費。業主逾期不交納物業費的,業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納;拒不交納的,物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的,人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。

  采取酬金制交納物業費的,物業服務企業應當與業主委員會或者物業管理委員會建立物業費和共用部分經營收益的共管賬戶。業主委員會或者物業管理委員會可以委托第三方對物業服務收支情況進行審計。

  第七十三條 物業服務收費實行市場調節價并適時調整。

  市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單,明確物業服務內容和標準。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,供業主和物業服務人在協商物業費時參考。

  第七十四條 物業服務人利用共用部分從事經營活動的,應當將公共收益單獨列賬。

  公共收益歸全體業主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的,百分之五十以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金,剩余部分的使用由業主共同決定。

  第七十五條 物業服務合同期限屆滿前六個月,業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物業服務人,并將決定書面告知原物業服務人。原物業服務人接受續聘的,雙方應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。物業服務人不接受續聘的,應當提前九十日書面告知業主委員會或者物業管理委員會。

  物業服務合同期限屆滿、業主沒有共同作出續聘或者另聘物業服務人決定,物業服務人按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間,任何一方提出終止合同的,應當提前六十日書面告知對方。

  第七十六條 業主共同決定解聘物業服務人的,物業服務人應當自接到通知之日起三十日內履行下列交接義務,并且退出物業管理區域:

  (一)移交物業共用部分;

  (二)移交本條例第二十一條、第七十一條規定的檔案和資料;

  (三)結清預收、代收的有關費用;

  (四)物業服務合同約定的其他事項。

  原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。原物業服務人拒不移交有關資料或者財物的,或者拒不退出物業管理區域的,業主委員會或者物業管理委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門報告,并向轄區內公安機關請求協助,或者依法向人民法院提起訴訟,要求原物業服務人退出物業管理區域。物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門應當加強對物業服務人交接工作的監管。

  原物業服務人應當在辦理交接至退出物業管理區域期間,維持正常的物業管理秩序。

  新物業服務人不得強行接管物業,按照約定承接物業時,應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。

  第七十七條 本市建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人,提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

  提供應急物業服務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月,費用由全體業主承擔。

  應急物業服務期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人,協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

  第六章 物業的使用和維護

  第七十八條 業主、物業使用人應當遵守法律法規和規章的規定以及臨時管理規約、管理規約的約定,按照規劃用途合理、安全使用物業。

  業主、物業使用人、物業服務人等不得實施下列行為:

  (一)損壞、擅自拆改建筑物承重結構、主體結構;

  (二)擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營;

  (三)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物或者私挖地下空間;

  (四)違反國家規定,制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質;

  (五)違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電;

  (六)擅自拆改供水、排水、再生水等管線;

  (七)從建筑物中拋擲物品;

  (八)制造超標噪音;

  (九)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;

  (十)擅自通過設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式,占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位,或者損壞消防設施等共用設施設備;

  (十一)擅自改變物業規劃用途;

  (十二)違反規定飼養動物;

  (十三)違反規定出租房屋。

  發生本條第二款規定行為的,利害關系人有權投訴、舉報,業主委員會或者物業管理委員會、物業服務人應當及時勸阻;勸阻無效的,應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者行政執法機關報告。

  第七十九條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協議,并配合其進行必要的現場檢查。協議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運要求以及費用、施工時間等內容。

  業主、物業使用人或者物業服務人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業樓內顯著位置公示。

  物業服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督。業主或者物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協議或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的,物業服務人應當及時勸阻;拒不改正的,物業服務人應當及時向有關主管部門報告。

  第八十條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。用于出售的,應當優先出售給本物業管理區域內的業主;不出售或者尚未售出的,應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

  第八十一條 物業買受人應當遵守國家有關專項維修資金制度,按照規定足額交納專項維修資金。

  業主轉讓物業、辦理轉移登記后,轉讓物業的專項維修資金余額隨物業一并轉讓,業主無權要求返還;因征收或者其他原因造成物業滅失的,專項維修資金余額歸業主所有。

  已售公房的業主轉讓公房前,應當按照屆時適用的商品房標準補足公房的專項維修資金;因繼承、贈予、執行生效法律文書而發生已售公房產權人變更的,繼承人、受贈人、受償人應當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金。

  第八十二條 國家實施專項維修資金制度之前的未售公房,沒有專項維修資金的,產權單位應當按照規定建立并足額交納專項維修資金。

  國家實施專項維修資金制度之后出售的公房,業主和售房單位應當按照國家和本市規定的比例交納專項維修資金;未按規定交納專項維修資金的,業主和售房單位應當足額補交,未足額補交的,已出售的公房不得再次轉讓。

  第八十三條 專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。

  業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時,應當向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

  第八十四條 未選舉產生業主委員會的,專項維修資金由市住房資金管理部門代管,存入銀行專用賬戶。

  選舉產生業主委員會的,業主大會可以決定自行管理專項維修資金,或者委托市住房資金管理部門代管。業主大會決定自行管理的,應當以自己名義設立專用賬戶,區住房和城鄉建設或者房屋主管部門應當監督、指導專項維修資金的使用管理。

  業主大會可以委托具有資質的中介機構對共有資金進行財務管理。業主大會或者業主委員會自行管理共有資金的,應當每季度公布一次自行管理賬目。

  第八十五條 專項維修資金屬于業主共有,應當專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

  第八十六條 維修、更新和改造共用部位、共用設施設備,需要使用專項維修資金的,應當按照下列規定分攤:

  (一)商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由相關業主按照各自專有物業建筑面積比例分攤。

  (二)售后公房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由相關業主和售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤;其中,應當由業主承擔的,再由相關業主按照各自專有物業建筑面積的比例分攤。

  (三)售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,先按照建筑面積比例分攤到各相關物業,再按照第(一)項、第(二)項的規定比例分攤。

  共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造,但是沒有專項維修資金的,維修、更新和改造費用按照前款的規定由業主共同分攤。

  第八十七條 新開發建設項目,建設單位可以接受專業設施設備專業運營單位委托,按照國家技術標準和專業技術規范建設物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備;經驗收合格,將專業設施設備及工程圖紙等資料交由專業運營單位承擔維修、養護和更新改造責任。

  已入住項目,物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備發生故障、不能正常使用的,物業服務人應當立即報告相關專業運營單位;專業運營單位應當及時采取措施,排除故障。

  專業運營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造,進入物業管理區域的,業主、物業使用人和物業服務人應當予以配合,不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業。

  第八十八條 物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易于發生安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養護;采取必要的安全保障措施,防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。

  排除安全風險隱患需要使用專項維修資金的,按照本市相關規定辦理。

  第八十九條 建筑物專有部分存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權益的,相關業主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。

  業主不履行維修養護義務的,可以由物業服務人報經業主委員會、物業管理委員會同意,或者按照臨時管理規約、管理規約的約定,代為維修養護或者采取應急防范措施,費用由業主承擔。

  經鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的,業主或者物業使用人應當停止使用,立即搬出;拒不搬出的,區住房和城鄉建設或者房屋主管部門應當書面責令業主或者物業使用人搬出,情況緊急危及公共安全的,區人民政府可以責成有關部門組織強制搬出,并妥善安置。

  第七章 法律責任

  第九十條 違反本條例第二十一條規定,建設單位不移交或者補齊資料的,由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正;逾期不改的,處五萬元以上十萬元以下的罰款。

  第九十一條 違反本條例第六十三條規定,物業服務人未按規定將物業服務合同報街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門備案的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正,給予警告;逾期不改的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

  第九十二條 違反本條例第六十五條第(一)項至第(六)項規定,物業服務人提供服務未遵守相關規定的,由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門給予警告,處五千元以上一萬元以下的罰款;違反第(七)項規定,物業服務人泄露業主個人信息的,由公安機關依法處理;違反第(八)項規定,物業服務人未履行生活垃圾分類管理責任人責任的,由城市管理綜合行政執法部門依照生活垃圾管理法律法規予以處理。

  第九十三條 違反本條例第六十六條規定,物業服務企業項目負責人未按時報到的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

  第九十四條 違反本條例第七十條規定,物業服務人未按照規定如實公示有關信息的,由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改的,處一千元以上五千元以下的罰款。

  第九十五條 違反本條例第七十一條規定,物業服務人未建立、保存相關檔案和資料的,由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正,處二萬元以上五萬元以下的罰款。

  第九十六條 違反本條例第七十四條規定,物業服務人挪用、侵占公共收益的,由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令退還,并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。

  第九十七條 物業服務人違反本條例第七十六條第一款規定的,由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正;逾期不改的,對物業服務人予以通報,對拒不移交有關資料或者財物的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。物業服務人有違反治安管理行為的,由公安機關依法給予治安管理處罰。

  第九十八條 物業管理區域內有下列行為之一的,由有關主管部門按照下列規定予以查處:

  (一)違反本條例第七十八條第二款第(一)項規定的,由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;

  (二)違反本條例第七十八條第二款第(二)項規定的,由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正,給予警告,對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款;對個人處一千元以上一萬元以下的罰款;有違法所得的,責令退還違法所得;

  (三)違反本條例第七十八條第二款第(三)項規定的,由城市管理綜合行政執法部門依照城鄉規劃法律法規給予責令拆除或者回填、罰款等處罰;

  (四)違反本條例第七十八條第二款第(四)項規定的,由公安機關依照治安管理處罰法律法規予以處罰;

  (五)違反本條例第七十八條第二款第(五)項規定的,由消防救援機構責令改正,拒不改正的,處五百元以上五千元以下的罰款;

  (六)違反本條例第七十八條第二款第(六)項規定的,由水主管部門責令限期改正,處一萬元以上三萬元以下的罰款;

  (七)違反本條例第七十八條第二款第(七)項規定的,由公安機關給予警告,處五百元以上五千元以下的罰款;

  (八)違反本條例第七十八條第二款第(八)項規定的,由公安機關責令改正,拒不改正的,處二百元以上五百元以下的罰款;

  (九)違反本條例第七十八條第二款第(九)項規定的,由城市管理綜合行政執法部門責令改正,拒不改正的,處五百元以上五千元以下的罰款;

  (十)違反本條例第七十八條第二款第(十)項規定,占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道,或者損壞消防設施的,由消防救援機構責令改正,對單位處五千元以上五萬元以下的罰款,對個人處五百元的罰款;占用、堵塞、封閉其他共用部位,或者損壞其他共用設施設備的,由城市管理綜合行政執法部門責令改正,給予警告,對單位處二千元以上二萬元以下的罰款,對個人處二百元以上五百元以下的罰款;

  (十一)違反本條例第七十八條第二款第(十一)項規定的,由規劃自然資源主管部門責令當事人限期改正、按照實際使用用途類型應當繳納的土地使用權地價款數額的二倍處以罰款;情節嚴重的,依法無償收回土地使用權;

  (十二)違反本條例第七十八條第二款第(十二)項、第(十三)項規定的,由公安機關依照治安管理處罰法律法規予以處罰。

  第九十九條 違反本條例第八十條規定,將車位、車庫提供給業主以外的其他人的,由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正,有違法出租所得的,責令退還違法所得,按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款;拒不改正的,按每個違法出租車位處每月二千元的罰款。

  第一百條 物業服務人違反本條例第八十八條第一款規定的,由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正,處二萬元以上五萬元以下的罰款。

  第一百零一條 本條例規定退還的違法所得,應當用于物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

  第一百零二條 違反本條例規定,造成他人損失的,依法承擔民事責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第一百零三條 行政執法機關應當將物業管理相關主體受到行政處罰或者行政強制的情況共享到本市的公共信用信息平臺。行政機關根據本市關于公共信用信息管理規定可以對其采取懲戒措施。

  第八章 附 則

  第一百零四條 本條例自20**年5月1日起施行。

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